MINUTE N°

N° RG 26/00032 – N° Portalis DB22-W-B7K-TVKE

Syndicat des copropriétaire de l’immeuble “LES CLOS DE [Localité 1]”, situé [Localité 2]

C/

Monsieur [V] [Z] [J] [Y]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaire de l’immeuble “[Adresse 3]”, situé 78430 LOUVECIENNES, agissant poursuites et diligences de son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184, dont le siège social est situé [Adresse 4] LE [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Louna GRAPPE, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [Z] [J] [Y], demeurant [Adresse 6], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie VERNERET-LAMOUR

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Greffier lors de la mise à disposition : Hoang Oanh LE-THANH

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ

1 copie certifiée conforme à Monsieur [V] [Z] [J] [Y]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” sis 78430 LOUVECIENNES, représenté par son syndic la SAS FONCIA MANSART (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner Monsieur [V] [J] [Y] , devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, les sommes suivantes :

3409,22 euros au titre des charges et travaux du lot 553, arrêtés à la date du5 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2023 ;

907,40 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatifs au lot 553 ;1718,13 euros au titre des charges et travaux du lot 554, arrêtés à la date du 5 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 novembre 2023,

996,77 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatifs au lot 554 ;2500 euros à titre de dommages et intérêts ;2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile  ;les entiers dépens ;

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 février 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il maintient oralement les prétentions formulées dans son assignation et précise que le procès-verbal d’assemblée générale ayant voté les travaux figure dans ses pièces.

Bien que régulièrement cité à l’étude du commissaire de [Etablissement 1], Monsieur [V] [J] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et la fiche immeuble selon laquelle Monsieur [V] [J] [Y] est propriétaire des lots n°553 et 554, correspondant à deux appartements au sein de la résidence,

— le décompte de la dette de charges concernant les deux lots,

— les appels de fonds concernant les deux lots,

— la mise en demeure du 3 mai 2024,

— les factures des frais de recouvrement pour les deux lots,

— les mises en demeure et relances pour les deux lots,

— les procès-verbaux d’assemblée générale suivants :

— le procès-verbal du 7 juin 2022 et sa notification ;

— le procès-verbal du 6 juin 2023 et sa notification ;

— le procès-verbal du 28 mars 2024 et sa notification ;

— le procès-verbal du 6 novembre 2024 et sa notification ;

— le procès-verbal du 24 mars 2025 et sa notification ;

— les attestations de non recours ;

— les contrats de syndic ;

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Monsieur [V] [J] [Y] de payer la somme de 2656,95 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 mai 2024.

Le décompte produit par le demandeur laisse apparaître que :

— s’agissant du lot n°553, le solde débiteur s’élève à la somme de 3409,22 euros correspondant aux charges impayées du 1er septembre 2023 au 5 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus).

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre de la décision d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Monsieur [V] [J] [Y] pour la somme de 3 409,22 euros correspondant aux appels de provisions de charges et travaux impayés du 1er septembre 2023 au 5 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus).

— s’agissant du lot n°554, le solde débiteur s’élève à la somme de 1718,13 euros correspondant aux charges impayées du 1er septembre 2023 au 5 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus).

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre de la décision d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Monsieur [V] [J] [Y] pour la somme de 1718,13 euros correspondant aux appels de provisions de charges et travaux impayés du 1er septembre 2023 au 5 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus).

Monsieur [V] [J] [Y] sera par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 3409,22 euros correspondant aux appels de provisions de charges et travaux impayés du lot n°553, du 1er septembre 2023 au 5 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2023, date de la mise en demeure

— la somme de 1718,13 euros correspondant aux appels de provisions de charges et travaux impayés du lot n°554, du 1er septembre 2023 au 5 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2023, date de la mise en demeure.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce,

— s’agissant du lot 553, il résulte du décompte que le montant des frais de recouvrement réclamés par le syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 907,40 euros, au titre des frais de procédure article 10-1 comprenant les sommes de :

– 48 € pour des frais de mise en demeure du 17 novembre 2023 ;

– 44 € pour des frais de relance après mise en demeure du 13 décembre 2023 ;

– 250 € de frais de constitution du dossier transmis un huissier le 16 janvier 2024 ;

– 82,10 € de frais de sommation de payer du 22 janvier 2024 ;

– 72 € de frais de mise en demeure par avocat en date du 3 mai 2024 ;

– 410 € de constitution du dossier transmis à l’avocat ;

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’avocat d’un montant de 410 euros qui doivent s’analyser en frais irrépétibles et des frais non justifiés, dont 250 euros de frais pour transmission du dossier à l’auxiliaire de Justice.

En effet, les frais de préparation et transmission de dossier de recouvrement à l’huissier et à l’avocat ne s’analysent pas en frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces frais seront ainsi rejetés.

Le demandeur verse aux débats :

— une mise en demeure pour impayées en date du 17 novembre 2023 pour un montant de 48 euros,une relance après mise en demeure du 13 décembre 2023 pour un montant de 44 € et un commandement de payer les charges de copropriété pour un montant de 82,10 euros.

Le montant des frais est conforme aux stipulations du contrat de syndic.

Dès lors, le montant des frais nécessaires au recouvrement s’agissant du lot 553 doit être fixé à la somme totale de 174,10 euros.

— s’agissant du lot 554, il résulte du décompte que le montant des frais de recouvrement réclamés par le syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 996,77 euros, au titre des frais de procédure article 10-1 comprenant les sommes de :

– 87,58 € de frais de sommation de payer en date du 24 juillet 2023 ;

– 48 € de frais pour uune mise en demeure du 18 novembre 2023 ;

– 44 € de frais de relance après mise en demeure le 13 décembre 2023 ;

– 250 € de frais de constitution de dossier transmis huissier ;

– 72 € sommations de payer de frais de mise en demeure par avocat ;

– 410 € de frais de constitution du dossier transmis à l’avocat ;

– 83,64 €de frais de sommation de payer du 19 janvier 2024 ;

Là encore, le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’avocat d’un montant de 410 euros qui doivent s’analyser en frais irrépétibles et des frais non justifiés, dont 250 euros de frais pour transmission du dossier à l’auxiliaire de Justice.

En effet, les frais de préparation et transmission de dossier de recouvrement à l’huissier et à l’avocat ne s’analysent pas en frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces frais seront ainsi rejetés.

Le demandeur verse aux débats :

— une mise en demeure du 14 février 2023 ;

— une mise en demeure pour impayé du 18 novembre 2023 ;

Dès lors, le montant des frais nécessaires au recouvrement s’agissant du lot 554 doit être fixé à la somme totale de 96 euros (2X48 euros).

En conséquence, Monsieur [V] [J] [Y] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 174, 10 euros pour le lot 553 et 96 euros pour le lot 554 au titre des frais de recouvrement.

2° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

3° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Monsieur [V] [J] [Y] qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il est de plus équitable de condamner ce dernier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [V] [J] [Y], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” sis [Localité 2], représenté par son syndic la SAS FONCIA MANSART, les sommes suivantes :

—  3 409,22 euros correspondant aux appels de provisions de charges et travaux impayés du 1er septembre 2023 au 5 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus) relatifs au lot 553, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2023 ;

—  1718,13 euros correspondant aux appels de provisions de charges et travaux impayés du 1er septembre 2023 au 5 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus) relatifs au lot 554, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2023;

—  174,10 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant le lot 553 ;

—  96 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant le lot 554 ;

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” sis [Localité 2], représenté par son syndic la SAS FONCIA MANSART de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” sis [Localité 2], représenté par son syndic la SAS FONCIA MANSART de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 1er avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge et par Madame Hoang Oanh LE-THANH, greffière.

La greffière La juge