ARRÊT DU

23 Août 2017

AB / NC

---

RG N° : 15/00066

---

H Y

C/

D A

E Z

F B

G O

G X

CAISSE RÉGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES

SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD

SCP X ET T-V

---

Aide juridictionnelle

GROSSES le

à

5 Timbres 'représentation obligatoire’ de 225 €

ARRÊT n° 352-17

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

Prononcé par mise à disposition au greffe conformément au second alinéa des articles 450 et 453 du code de procédure civile le vingt trois août deux mille dix sept, par AB AC, conseiller, assistée de W AA, greffier

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

H Y, association syndicale autorisée, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

Mairie, 32380 Y

représentée par M^e Virginie DANEZAN, SELARL FAGGIANELLI CELIER DANEZAN SOULA, avocat inscrit au barreau du GERS

APPELANTE d’un jugement rendu par le tribunal d’instance de CONDOM en date du 05 décembre 2014, RG 11-12-000216

D’une part,

ET :

Monsieur D A

né le XXX à LUNEL

de nationalité française, retraité

domicilié : XXX

XXX

représenté par M^e François DELMOULY, membre de la SELARL AD-LEX, avocat postulant inscrit au barreau d’AGEN

et M^e Elsa CORREIA BARBERIS, SCP DE CAUNES – FORGET, avocat plaidant inscrit au barreau de TOULOUSE

Monsieur F B

né le XXX à Y (32)

de nationalité française, retraité

domicilié : 'Au Trouilh'

32380 Y

représenté par M^e Mathieu GENY, SCP PGTA, avocat inscrit au barreau du GERS

Monsieur E Z

né le XXX à XXX

de nationalité française

domicilié : XXX

32380 Y

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/000706 du 13/02/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AGEN)

représenté par M^e Guy NARRAN, membre de la SELARL GUY NARRAN , avocat inscrit au barreau d’AGEN

Monsieur G O

né le XXX à XXX

de nationalité française

domicilié : XXX

XXX

représenté par M^e Etienne DE PINS, SELARL ACT, avocat inscrit au barreau du GERS

Maître G X

de nationalité française, notaire

et la SCP X ET T-V prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

XXX

XXX

CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

représentés M^e Erwan VIMONT, membre de la SCP LEX ALLIANCE, avocat postulant inscrit au barreau d’AGEN

et M^e Gérard Luc LARRAT, substitué à l’audience par M^e Emilie TOUSSAINT, SCP LARRAT, avocat plaidant inscrit au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

D’autre part,

a rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 12 avril 2017, devant Anne-Marie POUCH, présidente de chambre, AB AC, conseiller laquelle, désignée par la présidente de chambre, a fait un rapport oral préalable, et Michelle SALVAN, conseiller, assistées de W AA, greffier, et qu’il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées par la présidente, à l’issue des débats, que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe à la date qu’elle indique.

L’association syndicale d’Y, constituée en association syndicale libre selon acte d’association le 25 septembre 1987 dont l’objet est 'l’installation d’une station de pompage des conduites enterrées et des bornes d’irrigation permettant d’arroser 170ha', se transformait en association syndicale autorisée selon arrêté du 20 octobre 1987.

A cette date, M. F B, propriétaire de parcelles comprises dans le périmètre de l’association, adhérait à l’association syndicale.

Courant février à juin 1988, L’H Y procédait à l’installation de canalisations.

Le 30 avril 1996 selon acte dressé par Maître G I, notaire à Beaumont de Lomagne (Tarn et Garonne), M. F B et M^me J B, sa fille, vendaient à M. G O un moulin à vent au lieu dit 'Au Treuils’ commune D’Y (32).

Selon acte dressé le 4 janvier 2000 par Maître G X, notaire à Beaumont de Lomagne (Tarn et Garonne), M. G O vendait à M. D A le bien acquis.

Selon acte dressé le 14 juin 2000 par Maître K L, notaire à R S, en participation avec Maître G X, M. D A revendait à E Z une parcelle de l’ensemble.

Informé de la présence sur son terrain d’une servitude de canalisation, E Z saisissait le juge des référés du tribunal de grande instance d’Auch lequel, par ordonnance du 13 juillet 2010, ordonnait une mesure d’instruction confiée à M N, géomètre, tendant à rechercher l’existence d’une servitude de canalisation.

En lecture du rapport déposé le 12 juillet 2011, sur assignation de M. Z en date du 12 octobre 2012 tendant à voir neutraliser deux canalisations en sous-sol, le tribunal d’instance de Condom, par jugement du 5 décembre 2014 sous le bénéfice de l’exécution provisoire notamment :

— Disait que la parcelle section A n° 784 lieu-dit TROUILH, commune d’Y, est grevée d’une servitude de passage de canalisations souterraines,

— Condamnait in solidum l’H D’Y, Maître X, la SCP X-T, la compagnie Mutuelle du Mans assurances à payer à M. E Z la somme de 5.000 euros et 1.000 euros en réparation de ses préjudices,

— Disait sans objet les demandes en garantie de M. A, M. O et M. B.

Par acte du 16 janvier 2015, l’association syndicale Y relevait appel.

Vu les conclusions déposées le 1^er août 2016 par la SAS D’Y tendant à voir infirmer le jugement sur la responsabilité retenue à son égard.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir :

— qu’elle n’a aucun lien contractuel avec M. Z,

— qu’il ne peut lui être imputé une faute directe liée au défaut de publicité de la servitude,

— qu’il n’est pas démontré l’existence d’une perte de chance constituée par le fait de ne pas pouvoir construire sur le terrain,

— que l’H ne saurait répondre des obligations qui pesaient sur les consorts B de porter à la connaissance des tiers la servitude de canalisation.

* * *

Vu les conclusions déposées le 12 octobre 2015 par E Z tendant à voir infirmer le jugement et condamner l’H d’Y à neutraliser les canalisations et porter à 10.000 euros son préjudice moral.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir :

— que les servitudes conventionnelles sont inopposables aux tiers,

— qu’en ne procédant pas à la publication l’H a commis une faute de nature quasi délictuelle à son égard,

— que l’H ne pouvait laisser à ses seuls adhérents le soin de porter à la connaissance des futurs acquéreurs l’existence de la servitude,

— qu’il avait l’intention lors de l’achat du moulin de construire une habitation indépendante, que son préjudice s’analyse comme une perte de chance, à tout le moins celle d’acheter à un moindre prix.

* * *

Vu les conclusions déposées le 8 juin 2015 par la SCP X-T-V, Maître G X, les Mutuelles du Mans, la Caisse régionale de garantie des Notaires tendant à l’infirmation du jugement en l’absence de préjudice indemnisable.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir :

— que le certificat d’urbanisme du 9 mai 2011 a révélé que le terrain se situait hors du périmètre urbanisé, que le tribunal administratif de Pau a rejeté, par jugement du 18 septembre 2012, le recours de M. Z,

— que pour que la responsabilité des notaires soit engagée, il faut démontrer la perte d’une éventualité favorable, fondement qui n’avait d’ailleurs pas été relevé par le plaignant,

— que le premier juge n’a pas justifié de l’existence d’un préjudice indemnisable en lien direct avec le manquement reproché,

— que M. Z a vécu sur les lieux pendant 9 ans avant la première réclamation sans qu’il ait eu à subir de préjudice de jouissance,

— que ce n’est pas la présence de canalisations qui a fait obstacle à son projet mais l’absence de financement.

* * *

Vu les conclusions déposées le 5 juin 2015 par F B tendant à la confirmation du jugement.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir :

— que l’acte sous seing privé signé le 18 janvier 1996 fait état de l’existence d’une servitude de canalisation,

— que seule l’erreur du notaire rédacteur d’acte explique que cette servitude n’a pas été reprise à l’acte.

* * *

Vu les conclusions déposées le 22 mai 2015 par G O qui conclut au principal à la confirmation du jugement.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir :

— qu’il n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité,

— qu’il n’a jamais été informé lors de l’acquisition de l’existence de canalisations souterraines,

— qu’il n’était pas présent mais représenté lors de la signature de l’acte authentique, que les certificats d’urbanisme positifs portés à sa connaissance ne faisaient pas mention de l’existence d’une servitude,

— qu’il n’existe pas de préjudice indemnisable faute d’atteinte aux prérogatives de M. Z, que la question de l’inconstructibilité du terrain est sans rapport avec l’existence de canalisation.

* * *

Vu les conclusions déposées le 18 mai 2015 par D A qui conclut au principal à la confirmation du jugement.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir :

— qu’il ne figure à son acte aucune mention de l’existence d’une servitude, qu’il a revendu son bien en totale méconnaissance de son existence,

— que M. Z ne dispose d’aucun recours à son égard en raison de l’existence de la clause de non garantie figurant à l’acte.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 janvier 2017.

SUR CE, LA COUR

Il est de faits constants que :

— Les consorts B ont régularisé un compromis auprès de la SCP X et C le 18 janvier 1996, en présence de l’acquéreur M. O, lequel mentionne 'le vendeur déclare qu’à sa connaissance l’immeuble n’est grevé d’aucune servitude. Le vendeur précise qu’il existe sur le terrain une canalisation d’irrigation qui fera l’objet d’une servitude de canalisation qui sera constatée lors de la réitération des présentes en la forme authentique’ ,

— que toutefois l’acte de vente entre les consorts B et M. O signé le 30 avril 1996 hors la présence de ce dernier ne reprenait pas cette servitude de canalisation,

— que lors de la vente O / A le 4 janvier 2000 signée en l’étude X et C il n’est fait état d’aucune servitude, l’acte contenait par ailleurs une clause d’exclusion de garantie de la part du vendeur relative entre autre à l’état du sol du sous-sol…, que lui était annexé un certificat d’urbanisme positif en date du 19 novembre 1999 quant à la restauration du moulin et la construction d’une maison attenante parcelle n° 751,

— que lors de la vente A / Z le 14 juin 2000 passée en l’étude de Maître K L, notaire à R U, en participation avec Maître G X, l’acte ne portait toujours pas de mention d’une servitude de canalisation, un deuxième certificat d’urbanisme positif du 9 décembre 1999 repend les mentions de celui du 19 novembre 1999,

— Lors de la demande en date du 26 juillet 2000 par M. Z d’un nouveau certificat d’urbanisme, le certificat d’urbanisme positif délivré le 24 août 2009 rappelle sans autre mention particulière que le moulin patrimoine architectural gascon ne pourra être restauré que dans les règles de l’art, qu’un bâtiment indépendant à usage d’habitation pourra être autorisé sur la parcelle n° 751 (côté village).

Il est désormais acquis que M. Z a acquis le 25 avril 2000 aux termes de ventes successives la parcelle n° 784, issue de la réunion intervenue le 15 avril 2002 de diverses parcelles, comprenant la parcelle n° 751.

Sur l’opposabilité de la servitude

M. Z demande de dire inopposable à son égard la servitude de passage de canalisations d’irrigation aux motifs qu’elle n’a pas été publiée, qu’il n’en a été pas informé.

A cet égard, nul ne conteste que la servitude, droit réel immobilier qui n’a pas été reprise dans les divers actes, n’a pas non plus été publiée, or selon l’article 36 de la loi du 4 janvier 1955 tout acte de servitude doit être publié pour être opposable aux tiers. La sanction des servitudes conventionnelles non publiées est selon la jurisprudence l’inopposabilité aux tiers, de sorte que M. Z en demande la neutralisation sous astreinte.

Il est constant que l’H Y ne conteste pas ne pas avoir publié la servitude dont elle bénéficie, mais fait valoir suivant les statuts de l’association qu’il appartenait à ses membres, dont M. B faisait partie, d’en informer les acquéreurs successifs.

Considérant qu’aucune des parties ne peut démontrer qu’indépendamment du défaut de publicité de la servitude, M. Z avait connaissance avant son acquisition de l’existence de cette servitude de canalisations souterraines d’irrigation, elle lui est inopposable, dans son rapport avec l’H Y, de sorte que cette dernière, bénéficiaire de la servitude, devra neutraliser les conduites comme demandé par M. Z.

Le jugement est infirmé en ce sens.

En revanche, aucune astreinte ne sera prononcée pour assurer le respect de l’obligation en raison de l’ampleur de travaux à prévoir, qui ne sont pas de la seule maîtrise de l’H Y.

Sur les responsabilités encourues à l’égard de M. Z

— S’agissant de l’H Y

L’H Y, établissement public à caractère administratif, propriétaire des canalisations, se devait de procéder à la publication de sa servitude, sauf qu’elle avait convenu avec ses membres fondateurs, dont était M. F B selon mention aux statuts, article 3 qu’ils leur appartiendraient d’en informer les propriétaires successifs (p. 1 H), de sorte de L’H Y n’a pas méconnu ses obligations, par suite aucune faute ne saurait être retenue à son encontre puisque l’opposabilité de l’existence d’une servitude peut découler de la publicité mais aussi de la mention portée à l’acte authentique.

— S’agissant de M. B

Le compromis régularisé par les consorts B devant la SCP X et C le 18 janvier 1996, en présence de l’acquéreur M. O, portait la mention suivante 'le vendeur déclare qu’à sa connaissance l’immeuble n’est grevé d’aucune servitude. Le vendeur précise qu’il existe sur le terrain une canalisation d’irrigation qui fera l’objet d’une servitude de canalisation qui sera constatée lors de la réitération des présentes en la forme authentique'.

Or l’acte authentique signé le 30 avril 1996 ne portait aucune mention à ce titre, M. B qui a loyalement déclaré l’existence de canalisations sur son terrain comme il y était tenu aux termes des statuts qui le liaient à l’H Y, n’encourt aucune responsabilité quant à la bonne rédaction de l’acte final dont il n’a pas la plume, ni à l’égard de M. O son acquéreur qui était alerté, ni à l’égard de M. Z, ce faute de lien suffisant.

— S’agissant de M. O

M. O a été alerté lors de la signature du compris de la présence d’une canalisation d’irrigation, l’acte définitif a été signé hors sa présence, par un clerc habilité. Aucun élément ne démontre que M. O aurait été de mauvaise foi lorsqu’il a revendu ses parcelles sachant au plus fort que le certificat d’urbanisme positif du 19 novembre 1999 ne portait par ailleurs aucune mention à ce titre, qu’enfin à l’égard de son acquéreur M. A l’acte signé le 4 janvier 2000 comportait une clause de non garantie. Qu’il n’existe pas plus de responsabilité à l’égard de M. Z faute de liens suffisants.

— S’agissant de M. A

Il n’existe pas plus de mention de l’existence d’une servitude de canalisation lors de la vente A / Z en date du 14 juin 2000, aussi faute de démontrer que M. A a vendu le bien en toute connaissance de cause, la clause de non garantie contenue à l’acte prive M. Z de toute action à son égard.

— S’agissant de M. G X, associé de la SCP X T V

Il incombe au notaire rédacteur d’acte d’assurer l’efficacité de la rédaction de ses actes. En l’espèce, Maître X a rédigé le compromis de vente initial entre les consorts B et M. O le 18 janvier 1996 où était bien portée l’existence sur le terrain de canalisations souterraines. Il a par la suite été présent à toutes les ventes, soit en qualité de rédacteur d’acte soit en participation avec un autre notaire, or l’erreur originelle qui l’a conduit à ne pas reprendre dans l’acte authentique la mention du compromis, au lieu d’être rectifiée s’est malheureusement perpétuée, engage sa seule responsabilité et celle de la SCP à l’égard de M. Z.

Sur l’indemnisation des préjudices

M. Z fait valoir qu’il entendait procéder à la restauration du moulin mais aussi à la construction d’une maison indépendante, telle qu’il ressort des mentions portées au certificat d’urbanisme du 9 décembre 1999.

Il dit n’avoir jamais renoncé à construire une maison indépendante, que son préjudice s’analyse comme une perte de chance de ne pas contracter ou à tout le moins à un prix inférieur, qu’il a par ailleurs été privé d’une large bande de son terrain par l’impossibilité de la clôturer, de l’arborer, qui le prive de la pleine jouissance de sa propriété.

M. Z a acquis la propriété le 14 juin 2000, depuis cette date, bien qu’il ait obtenu plusieurs certificats d’urbanisme positifs (24 août 2000, 13 août 2001, 22 octobre 2002, 11 décembre 2003, 11 octobre 2004), il n’a jamais mis à exécution son projet ; désormais la parcelle A-784 est devenue inconstructible selon mentions portées au certificat d’urbanisme délivré le 9 mai 2011, de sorte que la perte de chance évoquée par M. Z, à condition qu’elle ait existé ce qui n’est pas démontré, puisque ce dernier qui a acquis le terrain en 2000, n’avait toujours pas réalisé les travaux qu’il projetait 10 ans plus tard (construction d’une maison, plantations d’arbres sur la parcelle litigieuse), de sorte que ce n’est pas l’existence de la servitude d’irrigation qui est à l’origine des préjudices qu’il invoque, mais bien l’inconstructibilité du terrain, fait étranger à l’ensemble des parties.

En conséquence faute de justifier d’un préjudice indemnisable, M. Z est débouté de ses demandes indemnitaires. Le jugement est infirmé en ce sens.

Les dispositions du jugement non contraires au présent arrêt sont confirmées.

Succombant au principal, Maître G X et la SCP X T V sont condamnés à une indemnité de procédure de 2.000 euros au bénéfice de M. Z, M. B, M. O et M. A, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté M. Z des conséquences du défaut de publicité de la servitude, en ce qu’il a fait droit à ses demandes indemnitaires, en ce qu’il a condamné l’H d’Y à une indemnité de procédure et aux dépens,

Statuant à nouveau,

Dit inopposable la servitude de canalisation d’irrigation à M. E Z,

Condamne en conséquence l’H D’Y, à défaut de meilleurs accords, à neutraliser les canalisations d’irrigation,

Statuant à nouveau,

Déboute M. E Z de l’ensemble de ses demandes indemnitaires,

Condamne Maître G X et la SCP X T V in solidum avec la compagnie Mutuelle du Mans assurances à payer à M. Z, M. B, M. O et M. A, la somme de 2 000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes d’indemnité de procédure,

Condamne Maître G X et la SCP X T V in solidum avec la compagnie Mutuelle du Mans assurances aux entiers dépens de première instance et d’appel et autorise les avocats à recouvrer les leurs conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Vu l’article 456 du code de procédure civile, le présent arrêt a été signé par AB AC, conseiller ayant participé au délibéré en l’absence de Mme la présidente de chambre empêchée, et par W AA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Conseiller,

W AA AB AC