DOSSIER N° RG 26/00009

N° Portalis DB2P-W-B7K-E5DP

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 28 AVRIL 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Monsieur François GORLIER, juge au Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [Q] [I]

née le 14 Février 1963 à Constantine (Algérie),

demeurant 16 Boulevard de la Colonne 73000 CHAMBERY

représentée par Maître Christian MENARD, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

La S.A.S. [U]

immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°933 131 948,

dont le siège social est sis 1 Place du Centenaire 73000 CHAMBERY, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Yohann OLIVIER de la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, substitué par Maître Emeric TOUVET, avocats au barreau de CHAMBERY

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DEBATS :

A l’audience publique du 31 Mars 2026, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 28 Avril 2026, à laquelle elle a été rendue et signée par Monsieur François GORLIER, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique en date du 7 novembre 2024, Madame [Q] [I] a consenti à la SAS [U] un bail commercial de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 7 novembre 2024 pour se terminer le 6 novembre 2033, portant sur un local commercial à usage de restauration traditionnelle ou rapide, pizzéria, crêperie, bar salon de thé, glacier, traiteur, préparation et vente de plats cuisinés à emporter, sandwicherie, point chaud, vente de produits régionaux et de tous produits d’épicerie fine, ainsi que l’organisation d’animations de toutes natures en journée ne dépassant pas 20 heures, situés 30 boulevard de Colonne à CHAMBERY (73000) dans un ensemble immobilier dénommé Le Méridien, moyennant un loyer annuel de 22.800 euros HT, soit 1.900 euros HT par mois, payable mensuellement et d’avance, outre une provision sur charges de 180,79 euros.

Compte tenu de la prise d’effet du bail en cours de mois, le loyer du mois de novembre 2024 a été fixé à la somme de 1.520 euros, outre une provision sur charges de 144,63 euros.

Les parties ont convenues d’un aménagement des modalités de règlement des deux premiers mois de loyer, novembre et décembre 2024, prévoyant, pour moitié, un paiement aux échéances contractuelles, soit 760 euros le 7 novembre 2024 et 950 euros le 1er décembre 2024, et, pour l’autre moitié, un paiement échelonné en dix versements mensuels de 171 euros en sus des échéances courantes.

Il était ainsi prévu que, du troisième au douzième mois, la SAS [U] règle mensuellement la somme totale de 2.631,79 euros, correspondant au loyer courant, à la provision sur taxe foncière, au terme échu des deux premiers loyers ainsi qu’au dixième du dépôt de garantie.

Le 29 octobre 2025, Madame [Q] [I] a fait signifier à la SAS [U] un commandement de payer la somme de 10.467,77 euros au titre des loyers impayés des mois de juillet à octobre 2025 et du coût du commandement de payer, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Suivant exploit du commissaire de justice du 7 janvier 2026, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Madame [Q] [I] a fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal la SAS [U] sur le fondement des articles 1103 du Code civil, L 145-41 du Code de commerce et 835 du Code de procédure civile aux fins de résiliation du bail commercial.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 26/00009.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2026 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à celle du 31 mars 2026.

A l’audience du 31 mars 2026, reprenant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2026 et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Madame [Q] [I] demande au Juge des référés de :

— JUGER la présente action recevable et bien fondée,

Y faisant droit,

— DEBOUTER la SAS [U] de sa demande de délais,

— DEBOUTER la SAS [U] de ses autres demandes,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 30 novembre 2025,

— ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de la SAS [U] ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— JUGER qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNER par provision la SAS [U] à payer à Madame [Q] [I] la somme de 9.371,69 euros au titre des sommes dues en vertu du bail à la date d’acquisition de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2025,

— CONDAMNER par provision la SAS [U] à payer à Madame [Q] [I] à compter du 30 octobre une indemnité d’occupation mensuelle de 2.080,79 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

— JUGER que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’Insee, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire, si des délais étaient accordés, et la clause suspendue,

— JUGER qu’en cas de non-respect d’une seule échéance ou mensualité qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré resté impayé, et ce sans qu’il soit nécessaire d’envoyer une mise en demeure, la clause résolutoire trouvera son plein effet, et l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible et ce avec toutes les conséquences de droit et ce y compris l’expulsion des lieux,

— CONDAMNER en tout état de cause la SAS [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement du 29 octobre 2025 et de l’état des privilèges et nantissement, ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience, le Conseil de Madame [Q] [I] a précisé ne pas solliciter l’actualisation du montant de la dette et a indiqué que les intérêts devaient être calculés selon le taux de l’intérêt légal applicable au créancier particulier.

A l’audience, reprenant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2026 et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SAS [U] demande au Juge des référés de :

— ACCORDER à la SAS [U] un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes mises à sa charge,

— SUSPENDRE, pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire,

— JUGER que la clause résolutoire ne jouera pas dès lors que la SAS [U] se libèrera dans les conditions fixées par l’ordonnance à intervenir,

— DEBOUTER Madame [Q] [I] de toutes prétentions contraires,

— DIRE que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur ces points le cas échéant.

Sur l’octroi des délais de paiement

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article L145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 1343-5 du Code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliments ».

L’article 5 du Code de procédure civile énonce enfin que « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ».

La SAS [U] n’ayant pas satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire qui figure effectivement dans le bail, page 19, à la date du 30 novembre 2025.

Il ressort en outre des éléments produits que la SAS [U] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative visée au commandement, lequel portait sur une somme en principal de 10.290,90 euros (pièce n°8).

Il résulte également des pièces produites qu’après la délivrance du commandement, la SAS [U] a, par l’intermédiaire de son conseil, manifesté sa volonté de régulariser sa situation en proposant un règlement partiel puis un apurement du solde suivant un échéancier de 24 mois, au moyen de mensualités de 303,78 euros TTC (pièce n°10).

Il apparaît en outre qu’un règlement de 2.080,79 euros est intervenu au mois de décembre 2025, puis qu’un acompte de 3.000 euros a été versé le 12 janvier 2026 au titre de l’arriéré locatif (pièce [U] n°4).

La SAS [U] soutient par ailleurs avoir repris le paiement des échéances courantes et verse aux débats les justificatifs correspondants (pièce [U] n°4).

Sur la base du loyer contractuel, la part non sérieusement contestable de la créance due par la SAS [U] sera évaluée à la somme provisionnelle de 12.302,33 euros (10.290,90 euros + 2.080,79 x 29/30) au titre des loyers dus au 29 novembre 2025 (pièce n°15). Les intérêts courront en outre au taux légal applicable dans les autres cas à compter de la signification de la présente ordonnance.

En outre, Madame [Q] [I] sollicitant la condamnation de la SAS [U] à payer à titre provisionnel la somme de 9.371,69 euros au titre des loyers dus au 29 novembre 2025 et le juge des référés ne pouvant statuer ultra petita, la SAS [U] sera condamnée à verser à Madame [Q] [I] la somme provisionnelle de 9.371,69 euros au titre des loyers dus jusqu’au 29 novembre 2025 date à laquelle le contrat a pris fin par l’action de la clause résolutoire dont il est constaté, supra, l’acquisition.

S’agissant de la demande de délais, il ressort des éléments versés aux débats que la SAS [U] justifie de difficultés de trésorerie intervenues dans le contexte du démarrage de son activité, nécessitant des travaux d’aménagement importants dans les locaux loués (pièces [U] n°5 et 6), ainsi que d’un décalage dans la perception d’aides liées à l’emploi d’apprentis, ayant affecté temporairement son équilibre financier (pièce [U] n°7).

Elle verse également une étude prévisionnelle établie par son expert-comptable le 23 février 2026, destinée à établir la viabilité économique de l’activité et sa capacité à respecter un échéancier d’apurement (pièce [U] n°11).

S’il résulte toutefois des pièces produites par Madame [Q] [I] que les paiements ont été irréguliers, que les engagements annoncés n’ont pas été exécutés selon les modalités initialement évoquées et que la bailleresse a, à plusieurs reprises, dénoncé l’absence de régularisation effective (pièces n°4, 7, 10 et 11), ces éléments ne suffisent pas, en l’état, à exclure toute possibilité d’apurement de la dette dans un cadre judiciaire strictement défini.

En effet, les paiements partiels déjà intervenus, l’absence de contestation sérieuse sur la dette, la reprise alléguée du règlement des échéances courantes, la poursuite de l’exploitation ainsi que les éléments comptables produits sur les perspectives de l’activité permettent de retenir que les difficultés invoquées par la SAS [U] demeurent susceptibles d’être surmontées.

Dans ces conditions, eu égard à la situation respective des parties, il y a lieu d’accorder à la SAS [U] un délai de paiement de vingt-quatre mois pour apurer sa dette et de suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir pas joué si l’échéancier est intégralement respecté.

Il sera dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, qu’il s’agisse d’une mensualité courante ou d’une échéance d’apurement, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera de plein droit son plein effet, sans qu’il soit besoin d’une nouvelle mise en demeure.

Dans cette hypothèse, le maintien de la SAS [U] dans les lieux sera constitutif d’un trouble manifestement illicite, justifiant son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

La SAS [U] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer exigible augmenté des charges et taxes, qu’elle aurait payé en cas de non résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

Enfin, le contrat de bail commercial signé entre les parties le 7 novembre 2024 prévoyant à la page 18 une indexation du loyer, l’indemnité d’occupation sera indexée conformément aux dispositions prévues audit contrat.

Il sera donc fait partiellement droit aux demandes de Madame [Q] [I], tout en accordant à la SAS [U] des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la SAS [U] sera condamnée aux dépens, y compris les frais du commandement de payer du 29 octobre 2025.

En revanche, les dépens ne peuvent comprendre que des débours relatifs à des actes entrant dans la procédure judiciaire. En effet, ne sont pas inclus dans les dépens les droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et les titres produits à l’appui des prétentions des parties. Il s’agit d’une explicitation du principe selon lequel les frais pour avoir la qualité de dépens doivent être afférents à une instance. Les actes et les titres produits à des fins probatoires sont en fait extérieurs à l’instance et lui préexistent. Par conséquent, la SAS [U] ne sera pas condamnée à supporter le coût de l’état des privilèges et nantissements.

En outre, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, il convient de condamner la SAS [U] à payer à Madame [Q] [I] la somme de 1.500 €.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 7 novembre 2024 consenti par Madame [Q] [I] à la SAS [U], et ce à la date du 30 novembre 2025,

EN SUSPENDONS les effets si les délais de paiement accordés sont respectés,

CONDAMNONS la SAS [U] à payer à titre provisionnel à Madame [Q] [I] la somme de 9.371,69 euros (neuf mille trois cent soixante et onze euros et soixante-neuf centimes), arrêtée au 29 novembre 2025,

AUTORISONS la SAS [U] à s’en libérer, en sus du terme courant, en 24 versements mensuels égaux et successifs de 390,49 euros (trois cent quatre-vingt-dix euros quarante-neuf centimes), le premier versement devant intervenir dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, le second un mois plus tard et ainsi de suite jusqu’à complet paiement,

DISONS que faute de règlement de cette somme à la date prévue :

— le solde de la dette deviendra et immédiatement et entièrement exigible sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure,

— la clause résolutoire reprendra de plein droit

— l’expulsion de la SAS [U] sera diligentée, au besoin avec le concours de la force publique et qu’elle sera redevable d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer exigible, auquel s’ajouteront les charges et les taxes et qui sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail du 7 novembre 2024,

DEBOUTONS Madame [Q] [I] de sa demande au titre du coût de l’état des privilèges et nantissements,

CONDAMNONS la SAS [U] aux dépens y compris les frais de commandement de payer du 29 octobre 2025,

CONDAMNONS la SAS [U] à payer à Madame [Q] [I] une somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Projet de décision rédigé par Madame Myriame BOLE, Attachée de justice