TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

06 JANVIER 2026

N° RG 24/01673 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSD2

Code NAC : 30G

AFFAIRE : S.A.S. COALIS C/ S.C.I. FLUVIALIA

DEMANDERESSE

COALIS, Société par actions simplifiée inscrite au registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES, portant le numéro SIREN 510 467 400, ayant son siège social sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,

Représentée par M^e Antoine DE LA FERTE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

DEFENDERESSE

FLUVIALIA, Société civile immobilière inscrite au RCS de [Localité 6], portant le numéro 841 181 829, ayant son siège social sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,

Représentée par M^e Gwendoline RICHARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 121

Débats tenus à l’audience du : 18 Novembre 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 18 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Janvier 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La société COALIS exerce une activité de transport fluvial à [Localité 5] (78). Le capital social de la société est réparti entre Madame [N] [V] et la société PROVERMARINE SHIPPING AGENCIES.

Suivant contrat du 1er octobre 2018, la société COALIS, preneuse, a conclu un bail commercial avec la SCI FLUVIALIA, bailleresse, dont le capital social est détenu à 45 % par la Madame [N] [V] et à 55% par Monsieur [G] [W], pour les locaux sis [Adresse 2]. La conclusion de ce bail faisait suite à l’acquisition desdits locaux par la SCI FLUVIALIA par acte notarié du 28 septembre 2018.

Trois mois après la conclusion de ce bail commercial, les locaux ont subi des infiltrations par le toit terrasse, partie commune de l’immeuble.

Par ordonnance de référé en date du 22 janvier 2021, sur demande la SCI FLUVIALIA, le Président du tribunal judiciaire de Versailles a ordonné une mesure d’expertise judiciaire.

Le 23 octobre 2023, le rapport de l’expert indiquait que l’origine des désordres découlait des travaux d’étanchéité effectués par la société ISOLPROTECH sur le toit terrasse. Le rapport préconisait des travaux de remise en état.

Les copropriétaires de l’immeuble réunis en assemblée générale ont voté en majorité contre la réalisation de ces travaux.

La SCI FLUVIALIA a émis des avoirs à l’encontre de la société COALIS pour 64 m² des locaux qu’elle estimait inexploitables, pour les loyers de janvier 2021 à juin 2023. Parallèlement, elle a assigné en responsabilité la société ISOLPROTECH et son assureur, la SMABTP, la société CLEAUR, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la société ARTESIA GESTION en qualité de syndic.

A ce jour, la société COALIS considère ne plus pouvoir occuper les lieux en raison de la généralisation des désordres sur l’ensemble du local depuis juillet 2024 et a cessé de régler les loyers. Suivant lettre recommandée en date du 2 septembre 2024, la SCI FLUVIALIA mettait en demeure la société COALIS de payer les loyers de juillet et août 2024.

Le 28 octobre 2024, un constat de commissaire de justice a été dressé à la demande de la société COALIS.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 3 décembre 2024, la société COALIS a assigné la SCI FLUVIALIA en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

ordonner la suspension du paiement des loyers dus par elle à la SCI FLUVIALIA en application du bail commercial conclu le 1er octobre 2018 entre elles, de façon rétroactive au mois de juillet 2024 et jusqu’à ce que les travaux permettant de rendre la propriété des locaux à leur usage soient exécutés ;condamner la SCI FLUVIALIA à lui payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont les frais de constat du 28 octobre 2024.

L’ARA (audience de règlement amiable) n’a pas abouti.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société COALIS maintient ses demandes et sollicite de débouter la SCI FLUVIALIA de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

A l’appui de sa demande de suspension des loyers, elle indique que la SCI FLUVIALIA, propriétaire des locaux, s’est prévalue d’un préjudice locatif dans le cadre de son instance contre la société ISOLPROTECH, son assureur la SMABTP, la société CLEAUR, le Syndicat des copropriétaires et la société ARTESIA GESTION l’ancien syndic. Elle relève que dans le cadre de son assignation en responsabilité, la SCI FLUVIALIA, bailleresse, indique un taux d’humidité des locaux très élevé, la présence de moisissures et de champignons, des taches sur le mur du couloir de distribution, trois bureaux, la salle de réunion inutilisable. Dans cette même assignation, elle indique que les locaux sont impropres à leurs usages et qu’ils ne peuvent être affectés à leur utilisation normale. La SCI FLUVIALIA se prévaut d’un préjudice d’impossibilité d’exploitation des locaux auprès de son vendeur à hauteur d’un tiers de la surface totale. La société COALIS, locataire, entend se prévaloir des mêmes préjudices invoqués par sa bailleresse.

La société COALIS ajoute que les désordres se sont aujourd’hui généralisés à l’entièreté des locaux.Afin de justifier de l’étendue des désordres dont elle se prévaut, elle a fait intervenir un commissaire de justice qui a relevé des désordres dans :

Le bureau fond face dans le couloir de gauche,Le bureau à gauche du précédent,Le sas avant le bureau fond face du couloir de gauche,Le couloir,Les bureaux en face des toilettes,Le bureau fond face dans le couloir de droite,L’extérieur des locaux.

Elle indique avoir fait intervenir un électricien qui a constaté la dangerosité des installations électriques pouvant provoquer des courts-circuits.

Elle conteste l’argument de la SCI FLUVIALIA visant à reprocher à sa locataire de ne pas voir rompu le contrat de bail à l’issue de la période triennale, au motif que cette rupture du bail l’aurait privé d’indemnisation, de ses préjudices d’exploitation, de son droit au bail et de son indemnité d’éviction.

Elle rejette l’argument de la SCI FLUVIALIA sur la présence d’une voiture sur le parking des locaux témoignant d’une potentielle exploitation, en relevant que le dirigeant de la société COALIS est ponctuellement présent sur site afin de récupérer le courrier ou ouvrir aux professionnels intervenants pour constater l’impossibilité d’exploitation des locaux.

Sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, elle allègue l’urgence de suspendre le paiement des loyers, considérant qu’elle se retrouve sous la menace d’un recouvrement forcé avec un risque de résiliation de son bail commercial alors qu’elle n’est que la victime de la situation, étant largement établi que les locaux sont inexploitables.

A titre subsidiaire, si la situation d’urgence n’était pas retenue, elle allègue l’existence d’un dommage imminent sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, soutenant qu’en cas de poursuite du recouvrement forcé de la SCI FLUVIALIA, elle risque de faire perdre le bénéfice de son droit au bail, alors qu’elle n’est pas à l’origine des difficultés et qu’elle ne peut plus exploiter les locaux.

Aux termes de ses conclusions, la SCI FLUVIALIA sollicite de voir :

débouter la société COALIS de ses demandes,condamner la société COALIS à lui payer la somme de 26 674,05 euros au titre de l’arriéré de loyers contractuels TTC du 1er juillet 2024 au 1er mai 2025 (mai 2025 inclus), assorti des intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024,condamner la société COALIS à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle conteste le caractère d’urgence et l’existence d’un dommage imminent invoqués par la société COALIS en relevant que cette dernière a unilatéralement et délibérément cessé de régler ses loyers.

Elle considère que l’assignation en responsabilité initiée par la société FLUVIALIA dont se prévaut la société COALIS pour prouver la teneur des désordres a été rédigée à l’initiative de Madame [N] [V] qui est à la fois associée et présidente de la société COALIS mais aussi associée et co-gérante de la société FLUVIALIA. Elle reproche à la société COALIS de s’être constituée une preuve à elle-même.

Elle fait grief à sa locataire de se plaindre de désordres alors qu’elle aurait pu se prévaloir de la faculté de rompre le contrat de bail au terme de la période triennale.

Elle conteste l’impropriété totale des locaux à leurs usages en produisant un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 septembre 2024 dans lequel la société COALIS exploiterait les locaux. Elle relève que la locataire n’a pas rendu les clés et a accès quand elle le souhaite aux locaux.

Elle reconnaît que seuls 33 % du local commercial sont impropres à son usage, et pour contester l’ampleur des désordres, indique que la représentante légale de la société FLUVIALIA a émis un avoir à la société COALIS pour une surface de 102 m² sur 197 m², considérant que cette surface de 102 m² est la réelle surface inexploitable des locaux et que la totalité du local n’est pas impropre à son usage.

Elle conteste le constat de commissaire de justice établie le 24 octobre 2024 en relevant que les photos établissent des désordres mineurs non susceptibles de caractériser l’impropriété à l’usage, relevant que le bail prévoit que les locaux sont composés de 8 pièces et que seules 4 pièces sont présentées dans le constat.

Elle revendique avoir tout mis en œuvre toutes les actions nécessaires pour faire cesser les désordres, en vain, notamment par les nombreuses prises de contact avec le syndic, la saisine du Tribunal de céans pour expertise judiciaire, la mise en demeure du Syndicat des copropriétaires d’effectuer les travaux conservatoires requis par l’expert judiciaire, l’engagement d’une action en responsabilité contre ledit Syndicat des copropriétaires, le vendeur et la société qui a réalisé les travaux de réfection totale ainsi que d’une demande d’injonction de faire à l’encontre du Syndicat des copropriétaires.

La décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande de suspension de paiement des loyers

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond.

Le dommage imminent est le dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, la société COALIS a cessé de régler son loyer contractuel à partir du 1er juillet 2024. La SCI FLUVIALIA l’a mise en demeure de respecter ses obligations contractuelles le 2 septembre 2024. La société COALIS a assigné, par acte du 3 décembre 2024, la SCI FLUVIALIA en référé afin d’obtenir la suspension des loyers du fait de l’impropriété des locaux à leur destination.

D’un point de vue procédural, la société COALIS justifie de diligences suffisantes pour se prévaloir du caractère d’urgence.

Sur le fond, la demanderesse produit au débat deux constats d’huissiers et un rapport DEKRA sur l’état des installations électriques.

D’une part, le rapport indique que l’installation électrique du local est touchée ce qui pourrait mettre en danger la sécurité des biens et du public présent dans le local.

D’autre part, il apparaît que les deux constats d’huissier successifs établissent une évolution des désordres. Le constat d’huissier du 9 octobre 2025 montre que des nouvelles pièces du local ont été touchées, la présence d’insectes dans le local et un état de délabrement plus important.

S’il n’est pas établi que l’ensemble du local est impropre à sa destination, pour autant le public présent dans le local sera amené à emprunter certaines des zones sinistrées. Surabondamment, le risque d’atteinte aux biens et aux publics du fait des dégradations de l’installation électrique suffit à rendre le local impropre à sa destination.

Ainsi, et nonobstant les démarches procédurales de la SCI FLUVIALIA à l’encontre des intervenants, responsables des désordres, et des représentants de l’immeuble où se situent les locaux commerciaux litigieux, si la société COALIS devait subir un recouvrement forcé en dépit de la situation d’un local inexploitable, elle risque la perte son droit au bail. Le dommage imminent est ainsi caractérisé et justifie la suspension du paiement des loyers.

Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la suspension du paiement des loyers statuée ci-dessus rend de fait sans objet la demande reconventionnelle de provision.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Ordonnons la suspension du paiement des loyers dus par la société COALIS à la SCI FLUVIALIA en application du bail commercial du 1er octobre 2018, à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à ce que les travaux permettant de rendre les locaux à leur destination soient exécutés,

Disons sans objet la demande reconventionnelle de provision,

Condamnons la SCI FLUVIALIA à payer à la société COALIS la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI FLUVIALIA aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SIX JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY