Tribunal Judiciaire de Versailles, Chambre des referes, 20 mai 2025, n° 24/01654

TJ Versailles 20 mai 2025

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, ch. des réf., 20 mai 2025, n° 24/01654
Numéro(s) :	24/01654
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Aurélie BERNARD-PIOCHOTLaurent BIDAULTGrégory VIANDIERCéline BORREL
Parties :	S.C.I. CAP 5 c/ S.A.S. UMC

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

20 MAI 2025

N° RG 24/01654 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQ3A

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. CAP 5 C/ S.A.S. UMC

DEMANDERESSE

S.C.I. CAP 5, société au capital de 2.500 €, immatriculée au Greffe du Tribunal de Commerce de Paris sous le numéro 908 023 229, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Grégory VIANDIER, avocat au barreau de PARIS, M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122

DEFENDERESSE

S.A.S. UMC, au capital de 100.000 €, immatriculée au Greffe du Tribunal de Commerce de Versailles sous le numéro 903 846 566, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Aurélie BERNARD-PIOCHOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 578, M^e Laurent BIDAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1024

Débats tenus à l’audience du : 08 Avril 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 08 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mai 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 avril 2024, la SCI CAP 5 a donné à bail commercial à la société UMC les locaux sis [Adresse 1] à Chanteloup-les-Vignes (78).

Par acte de Commissaire de Justice en date du 25 novembre 2024, la SCI CAP 5 a fait assigner en référé la société UMC devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 7 octobre 2024,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 14 591,51 euros TTC au titre du commandement de payer du 7 octobre 2024,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation de 9600 euros par mois calendaire (soit 320 euros TTC par jour calendaire) à compter de novembre 2024 et jusqu’ à la complète libération des locaux,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision la somme de 14 472 euros TTC au titre des intérêts, majorations et pénalités de retard pour les loyers impayés depuis août 2024,

— dire que le dépôt de garantie de 14 400 euros TTC restera acquis à la bailleresse,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

A l’audience du 8 avril 2025, la demanderesse actualise la dette locative à la somme de 43 200 euros TTC arrêtée au 2ème trimestre 2025 inclus.

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir débouter la SCI CAP 5 de l’ensemble de ses demandes et dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle soulève une exception d’inexécution en application des articles 1719 et 1219 du Code civil, puisqu’en l’espèce elle a parfaitement rempli ses obligations jusqu’au 30 septembre 2024, lorsqu’elle s’est vue privée d’électricité, sans aucune raison apparente, se trouvant alors dans l’incapacité d’exercer son activité et contrainte de ne pas payer ses loyers.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 7 octobre 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 7 octobre 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

Il n’est justifié d’aucune contestation sérieuse.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du commandement de payer.

Il convient de condamner la société UMC à payer à la SCI CAP 5 à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 8 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il y a donc lieu de condamner la société UMC à payer à la SCI CAP 5 la somme provisionnelle de 14 400 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 3ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes

Les demandes au titre des pénalités de retard, de la majoration du taux d’intérêt et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 avril 2024 et la résiliation de ce bail à la date du 8 novembre 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 1] à [Localité 3] (78),

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société UMC à payer à la SCI CAP 5 à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 8 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamnons la société UMC à payer à la SCI CAP 5 la somme provisionnelle de 14 400 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 3ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

Condamnons la société UMC à payer à la SCI CAP 5 la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société UMC au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT MAI DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Première Vice-Présidente

Virginie BRUN Gaële FRANÇOIS-HARY