Tribunal de police, 15 juillet 2020, n° 766/20

TPOL 15 juillet 2020

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non-paiement des loyers
Le tribunal a constaté que le non-paiement des loyers constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Arriérés de loyer dus
Le tribunal a retenu que les bailleurs avaient droit à des arriérés de loyer pour la période mentionnée, après compensation des paiements effectués par la locataire.
Autre
Indemnité d'occupation due après résiliation
Le tribunal a décidé de surseoir à statuer sur cette demande en attendant la décision relative à la commission des loyers.
Autre
Problèmes d'humidité dans l'appartement
Le tribunal a décidé de surseoir à statuer sur cette demande en attendant les conclusions d'un rapport d'expertise.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	T. pol., 15 juil. 2020, n° 766/20
Numéro :	766/20

Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane ZINE

Texte intégral

GRAND-DUCHÉ DE LUXEMBOURG

JUSTICE DE PAIX DE DIEKIRCH

GROSSE

(1re EXPÉDITION)

NOUS X,

Grand-Duc de […]

Duc de Nassau

Faisons savoir que

LE TRIBUNAL DE PAIX DE DIEKIRCH

a rendu le présent jugement:

091-000025-20050525-FR

no 766/20 du 15 juillet 2020

Audience publique du mercredi, quinze juillet deux mille vingt

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-Duché de […], siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause

I entre:

Y Z et son épouse AA AB, les deux sans état connu, demeurant à B-6690 Vielsalm, 11,

Les Sarts,

parties demanderesses, défendeurs sur reconvention,

comparant actuellement par Maître Stéphane ZINE, avocat à la Cour, demeurant à

[…], ayant initialement comparu en personne,

et:

AC AD, sans état connu, demeurant à L-9514 Wiltz, 70, rue des

Charretiers,

partie défenderesse, demanderesse par reconvention,

comparant en personne et as[…]tée de Maître AE AF, avocat, en remplacement de Maître Michel KARP, avocat à la Cour, les deux demeurant à […];

II entre:

Y Z et son épouse AA AB, les deux sans état connu, demeurant à B-6690 Vielsalm, 11,

Les Sarts,

parties demanderesses,

ayant initialement comparu en personne et comparant actuellement par Maître Stéphane

ZINE, sus-dit,

et:

AC AD, sans état connu, demeurant à L-9514 Wiltz, 70, rue des

Charretiers,

partie défenderesse,

comparant en personne et as[…]tée de Maître AE AF, sus-dit.

FAITS:

I) Suivant une requête déposée en date du 19 juillet 2019 au greffe de la Justice de Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de paix de

Diekirch à l’audience publique de vacation du lundi, 2 septembre 2019 à 09.30 heures à la Justice de paix de Diekirch, « Bei der aler Kiirch », pour y entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l’appel de la cause à l’audience publique du 2 septembre 2019, l’affaire fut remise aux mercredis, 9 et ensuite 23 octobre 2019, pour plaidoiries, où elle fut alors utilement retenue de sorte que les débats eurent lieu comme suit:

Monsieur Y Z, comparant pour lui-même et pour son épouse, exposa le sujet de l’affaire et développa ses moyens.

La partie défenderesse AC AD fournit ses défenses. Elle fut as[…]tée

Maître AE AF, en remplacement de Maître Michel KARP.

Sur ce le tribunal prit l’affaire en délibéré dont il prononça la rupture par la suite, pour permettre aux parties de fournir un certain nombre de pièces et informations supplémentaires et l’affaire fut fixée au 18 décembre 2019 pour continuation des débats.

Après plusieurs refixations successives elle fut utilement retenue à l’audience du 20 mai

2020.

II) Suivant une requête déposée en date du 10 septembre 2019 au greffe de la Justice de Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de paix de Diekirch à l’audience publique du lundi, 21 octobre 2019 à 14.30 heures à la Justice de paix de Diekirch, « Bei der aler Kiirch », pour y entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l’appel de la cause à l’audience publique du 21 octobre 2019, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit:

Monsieur Y Z, comparant pour lui-même et pour son épouse, exposa le sujet de l’affaire et développa ses moyens.

Madame AC AD, partie défenderesse, fut entendue en ses défenses.

Sur ce le tribunal prit l’affaire en délibéré dont il prononça la rupture en date du 30 octobre 2019 et l’affaire passa au lundi, 16 décembre 2019 pour continuation des débats.

Elle subit ensuite plusieurs remises successives pour paraître utilement à l’audience du 20 mai 2020, avec l’affaire sub I), et Maître Stéphane ZINE, comparant pour les parties demanderesses, ainsi que Maître AE AF, as[…]té de Madame AD, furent entendus en leurs explications et moyens respectifs.

Ensuite le Tribunal reprit les affaires en délibéré et il rendit à l’audience de ce jour à laquelle le prononcé avait été refixé

le jugement qui suit:

Faits et antécédents

Il y a lieu de rappeler brièvement les faits et antécédents de la cause.

Par contrat de bail du 28 janvier 2012, Y Z et AA AB ont donné en location à AC AD un appartement […] à L-9514 […], 70, […], comprenant « un séjour avec cuisine équipée de meubles, frigo, taque de cuisson électrique, hotte et four, une salle de bains avec douche et W-C, une

(deux) chambre(s), une cave… », moyennant paiement d’un loyer mensuel de 590.- € et d’une avance sur charges locatives de 100.- € par mois.

Par décision du 24 septembre 2018, la commission des loyers de la Commune de […] a réduit le loyer à 184.- €.

Par jugement du 15 octobre 2018, le tribunal de ce siège a déclaré la demande principale de Y Z et de AA AB et la demande reconventionnelle de

AC AD recevables en la forme, a dit qu’il n’y a pas lieu à réduction du loyer pour la période antérieure au 1er novembre 2018, a déclaré la demande de

Y Z et de AA AB relative aux arriérés de loyer et

d’avances sur charges pour la période de janvier 2017 à août 2018 fondée pour le montant de 2.943,96 €, a déclaré la demande relative au solde de la reconnaissance de dette fondée pour le montant de 800.- euros, a rejeté la demande en paiement d’une garantie locative et a invité Y Z et AA AB à communiquer les décomptes de charges avec pièces justificatives des exercices 2012 à 2017.

Ce jugement n’a pas été frappé d’appel.

Par jugement du 21 février 2019, le tribunal de ce siège a, entre autres, déclaré la demande principale en annulation de la décision de la commission des loyers de la

Commune de […] du 24 septembre 2018 fondée, a partant déclaré nulle et non avenue la décision de la commission des loyers de la Commune de […] du 24 septembre 2018 ordonnant la réduction du loyer à payer par AC AD et a déclaré irrecevable la demande de Y Z en augmentation du loyer.

Par jugement du 27 mai 2019, le tribunal de ce siège, statuant en continuation de cause, a déclaré la demande additionnelle de Y Z et de AA AB recevable, a déclaré leur demande en paiement des arriérés de charges locatives pour les années 2016 et 2017 non fondée, a déclaré la demande reconventionnelle de AC

AD fondée pour le montant de 2.428,40 €, et après compensation a condamné AC AD à payer à Y Z et AA

AB la somme de 1.315,56 € avec les intérêts légaux à partir du prononcé du jugement jusqu’à solde, et a dit les demandes de Y Z et AA

AB en résiliation du bail et en déguerpissement de la locataire non fondées.

Par lettre du 30 juillet 2019, AC AD, se plaignant notamment de la présence d’humidité et de moi[…]sures, a mis en demeure les époux Z-AB de procéder à une « réfection complète de mon appartement et un assainissement…… >> et de < régler le problème de l’extérieur ». Elle a encore informé les bailleurs de son intention de suspendre le paiement du loyer, à défaut de réaction des bailleurs endéans le délai d’un mois.

Par décision du 7 août 2019, la commission des loyers de la Commune de Wiltz, saisie par requête déposée par AC AD « en mai 2019 »>, fixé le loyer mensuel à 184.- €, taxes et charges non comprises, payable à partir du 1er septembre 2019.

Par jugement du 30 octobre 2019, le tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant en matière d’appel de bail à loyer, a dit l’appel interjeté contre le jugement du 27 mai 2019 partiellement fondé, a, par réformation du jugement entrepris, dit que les charges locatives s’élèvent à la somme de 1.085,86 € pour l’année 2016 et à la somme de

1.350,50 € pour l’année 2017, dit la demande reconventionnelle de AC

AD pour la période du 2012 à 2016 fondée à concurrence du montant de 2.187,16 €, a dit la demande de Y Z et de AA AB en paiement des arriérés de charges locatives pour l’année 2017 fondée à concurrence du montant de 30,30 €, après compensation, a condamné AC AD à payer à Y Z et à AA AB le montant de 1.587,10 € avec les intérêts légaux à partir du 27 mai 2019 jusqu’à solde, a dit la demande reconventionnelle additionnelle de AC AD non fondée, a dit non fondées les demandes de Y Z et de AA AB en paiement d’une indemnité de compensation de chômage et en paiement d’une indemnité d’une pénalité contractuelle.

Procédure

Par requête déposée le 19 juillet 2019 au greffe de la Justice de Paix de Diekirch, Y Z et AA AB ont régulièrement fait convoquer AC AD à comparaître devant le tribunal de paix de et à Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, pour la voir condamner au paiement du montant de 4.514,48 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges locatives redus pour la période d’octobre 2018 à juillet 2019. Ils ont encore conclu à la résiliation du bail en raison de ce non-paiement des loyers et au déguerpissement de la locataire. Ils ont, en outre, conclu à l’allocation d’une indemnité de chômage locatif de trois mois, soit la somme de 1.770.- €, de la somme de 700.- € à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ainsi qu’à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par requête déposée en date du 10 septembre 2019, Y Z et AA

AB ont dirigé un recours contre la décision de la commission des loyers du 7 août 2019 afin de voir déclarer irrecevable la demande de AC AD en réduction du loyer et de déclarer nulle et non avenue la décision du 7 août 2019, ayant réduit le loyer à 184.- € par mois. Les bailleurs ont en plus réclamé « à titre de demande reconventionnelle » la résiliation du bail, le déguerpissement de la locataire des lieux loués, le paiement d’une astreinte de 1.200.- € par mois d’occupation entamé au-delà de la résiliation du bail, le paiement de la pénalité contractuelle prévue à l’article 15 du contrat de bail, une indemnité de chômage locatif de trois mois ainsi que l’allocation

d’une indemnité de procédure de 500.- € sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre les deux affaires introduites par requêtes des 10 septembre 2019 et 19 juillet 2019 et d’y statuer par un seul et même jugement.

Moyens et prétentions des parties

Suivant le dernier état de leurs conclusions, les époux Y Z et AH AI AB, ne maintenant plus leurs demandes antérieures, ont conclu à voir :

- joindre les affaires introduites par requêtes des 10 septembre et 19 juillet 2019;

- annuler la décision de la commission des loyers de la Commune de Wiltz du 7 août

2019;

- prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 28 janvier 2012 pour faute grave dans le chef du locataire; en conséquence, condamner la locataire à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

les occupent de son chef;

- condamner la locataire à payer aux bailleurs une indemnité d’occupation mensuelle de 850.- € et 150.- € de charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à l’évacuation complète des lieux;

- condamner la locataire à payer aux bailleurs la somme de 9.145,95 € à titre d’arriérés de loyer pour la période allant du 15 septembre 2018 au 15 avril 2020;

- condamner la locataire au paiement des loyers et charges à échoir à partir de mai 2020, soit une somme mensuelle de 850.- € et 150.- € de charges jusqu’au prononcé de la décision à intervenir;

- condamner la locataire à payer aux requérants la somme de 3.000.- € à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

De son côté, AC AD a sollicité le rejet du recours introduit par les bailleurs à l’encontre de la décision de la commission des loyers de la Commune de

[…] du 7 août 2019 et la confirmation de ladite décision. Subsidiairement et pour le cas où le tribunal devrait considérer que le capital investi n’aurait pas été évalué conformément à la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, elle demande à voir nommer un expert assermenté afin d’évaluer le capital investi dans l’immeuble […] à Wiltz, 70, […]. Elle explique que dans une affaire opposant un autre locataire de ce même immeuble aux bailleurs, AJ AK a été nommé expert par le Tribunal d’arrondissement de Diekirch.

Concernant la requête du 19 juillet 2019, AC AD s’oppose à la demande en résiliation du bail en soutenant avoir payé les loyers ainsi que les avances sur charges locatives. Elle conclut encore au rejet de la demande tendant au paiement

d’une indemnité d’occupation mensuelle de 850.- € à compter de la résiliation du bail.

Faisant valoir que les bailleurs n’auraient pas remédié aux infiltrations d’eau et à l’humidité présentes dans les lieux donnés à bail, elle formule une demande

reconventionnelle en réduction du loyer avec effet rétroactif au mois d’octobre 2018 sinon à toute autre date à déterminer par le tribunal. Elle réclame, en outre, la condamnation des époux Z-AB au paiement de la somme de 3.000.- € à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Motifs de la décision

I) Quant au recours contre la décision de la commission des loyers du 7 août 2019 (requête du 10 septembre 2019)

Par décision de la commission des loyers de la Commune de […] du 7 août 2019, le loyer mensuel a été fixé à 184.- € à partir du 1er septembre 2019.

Le tribunal ignore la date de notification de ladite décision.

Par requête déposée en date du 10 septembre 2019 au greffe de ce tribunal, Y Z et AA AB ont introduit un recours contre la décision du 7 août

2019.

La demande de Y Z et de AA AB, demeurant en Belgique et bénéficiant de l’augmentation des délais de distance, est partant à déclarer recevable pour avoir été introduite dans les forme et délais de la loi.

Pour statuer sur la demande en réduction du loyer présentée par la locataire, la commission des loyers de la Commune de […] a retenu dans son procès-verbal du 7 août 2019 que :

< Suivant l’état des lieux du 06 juin 2018, dressé par un expert assermenté, la valeur totale de la maison avec terrain a été évaluée à 283.610,15 € (voir calcul en annexe).

Compte tenu de l’état du bâtiment, la Commission retient le loyer proposé pour Madame AL AC, à savoir 184,00 €.

A CES CAUSES

La Commission des loyers fixe le loyer mensuel à 184,00 € (cent quatre-vingt-quatre Euros) taxes et charges non comprises payable à partir du 01.09.2019. »

Pour prendre sa décision, la commission des loyers s’est basée sur un état des lieux du 6 juin 2018 établi par l’expert OMES, lequel a retenu que la «< valeur totale de la maison avec le terrain dans son état actuel (389,72 m2) s’élève au montant total de 283.610,15

€ », correspondant à une valeur de 44.124,08 € pour le studio de AC

AD, soit à un loyer de (5% de 44.124,08/12 =) 184.- € par mois.

A titre liminaire, il y a lieu de constater que dans le dernier état de leurs conclusions présentées à l’audience publique du 20 mai 2020, les époux Z-AB n’ont plus maintenu leurs critiques concernant la recevabilité de la requête de la locataire déposée devant la commission des loyers.

Les bailleurs font plaider « qu’il n’y a plus de documents relatifs à la construction de sorte qu’il a été nécessaire de procéder par évaluation en fonction de valeurs récentes corrigées d’une vétusté afin de se rapprocher le plus possible de la valeur de l’immeuble lors de son achèvement ». Ils versent en cause un rapport établi en date du 6 mars 2020 par l’expert Jean-Y BALL. Ce dernier a évalué au montant de 1.295.569.- € le

«< capital investi, réévalué et décoté » pour l’immeuble dans lequel est situé l’appartement donné à bail. En appliquant le taux de 5 % au montant de 1.295.569.- € pour une surface habitable de 381 m², il a fixé le loyer redû pour l’appartement de la locataire d’une surface de 60,61 m² au montant de 858.- € par mois.

Les bailleurs estiment partant que la décision de la commission des loyers du 7 août 2019 serait à annuler pour être ni justifiée ni fondée et que le loyer devrait rester fixé à 590.- €, tel qu’il a été prévu contractuellement et d’un commun accord par les parties.

Le tribunal constate que la demande en réduction de loyer présentée par AC AD en mai 2019 à la commission des loyers de la Commune de […], était recevable, aucune adaptation du loyer n’étant intervenue au cours des deux dernières années.

La commission des loyers entend les parties dans leurs observations et peut recourir à l’as[…]tance d’un expert pour éclaircir l’une ou l’autre des questions soulevées devant elle (cf. doc. parl. n° 5216 p. 24).

A ce sujet, il y a lieu de renvoyer à la mission uniquement conciliatrice des commissions des loyers. Elles ne constituent pas des juridictions d’exception et elles n’exercent donc aucun pouvoir judiciaire, tout en étant cependant investies d’un certain pouvoir de décision. Ces décisions ne tirent leur force obligatoire que de l’acceptation expresse ou tacite qui en est faite par les parties (cf. doc. parl. n° 5216 p. 25).

Il s’ensuit que la commission des loyers de la Commune de […] pouvait donc valablement se faire as[…]ter d’un expert. Les parties n’étaient pas non plus tenues d’agir conformément à l’article 4 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 et de charger eux- mêmes un expert assermenté en bâtiment qui procédera à l’évaluation du capital investi, réévalué et décoté.

Les époux Z-AB contestent les conclusions de l’expert OMES auquel la commission s’est référée pour fixer le montant du loyer. Ils renvoient au rapport d’expertise BALL lequel évalue la valeur locative de l’appartement au montant de 858.-

€ par mois.

La loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation prévoit dans son article 9 (3) que la commission des loyers détermine le loyer d’après les règles fixées aux articles 3 à 5.

L’article 3 (1) la loi du 21 septembre 2006 dispose que « la location d’un logement à usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant un taux de

5% du capital investi dans le logement '>.

L’article 3 (4) prévoit que « dans le cas où le capital investi défini ci-avant ne peut pas être déterminé sur base de pièces justificatives et s’il y a désaccord entre le bailleur et le locataire sur le montant du loyer, la partie la plus diligente chargera un expert assermenté en bâtiment qui procédera à l’évaluation du capital investi, réévalué et décoté.

Toutefois, en cas d’aliénation à titre onéreux, le prix d’acquisition indiqué dans l’acte authentique translatif de propriété, et les frais de l’acte, sont présumés correspondre au jour de la signature de l’acte au capital investi, réévalué et décoté.

Dans le cas où la prédite évaluation ou la présomption prévue à l’alinéa 2 est contestée par la partie qui aura prouvé qu’elle ne saurait manifestement correspondre à la valeur marchande comparable, sans pour autant que cette partie ne puisse établir le véritable capital investi, la commission des loyers, saisie conformément à l’article 8, détermine le capital investi compte tenu de la valeur du terrain, du volume de l’immeuble loué, de la surface louée, de la qualité de l’équipement, de l’état d’entretien ou de la réparation du logement, et de la finition du logement '>.

En l’occurrence, l’expert OMES désigné par la commission des loyers n’a pas procédé à une évaluation du capital investi, réévalué et décoté, mais a déterminé la valeur marchande de l’immeuble. Il y a dès lors lieu de faire abstraction du rapport OMES.

Le rapport d’expertise BALL n’a pas non plus évalué le capital investi conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi modifiée du 21 septembre 2006. En effet, à la lecture dudit rapport BALL, le tribunal constate que l’expert a procédé à deux méthodes de calcul:

< 3.3. méthode n° 1 : détermination du capital investi via prix terrain. 3.4. méthode n° 2: détermination du capital investi via analyse de coût d’un projet comparable à la date de la rédaction ».

Concernant la première méthode de calcul, l’expert se réfère au prix de vente en 2019 d’un terrain à bâtir situé dans la […] à […], prix majoré de 11,4 % au motif que «l’annonce datant de plus d’un an », pour calculer le capital investi, soit 237.177.-€/20% = 1.185.886.- €. L’expert explique que « la valeur du terrain peut être retenue forfaitairement à 20 % de la valeur du capital investi » et précise que «< compte tenu de la date d’évaluation, il n’y a pas lieu ni de réévaluer, ni de décote >>.

Or l’article 3 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 retient que le capital investi est celui engagé, entre autres, « dans le terrain sur lequel l’habitation est […]e, dont le coût est fixé à celui du jour de son acquisition; le prix du terrain peut toutefois également être fixé forfaitairement par le bailleur à 20% du capital investi».

Le coût à prendre en considération est celui fixé au jour de l’acquisition du terrain sur lequel le logement a été construit, soit le prix réel du terrain. Etant donné que pour des terrains acquis à une époque lointaine, il est difficile d’établir ce coût, le législateur a proposé la faculté pour le bailleur d’opter pour une fixation forfaitaire du coût du fonds

à partir du capital investi. C’est-à-dire la valeur du terrain est supposée correspondre à 20% du coût de la construction et des travaux d’amélioration.

En l’occurrence, l’expert BALL a fait le raisonnement inverse. Il se base sur la valeur actuelle du terrain peut déterminer ensuite d’une manière forfaitaire le capital investi, c’est-à-dire en partant de la valeur actuelle du terrain il suppose que le coût de la construction de l’immeuble s’élève à 80%. Le prix retenu par l’expert repose dès lors sur un faux calcul.

Concernant la deuxième méthode de calcul, l’expert procède « à la détermination du capital investi via analyse de coût d’un projet comparable le jour de la rédaction du rapport d’expertise ». L’expert arrive à la conclusion que « le capital investi à la date du présent rapport serait donc, selon la méthode via le coût d’un projet comparable, conforme à ce qui serait fait indépendamment de l’âge de la bâtisse, de 1.566.339.- € >> et que «< compte tenu de la date d’évaluation, il n’y a pas lieu ni de réévaluer, ni de décoter ». Il applique encore un coefficient de vétusté de 10% et évalue le capital investi

à 1.409.705.- €. Il retient finalement une pondération de deux tiers et fixe le capital investi à 1.295.569.- €.

S’agissant d’une maison unifamiliale (ayant un niveau plein, un niveau partiellement en sous-sol et un niveau sous combles) construite en 1997 et divisée ultérieurement en 6 unités de logements, l’expert BALL ne peut pas déterminer le capital investi par les bailleurs en 1997 à partir du coût de revient d’une construction neuve présentant plus ou moins les mêmes dimensions que l’immeuble des bailleurs, même en appliquant des coefficients de pondération.Il est évident que la valeur à neuf d’un immeuble construit en 2020 est bien supérieure à la valeur marchande d’un immeuble ancien construit en 1997 et présentant des standards de constructions d’un niveau moins élevé.

1 10 0

Le tribunal ne tient dès lors pas non plus compte du rapport d’expertise BALL.

Le tribunal signale encore que l’affirmation des bailleurs, selon laquelle ils ne disposent pas de pièces documentant la réalité du capital investi dans la construction, paraît peu crédible en présence d’un immeuble construit en 1997 et dont le délai de garantie de droit commun de trente ans n’est même pas révolu.

Le tribunal retient partant que les propriétaires sont toujours en possession de documents tels que l’acte d’acquisition du terrain et qu’ils peuvent partant remettre à un expert les pièces et documents nécessaires afin d’établir le capital investi dans la construction.

Faute par le tribunal de disposer d’une évaluation du capital investi, réévalué et décoté, il y a lieu, avant tout autre progrès en cause, de charger un consultant en vue de déterminer, conformément à l’article 3 (1) – (4) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, le capital investi, réévalué et décoté dans l’appartement […] à […], 70, […], et occupé par AC AD et de se prononcer en particulier sur la valeur du bien en 1997 (terrain et construction), en intégrant le coefficient de réévaluation et la décote ainsi que les frais équivalents investis dans l’entretien et la réparation du logement.

II) Quant à la requête du 19 juillet 2019

Quant à la demande principale de Y Z et de AA AB

la demande en résiliation du bail et en déguerpissement

Les requérants soutiennent que AC AD n’a toujours pas exécuté le jugement du 30 octobre 2019 l’ayant condamnée à leur payer après compensation la somme de 1.587,10 €. De plus, la locataire reste leur redevoir la somme de 9.145,95 € à titre d’arriérés de loyer pour la période allant de septembre 2018 à avril 2020.

Ils soutiennent que ce non-paiement des loyers constitue un manquement justifiant la résiliation du contrat de bail.

Il ressort des pièces versées en cause que AC AD a mis en demeure les bailleurs par lettre recommandée du 30 juillet 2019 de procéder à un certain nombre de travaux de réfection à l’immeuble loué. Elle affirme encore avoir viré le montant de

184.- €, correspondant au loyer réduit par la commission des loyers, sur un compte bloqué.

La locataire, en faisant valoir que les bailleurs n’ont pas procédé aux travaux de remise en état de l’appartement et en suspendant le paiement du loyer à partir du mois de juin

2019, a invoqué du moins implicitement l’exception d’inexécution.

Pour justifier l’exception d’inexécution, il faut un manquement grave, une véritable inexécution de son obligation par le bailleur. Il est admis en jurisprudence que le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution pour refuser le paiement du loyer dû, sauf dans l’hypothèse où il existe « une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués » (cf. TAL 29 novembre 2006 n° 501/2006; JPD 1er octobre 2008 n° 838/08; Juris- classeur: Bail à loyer: fasc. 270: bail d’habitation: sanction de l’inexécution de l’obligation d’entretien incombant au bailleur n° 36).

La condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées

n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de la chose louée et lorsqu’il en conserve pour l’ensemble la jouissance.

Il ne résulte pas des pièces versées en cause ni des renseignements fournis à l’audience que l’appartement loué soit devenu totalement inhabitable.

En effet, même à supposer que les lieux loués aient présenté des manquements et des désordres il n’est pas établi qu’en raison de ces désordres, l’habitation du logement était impossible.

AC AD n’était dès lors pas en droit de se faire justice à elle-même et de décider unilatéralement de ne plus régler son loyer.

Il y a dès lors lieu de rejeter l’exception d’inexécution soulevée par la locataire.

Par ailleurs, le tribunal retient que tant que la décision rendue par la commission des loyers de la Commune de Wiltz du 7 août 2019 n’a pas acquis force de chose jugée, la locataire était tenue au paiement des loyers.

Le non-paiement du loyer aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient toutefois au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisante pour justifier la résiliation éventuelle.

En l’occurrence, le tribunal retient d’une part que la locataire ne s’est pas acquittée intégralement du montant de 1.587,10 €, au paiement duquel elle a été condamnée par le jugement rendu par le tribunal d’arrondissement en date du 30 octobre 2019 et que

d’autre part elle a suspendu à partir du mois de juin 2019 tout paiement de loyer et ce jusqu’au 22 mai 2020. Ce n’est qu’à cette date qu’elle a viré le montant de 2.836.- € avec la mention < loyers suspendus juillet 2019 à mai 2020 2 x 590 et 9 x 184 euros '> sur le compte des bailleurs.

Cette méconnaissance des obligations incombant à la locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Il s’ensuit que la demande en résiliation et en déguerpissement est à déclarer fondée.

° la demande en paiement des arriérés de loyer et avances sur charges locatives

Les bailleurs demandent la condamnation de la locataire à leur payer la somme de

9.145,95 €, valeur au 4 mai 2020, à titre d’arriérés de loyer redus pour la période allant du 15 octobre 2018 jusqu’au 15 avril 2020 ainsi que d’un solde du décompte de charges locatives pour la période allant du 30 janvier 2019 au 30 janvier 2020.

Aux termes de l’article 11 de la loi modifiée sur le bail à loyer la détermination du loyer par la commission des loyers ou par le juge ne peut produire ses effets qu’à partir du premier terme venant à échoir après la date à laquelle le collège des bourgmestre et échevins compétent a été saisi de la requête conformément à l’article 8.

En l’occurrence, la requête en réduction du loyer a été déposée devant la commission des loyers au mois de mai 2019, de sorte que la décision à intervenir quant à ladite demande peut, le cas échéant, rétroagir jusqu’au 15 juin 2019.

Afin d’éviter une contrariété de jugements, il y a lieu de surseoir à statuer quant à la demande des époux Z-AB tendant à la condamnation de la locataire au paiement des arriérés de loyer pour la période postérieure au 15 juin 2019 en attendant la décision à intervenir quant au recours introduit par les bailleurs à l’encontre de la décision de la commission des loyers.

En ce qui concerne les arriérés de loyers échus avant le 15 juin 2019, le tribunal retient qu’il ne ressort pas des pièces versées en cause que la locataire aurait averti les bailleurs de la per[…]tance de l’humidité ou d’infiltrations d’eau et les aurait mis en demeure de remédier à ses conséquences dommageables avant l’envoi de sa mise en demeure du 30 juillet 2019, de sorte que sa demande en réduction du loyer ne saurait rétroagir antérieurement au 15 juin 2019.

Le tribunal retient que pendant la période allant du 15 octobre 2018 au 14 juin 2019, les bailleurs pouvaient prétendre au paiement du montant de (8 x 700.-€) 5.600.-€.

Il ressort des pièces versées en cause par AC AD que cette dernière a exécuté les paiements suivants :

- 8 octobre 2018 162.- €

- 12 novembre 2018 283.- €

- 21 décembre 2018 283.- €

—  14 février 2019 294.- €

- 11 mars 2019 700.- €

- 23 avril 2019 700.- €

700.- €

- 3 juin 2019

3.122.- € TOTAL:

En sus, les bailleurs reconnaissent avoir reçu en date du 28 janvier 2019 un paiement d’un montant de 195.- €.

Après déduction de ces paiements, les bailleurs ont droit à la somme de (5.[…].122

- 195 ) 2.283.- € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges locatives pour la période du 15 octobre 2018 au 14 juin 2019. Le paiement effectué en date du 22 mai 2020 sera imputé sur les loyers échus postérieurement au 15 juin 2019.

En ce qui concerne la demande en paiement du solde du décompte des charges locatives redues pour la période allant du 30 janvier 2019 au 30 janvier 2020, soit le montant de 742,95 €, compris dans le montant de 9.145,95 €, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats afin de permettre aux parties de prendre position quant à ce volet de la demande et de verser le cas échéant les pièces justificatives retraçant les montants mis en compte à la locataire.

° la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Les requérants sollicitent la condamnation de AC AD au paiement

d’une indemnité d’occupation de 850.- € par mois en sus le montant de 150.- € à titre de charges à partir du jour de la résiliation du contrat de bail.

Etant donné que cette indemnité est fonction de la valeur locative de l’immeuble pour autant que les propriétaires n’allèguent pas de préjudice différent, il y a également lieu de surseoir à cette demande en attendant la décision à intervenir quant au recours interjeté contre la décision de la commission des loyers de la Commune de […].

- Quant à la demande reconventionnelle en réduction du loyer

AC AD demande reconventionnellement à voir ordonner la réduction du loyer avec effet rétroactif au mois d’octobre 2018 sinon à partir de toute autre date à déterminer. Elle soutient qu’en date du 9 décembre 2019, la Division de la Santé au travail et de l’Environnement a procédé à une visite de l’appartement. Le mesurage de l’humidité des murs de son domicile aurait relevé une humidité ascensionnelle à

l’intérieur du matériau au niveau du mur extérieur. De plus, des problèmes d’humidité seraient présents en dessous du carrelage du sous-sol. De surcroît, des ponts thermiques auraient été identifiés au niveau de la chambre et du salon.

Toutefois et afin d’éviter une contrariété de jugements, le tribunal estime qu’il y a également lieu de surseoir à statuer sur la demande reconventionnelle de AC

AD dans l’attente des conclusions du rapport d’expertise AK permettant au tribunal de déterminer dans un premier temps la valeur locative de

l’appartement pour dans un deuxième temps se prononcer, le cas échéant, sur une éventuelle réduction du loyer pour inobservation des obligations contractuelles incombant aux bailleurs.

Il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement dans la mesure où les conditions prévues par l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile ne sont pas remplies en l’espèce.

Par ces motifs :

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement, et en premier ressort,

ordonne la jonction des affaires introduites par requêtes des 19 juillet 2019 (D-BAIL-

183/19) et 10 septembre 2019 (D-BAIL-225/19)

quant au recours contre la commission des loyers (D-BAIL-225/19):

reçoit la demande en la forme;

nomme avant tout autre progrès en cause consultant AJ AK demeurant à […], 142, route de Gilsdorf, avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit et motivé à déposer au greffe de cette juridiction,

- de décrire l’appartement loué à AC AD,

- de déterminer, conformément à l’article 3(1) – (4) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, le capital investi, réévalué et décoté dans l’appartement occupé par AC AD situé dans un immeuble […] à

[…], 70, […], et

- de se prononcer en particulier sur la valeur du bien en 1997 (terrain et construction), en intégrant le coefficient de réévaluation et la décote ainsi que les frais équivalents investis dans l’entretien et la réparation du logement,

ordonne à Y Z et AA AB de verser au consultant au plus tard le 15 août 2020 la somme de 800.- € à titre de provision à valoir sur la rémunération de ce dernier et d’en justifier;

dit que le consultant devra déposer son rapport au greffe du Tribunal de Paix de Diekirch pour le 30 septembre 2020 au plus tard et que ce délai pourra être prorogé à la demande du consultant en cas de difficultés;

dit que le consultant pourra dans l’accomplissement de sa mission s’entourer de tous renseignements utiles et entendre même de tierces personnes;

dit qu’en cas de retard, refus ou d’empêchement le consultant commis sera remplacé par simple ordonnance présidentielle;

dit que le consultant devra en toutes circonstances informer le Tribunal de Paix de la date de ses opérations, de l’état desdites opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer;

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mercredi, 21 octobre 2020 à 15.00 heures, salle 1;

quant à la requête du 19 juillet 2019 (D-BAIL-183/19):

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme;

condamne d’ores et déjà AC AD à payer à Y Z et

AA AB la somme de 2.283.- € à titre d’arriérés de loyer pour la période allant du 15 octobre 2018 au 14 juin 2019, ce montant avec les intérêts légaux à partir du 19 juillet 2019 jusqu’à solde;

déclare résilié aux torts de la locataire le bail portant sur un appartement […] à L-9514 […], 70, […];

condamne AC AD à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef dans un délai de 2 mois à partir de la notification du présent jugement, sinon et faute par elle de ce faire dans le délai imparti autorise d’ores et déjà Y Z et AA AB à faire expulser la locataire et tous ceux qui occupent les lieux de son chef par la force publique et dans les formes légales, le tout aux frais de AC AD, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés;

sursoit à statuer sur les demandes de Y Z et AA AB en paiement des arriérés de loyer pour la période postérieure au 15 juin 2019, d’une indemnité d’occupation ainsi que sur la demande reconventionnelle de AC

AD en réduction du loyer, en attendant à ce que soit vidée l’instance relative à la décision rendue par commission des loyers de la commune de […] du 7 août 2019;

ordonne la réouverture des débats quant à la demande en paiement du solde du décompte des charges locatives pour la période du 30 janvier 2019 au 30 janvier 2020;

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mercredi, 21 octobre 2020 à 15.00 heures, salle 1;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement;

réserve les frais.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous AHThérèse SCHMITZ, juge de paix directeur adjoint à Diekirch, conseiller honoraire à la Cour d’Appel, as[…]tée du greffier Monique GLESENER, en notre audience publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, < Bei der aler Kiirch », date qu’en tête et avons signé avec le greffier.

Cleaner