TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Chambre 9 cab 09 G

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 21/01483 – N° Portalis DB2H-W-B7F-VVUE

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

26 Mars 2025

Affaire :

S.A.S. IODA RE

C/

S.A.S. FONCIERE INEA

le:

EXECUTOIRE+COPIE

M^e Guillaume BELLUC de la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE [Localité 5] AVOCATS – 659

M^e Walter SALAMAND de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY – 656

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 26 Mars 2025, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 14 Décembre 2023,

Après rapport de Joëlle TARRISSE, Juge, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 22 Janvier 2025, devant :

Président : Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente

Assesseurs : Pauline COMBIER, Juge

Joëlle TARRISSE, Juge

Assistés de Bertrand MALAGUTI, Greffier

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. IODA RE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Walter SALAMAND de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocats au barreau de LYON,

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIERE INEA, domiciliée : chez Cabinet Fleuret Associés, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Guillaume BELLUC de la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS, avocats au barreau de LYON,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 30 septembre 2020, la SAS IODA RE a acquis auprès de la SA FONCIERE INEA d’un immeuble bâti, de soixante-dix-sept emplacements de parking et un emplacement de stationnement situés [Adresse 1] à [Localité 4] (69), dans un ensemble immobilier dénommé « INNOVALIA II », au prix de 4.900.000 euros.

Le 20 octobre 2020, la SAS IODA RE a accepté un devis portant sur le remplacement de l’un des compresseurs de la pompe à chaleur équipant l’immeuble, d’un montant de 21.397,80 euros TTC. Devis émis par la société COMEXEL, en charge de la maintenance de l’équipement, le 23 juin 2020 et initialement adressé à la SA FONCIERE INEA, alors propriétaire de l’immeuble, par l’intermédiaire de la société ARTENA, en charge de la gestion de l’immeuble.

Par courrier en date du 24 novembre 2020, la SAS IODA RE a mis en demeure la SA FONCIERE INEA de l’indemniser de son préjudice, qu’elle a estimé à 60.000 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 3 février 2021, la SAS IODA RE a assigné la SA FONCIERE INEA devant le tribunal judiciaire de Lyon afin de la voir condamner à lui payer des dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 avril 2023, la SAS IODA RE sollicite du tribunal de :

— CONDAMNER la société FONCIERE INEA à payer à la société IODA RE la somme de 61.397,80 euros au titre des préjudices subis ;

— CONDAMNER la société FONCIERE INEA à payer à la société IODA RE la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de sa demande, la SAS IODE RE se fonde, d’une part, sur les articles 1103, 1104, 1112-1 et 1353 du code civil. Elle fait valoir que la société FONCIERE INEA a manqué à son devoir précontractuel d’information en ne l’informant pas de la nécessité de remplacer urgemment le compresseur défaillant avant la réitération de la vente par acte authentique.

En réponse aux moyens soulevés par la société défenderesse, elle relève qu’il lui appartient uniquement de démontrer que l’information lui était due et non que le vendeur détenait effectivement l’information. Elle reproche en outre à la SA FONCIERE INEA d’avoir manqué à son obligation préalable de renseignement. Elle ajoute que la société gestionnaire avait la charge de porter le devis à la connaissance de la société FONCIERE INEA et qu’il doit donc être présumé qu’elle l’a fait. Elle indique que le remplacement du compresseur revêtait un caractère urgent en ce qu’elle a été à l’origine d’une panne électrique sur la totalité du bâtiment et qu’elle a entrainé une perte de puissance de 70% de la pompe à chaleur. Elle souligne que l’intervention n’était pas une simple opération de maintenance s’agissant du remplacement d’un compresseur nécessitant l’intervention de techniciens spécialisés de l’entreprise ayant fournis l’équipement. Elle soutient que la défaillance de l’un des compresseurs a engendré une surconsommation et une usure prématurée du second compresseur pour permettre le maintien d’une température constante dans l’immeuble. Elle précise que l’obligation de renseignement reposant sur le vendeur professionnel perdure à l’égard d’un acheteur professionnel. Elle expose que l’état de la pompe à chaleur a nécessairement un lien direct et certain avec le contenu du contrat en ce que l’objet de ce dernier était l’acquisition d’un immeuble et de tous ses équipements. Elle prétend que cette information était déterminante à son consentement puisque si elle en avait eu connaissance, elle aurait contracté dans des conditions différentes.

Concernant la clause limitative de recours prévue à l’article 3.3 de l’acte authentique, elle souligne que cette clause est limitée aux éléments qui concernent l’état de l’immeuble tel que transmis dans le dossier d’information et rappelle qu’elle n’a donc pas vocation à s’appliquer en l’espèce en l’absence de communication d’information concernant le dysfonctionnement de la pompe à chaleur.

Par ailleurs, elle se fonde sur les articles 1128, 1130 et 1137 du code civil. Elle fait valoir que la société vendeuse a déclaré à l’acte que l’immeuble n’était pas équipé d’un système de climatisation et de pompes à chaleur réversibles de puissance frigorifiques supérieures à 12kw, imposant des obligations au propriétaire de l’immeuble en application des articles L224-1 et R2224-59-1 et suivants du code de l’environnement. Elle indique que la pompe à chaleur équipant l’immeuble a une puissance de 200kw. Elle souligne que la vendeuse ne lui a pas communiqué le dernier rapport d’inspection réalisé par une organisme indépendant accrédité sur l’équipement. Elle soutient que ce mensonge est constitutif d’une manœuvre dolosive.

Sur les préjudices, elle expose le remplacement du compresseur défectueux, pour un montant de 17.831,50 euros HT, soit 21397,80 euros TTC et un préjudice résultant du refus fautif de rembourser la réparation qu’elle évalue à 40.000 euros. Elle précise que ce préjudice est constitué de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, de l’obligation pour elle de verser en urgence la somme de 17.831,50 euros, sans qu’elle ait été provisionnée, et d’acquérir un équipement soumis à une réglementation contraignante.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 septembre 2023, la SA FONCIERE INEA demande :

— Débouter la société IODA RE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner la société IODA RE à payer à la société FONCIÈRE INÉA une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Guillaume BELLUC, Cabinet CMS Francis Lefèbvre, Avocat au Barreau de LYON.

Pour conclure au rejet des prétentions de la SAS IODA RE, la SA FONCIERE INEA fait valoir ne pas avoir eu connaissance du devis établi par COMEXEL le 23 juin 2020. Elle souligne que celui-ci a été transmis au gestionnaire de l’immeuble qui ne lui a jamais communiqué, s’agissant d’un devis s’inscrivant dans le cadre d’une simple intervention de maintenance ordinaire, sans caractère d’urgence et qui ne présentait aucun caractère significatif ou exceptionnel. Elle soutient qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir communiqué une information qu’elle ignorait elle-même. Elle souligne que l’installation fonctionnait toujours et qu’il n’y avait aucune difficulté d’exploitation pour les occupants de l’immeuble.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, l’information relative à un devis d’un montant de 17.831,50 euros ne saurait être déterminante pour le consentement de la société IODA RE, cette intervention portant sur 0,35 % du prix de la chose vendue. Elle précise que l’acquéreuse, en tant que professionnelle de l’immobilier, avait l’obligation, les moyens et les compétences pour examiner l’installation de climatisation chauffage. Elle soutient que la visite attentive de l’immeuble par elle-même et ses conseils et l’étude technique complète et approfondie de l’immeuble lui avait permis de constater, si cela avait été déterminant pour elle, que l’installation de chauffage et climatisation fonctionnait avec un compresseur sur deux.

Elle rappelle que l’acte de vente a prévu expressément une renonciation à recours.

Elle indique que le remplacement du compresseur ne revêtait pas un caractère urgent et que la société ARTENA avait parfaitement les compétences pour en apprécier. Elle fait valoir que le remplacement sans aucune autre forme d’étude, ni mise en concurrence d’autres prestataires relève d’un choix de gestion de la part d’IODA RE.

Elle souligne que l’acquéreur avait été informé de l’existence d’un contrat de maintenance avec la société COMEXEL et que si son état avait été déterminant à son consentement, il lui aurait été loisible d’interroger directement ladite société.

Elle ajoute que l’article 57 du contrat fait échec à toute prétention fondée sur l’article 1112-1 du code civil.

Sur les manœuvres dolosives, elle expose qu’il s’agit d’une erreur de rédaction de l’acte. Elle indique avoir bien communiqué l’information au notaire et qu’elle n’a donc jamais eu l’intention de tromper son co-contractant.

Sur le préjudice, elle indique que l’acceptation du devis de remplacement du compresseur résulte d’un choix de gestion de la SAS IODA RE. Concernant le surplus du préjudice, elle fait valoir qu’il n’est pas fondé, qu’il ne repose sur aucun élément de preuve et que son quantum n’est pas justifié. Elle souligne qu’elle n’aurait jamais accepté de réduire le prix de vente déjà négocié.

La clôture de l’instruction est intervenue le 14 décembre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été examinée à l’audience du 22 janvier 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 26 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

Sur la demande de dommage et intérêts :

Sur le fondement du manquement à l’obligation précontractuelle d’information

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

En l’espèce, il est constant que la panne d’un des compresseurs de la pompe à chaleur de l’immeuble acquis par la demanderesse avait été constatée et que le gestionnaire de l’immeuble en avait été informé, antérieurement à la vente. Il est également constant que la société venderesse n’a pas porté à la connaissance de son acquéreur cette information.

La société gestionnaire de l’immeuble indique, dans un courrier adressé à la société défenderesse, ne pas l’avoir informé de la panne. Il convient de relever, d’une part, que ce document n’a pas la valeur probante d’une attestation en justice faute de remplir les conditions de l’article 202 du code civil. D’autre part, la SA FONCIERE INEA ne peut s’exonérer de sa responsabilité par la production de ce seul document, puisqu’elle avait délégué la gestion de son immeuble à la société ARTENA et est donc réputée avoir eu connaissance de l’information.

L’article 57 du contrat de vente stipule que « afin de respecter les dispositions de l’article 1112-1 du code civil, lors de la signature de l’avant-contrat, les Parties ont porté à la connaissance respective de chacune les informations ayant un lien direct et nécessaire avec la présente Vente et revêtant une importance déterminante pour leur consentement respectif. Elles dispensent le Notaire soussigné de rapporter aux présentes lesdites informations ». Cette disposition ne fait pas obstacle à un recours de l’acquéreur sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil. En effet, ce recours reste possible et bien-fondé dans le cas où il est démontré que l’une des parties a en réalité omis une information déterminante. Cette disposition n’a vocation qu’à alléger l’acte et exonérer la responsabilité du notaire dans le cas où une des parties aurait en réalité faillit à cette obligation.

De la même manière, le vendeur ne peut s’exonérer de sa responsabilité par le jeu de la clause de renonciation à recours figurant à l’article 3.3 du contrat de vente. En effet, cette clause s’applique « dans les limites des éléments transmis dans le cadre du dossier d’informations ». Or, l’information en question n’a justement pas été transmise dans ce cadre par le vendeur à l’acquéreur, ce qu’il ne conteste pas puisqu’il indique ne pas en avoir eu lui-même connaissance.

Il sera précisé que l’obligation précontractuelle d’information reposait sur la SA FONCIERE INEA quand bien même son acquéreur était également un professionnel.

Il en résulte que la SA FONCIERE INEA a omis d’informer, préalablement au contrat, de la nécessité de remplacer un des compresseurs de la pompe à chaleur de l’immeuble.

Toutefois, le remplacement dudit matériel avait pour valeur la somme de 17.831,50 euros hors taxe, soit 0,36% du prix de vente. Par ailleurs, le système de chauffage et de climatisation fonctionnait avant le remplacement du moteur. En effet, il n’est pas constaté que, jusqu’au remplacement du second compresseur, le premier permettait à l’équipement de fonctionner, même si cela se faisait dans des conditions anormales d’utilisation. Enfin, il est précisé dans l’acte que l’acquéreur a procédé, par lui-même et par l’intermédiaire de ses conseils (sachant, experts, professionnels et conseils) à la visite attentive de l’immeuble lui permettant notamment d’apprécier la situation technique de l’immeuble.

Ainsi, la SAS IODA RE ne démontre pas que l’information selon laquelle la pompe à chaleur était affectée d’un dysfonctionnement partiel dont la réparation lui coûterait 0,36% du prix de vente, était une information déterminante à son consentement.

Sur le fondement du dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

En l’espèce, il est stipulé à l’article 35.8 du contrat de vente que « le vendeur déclare que l’immeuble ne comporte pas de système de climatisation et de pompes à chaleur réversibles de puissances frigorifique supérieures à 12KW ». Il n’est pas contesté que la pompe à chaleur défectueuse a une puissance supérieure à 12KW, contrairement donc à ce qui est indiqué au contrat.

Le vendeur indique avoir informé le notaire de l’existence de cet équipement et que cette mention au contrat résulte d’une erreur du notaire. Elle produit des commentaires apposés en marge ce qui semble être le projet d’acte de vente, dans lequel elle demande à la société gestionnaire de confirmer que l’immeuble ne comporte pas de tels équipements et la réponse de cette dernière indiquant l’existence d’une pompe à chaleur en toiture de 200KW. La société demanderesse produit quant à elle un échange d’e-mails entre la société de maintenance du matériel et la société gestionnaire de l’immeuble, en date du 16 juin 2020, qui confirme que cette dernière s’était bien enquise de l’information dans le cadre de la préparation de la vente. Ces documents sont toutefois insuffisants à démontrer que l’information a bien été communiquée au notaire préalablement à la vente. Il en résulte que la société vendeuse, en signant le contrat de vente, a porté à la connaissance de la société acquéreuse, une information erronée.

Toutefois, il résulte des pièces précitées que la SA FONCIERE INEA méconnaissait la puissance de l’équipement présent sur le toit de son immeuble, puisqu’elle s’est enquise de l’information auprès du gestionnaire de l’immeuble, qui lui-même, s’est renseigné auprès de la société en charge de la maintenance. Par ailleurs, la société venderesse avait offert la possibilité à la SAS IODA RE de visiter l’immeuble, y compris par l’intermédiaire de conseils, notamment avec des compétences techniques, et cette dernière avait ainsi eu la possibilité de constater facilement la présence d’un équipement dont la puissance était très largement supérieure à 12 KW. Enfin, la SAS IODA RE n’explique, ni ne démontre, que la transmission de cette information erronée avait pour objet de tromper son consentement.

En ce sens, l’intention dolosive n’est donc pas démontrée.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SAS IODA RE, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Pour la part engagée par la Maître Guillaume BELLUC, Cabinet CMS Francis Lefèbvre, Avocat au Barreau de LYON, les dépens seront directement recouvrés par lui en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

En l’espèce, la SA IODA RE, condamnée aux dépens, devra verser à la SA FONCIERE INEA une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SAS IODA RE ;

CONDAMNE la SAS IODA RE aux dépens, avec recouvrement direct par Maître Guillaume BELLUC, Cabinet CMS Francis Lefèbvre, Avocat au Barreau de LYON en application de l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SAS IODA RE à payer à la SA FONCIERE INEA la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SAS IODA RE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE