R.G. N° 15/02097

H.C

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL T-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT

SELARL ROBICHON

M^e GOARANT

M^e LACHAT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 21 NOVEMBRE 2017

Appel d’un Jugement (N° R.G. 07/01079)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE

en date du 30 mars 2015

suivant déclaration d’appel du 20 Mai 2015

APPELANT :

Monsieur A C

né le […] […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Sophie DETROYAT de la SELARL T-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant par M^e T-Michel DETROYAT, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2015/5585 du 01/07/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

INTIMES :

Madame G D

née le […] […]

de nationalité Belge

[…]

[…]

Madame I E épouse X

es qualité d’héritière de Monsieur T-U E

née le […] à […]

de nationalité Belge

[…]

[…]

Monsieur K E

es qualité d’héritier de Monsieur T-U E

né le […] à […]

de nationalité Française

Chez M^me Y

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2016/3575 du 18/10/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

Tous trois représentés et plaidant par M^e T ROBICHON de la SELARL ROBICHON & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE

Maître L B

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté et plaidant par M^e L GOARANT de la SCP MONTOYA – PASCAL MONTOYA – DORNE – GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE

La SAS M N IMMOBILIER, immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le numéro 450 251 764 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée et plaidant par M^e O LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Hélène Z, Président de chambre,

Madame Dominique JACOB, Conseiller,

Madame Joëlle BLATRY, Conseiller,

Assistées lors des débats de Madame I CHARROIN, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2017, Madame Z a été entendue en son rapport.

Les avocat ont été entendus en leurs observations.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 8 novembre 2004 reçu en l’étude de Maître L B, T-U E et G D ont vendu divers biens situés sur la commune de Froges :

— à Ugur Durusoy au prix de 64.024 euros 2 parcelles de terrain à bâtir (C 870 et C 897) ainsi que la moitié indivise de parcelles en nature de bois (C 403, 866, 869 et 871),

— à A C au prix de 64.024 euros une parcelle de terrain à bâtir (C 898) et la moitié indivise de parcelles en nature de bois (C 403, 866, 869 et 871).

La vente a été négociée par l’intermédiaire de la société M N Immobilier qui avait préparé un compromis de vente signé les 24 et 27 novembre 2003.

Ce compromis qui concernait à l’origine trois acquéreurs, comportait plusieurs conditions suspensives : réalisation d’une étude de sols par le vendeur, obtention d’un prêt par l’acquéreur, obtention d’un permis de construire permettant l’édification de deux maisons d’habitation.

Les vendeurs et les acquéreurs ont le 24 mai 2004, signé un avenant par lequel l’un des acquéreurs (Bulent Durusoy) a renoncé à son acquisition tandis qu’A C et Ugur Durusoy ont renoncé à l’obtention de tout permis de construire et à la clause suspensive de l’obtention d’un prêt.

Après la vente, Ugur Durusoy et A C ont déposé une demande de permis de construire que le maire de la commune de Froges a rejetée le 9 septembre 2005, décision confirmée par le tribunal administratif de Grenoble le 3 juillet 2008.

Par acte des 1^er, 2 et 27 février 2007, Ugur Durusoy et A C ont assigné T-U E, G D, Maître B et la société M N Immobilier en résolution de la vente pour vices cachés devant le tribunal de grande instance de Grenoble.

Au mois de janvier 2011, ils ont abandonné l’action rédhibitoire et ont exercé l’action estimatoire.

Par jugement du 20 février 2012, le tribunal de grande instance a ordonné une expertise aux fins d’apprécier la constructibilité ou non des parcelles vendues.

L’expert a déposé son rapport le 30 avril 2013, concluant qu’il était impossible de réaliser la construction d’une ou plusieurs maisons sur les parcelles acquises au jour du compromis comme au jour de l’acte authentique de vente.

T-U E étant décédé en cours de procédure, l’instance a été reprise par ses enfants I E et K E.

Ugur Durusoy a été mis en liquidation judiciaire et Maître O P est intervenu à la procédure en qualité de liquidateur.

Par jugement du 30 mars 2015, le tribunal a débouté A C et Maître O P es qualités de toutes leurs demandes, rejeté la demande de dommages intérêts de la société M N Immobilier et condamné A C et Maître O P au paiement de sommes au titre des frais irrépétibles.

A C a relevé appel le 20 mai 2015 et a intimé tous les défendeurs en première instance.

Dans ses dernières conclusions du 29 juillet 2015, A C demande à la cour de :

- Dire et juger recevable et bien fondé l’appel régularisé par Monsieur C a l’encontre du Jugement du Tribunal de Grande Instance de Grenoble du 30 mars 2015.

- Réformer cette décision en toutes ses dispositions.

- Homologuer le rapport d’expertise de Monsieur Q R du 30 avril 2013.

- Dire et juger que l’impossibilité de construire sur Ies parcelles figurant au cadastre de S commune de Froges, section C, sous Ies n°870 et 897, et faisant l’objet de la vente inscrite au volume 2005 P n° 958, rend l’ensemble des terrains ainsi acquis, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

- Dire et juger que l’impossibilité de construire sur la parcelle figurant au cadastre de la commune de Froges, section C, sous le numéro 898 (ex-868) et faisant l’objet de la vente inscrite au volume 2005 P n° 126, rend l’ensemble des terrains ainsi acquis, impropre a I’usage auquel ils étaient destinés.

- Dire et juger que Monsieur K E Madame I E et Madame D sont tenus de garantir Ies vices cachés de la vente du 8 novembre 2004 des parcelles sus citées à Monsieur C et a la délivrance d’un terrain constructible comme écrit dans l’acte de Maître B.

- Dire et juger qu’il y lieu en conséquence à ordonner la restitution du prix trop payé de la vente à Monsieur C la somme de 63.840,08 euros outre intérêt à compter du paiement intervenu le 8 novembre 2004, ainsi que Ies frais qui ont été avancés et occasionnés par la vente des terrains soit 14.045,45 euros.

- Dire et juger que l’agence M N Immobilier a commis une faute en ne respectant pas Ies termes de son mandat, engageant sa responsabilité contractuelle.

- Dire et juger que Maître B a commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle ne sollicitant pas un certificat d’urbanisme lors de la signature de l’acte de vente du 8 novembre 2004.

- Condamner in solidum, Monsieur K E Madame I E Madame D, Maître B, et la société M N Immobilier à payer a Monsieur C la somme de 63.840,08 euros outre 14.045,45 euros (frais) soit 77.885,53 euros, outre intéréts a compter de la signature de I’acte de vente.

- Condamner in solidum, Monsieur K E Madame I E Madame D, Maître B, et la société M N Immobilier à payer a Monsieur C la somme de 60.000 euros en réparation de ses préjudices moral et matériel découlant des fautes commises par Ies vendeurs, le notaire et l’agence immobilière.

- Condamner in solidum, Monsieur K E Madame I E Madame D, Maître B , et la société M N Immobilier à payer a Monsieur C S somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

- Condamner Ies mêmes in solidum entre eux aux entiers dépens, en ce compris Ies frais d’expertise judiciaire qui s’élèvent a la somme de 4.433,57 euros.

Il expose les circonstances dans lesquelles il a souhaité acquérir un terrain afin d’y édifier une maison d’habitation et a mandaté la société M N Immobilier aux fins de trouver un terrain constructible.

Il indique qu’un compromis de vente a été signé le 27 novembre 2003 avec T-U E et G D, et qu’un certificat d’urbanisme du 2 décembre 2002 autorisant la construction d’une maison d’habitation a été présenté aux acquéreurs.

Il relève que dès avant la vente, les parcelles étaient inconstructibles, ce que ne pouvaient ignorer les précédents propriétaires, les consorts E, la société M N Immobilier et le notaire.

Il fait essentiellement valoir qu’alors qu’il avait bien expliqué à la société M N Immobilier qu’il souhaitait construire un immeuble, alors que l’acte de vente mentionne un terrain à bâtir et que l’intention de construire était connue de tous, il a acquis un terrain impropre à l’usage auquel il le destinait.

Il soutient qu’aucune vérification préalable n’a été faite pour s’assurer de la constructibilité des parcelles mises en vente, qu’à la date de la vente le certificat d’urbanisme était périmé mais qu’il ne pouvait se douter que la parcelle acquise ne serait pas constructible.

Il ajoute que la clause de non garantie qui n’est ni claire, ni précise, ne saurait s’appliquer à l’inconstructibilité du terrain puisque l’acte authentique mentionne que le bien vendu est une parcelle de terrain à bâtir ; qu’il n’est en effet pas envisageable que l’objet même du contrat (terrain à bâtir) ne soit pas garanti.

Sur les responsabilités, il fait valoir :

— que le notaire a manqué à son devoir de conseil, de sorte que la résolution de la vente est imputable à sa responsabilité, qu’il ne peut s’exonérer des vérifications inhérentes à ses fonctions ; qu’aucun certificat d’urbanisme n’étant annexé à l’acte de vente, les deux clauses ne l’exonèrent pas de sa responsabilité,

— que le notaire ne peut se décharger de l’obligation d’efficacité de l’acte, même si l’acte précise expressément que le notaire est dispensé de requérir le certificat d’urbanisme,

— que la clause ne peut être interprétée comme une renonciation à construire,

— que l’agence immobilière n’a pas vérifié que le terrain correspondait à la demande du client.

Il se dit bien fondé à réclamer à tous les intervenants le remboursement du trop payé compte tenu de la surévaluation du prix des parcelles, ainsi que le remboursement des intérêts dus sur le trop payé et le remboursement des frais divers (notaire, mutation, commission d’agence…) évalués à 14.045,45 euros.

Par conclusions du 29 janvier 2016, G D, I E et K E concluent à la confirmation du jugement, au rejet de toutes les demandes d’A C et réclament 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En cas de condamnation, ils concluent subsidiairement à la réduction des demandes et sollicitent la garantie de la société M N Immobilier et de Maître B ainsi que leur condamnation à leur payer en réparation de leur préjudice une indemnité égale à 30 % du prix qu’ils seraient condamnés à restituer, ainsi que 6.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Ils rappellent la chronologie des événements depuis la signature du compromis de vente et évoquent l’important retard pris du fait des acquéreurs, qui n’ayant pas obtenu de prêt bancaire ont mis un an à réunir les fonds.

Ils rappellent également que la commune a délivré un certificat d’urbanisme erroné, ce que l’expert n’est pas parvenu à écrire.

Ils développent en réponse l’argumentation suivante :

— le vice n’est pas imputable aux vendeurs : le 14 octobre 2002, G D a fait une demande de certificat d’urbanisme pour la parcelle C-P 868 anciennement C462 et la commune s’est trompée en indiquant un classement en zone UC. Il était impossible aux vendeurs de détecter l’erreur et les professionnels ne l’ont pas fait non plus.

— la bonne foi de G D ne peut être mise en cause et l’action estimatoire d’A C doit être rejetée.

— les vendeurs dont la bonne foi n’est pas contestée par l’appelant doivent être protégés par la clause exonératoire de garantie figurant à l’acte de vente. Elle est claire et précise.

— Son efficacité n’est pas affectée dès lors que les vendeurs n’avaient pas connaissance du vice et qu’ils n’ont pas manqué à leur obligation d’information. De surcroît les acquéreurs reconnaissent s’être renseignés sur les dispositions d’urbanisme.

— le projet des acquéreurs ayant évolué, cela nécessitait une division du terrain à laquelle ils sont étrangers,

— le vice à disparu avec la loi Alur, un nouveau PLU doit être adopté et le vice d’inconstructibilité va disparaître,

— dès lors que seule l’action estimatoire est exercée, il n’y a plus lieu à restitution des taxes, des frais de notaire, d’agence et de division.

Ils soutiennent enfin que si la cour estime que l’information a été insuffisante, elle doit en imputer la faute au notaire et à l’agent immobilier.

Par conclusions du 9 novembre 2015, la société M N Immobilier conclut au rejet de toutes les demandes formées contre elle et sollicite la condamnation d’A C à lui payer 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle observe que les acquéreurs sont des professionnels de l’immobilier qui ont souhaité réaliser une opération immobilière ; que du fait de leur carence, le dossier a pris du retard.

Elle relève encore :

— qu’avec l’avenant du 24 mai 2004, les acquéreurs ont renoncé à la condition suspensive d’obtention du permis de construire,

— que le notaire leur a suggéré de demander un certificat d’urbanisme par courrier du 28 mai 2004,

— que dans l’acte authentique ils ont déclaré s’être renseignés sur les dispositions d’urbanisme et ont dispensé le notaire de produire un certificat.

Elle fait valoir que n’étant pas partie à l’acte de vente, sa responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement de la garantie des vices cachés ; que seul le fondement de la responsabilité contractuelle ou quasi délictuelle peut être invoqué, ce qui suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, qui fait défaut.

Par conclusions du 22 décembre 2015, Maître L B demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit que la vente était affectée d’un vice caché et de le confirmer pour le surplus.

Elle réclame 3.500 euros au titre des frais irrépétibles. Elle réplique :

— que le vice caché n’existe plus depuis la loi Alur qui a modifié l’article L 123-1-5 du code de l’urbanisme ; que le terrain est désormais constructible.

— qu’elle n’a commis aucune faute ; qu’elle a en effet relancé les acquéreurs à plusieurs reprises afin qu’ils lui communiquent le certificat d’urbanisme et que n’ayant pu l’obtenir au jour de la signature de l’acte, il a été prévu dans l’acte la clause selon laquelle le notaire était dispensé de produire un certificat d’urbanisme.

— qu’A C, professionnel du bâtiment, ne peut reprocher au notaire de n’avoir pas sollicité un document pour lequel il l’avait déchargé. C’est d’ailleurs l’acquéreur qui a requis le notaire de dresser l’acte.

— que l’acquisition d’une parcelle dont la désignation est terrain à bâtir ne garantit pas la constructibilité du terrain

— qu’A C qui a souhaité acquérir sans attendre l’obtention d’un permis de construire a été parfaitement informé des risques encourus ; qu’il a fait le choix de renoncer à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours qui le protégeait d’un éventuel refus de l’opération envisagée et qu’il ne peut en faire le reproche à quiconque.

Elle conteste subsidiairement le préjudice invoqué et discute le montant des sommes réclamées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2017.

DISCUSSION

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées.

Il sera rappelé pour mémoire :

(1) que l’acte authentique de vente du 8 novembre 2004 comporte les mentions suivantes :

• page 6 : 'URBANISME. Le Notaire soussigné a donné lecture au nouveau propriétaire qui le reconnaît d’une note de renseignements d’urbanisme – qui demeurera jointe et annexée, après mention, à la minute du présent acte – délivrée par l’autorité administrative compétente, le 9 juin 2004.

Le nouveau propriétaire déclare en avoir pris parfaite connaissance et faire son a’aire personnelle de ces prescriptions sans recours contre l’ancien propriétaire. (…)

Etant ici précisé que le nouveau propriétaire déclare s’être renseigné personnellement auprès des services compétents sur les dispositions d’urbanisme applicables et s’oblige à faire son affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions, et du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété, dispensant expressément le notaire soussigné de produire un certificat d’urbanisme en Ie déchargeant, ainsi que I’ancien propriétaire de toutes responsabilités à ce sujet'.

• page 7 : 'PERMIS DE CONSTRUIRE’ ' Le nouveau propriétaire déclare avoir renoncé à l’obtention de tout permis de construire aux termes d’un avenant à l’avant contrat de vente initial en date à Crolles du 24 mai 2004.

ll requiert expressément le Notaire soussigné de régulariser le présent acte, reconnaissant avoir été informé par ledit Notaire des conséquences d’acquérir une parcelle de terrain en vue de construire, sans avoir obtenu le permis de construire, et déclarant vouloir faire son affaire personnelle de cette formalité, sans recours contre le vendeur.

L’acquéreur déclare, en tant que de besoin, avoir déposé une demande de permis de construire auprès des services compétents de la Mairie de Froges, en cours d’instruction ce jour.'

(2) que le 9 septembre 2005, le maire de la commune de Froges a délivré un certificat d’urbanisme selon lequel : 'aucune construction ne peut être autorisée du fait que les caractéristiques du terrain ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 5 de la zone UC du plan d’occupation des sols qui impose une surface minimum de 1000 m² de terrain sur cette zone pour être constructible'

.

(3) que l’expert désigné par le tribunal le 20 février 2012 a conclu que la propriété E était inconstructible après la vente d’une partie de la propriété le 22 juin 2001.

I – Sur la demande d’A C à l’encontre des vendeurs

Il importe de relever à titre liminaire que le compromis du 24 novembre 2003 prévoyait une réitération par acte authentique le 30 juin 2004 au plus tard et qu’il n’est pas contesté que cette date n’a pas été respectée du fait des acquéreurs qui n’avaient pas levé la condition suspensive de l’obtention des prêts à la date butoir du 7 février 2004.

C’est ainsi que les vendeurs et les acquéreurs ont, hors de toute intervention des professionnels, conclu le 24 mai 2004 un avenant portant renonciation des acquéreurs aux deux conditions suspensives de l’obtention d’un permis de construire et de l’obtention d’un prêt.

Les pièces produites par G D, I E et K E, témoignent qu’en raison du dépassement des délais G D a au mois d’août 2004, manifesté sa volonté de ne pas donner suite à la vente.

Elle a réitéré sa demande auprès du notaire par courrier du 26 octobre 2004 après un nouveau report de la signature de l’acte authentique de vente qui devait intervenir le 15 octobre 2004, les acquéreurs n’ayant pas réuni la totalité des fonds.

A C a choisi d’agir contre les vendeurs sur le fondement de l’action en garantie des vices cachés.

C’est donc par référence aux articles 1641 et suivants du code civil qu’il convient d’analyser la demande.

Les acquéreurs sollicitaient initialement la résolution de la vente et la restitution du prix soit 64.024 euros, ainsi que le remboursement des frais et l’allocation de dommages intérêts.

A ce stade de la procédure, A C réclame la restitution d’une partie du prix soit 63.840,08 euros, ainsi que le remboursement des frais et l’allocation de dommages intérêts.

Il fait valoir que l’inconstructibilité des terrains dits 'à bâtir’ préexistait à la vente, qu’elle constitue un vice caché, que les vendeurs connaissaient son intention d’acquérir un terrain constructible et qu’ils ne peuvent lui opposer la clause de non garantie figurant à l’acte au motif qu’elle 'ne prend nullement en compte la réalité des intentions'.

G D, I E et K E répliquent que le vice allégué ne leur est pas imputable, qu’ils sont de bonne foi et que la clause écartant la garantie des vices cachés doit recevoir pleine efficacité.

L’inconstructibilité du terrain au regard des règles d’urbanisme préexistant à la vente, A C conclut à juste titre à l’existence d’un vice caché.

Le seul fait qu’en raison de modifications législatives postérieures, le vice ait à présent disparu, ne prive pas A C de la possibilité de s’en prévaloir pour obtenir l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi pendant la période de son existence.

L’acte de vente prévoit expressément que le nouveau propriétaire renonce à tout recours contre l’ancien propriétaire au titre des dispositions d’urbanisme sur lesquelles il s’est personnellement renseigné auprès des services compétents.

Le nouveau propriétaire déclare en outre qu’il dispense expressément le notaire de produire un certificat d’urbanisme et le décharge, ainsi que l’ancien propriétaire de toutes responsabilités à ce sujet.

Ces dispositions claires et dépourvues d’ambiguïté constituent une clause d’exonération de garantie dont la portée était compréhensible par l’acquéreur.

Il ressort des pièces produites aux débats qu’après division de leur propriété en 2001, les vendeurs ont au mois de décembre 2002, obtenu du maire de la commune de Froges un certificat d’urbanisme mentionnant que leur parcelle se situe en zone UC (zone constructible).

Dès lors, il ne peut être soutenu que les vendeurs sont de mauvaise foi pour avoir eu connaissance du vice lié à l’inconstructibilité du terrain au moment de la vente.

Il ne peut davantage leur être reproché un manquement à leur devoir d’information, alors qu’ils ne sont pas des vendeurs professionnels d’une part et qu’A C a déclaré s’être renseigné personnellement auprès des services compétents sur les dispositions d’urbanisme applicables.

Aucune négligence ne peut leur être reprochée dans la non détection de l’erreur pouvant affecter le certificat d’urbanisme qui leur a été délivré au mois de décembre 2002.

C’est à bon droit que le tribunal a débouté A C de ses demandes à l’encontre des vendeurs.

II – Sur la demande d’A C à l’encontre de Maître L B

A C reproche au notaire, responsable des actes qu’il rédige, d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne l’informant pas de la nécessité d’obtenir un certificat d’urbanisme de moins d’un an et en ne l’informant pas des risques de l’opération et de ses conséquences.

Il lui reproche de lui avoir fait signer un acte d’achat d’un terrain inconstructible au prix d’un terrain à bâtir.

Il soutient que la clause de non recours ne saurait s’appliquer à l’inconstructibilité du terrain puisque l’acte authentique mentionne que le bien vendu est une parcelle de terrain à bâtir.

Maître L B conclut à l’absence de faute de sa part répliquant qu’elle a relancé les acquéreurs à plusieurs reprises pour qu’ils lui communiquent un certificat d’urbanisme confirmant la constructibilité du terrain.

Il ressort des pièces produites aux débats que le 28 mai 2004, soit quelques jours après la signature par les vendeurs et les acquéreurs de l’avenant au compromis du 24 novembre 2003, Maître L B a adressé à A C un courrier en ces termes :

'J’ai l’honneur de vous informer avoir reçu l’avenant à l’avant-contrat de la vente en référence et avoir pris bonne note que vous renonciez à la condition suspensive de l’obtention du permis de construire. Dans ces conditions, je vous laisse le soin de demander au géomètre qui est chargé d’établir le document d’arpentage, de demander en même temps un certificat d’urbanisme confirmant la constructibilité du terrain que vous achetez.'

Il n’est pas contesté qu’A C n’a pas sollicité la délivrance d’un certificat d’urbanisme avant la signature de l’acte authentique de vente.

Mais il ressort des termes de l’acte de vente rappelés plus haut qu’A C a expressément dispensé le notaire de la production d’un certificat d’urbanisme et l’a dispensé de toute responsabilité de ce chef, indiquant qu’il s’était personnellement renseigné auprès des services compétents sur les dispositions d’urbanisme et reconnaissant qu’il avait été informé par le notaire des conséquences de l’acquisition d’une parcelle de terrain en vue de construire, sans avoir obtenu le permis de construire, formalité dont il a déclaré faire son affaire personnelle.

En l’état des mentions de l’acte de vente dont il a été vu plus haut qu’elles sont claires, dépourvues d’ambiguïté et que leur portée était appréhendable par l’acquéreur, il ne peut être reproché à Maître L B d’avoir manqué à son devoir d’information et de conseil et A C ne peut lui reprocher de n’avoir pas sollicité un certificat d’urbanisme alors qu’il l’avait précisément dispensée de le produire et l’avait déchargée de toute responsabilité à cet égard.

C’est en toute connaissance de cause qu’A C a renoncé à la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours qui l’aurait protégé du refus de l’opération envisagée et lors de la signature de l’acte authentique, le notaire l’a bien informé des risques encourus.

Le seul fait que l’acte de vente porte sur une parcelle de terrain 'à bâtir’ ne suffit pas à rendre inefficace la clause de non garantie mentionnée à l’acte.

C’est à bon droit que le tribunal a débouté A C de ses demandes à l’encontre de Maître L B.

III – Sur la demande d’A C à l’encontre de la société M N Immobilier

La société M N Immobilier est intervenue dans l’établissement du compromis des 24 et 27 novembre 2003 auquel a été annexé le certificat d’urbanisme du 3 décembre 2002, en cours de validité.

Elle n’est plus intervenue par la suite, les vendeurs et les acquéreurs ayant négocié entre eux l’avenant du 24 mai 2004.

En l’état du certificat d’urbanisme délivré par le maire de Froges, il ne peut lui être reproché de n’avoir pas sollicité un autre certificat d’urbanisme.

Le tribunal a justement débouté A C de ses demandes à l’encontre de la société M N Immobilier dont la faute n’est pas établie.

Faute pour la société M N Immobilier de caractériser le préjudice que lui cause la présente instance, elle sera déboutée de sa demande de dommages intérêts.

Le jugement sera confirmé, sauf en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles qu’il est équitable que chacune des parties conserve à sa charge, tant en première instance que devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement

— Confirme le jugement déféré, sauf en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles.

— L’infirmant de ce seul chef et statuant à nouveau, déboute G D, I E et K E, Maître L B et la société M N Immobilier de leurs demandes au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.

— Y ajoutant,

— Déboute la société M N Immobilier de sa demande de dommages intérêts.

— Déboute G D, I E et K E, Maître L B et la société M N Immobilier des demandes qu’ils forment devant la cour sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne A C aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame Z, Président, et par Madame CHARROIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT