TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/04176

N° Portalis DB3S-W-B7J-27SP

Minute : 25/1479

S.A. [Localité 2]

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [P] [W]

Madame [H] [W]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Décembre 2025;

par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La société [Localité 2], S.A. d’HLM

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [W],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [H] [W],

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant baux du 10 février 2021, il a été consenti par la S.A. d’HLM [Localité 2] à Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] un bail portant sur des locaux à usage d’habitation, sis [Adresse 5] à [Localité 3], ainsi qu’un emplacement de stationnement référencé n°1019 UG 412372 et ce, moyennant un loyer mensuel d’un montant actualisé de 1 100,09 euros, charges incluses.

La S.A. d’HLM [Localité 2] a fait signifier le 20 novembre 2024 un commandement de payer à Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 3 008,72 euros, au titre des loyers et charges impayés au

31 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Les clauses de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le délai imparti par le commandement.

La Caisse des Allocations Familiales de la Seine-[Localité 4] a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 28 janvier 2025.

Par exploit d’huissier, en date du 1er avril 2025, la S.A. d’HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy, aux fins de :

Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail du 10 février 2021 est acquise,

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges par Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] aux échéances convenues,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] des lieux qu’ils occupent ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

Condamner solidairement Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] à payer à la S.A. d’HLM [Localité 2] les loyers et les charges jusqu’à la date de la résiliation du bail et à compter du 21 janvier 2025 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles,

Condamner, solidairement, Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] à payer à la bailleresse la somme de 3 445,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes visées à cet acte et de la présente assignation pour le surplus,

Condamner, solidairement, les locataires à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner, solidairement, Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

SOUS TOUTES RESERVES.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 5] par voie dématérialisée, avec un accusé de réception en date du 2 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 octobre 2025.

A l’audience, la S.A. d’HLM [Localité 2], représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 3 328,14 euros, arrêtés au 13 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 20 novembre 2024. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La demanderesse, ne s’oppose pas à l’attribution de délais de paiement aux locataires et souligne que le dernier loyer précédent l’audience a été honoré. Le conseil de la S.A. d’HLM [Localité 2] propose d’apporter la preuve du paiement de la somme de 750 euros évoquée en défense

Monsieur [P] [W] comparaît, Madame [H] [W], assignée à personne ne comparaît pas et n’est pas représentée. Monsieur [P] [W] expose que le ménage a connu quelques difficultés financières qu’il se propose de résoudre par des versements de 100 euros par mois en sus du loyer courant, sur 26 mois ; étant précisé qu’il s’est récemment acquitté de la somme de 750 euros en déduction de la dette locative. Il sollicite en conséquence des délais de paiement sur la période considérée suspensifs de la clause résolutoire. Il dit percevoir un traitement de 3 100 euros mensuel, son épouse, sans ressource étant mère au foyer où elle élève leurs 4 enfants.

En application des articles 442 et 445 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy a autorisé la bailleresse à produire, par note en délibéré un nouveau décompte intégrant la somme de 750 euros indiquée par le locataire, et ce sous 8 jours. La note en délibéré est parvenue au greffe dans le délai imparti, la dette locative s’élevant désormais à la somme de 2 578,14 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [H] [W], régulièrement assignée à personne, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail principal :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-[Localité 4], le 2 avril 2025, soit six semaines avant l’audience du 16 octobre 2025.

Par ailleurs, la S.A. d’HLM [Localité 2] justifie avoir saisi la Caisse de Allocations Familiales de la Seine-[Localité 4] le 28 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. d’HLM [Localité 2] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, en son article 19, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai imparti après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] le 20 novembre 2024, pour la somme de 3 008,72 euros, arrêtée au 31 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

En outre, il ressort du décompte versé au débat que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai imparti à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation des baux conclus le 10 février 2021, à compter du 3 janvier 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

La solidarité entre les preneurs est visée à l’article 4 du contrat de bail.

En l’espèce, la S.A. d’HLM [Localité 2] verse aux débats, un décompte actualisé de la créance édité

le 24 octobre 2025 (note en délibéré), mensualité de septembre 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 578,14 euros, de laquelle il convient d’ôter les frais de contentieux à hauteur de 346,97 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] à verser à la SA d’HLM [Localité 2] la somme de 2 231,17 au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 24 octobre 2025, mensualité de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 20 novembre 2024 sur la somme de 3 008,72 euros, et ce, jusqu’à la date de l’assignation, à compter de l’assignation du 1er avril 2025 sur la somme de 3 280,27 euros (3 445,32 euros, montant de la dette à la date de l’assignation – les frais de contentieux antérieurs à cette date, soit la somme de 165,05 euros = 3 280,27 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction à opérer de 181,92 euros de frais de contentieux apparus sur le décompte le 30 avril 2025 postérieurement à la date de l’assignation.

Sur l’attribution de délais de paiement et la suspension des effets la clause résolutoire :

En application de l’article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la S.A. d’HLM [Localité 2], ne s’oppose pas à l’attribution de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] se proposent d’apurer leur dette locative par des versements de 100 euros en sus du loyer courant, ce à quoi la bailleresse acquiesce ; étant entendu que, de surcroît, le dernier loyer précédent l’audience a été acquitté.

Dans ces conditions, il convient donc d’accorder à Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

En outre, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] seront redevables, in solidum, d’une indemnité d’occupation à compter de la défaillance et jusqu’à la libération effective des lieux, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W], qui succombent à la présente instance, seront condamnés, in solidum, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, les frais du commandement de payer en date du 20 novembre 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.A. d’HLM [Localité 2] la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] seront en conséquence condamnés, in solidum, au paiement de la somme

de 300 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux contrats de baux (appartement et emplacement de stationnement) conclus le 10 février 2021, entre S.A. d’HLM [Localité 2], d’une part, et Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, sis [Adresse 5] à [Localité 3], ainsi qu’un emplacement de stationnement sis [Adresse 6] à [Localité 3] référencé n°1019 UG 412372 (93160), sont réunies à la date du 3 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation des baux à compter de cette date ;

CONDAMNE, solidairement Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] qui résident à l’adresse susmentionnée, à payer à la S.A. d’HLM [Localité 6], sise [Adresse 7] à [Localité 7], la somme de 2 231,17 euros (deux mille deux cent dix-sept euros et dix-sept centimes), au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 24 octobre 2025, mensualité de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 20 novembre 2024 sur la somme de 3 008,72 euros, et ce jusqu’à la date de l’assignation, à compter du 1er avril 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3 280,27 euros, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction à opérer de la somme de 181,92 euros de frais de contentieux en date du 31 mai 2025 ;

ACCORDE à Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] un délai pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] à s’acquitter de la dette en 26 fois, en procédant à 25 versements de 100 euros et un 26éme versement égal au solde de la dette (due en principal, frais et intérêts), en plus du loyer et des charges courants, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la dette peut être soldée avant le terme des 26 mois par Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] ;

RAPPELLE que pendant ces délais, le loyer courant doit être payé à son échéance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’en cas de règlement par Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] des échéances courantes et de l’intégralité de leur dette de loyers envers la S.A. d’HLM [Localité 2] dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre entre les parties ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (arriéré et loyer courant), l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des locataires expulsés, en un lieu que ceux-ci auront choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux locataires expulsés d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] à une somme égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, et, au besoin, CONDAMNE, in solidum, Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] à payer à la S.A. d’HLM [Localité 2] ladite indemnité d’occupation, à compter du mois de la défaillance jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire, par procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W], à payer à la S.A. d’HLM [Localité 2] la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024 ;

DEBOUTE la S.A. d’HLM [Localité 2] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT