RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 222/26JCP

N° RG 25/00301 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRQH

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

Entre :

Monsieur [A] [L] [X]

né le 24 Avril 1965 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e BRUMM, avocat au barreau de LYON, substitué par M^e CARON DEWILDE, avocat au barreau de COMPIEGNE

Madame [Z] [J] [R] [O] épouse [X]

née le 17 Juillet 1966 à [Localité 3] (AISNE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e BRUMM, avocat au barreau de LYON, substitué par M^e CARON DEWILDE, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et :

Monsieur [E] [B]

né le 12 Novembre 1974 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. BEN SEDRINE

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 15 Janvier 2026,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 12 mars 2026 puis prorogée au 2 avril 2026.

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à Mr et Mme [X] et à Mr [B] le

N° RG 25/00301 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRQH – jugement du 02 Avril 2026

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat de bail en date du 6 octobre 2021, Monsieur [A] [X] et Madame [Z] [O] épouse [X] ont donné à bail à Monsieur [E] [B] un local à usage d’habitation situé au sein de la [Adresse 4] sis [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer initial de 649,58 euros et une provision mensuelle pour charges de 60 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [A] [X] et Madame [Z] [O] épouse [X] ont fait signifier, le 4 février 2025, à Monsieur [E] [B], un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, à hauteur de 2781,66 euros au principal ainsi qu’une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Par acte d’un commissaire de justice en date du 4 juin 2025, Monsieur [A] [X] et Madame [Z] [O] épouse [X] ont fait assigner Monsieur [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne afin de :

Constater la résiliation du bail, Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, Condamner Monsieur [E] [B] au paiement de la somme de 4 349,95 euros outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal, Condamner Monsieur [E] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, Condamner Monsieur [E] [B] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi avant l’audience.

A l’audience du 15 janvier 2026, Monsieur [A] [X] et Madame [Z] [O] épouse [X], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement à la somme de 4244,34 euros arrêté au 2 janvier 2026.

En défense, Monsieur [E] [B], comparant, explique la naissance de la dette locative par un accident du travail ayant conduit à l’arrêt de son activité professionnelle. Il déclare que ses salaires sont aléatoires car il est à son compte mais estime son revenu mensuel entre 3000 euros à 3500 euros. Il indique avoir effectué un paiement d’un montant de 2700 euros avant l’audience et précise que selon lui il ne lui reste que le mois de janvier à régler.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026 puis prorogée au 2 avril 2026.

MOTIFS

I. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Oise par la voie électronique le 10 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [A] [X] et Madame [Z] [O] épouse [X] justifient avoir également saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’Oise le 6 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées engagent leurs signataires.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En application de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de ladite loi, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1741 dudit code, le bail se résout lorsque l’une des parties n’a pas rempli ses obligations.

A compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiés à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [A] [X] et Madame [Z] [O] épouse [X] ont fait signifier, le 4 février 2025, à Monsieur [E] [B], un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, à hauteur de 2781,66 euros au principal.

Celui-ci étant resté infructueux, il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 avril 2025.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [E] [B] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Monsieur [A] [X] et Madame [Z] [O] épouse [X] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [B], ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

A compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

A l’audience, Monsieur [A] [X] et Madame [Z] [O] épouse [X] produisent un décompte actualisé au 2 janvier 2026 comprenant l’échéance du mois de janvier 2026 et démontrant que Monsieur [E] [B] reste à leur devoir la somme de 4244,34 euros au titre de l’arriéré locatif.

Compte tenu de la résiliation du bail au 5 avril 2025, les sommes dues se composent de loyers jusqu’à cette date puis d’indemnité d’occupation. En effet, Monsieur [E] [B] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, soit la somme de 782,22 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue des biens.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Si Monsieur [E] [B] ne conteste pas la dette locative dans son principe, il indique avoir effectué deux règlements pour un montant total de 2782,01 euros. A ce titre, il produit deux détails d’écriture comptable selon lesquels il est mentionné deux virements au mandataire immobilier des bailleurs en date du 10 janvier 2026.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [E] [B] sera condamné au paiement de la somme de 1462,33 euros, en deniers ou quittances, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [E] [B], après avoir expliqué la naissance de la dette locative, justifie ses efforts de paiement afin de solder le montant de l’arriéré, ces derniers règlements, et notamment celui avant l’audience, corroborent ses explications sur sa situation financière, de sorte qu’il convient de lui octroyer des délais de paiement.

Il sera dès lors autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre de l’indemnité d’occupation et des charges puis sur les intérêts.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la résiliation judiciaire du contrat de bail sera réputée n’avoir jamais été prononcée.

En revanche, faute pour le locataire de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés et de procéder au paiement des loyers et charges courants, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible sept jours après une mise en demeure restée sans effet, et la résiliation du contrat de bail reprendra son plein et entier effet permettant au bailleur de poursuivre l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une quelconque astreinte.

De plus, l’indemnité d’occupation telle que définie ci-avant due par Monsieur [E] [B] s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [E] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Les frais de l’éventuelle exécution forcée à l’égard de Monsieur [E] [B] suivront le sort qui leur est réservé par l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il peut également condamner cette partie à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Dans tous les cas, il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La situation économique des parties et l’équité commandent de condamner Monsieur [E] [B] à régler à Monsieur [A] [X] et Madame [Z] [O] épouse [X] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

La décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 6 octobre 2021 conclu entre Monsieur [A] [X] et Madame [Z] [O] épouse [X] d’une part et Monsieur [E] [B] d’autre part concernant le logement situé au sein de la [Adresse 4] sis [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 5 avril 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à verser à Monsieur [A] [X] et Madame [Z] [O] épouse [X] la somme de 1462,33 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, en deniers ou quittances, selon décompte arrêté au 2 janvier 2026 comprenant l’échéance du mois de janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

AUTORISE Monsieur [E] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 120 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Monsieur [E] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [A] [X] et Madame [Z] [O] épouse [X] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ; que Monsieur [E] [B] soit condamné à verser à Monsieur [A] [X] et Madame [Z] [O] épouse [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 782,22 euros par mois, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer à Monsieur [A] [X] et Madame [Z] [O] épouse [X] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] aux dépens tandis que les frais de l’éventuelle exécution forcée à son égard suivront le sort qui leur est réservé par l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

RAPPELLE que la décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le vice-président,