Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 20 février 2026, n° 23/06651

TJ Versailles 20 février 2026

Arguments

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Accepté
Irrecevabilité des demandeurs
Le Tribunal a constaté que les demandeurs avaient voté en faveur de certaines résolutions, ce qui les rend irrecevables à demander l'annulation de l'assemblée dans son ensemble.
Accepté
Vote bloqué sur plusieurs résolutions
Le Tribunal a jugé que le vote bloqué sur plusieurs résolutions était nul, car chaque question devait faire l'objet d'un vote séparé.
Accepté
Retour sur un droit acquis
Le Tribunal a constaté qu'aucun droit acquis n'avait été violé, permettant ainsi l'annulation des résolutions contestées.
Rejeté
Responsabilité du syndicat pour défaut d'entretien
Le Tribunal a jugé que les preuves fournies ne justifiaient pas l'existence d'un préjudice indemnisable.
Accepté
Dépens et frais de procédure
Le Tribunal a condamné le syndicat à verser une somme au titre de l'article 700 du CPC, tenant compte de la situation économique des parties.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 20 févr. 2026, n° 23/06651
Numéro(s) :	23/06651
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Patrick BAUDOUINValérie CESSART
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS BOUYEURE - BAUDOUIN & ASSOCIES
Parties :	Le syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier [ Adresse 3 ] dénommée [ Adresse 4 ] à PORT-MARLY ( 78560 ), son syndic

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 FÉVRIER 2026

N° RG 23/06651 – N° Portalis DB22-W-B7H-RVSR

Code NAC : 71F

DEMANDEURS :

1/ Monsieur [K] [Q]

né le 21 Octobre 1963 à [Localité 1] (75),

demeurant [Adresse 1],

2/ Madame [T] [S] [Z] [M]

née le 07 Avril 1961 à [Localité 2] (67),

demeurant [Adresse 2] [Localité 3],

3/ Madame [H] [U]

née le 19 Septembre 1969 à [Localité 4] (VIETNAM),

demeurant [Adresse 1],

représentés par Maître Audrey ALLAIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Valérie CESSART, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] dénommée [Adresse 4] à PORT-MARLY (78560) représenté par son syndic, GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 311 915 342 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE, BAUDOUIN, DAUMAS, CHAMARD, BENSAHEL, GOMEZ-REY, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Frédérique FARGUES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 13 Novembre 2023 reçu au greffe le 15 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 06 Novembre 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 15 Janvier 2026 prorogé au 05 Février 2026 et 20 Février 2026 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [Q], Mme [T] [M] et Mme [H] [U] sont propriétaires de lots au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 6] à [Localité 5] (78) soumis au statut de la copropriété.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 4 juillet 2023 au cours de laquelle les résolutions 4.1, 4.2, 5.1, 5.2, 6.1 et 6.2, reprenant purement et simplement les termes des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 27 mars 2023, ont été rejetées.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2023, M. [K] [Q], Mme [T] [M] et Mme [H] [U] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir annuler l’assemblée générale du 4 juillet 2023 ou en tout état de cause ses résolutions N°4.1, 4.2, 5.1, 5.2, 6.1 et 6.2.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, M. [K] [Q], Mme [T] [M] et Mme [H] [U] demandent au Tribunal de :

Vu le Règlement de Copropriété de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6] à [Localité 6],

Vu notamment les articles 10-1, 42 de la Loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par la Loi SRU du 13 décembre 2000,

Vu notamment les articles 8, 10, 13, 14, 17 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2023 définitive,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 août 2023 ne comportant pas les noms des copropriétaires, les nombres de voix orrespondantes, les VPC, et la feuille de présence correspondante non certifiée par le Président de séance, Vu l’article 789 du CPC et la compétence exclusive du Juge de la Mise en Etat pour statuer sur les exceptions de procédure et fins de non-recevoir,

Vu l’article 122 du CPC qui dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Vu l’absence de saisine du Juge de la Mise en Etat par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 6], pour statuer sur sa demande d’irrecevabilité des demandeurs, par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 août 2023 dans son intégralité faute d’avoir la qualité d’opposants ou de défaillants relativement à plusieurs résolutions de ladite assemblée,

DECLARER irrecevable le Syndicat des Copropriétraires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 6] à invoquer devant le Juge du Fond l’irrecevabilité des demandeurs, par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en leur demande d’annulation dans son intégralité de l’assemblée générale du 10 août 2023 faute d’avoir la qualité d’opposants ou de défaillants relativement à plusieurs résolutions de ladite assemblée, et l’en débouter.

PRENDRE ACTE que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 7] sis [Adresse 6] à [Localité 6] s’en rapporte à justice sur la demande d’annulation des résolutions 4.1, 4.2, 5.1, 5.2, 6.1, 6.2.

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6] à [Localité 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples.

DECLARER Monsieur [K] [Q], Madame [T] [M] et Madame [H] [U], recevables et bien fondés en leurs demandes,

Y faisant droit,

A TITRE PRINCIPAL, DECLARER NULLE ET DE NUL EFFET l’assemblée générale du 10 août 2023 en son entier pour convocation et tenue irrégulières.

ANNULER l’assemblée générale du 10 août 2023 en son entier pour non-conformité du procès-verbal aux dispositions légales applicables et absence de certification de la feuille de présence correspondante par le Président de séance.

EN TOUT ETAT DE CAUSE, ANNULER les résolutions 4.1, 4.2, 5.1, 5.2, 6.1 et 6.2 de l’assemblée générale du 10 août 2023 pour les motifs sus-énoncés.

DIRE ET JUGER que Monsieur [K] [Q], Madame [T] [M] et Madame [H] [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, qui seront répartis entre les autrescopropriétaires., et qui comprendront la consultation d’avocat établie relativement à l’assemblée générale contestée du 10 août 2023.

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à verser successivement à :

— Madame [T] [M] la somme de 3.900 €

— Monsieur [K] [Q] la somme de 3.200 €

— Madame [U] [H] la somme de 4.900 €

en réparation des préjudices subis, pour les causes sus-énoncées.

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6] à [Localité 6], à leur verser la somme de 8.500 € au titre de l’article 700 du CPC.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6] à [Localité 6] en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Audrey ALLAIN, Avocat aux offres de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment l’article 42,

DONNER ACTE au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 4] à [Localité 7] de ce qu’il a désormais pour syndic :

la société GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, [K] au capital de 102.840 € inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 311 915 342, dont le siège social est [Adresse 5], pris lui-même en la personne de son représentant légal domicilié, en cette qualité, audit siège

DECLARER IRRECEVABLES Mesdames [M], [U] et Monsieur [Q] en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 août 2023 en son entier.

SUBSIDIAIREMENT, LES EN DEBOUTER,

DONNER ACTE au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 4] à [Localité 7] qu’il s’en rapporte à justice sur les demandes d’annulation des résolutions 4.1, 4.2, 5.1, 5.2, 6.1, 6.2 de l’assemblée générale du 10 août 2023.

DEBOUTER Mesdames [M], [U] et Monsieur [Q] de leurs autres demandes.

CONDAMNER in solidum Mesdames [M], [U] et Monsieur

[Q] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les CONDAMNER in solidum aux dépens, dont distraction au profit de Maître Frédérique FARGUES, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 3 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 août 2023

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les requérants sont irrecevables à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 10 août 2023 dans son ensemble, ayant voté dans le même sens que la majorité pour les résolutions N°1,2 et 3.

Les demandeurs résistent à ce moyen en arguant que dès lors que le syndicat des copropriétaires s’est abstenu de saisir le juge de la mise en état de cette question comme il y avait d’ailleurs été invité par message électronique, il n’est plus recevable à le faire devant le Tribunal par application de l’article 789-6° du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée.

Il résulte d’une jurisprudence constante que le copropriétaire ayant voté en faveur de certaines résolutions n’est plus recevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble.

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le Tribunal peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il a voté en faveur de certaines résolutions, nonobstant les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée.

En l’espèce, il est établi que les demandeurs ont voté en faveur des résolutions N°1,2 et 3 de l’assemblée générale du 10 août 2023.

Par conséquent les copropriétaires demandeurs seront déclarés irrecevables à agir en annulation de l’assemblée générale du 10 oût 2023 dans son ensemble.

Sur la demande d’annulation des résolutions 4.1, 4.2, 5.1, 5.2, 6.1, 6.2 de l’assemblée générale du 10 août 2023

Les demandeurs font valoir en premier lieu que les résolutions querellées avaient deux objets distincts à savoir la réalisation des travaux (principe, budget global et entreprise) et leur mode de financement, ces deux questions étant indépendantes l’une de l’autre.

Le syndicat des copropriétaires s’en rapporte à justice.

Il est de principe que l’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour ; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités.

Le vote bloqué est donc interdit lorsque chaque question est indépendante des autres.

Il n’en demeure pas moins que certaines questions connexes ou complémentaires relevant de la même majorité sont susceptibles d’être regroupées pour donner lieu à un vote unique dès lors qu’elles forment un tout et ont un seul et même objet.

Il a ainsi pu être jugé que l’approbation des travaux, la désignation de l’architecte, la souscription de l’assurance dommage-ouvrage et les honoraires du syndic pouvaient faire l’objet d’un vote unique ( Cass. 3e civ., 28 janv. 2021, n° 19-22.681)

C’est d’ailleurs principalement en matière de travaux dont l’approbation par l’assemblée générale nécessite l’examen de plusieurs questions liées directement entre elles, qu’un vote intervenant sur la question essentielle – l’accord sur les conditions de réalisation des travaux – peut être considéré comme applicable aux autres questions annexes de l’opération. Un vote unique peut alors être admis.

Tel est le cas en l’espèce, les résolutions querellées portant sur les conditions de réalisation des travaux et leurs modalités de financement.

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs ces deux questions ne devaient pas nécessairement faire l’objet de résolutions distinctes. Le moyen soulevé à ce titre sera donc écarté.

Les demandeurs font encore valoir que les résolutions litigieuses encourent l’annulation dès lors qu’elles ont pour effet de revenir sur un droit acquis en vertu des précédentes résolutions de l’assemblée générale du 27 mars 2023.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que compte tenu des décisions prises par l’assemblée générale postérieure du 10 août 2023, les appels de travaux effectués en application de l’assemblée du 27 mars 2023, désormais dépourvus de fondement, ont été annulés et les comptes des copropriétaires recrédités, les ordres de service n’ont pas été confirmés par le versement d’acomptes et le prêt collectif n’a pas été souscrit. Dans ces conditions, il expose qu’il s’en rapporte à justice.

Il est de principe que l’assemblée générale n’est pas admise à revenir sur des droits acquis sur le fondement de décisions antérieures.

Cependant, hormis l’hypothèse des droits acquis, l’assemblée générale a le droit de soumettre à un second vote une décision qui a été adoptée par un vote précédent.

Une assemblée peut en effet annuler les décisions d’une assemblée précédente, mais à condition qu’il n’y ait point de droits acquis dans l’intervalle.

Les conditions suivantes doivent donc être réunies pour qu’une assemblée générale puisse rétracter ou modifier une décision adoptée antérieurement :

— une assemblée générale ne peut revenir sur une précédente décision si cette dernière a déjà été exécutée ou si un copropriétaire bénéficie d’un droit acquis en vertu d’une décision initiale que le syndicat entendrait mettre à néant ;

— la seconde résolution doit par ailleurs être motivée par l’existence de circonstances nouvelles justifiant les mesures retenues ;

— la nouvelle résolution ne doit pas être dictée par des considérations étrangères à l’intérêt de la collectivité, sinon l’ assemblée générale commettrait un abus de majorité ou une fraude entachant d’illégalité sa décision ( Cass. 3e civ., 12 avr. 2005, n° 04-10.507) ;

— enfin, la seconde résolution doit être adoptée à une majorité égale à celle légalement obtenue pour la première décision ;

En l’espèce, les résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du

27 mars 2023 portent sur l’exécution de travaux de ravalement, d’étanchéité et de ventilation dont il est constant que l’exécution n’a pas débuté.

Par ailleurs, les demandeurs qui ne contestent pas que les comptes de copropriété ont été recrédités ou que les acomptes suite aux ordres de service n’ont pas été versés arguent de l’absence de remboursement effectif des sommes appelées au titre des travaux.

En outre c’est à bon droit qu’ils font valoir qu’il n’est justifié d’aucune circonstance nouvelle survenue depuis le vote des premières résolutions.

Compte tenu de ces éléments et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le surplus de leurs moyens tenant à l’existence d’un abus de majorité, M.[K] [Q], Mme [T] [M] et Mme [H] [U] sont biens fondés en leur demande d’annulation des résolutions N°4.1, 4.2, 5.1, 5.2, 6.1, 6.2 de l’assemblée générale du 10 août 2023.

Sur les demandes de dommages-intérêts

M. [K] [Q], Mme [T] [M] et Mme [H] [U] font valoir au soutien de leur demande de dommages-intérêts que :

— en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité de plein droit en cas de défaut d’entretien des parties communes ;

— les décisions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires du

10 août 2023 constituent un défaut d’entretien ;

— les préjudices subis résultent du non respect des décisions des assemblées du 20 octobre 2022 et 27 mars 2023 et des droits en résultant, du paiement de deux appels de travaux, de l’absence de suite donnée aux ordres de service, de l’augmentation du coût des travaux, de l’absence de bénéfice d’économie d’énergie et d’infiltrations subies par Mme [M].

Parmi ces griefs, force est de constater que seul le dernier point (infiltrations subies par Mme [M]) serait le cas échéant susceptible de donner lieu à indemnisation sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Cependant, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir la réalité et la nature du préjudice ainsi allégué.

En conséquence de ce qui précède, M. [K] [Q], Mme [T] [M] et Mme [H] [U] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires , qui succombe principalement, supportera la charge des dépens dont distraction au profit de Maître Audrey ALLAIN.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 susvisé.

M. [K] [Q], Mme [T] [M] et Mme [H] [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Dit que M. [K] [Q], Mme [T] [M] et Mme [H] [U] sont irrecevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 août 2023 dans son ensemble ;

Annule les résolutions 4.1, 4.2, 5.1, 5.2, 6.1 et 6.2 de l’assemblée générale du 10 août 2023 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] situé [Adresse 6] à [Localité 5] (78) représenté par son syndic en exercice à payer à M. [K] [Q], Mme [T] [M] et Mme [H] [U] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] situé [Adresse 6] à [Localité 5] (78) représenté par son syndic en exercice aux dépens dont distraction au profit de Maître Audrey ALLAIN ;

Dit que M. [K] [Q], Mme [T] [M] et Mme [H] [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 FÉVRIER 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT