ARRÊT DU

27 Mars 2023

CV / NC

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N° RG 22/00850

N° Portalis DBVO-V-B7G -DBOU

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EARL D'[Adresse 6]

C/

[V] [B]

[F] [R]

UDAF DES HAUTES- PYRÉNÉES

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 124-23

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

EARL D'[Adresse 6] pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège RCS AUCH D 378 876 577

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par M^e Christine FAIVRE, avocate associée de la SCP NONNON & FAIVRE, avocate au barreau du GERS

APPELANTE d’une ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’AUCH en date du 06 octobre 2022,

RG 22/00063

D’une part,

ET :

Monsieur [V] [B]

né le 14 mars 1940 à [Localité 4] (32)

de nationalité française

domicilié : [Adresse 8]

[Localité 5]

Monsieur [F] [R]

né le 02 juillet 1976 à [Localité 10]

de nationalité française

domicilié : [Adresse 7]

[Localité 2]

UDAF DES HAUTES-PYRÉNÉES pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

tous représentés par M^e Mathieu GENY, SELARL PGTA, avocat au barreau du GERS

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 16 janvier 2023 devant la cour composée de :

Présidente : Valérie SCHMIDT, Conseiller

Assesseurs : Cyril VIDALIE, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Hervé LECLAINCHE, Magistrat honoraire

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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Faits et procédure :

Par acte du 2 mai 1996, M. [B], qui est actuellement placé sous la curatelle de l’UDAF des Hautes-Pyrénées, a consenti un bail à ferme à l’EARL d'[Adresse 6] portant sur diverses parcelles de terres situées commune de [Localité 5] (Gers), d’une superficie totale de 9 hectares, 87ares et 38 centiares.

La propriété de M. [B] comportant sa maison d’habitation et l’ensemble de ses terres représentant une superficie de 13 hectares 25 ares et 58 centiares, a fait l’objet d’une promesse unilatérale de vente à la SAFER par acte du 31 mars 2021, comportant une faculté de substitution.

M. [R] s’est porté acquéreur du bien, suivant promesse unilatérale d’achat formalisée auprès de la SAFER d’Occitanie par acte du 1er avril 2021, au prix de 160 000 euros outre les frais.

La SAFER a accepté cette promesse par acte du 15 avril 2021.

Me [J], notaire, a notifié la cession du bien à l’EARL d'[Adresse 6], par courrier recommandé du 4 mai 2021.

L’EARL d'[Adresse 6] a exercé son droit de préemption pour l’ensemble des biens mis en vente par courrier du 1er juillet 2021, ce qui a été contesté par M. [B] dont le conseil lui a adressé un courrier du 8 juillet 2021 lui exposant qu’elle devait, à peine de nullité, limiter sa notification d’exercice de son droit de préemption aux seuls biens affermés.

Par la suite, l’EARL d'[Adresse 6] n’a pas signé l’acte authentique de vente, bien que mise en demeure de le faire par acte d’huissier du 16 septembre 2021.

Par acte du 11 janvier 2022, MM. [B], [R], et l’UDAF des Hautes Pyrénées, ont assigné l’EARL d'[Adresse 6] devant le tribunal judiciaire d’Auch afin de voir prononcer la nullité de la déclaration d’exercice de son droit de préemption.

Par conclusions du 18 mai 2022, l’EARL d'[Adresse 6] a saisi le juge de la mise en état de conclusions destinées à voir constater l’incompétence du tribunal judiciaire d’Auch au profit du tribunal paritaire des baux ruraux, par application de l’article L.491-1 du code rural et de la pêche maritime.

Par ordonnance du 6 octobre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Auch a :

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par l’EARL d'[Adresse 6],

— condamné l’EARL d'[Adresse 6] à payer à MM. [B], [R] et l’UDAF des Hautes Pyrénées la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 17 novembre 2022.

Le juge de la mise en état a considéré que le litige ne portant pas sur l’exécution du bail à ferme, mais sur la nullité de la préemption exercée par l’EARL d'[Adresse 6] à l’égard d’un tiers, le tribunal judiciaire était compétent pour en connaître.

L’EARL d'[Adresse 6] a formé appel par déclaration du 25 octobre 2022, désignant en qualité d’intimés MM. [B], [R], et l’UDAF des Hautes Pyrénées, et visant dans sa déclaration la totalité des dispositions de l’ordonnance.

Par dernières conclusions du 11 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, l’EARL d'[Adresse 6] demande à la Cour de :

— infirmer l’ordonnance rendue par monsieur le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Auch du 6 octobre 2022 en ce qu’elle a :

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par elle,

— condamné l’EARL d'[Adresse 6] à payer à MM. [B], [R] et I’UDAF des Hautes Pyrénées la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 17 novembre 2022,

— déclarer le tribunal judiciaire d’Auch incompétent au profit du tribunal paritaire des baux ruraux d’Auch,

— condamner solidairement MM. [B] et [R] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement MM. [B] et [R] aux entiers dépens de la procédure initiée devant le tribunal judiciaire d’Auch, et aux dépens d’appel.

L’EARL d'[Adresse 6] fait valoir que :

— la Cour de Cassation a jugé que les contestations relatives au droit de préemption du preneur ressortissent à la juridiction paritaire, même lorsqu’elles mettent en cause un tiers, en son arrêt du 12 mai 2016 (n°15-13.067),

— l’action n’est pas recevable, pour absence d’intérêt pour agir, dès lors que la notification de la vente par le notaire, nulle, ne peut valablement purger son droit de préemption, car elle porte à la fois sur des biens affermés et non affermés dont elle mentionne l’indivisibilité, alors que le bien est divisible, et elle notifie, en outre, des conditions qui ne sont pas celles de la promesse de vente auxquelles elle ajoute des frais,

— ainsi, il existe des contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’application des articles L.412-1 et L.412-8 du code rural et de la pêche maritime ressortissant à la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux conformément à l’article L.491-1 du dit code,

— les intimés ne peuvent invoquer la compétence du tribunal judiciaire résultant de l’action de l’acquéreur évincé, dès lors que celui-ci n’a pas délivré l’assignation, mais a agi conjointement avec le propriétaire, que l’action était initiée entre bailleur et preneur, et qu’en outre, le prétendu preneur évincé n’a jamais été titulaire d’aucun droit sur le bien, cette qualité étant détenue par la SAFER.

Par dernières conclusions du 13 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, MM. [B], [R], et l’UDAF des Hautes-Pyrénées demandent à la Cour de :

— confirmer l’ordonnance du 6 octobre 2022,

— débouter l’EARL d'[Adresse 6] de ses demandes,

— condamner l’EARL d'[Adresse 6] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 et des dépens.

Les intimés font valoir que :

— l’EARL d'[Adresse 6] a exercé son droit de préemption puis s’est abstenue de régulariser l’acquisition qu’elle n’est pas en mesure de financer, et a présenté divers recours dans le dessein de retarder la vente jusqu’au renouvellement du bail à ferme, au préjudice des intimés,

— la jurisprudence qu’elle invoque n’est pas applicable au présent litige, en l’absence de contestation relative à l’exécution du bail,

— l’action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption selon l’article L.412-8 du code rural et de la pêche maritime, ce qui est le cas en l’espèce de M. [R],

— la déclaration de préemption de l’EARL d'[Adresse 6] est en tout état de cause frappée d’une nullité d’ordre public prévue par l’article L.412-8 du code rural et de la pêche maritime, car elle n’a pas été suivie de la réalisation de l’acte de vente authentique dans le délai de deux mois suivant son envoi, puis dans le délai de quinze jours suivant mise en demeure,

— les deux critiques nouvellement formulées sont inopérantes :

— l’indivisibilité du bien ne peut être imposée au propriétaire, et si le propriétaire notifie au preneur une vente en bloc, celui ci peut se porter acquéreur, son droit de préemption s’étend alors à l’ensemble du bien,

— l’appelante exprime une critique contraire à l’expression de sa volonté, puisqu’il lui a été notifié une vente de l’ensemble de la propriété et qu’elle a répondu qu’elle entendait exercer son droit de préemption sur l’ensemble de la propriété, ajoutant qu’elle avait pris connaissance des conditions de la vente,

— sa stratégie procédurale dilatoire conduit l’EARL d'[Adresse 6] à plaider le contraire de l’expression de sa propre volonté,

— une contestation des frais exposés par la SAFER est émise sans que l’organisme ait été mis en cause,

— l’attitude dilatoire de l’EARL d'[Adresse 6] paralyse la vente du bien de M. [B] qui, âgé de 82 ans, doit la réaliser afin de pourvoir à sa prise en charge, et fait obstacle à l’acquisition envisagée par M. [R], agriculteur mono-actif.

Motifs :

L’article L.211-3 du code de l’organisation judiciaire dispose que le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction.

L’article L.491-1 du code rural et de la pêche maritime, relatif à l’institution et à la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux dispose qu’il est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres I à VI et VIII du livre IV du dit code.

Le litige met en cause un tiers au bail, M. [R], acquéreur évincé, et la présente action n’est pas celle prévue par l’article L.412-12 du code rural et de la pêche maritime qui sanctionne la violation du droit de préemption par le bailleur, objet du litige ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de Cassation du 12 mai 2016 dont se prévaut, à tort, l’EARL d'[Adresse 6], mais celle prévue par l’article L.412-18, qui sanctionne la nullité de la déclaration de préemption émanant du preneur.

Dès lors, l’attribution de compétence de l’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime, limitée aux litiges opposant bailleurs et preneurs, ne peut être appliquée, et seul le tribunal judiciaire, juridiction de droit commun, peut en connaître.

L’EARL d'[Adresse 6] invoque l’invalidité de la notification de la vente en raison de la divisibilité du fonds.

Cependant, ce moyen se rattachant à la violation du droit de préemption du preneur d’un bien mis en vente par le bailleur, sanctionnée par l’article L.412-12 du code rural et de la pêche maritime, est invoqué en défense pour faire obstacle à l’action ; il n’entraîne donc pas l’incompétence du tribunal judiciaire.

En outre, il est de règle que, lorsque le bailleur décide d’aliéner l’ensemble du fonds par un seul acte et qu’il notifie l’opération au preneur, la vente est parfaite lorsque ce dernier accepte les conditions communiquées.

Le débat concernant l’indivisibilité du fonds est donc dépourvu d’incidence sur le bien fondé de l’exception d’incompétence soulevée par l’EARL d'[Adresse 6], puisque celle-ci a exercé son droit de préemption et accepté la vente.

L’EARL d'[Adresse 6] ne peut davantage invoquer l’absence de droit d’agir des intimés, en particulier de M. [R], acquéreur évincé.

En effet, l’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Or en l’espèce, l’article L.412-18 du code rural et de la pêche maritime prévoit que l’action en nullité de la déclaration de préemption appartient au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption, et n’inclut pas le preneur dans cette liste.

Les intimés ne sont donc pas tenus de justifier d’un intérêt à agir, au demeurant démontré par leur qualité de partie à l’acte auquel l’EARL d'[Adresse 6] a fait obstacle.

L’ordonnance du juge de la mise en état sera donc confirmée.

Les dépens de l’incident seront supportés par l’EARL d'[Adresse 6], partie perdante.

L’EARL d'[Adresse 6] sera condamnée à verser aux intimés 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance du 6 octobre 2022,

Y ajoutant,

Condamne l’EARL d'[Adresse 6] aux dépens d’appel,

Condamne l’EARL d'[Adresse 6] à payer à M. [V] [B], M. [F] [R], et l’UDAF des Hautes-Pyrénées 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Valérie SCHMIDT, conseiller faisant fonction de présidente, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,