MINUTE N° : 2026 /

JUGEMENT DU : 12 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/01294 – N° Portalis DBYI-W-B7I-DLJO /

NATURE AFFAIRE : 56C/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : [Z] [W], [J] [W], [I] [W] C/ S.A.R.L. LA CLE DE SAINT GEORGES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Madame MALAROCHE, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame ROUX, Greffière

DESTINATAIRES :

M^e Adélaïde FREIRE-MARQUES

la SCP PYRAMIDE AVOCATS

délivrées le

DEMANDEURS

Mme [Z] [W]

née le 13 Juin 1949 à LYON 03 (69003), demeurant 13, avenue du Stade – 38790 ST GEORGES D’ESPERANCHE

représentée par M^e Adélaïde FREIRE-MARQUES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU,

M. [J] [W]

né le 09 Janvier 1958 à LYON 03 (69003), demeurant 22 impasse du Bourg – 69170 VALSONNE

représenté par M^e Adélaïde FREIRE-MARQUES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU,

M. [I] [W]

né le 04 Janvier 1959 à SAINT JEAN DE BOURNAY (38440), demeurant 115 avenue du stade – 38790 ST GEORGES D’ESPERANCHE

représenté par M^e Adélaïde FREIRE-MARQUES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LA CLE DE SAINT GEORGES,

immatriculée au RCS de VIENNE, sous le numéro 424.385.722., prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis 49 rue marchande – 38790 ST GEORGES D ESPERANCHE

représentée par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant, Maître Roxanne DIMIER de la SELARL D.P.G., avocats au barreau de LYON, avocats plaidant

Clôture prononcée le 05 novembre 2025

Débats tenus à l’audience du 15 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 Mars 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame MALAROCHE, Vice-Présidente, et par Madame ROUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [W], Monsieur [J] [W] et Monsieur [I] [W] ont fait assigner la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES le 17 avril 2024 aux fins de la voir condamner à leur régler en principal, la somme de 21 924,12 euros avec intérêts à compter du 1er aout 2023, date de la mise en demeure, outre 3000 euros de dommages intérêts en réparation de leur préjudicie moral et 2500 euros en application de l’article 700 du code d procédure civile.

Ils entendent également obtenir l’assurance locative du bien occupé par Monsieur [Y] et l’état des lieux dressé contradictoirement lors de la prise de bail le 29 novembre 2016, sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, la juridiction devant se réserver la compétence de liquider l’astreinte.

Le juge des contentieux de la protection s 'est déclaré incompétent au regard du montant de la demande, au profit du tribunal judiciaire le 21 juin 2024, statuant avec représentation obligatoire.

La SARL LA CLE DE SAINT GEORGES a procédé à sa radiation du RCS le 6 février 2025 avec une fermeture au 1er janvier 2025 ;

Dans le dernier état de leurs écritures, Madame [B] [W], Monsieur [D] [W] et Monsieur [I] [W] entendent voir :

juger qu’à défaut pour le liquidateur amiable de la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES, Monsieur [X] [A], de justifier avoir provisionner la créance de l’indivision, sa faute personnelle doit être retenue,

condamner la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES ou à défaut Monsieur [X] [A] es qualité de liquidateur amiable de cette société à leur payer la somme de 26 869,77 euros, outre intérêts à compter de la mise en demeure du 1er août 2023, ce, jusqu’à parfait paiement à titre de dommages intérêts pour le préjudice financier subi,

condamner les mêmes à leur régler 6204,98 euros au titre des réparations locatives,

Subsidiairement condamner la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES ou à défaut Monsieur [X] [A] es qualité de liquidateur amiable de cette société à leur payer la somme de 23 152,33 euros avec intérêts à compter du 1er aout 2023 ainsi que 3000 euros en réparation de leur préjudice moral, enfin 4000 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés et à supporter les dépens y compris ceux de la procédure engagée devant le juge des contentieux de la protection de Vienne ayant donné lieu au jugement rendu le 17 juin 2022.

La SARL LA CLE DE SAINT GEORGES indique que la société VERNAY IMMOBILIER a repris le 1er janvier 2025 les activités de transaction, de gestion et de syndic mais que la société LA CLE DE SAINT GEORGES existe toujours, n’est pas liquidée et demeure d’ailleurs propriétaire des murs de l’agence, à présent loués en vertu d’un bail commercial.

Sur le fond, elle conclut au rejet des prétention adverses, non justifiées et à la condamnation es demandeur à lui régler une indemnité de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il n’y a pas lieu de juger qu’à défaut pour le liquidateur amiable de la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES , Monsieur [X] [A], de justifier avoir provisionner la créance de l’indivision, sa faute personnelle doit être retenue, et de condamner Monsieur [X] [A] es qualité de liquidateur amiable, la société LA CLE DE SAINT GEORGES existant toujours;

En application de l’article 1134 ancien du code civil applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutés de bonne foi.

En vertu des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ;

Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Il est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Il s’évince de ces dispositions que le mandataire est tenu à une obligation de moyens supposant une exécution loyale, prudente et diligente du mandat conféré et que son exécution défectueuse doit être établie par le mandant conformément aux règles régissant la responsabilité contractuelle de droit commun ;

Toutefois, la faute est présumée en cas d’inexécution du mandat conféré ;

Le mandataire est donc tenu d’accomplir son mandat avec diligence et jusqu’au terme des missions prévues, étant souligné qu’il peut disposer d’une certaine marge de manoeuvre dans cet accomplissement.

Le mandataire a aussi une obligation de renseignement et de conseil, spécialement s’agissant d’un professionnel, et de rendre compte.

Il est constant que Madame [B] [W], Monsieur [J] [W] et Monsieur [I] [W] , propriétaires indivis d’une ancienne maison d’habitation qui a été divisée en 5 appartements indépendants, deux occupés par des membres de l’indivision, les trois autres loués à des tiers, ont confié un mandat de gestion classique le 7 novembre 2012 à la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES, et ce mandat a été résilié le 18 juillet 2023 ;

Les demandeurs invoquent un manquement fautif de la défenderesse aux obligations qui pesaient sur elle dans le cadre de ce mandat, plus particulièrement en ce qui concerne le locataire [H] [Y], auquel l’indivision a consenti un bail 29 novembre 2016 et qui en a été expulsé en mars 2024 avec un arriéré de 21 924,12 euros ;

Les demandeurs reprochent à la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES de :

— ne pas leur avoir fait souscrire d’assurance de loyers impayés, pourtant visée par le mandat, ce à quoi la défenderesse répond que la mère de Monsieur [Y] s’est porté caution solidaire avant de dénoncer cet engagement en 2018, et que l’assurance a finalement été exclue de 'l’accord de parties compte tenu de la réduction des honoraires de 9 à 5 %,

— également de ne pas avoir produit d’état des lieux d’entrée, alors qu’ils ont constaté des dégradations à la sortie mais se trouvent empêchés de se retourner contre leur ancien locataire, du fait de cette carence,

— de ne pas avoir exécuté le mandat de bonne foi en ne réclamant pas les justificatifs d’assurance, et surtout, en n’engageant pas de procédure de résiliation du bail , 27 mois après le premier impayé et de ne pas les avoir informé des premiers impayés en se contentant d’envoyer des mises en demeure sans saisir d’huissier de justice, ce à quoi la société CLE DE SAINT GEORGES répond que ses mandant ne se sont pas manifestés en ce sens en envoyant au contraire en février 2021 un courrier aux locataires impécunieux leur indiquant qu’ils n’envisageaient pas de procédure de recouvrement, en renâclant pour prendre en charge les frais d’huissier, alors qu’ils maitrisaient au surplus la procédure puisqu’il n’ont pas pris d’avocat lors de l’instance en résiliation ;

Les demandeurs font valoir que c’est bien eux qui ont saisi un huissier pour assigner Monsieur [Y], 27 mois après le premier impayé alors qu’ils ignoraient jusque là qu’il fallait saisir le juge et pensaient que le commandement de payer était suffisant pour poursuivre l’expulsion de leur locataire défaillant ;

La SARL LA CLE DE SAINT GEORGES invoque pour sa part l’intervention intempestive des bailleurs dans la gestion du bail consenti à Monsieur [Y] ;

Madame [B] [W], Monsieur [J] [W] et Monsieur [I] [W] font état enfin des doléances des autres locataires qui se sont plaint de la gestion de de l’agence immobilière ;

La SARL LA CLE DE SAINT GEORGES explique que le mandat du 7 novembre 2012 qui stipulait une rémunération incluant une prime d’assurance loyers impayés était mal rédigé, qu’une rectification manuscrite a été apposée dans la mesure où elle ne bénéficiait pas de contrat de groupe, que le taux pour les honoraires de gestion a été ramené à de 9 à 5 %, dans la pratique 4,18 %, aucune prime n’étant appelée, faute de souscription ;

Elle soutient que Madame [B] [W], Monsieur [J] [W] et Monsieur [I] [W] ont fait le choix de ne pas souscrire cette garantie qui fait l’objet d’une facturation spécifique ;

Elle ajoute que l’exécution du contrat de bail [Y] était garantie par la caution de sa mère ;

Au vu de ces explications, force est de constater que sur le mandat de gestion, le chiffre de 9 % a bien été barré, la mention de 5 % ajoutée, mais que la mention entre parenthèses '' assurance loyers impayés incluse n’a pas été raturée , ce qui a pu laisser croire faussement aux bailleurs qu’ils étaient couverts par cette assurance, ce qui n’était pas le cas ;

En outre la défenderesse ne rapporte pas la preuve de ce que ses mandants ont délibérément écarté cette option ;

Il sera également noté que le fait d’envoyer une mise en demeure en 2021 à leurs locataires défaillants, ne signifie nullement qu’ils maitrisaient les enjeux des baux consentis, de même que la prise en charge , après des mois d’impayés de la procédure de résiliation du bail de Monsieur [Y] ;

La défenderesse évoque de nombreux échanges verbaux à ce titre, hormis l’envoi des comptes de gestion mais en sa qualité de professionnel de la gestion des baux, il lui appartenait d’informer officiellement les bailleurs, des incidents de paiement dans le cadre d’une gestion effective du dossier pour lequel elle était rémunérée;

Elle ne peut donc de contenter de se référer à des échanges verbaux, intraçables par définition, ou au fait que le copropriétaires indivis, n’étaient pas profanes en la matière ;

D’autre part, la garantie proposée et souscrite à travers la caution de la mère du locataire n’était à l’évidence pas satisfaisante puisqu’elle a été révoquée par celle ci le 19 décembre 2018, juste avant les premiers impayés et que la mandataire n’a jamais proposé à ses mandants de souscrire une assurance, ce qui était encore possible dans la mesure où le loyer avait été réglé normalement jusque là ;

D’autre part, les impayés débutent en décembre 2018, reprennent en juin 2019, la situation s’aggrave progressivement entre les mois de février et décembre 2020 et la défenderesse n’envoie que des demandes de paiement du service gestion le 17 janvier 2019, le 31 juillet 2019, avec la formule pour ce dernier courrier, d’une mise en demeure de payer sous 8 jours et la menace de saisir un huissier, les missives des 27 avril 2020, 25 septembre 2020 ne reproduisant même plus cette formule, jusqu’au 30 octobre 2020 ;

Parallèlement, la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES réclame l’attestation d’assurance chaque année qui ne sera produite à priori que deux années, sur les 6 années de location ;

Un huissier est saisi le 17 mai 2021 seulement par la défenderesse, huissier qui envoie un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire défaillant le 20 mai 2021 ;

A nouveau le 28 octobre 2021 est envoyé un courrier du service gestion pour réclamer la somme de 4724 euros à Monsieur [Y] ;

Le jugement de résiliation du bail rendu le 17 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection, montre que Madame [B] [W], Monsieur [J] [W] et Monsieur [I] [W] ont fait signifier un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 février 2022 puis ont fait assigner [H] [Y] pour réclamer un arriéré locatif qui s’élève alors à 5924,12 euros;

Viendra ensuite la résiliation du mandat de gestion le 18 juillet 2023, étant observé qu’aucun commandement de quitter les lieux ne semble avoir été signifié suite au jugement ;

Les demandeurs réclament ensuite en vain l’état des lieux d’entrée qui semble avoir été perdu et poursuivront seuls la procédure d’expulsion ;

La SARL LA CLE DE SAINT GEORGES affirme que ses mandants connaissaient parfaitement l’existence et la consistance de la dette de Monsieur [Y], que tout le monde s’en accommodait tant que le débit était contenu ;

Elle ajoute que c’est en toute connaissance de cause, contre ses conseils, que les demandeurs ont préféré relancer eux même Monsieur [Y] le 2 février 2021, plutôt que d’engager des frais pour mandater un huissier de justice ;

Effectivement , Madame [B] [W], Monsieur [J] [W] et Monsieur [I] [W] envoient le 2 février 2021 à Monsieur [Y] et à Madame [C], autre locataire en difficulté, mais qui parviendra à rétablir sa situation, un courrier ainsi libellé , alors que la dette de Monsieur [Y] atteint 3764,12 euros : ''Nous préférons d’abord trouver un accord avec vous avant de demander l’intervention d’un huissier pour régler votre dette'' ;

Toutefois avant l’envoi de ce courrier, la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES, alors que la situation d’endettement s’aggrave, ne semble pas chercher à comprendre l’origine des impayés et à en informer officiellement encore une fois en application de son mandat de gestion, ses mandants alors qu’il apparait que le locataire a connu une séparation d’avec sa compagne fin 2021, à priori des problèmes de santé et subi un arrêt de travail puis un licenciement, faits qui permettaient de prendre la mesure de la situation, et de s’orienter vers une résiliation du bail, les difficultés de Monsieur [Y] n’étant pas ponctuelles ;

Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 mai 2021, restera sans effet pour une raison que n’explique pas la défenderesse ;

Là encore, le fait de ne pas s’être renseignée sur les raisons des impayés et de ne pas en avoir tiré toutes les conséquences utiles, méconnait les obligations de gestion dont la mandataire était investie ;

La temporisation née du courrier du 2 février 2021 envoyé par les consorts [W], n’est suivie d’aucun courrier en dehors du rappel adressé par le service gestion à Monsieur [Y], et la procédure de résiliation prenant acte de la situation totalement obérée du locataire, n’interviendra qu’en février 2022, à l’initiative des bailleurs;

Fait ainsi incontestablement défaut un courrier officiel adressé à ses mandants leur indiquant quelle était la situation et les options possibles au sort du bail ;

La défenderesse sous entend que les bailleurs ne voulaient pas supporter les frais d’huissier à leur charge, ce qui explique qu’aucune instruction aux fins de recouvrement n’a jamais été donnée après le jugement, mais ne démontre nullement l’existence de ce refus qui aurait retardé la saisine de la juridiction de jugement puis l’introduction d’une procédure d’expulsion et de recouvrement des impayés ;

Les consorts [W] ont ainsi pu indiquer qu’ils pensaient que l’envoi d’un commandement de payer visant la clause résolutoire était suffisante pour que le locataire quitte les lieux et que le bail soit résilié et rien dans le dossier de la défenderesse ne permet d’établir une maitrise de la procédure applicable en la matière, ne se résumant pas à l’envoi de ce commandement;

Les seules relances adressées et l’envoi d’un commandement de payer non suivi d’effet, ne suffisent pas à établir qu’elle s’est acquittée de ses obligations de diligence et de conseil dans l’exécution du bail qui lui était confié ;

Dès lors, la faute de la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES dans l’exécution du mandat confié à elle par les demandeurs, apparait établie;

S’agissant du préjudice, Madame [B] [W], Monsieur [J] [W] et Monsieur [I] [W] réclament la totalité de l’arriéré locatif au 13 août 2025, outre le cout des réparations locatives et subsidiairement 70 % de l’arriéré locatif et des réparations locatives ;

La SARL LA CLE DE SAINT GEORGES répond que l’arriéré est imputable à Monsieur [Y] et que son insolvabilité n’est pas démontrée;

Elle ajoute qu’il ne peut être question que d’une perte de chance d’avoir pu éviter la perte locative, alors que le locataire était solvable lors de l’entrée dans les lieux et qu’il a respecté pendant deux ans ses obligations;

Le préjudice subi par les demandeurs, s’analyse comme la perte de chance d’être confrontés à un arriéré locatif limité ou d’ailleurs à aucun arriéré, dans l’hypothèse d’une garantie souscrite;

Il ne correspond pas au montant de l’arriéré mais peut être évalué à la somme de 70 % de cet arriéré soit 18 808,84 euros;

Il existe bel et bien dans la mesure de l’impécuniosité démontrée de l’ancien locataire qui est insolvable au vu des éléments du dossier;

Le cout des réparations locatives ne peut pas contre être supporté par la défenderesse qui n’est pas l’auteur des dégradations subies, même si elle n’a pas été en mesure de produire l’état des lieux d’entrée, ceux ci étant présumés en bon état de réparations locatives, dans ces conditions;

Ce chef de prétention doit être écarté;

Madame [B] [W], Monsieur [J] [W] et Monsieur [I] [W] réclament les intérêts au taux légal dus sur la somme de 18 808,84 euros à compter du 1er aout 2025, date à laquelle leur conseil a adressé une mise en demeure à la défenderesse;

Cette demande doit être écartée, la mise en demeure du 1er aout 2023 visant uniquement la communication de l’état des lieux d’entrée;

Il convient en conséquence de condamner la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES à régler aux consorts [W] la somme de 18 808,84 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introduite le 17 avril 2024;

Les demandeurs réclament également la restitution des honoraires versés entre le 1er janvier 2016 et la fin du mandat en 2023, dans partie de leurs écritures à hauteur de la somme de 7953,34 euros;

La défenderesse lui oppose la prescription quinquennale;

Cette prétention doit être rejetée, dans la mesure où le mandat a été mal exécuté, mais a été exécuté, les manquements constatés donnant lieu à l’allocation de dommages intérêts;

Le préjudice moral tenant aux désagréments occasionnés par la longue procédure que les demandeurs ont dû supporter pour parvenir à une libération des lieux donnés à bail, justifie la condamnation de la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES à régler aux consorts [W] une indemnité de 3000 euros;

Le surplus des prétentions des demandeurs doit être rejeté;

Enfin les frais irrépétibles qu’ils ont exposés seront pris en charge par la défenderesse dans la limite de la somme de 3000 euros;

Les demandes de la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES seront écartées;

Les dépens resteront à la charge de la société LA CLE DE SAINT GEORGES;

Il n’y a pas lieu de statuer sur la question des dépens de la procédure de résiliation qui a été tranchée par le juge du contentieux de la protection;

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire de VIENNE, après en avoir délibéré, statuant publiquement par dépôt au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu de juger qu’à défaut pour le liquidateur amiable de la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES , Monsieur [X] [A], de justifier avoir provisionner la créance de l’indivision, sa faute personnelle doit être retenue, et de condamner Monsieur [X] [A] es qualité de liquidateur amiable, la société LA CLE DE SAINT GEORGES existant toujours,

Dit que la faute de la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES dans l’exécution du mandat confié à elle par Madame [B] [W], Monsieur [J] [W] et Monsieur [I] [W], est établie,

Condamne la SARL LA CLE DE SAINT GEORGE à régler à Madame [B] [W], Monsieur [J] [W] et Monsieur [I] [W], la somme de 18 808,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introduite le 17 avril 2024, en réparation de leur préjudice financier,

Condamne la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES à régler à Madame [B] [W], Monsieur [J] [W] et Monsieur [I] [W], une indemnité de 3000 euros en réparation de leur préjudice moral,

Rejette le surplus des demandes formulées par les consorts [W],

Rejette les prétentions de la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES,

Condamne la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES à régler à Madame [B] [W], Monsieur [J] [W] et Monsieur [I] [W], une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES aux dépens,

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la question des dépens de la procédure de résiliation qui a été tranchée par le juge du contentieux de la protection,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame MALAROCHE, Présidente, qui l’a signé avec Madame Dominique ROUX, greffier ;

La Greffière La Présidente