ARRÊT DU

04 NOVEMBRE 2025

PF / CT

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N° RG 23/00955 – N° Portalis DBVO-V-B7H-DFLX

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E.A.R.L. [R] [T]

C/

[M] [P]

[F] [P]

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Copie exécutoire

délivrée

le :

aux avocats

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Sociale

La cour d’appel d’AGEN, chambre sociale, dans l’affaire

ENTRE :

E.A.R.L. [R] [T]

[Adresse 27]'

[Localité 6]

Représentée par M^e Manuel BELLIER, avocat au barreau du GERS substitué à l’audience par M^e Maxime VIMONT

APPELANT d’un jugement rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux de CONDOM en date du 05 octobre 2023 dans une affaire enregistrée au rôle sous le n° R.G. 5122000008

d’une part,

ET :

[M] [P]

né le 05 Septembre 1963 à [Localité 23]

[Adresse 4]

[Localité 5]

[F] [P]

né le 09 Avril 1971 à [Localité 24]

[Adresse 3]

[Localité 18]

Représentés par M^e Marie-luce D’ARGAIGNON, avocat au barreau du GERS

INTIMÉS

d’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 02 Septembre 2025 devant la cour composée de :

Présidente : Nelly EMIN, Conseiller faisant fonction de présidente de chambre

Assesseurs : Pascale FOUQUET, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS ET PROCEDURE

Messieurs [M] et [F] [P] (ci-après dénommés les consorts [P]) sont propriétaires de parcelles de terres sises commune de [Localité 26] (32), lieu-dit "[Localité 28] « , » [Localité 29] « et » Aux Aroccs" cadastrées section B n°[Cadastre 19]-[Cadastre 20]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 7]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 12]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14]-[Cadastre 15]-[Cadastre 17]-[Cadastre 1]-[Cadastre 2] pour une superficie de 13 ha 26 a 22 ca.

Par acte notarié dressé le 6 mai 2008, M. [M] [P] et M. [F] [P] ont donné lesdites parcelles à bail à ferme à l’EARL [A], composée de deux associés, M. [O] [A] et Mme [W] [I], son épouse.

Le fermage annuel de ces terres a été fixé à 1 724 € pour une durée de 9 ans, renouvelable par tacite reconduction le 1er avril 2017, à échéance au 1er avril 2026.

Suivant acte notarié dressé le 21 septembre 2022, les bailleurs se sont engagés à vendre à la société HIC FONCIERE DU ROUNAGLE une partie des parcelles affermées, cadastrées B n° [Cadastre 7]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 12]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14]-[Cadastre 15]-[Cadastre 17]-[Cadastre 1]-[Cadastre 2] d’une superficie de 10 ha 04 a 14 ca pour le prix de 115 480 €, promesse assortie de la condition suspensive de la purge du droit de préemption.

Par lettre recommandée du 21 septembre 2022, les consorts [P] ont informé l’EARL [A] de leur intention de vendre les parcelles données en fermage, cadastrées section B n° [Cadastre 7]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 12]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14]-[Cadastre 15]-[Cadastre 17]-[Cadastre 1]-[Cadastre 2], ainsi que leur prix de vente afin de permettre au fermier de faire valoir son droit de préemption.

Par lettre recommandée du 17 novembre 2022 avec avis de réception, l’EARL [A] a notifié aux bailleurs son intention d’exercer son droit de préemption, sous réserve d’une modification judiciaire du prix de la vente et de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux de Condom pour fixation de la valeur vénale des terres affermées en application de l’article L412-7 du code rural et de la pêche maritime.

Le 30 novembre 2022, Mme [A] est devenue l’unique gérante de l’EARL.

Par voie de requête déposée le 21 novembre 2022, l’EARL [A] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Condom d’une demande de fixation de la valeur vénale des terres après enquête et expertise, outre les frais non répétibles de procédure et les dépens.

Par acte notarié du 12 décembre 2022, M. [O] [A] a fait donation à son épouse de trois parts sociales. M. [O] [A] a atteint l’âge légal de départ à la retraite, retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, le 27 novembre 2022.

Par jugement rendu le 5 octobre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Condom a :

— Dit que l’EARL [A] ne justifiait pas satisfaire aux obligations lui permettant de préempter

— Débouté l’EARL [A] de sa demande de fixation judiciaire de la valeur vénale des biens

— Dit n’y avoir lieu à ordonner une mesure d’expertise judiciaire

— Condamné l’EARL [A] à payer aux consorts [P] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamnée l’EARL [A] aux dépens

— Rappelé l’exécution provisoire de plein droit

Le 02 novembre 2023, l’EARL [A] a régulièrement formé appel du jugement en visant les chefs de jugement critiqués qu’elle cite dans sa déclaration d’appel.

L’affaire a été fixée pour plaider le 11 juin 2024.

Par arrêt du 8 octobre 2024, la cour a déclaré recevable l’action de l’EARL [R] [T] aux fins d’exercer son droit de préemption et a ordonné avant-dire droit une mesure d’expertise confiée à M. [Z] [Y], expert inscrit, en fixation de la valeur vénale des parcelles litigieuses a sursis à statuer sur le surplus, les frais non répétibles et les dépens.

Le pré rapport version 2 est daté du 7 janvier 2025. Il est joint au rapport définitif clôturé le 18 mars 2025 et enregistré au greffe le 25 mars 2025.

Le 4 mars 2025, l’expert a demandé une prorogation de délai pour déposer son rapport définitif, accordée jusqu’au 6 avril 2025.

Le rapport définitif d’expertise, daté du 18 mars 2025, a été enregistré au greffe de la chambre sociale le 25 mars 2025.

L’affaire a été fixée pour plaider au 10 juin 2025.

A cette audience, le conseil des intimés a sollicité le renvoi de l’affaire auquel le conseil de l’appelante ne s’est pas opposé.

L’affaire été renvoyée contradictoirement au 2 septembre 2025.

MOYENS et PRETENTIONS des parties :

Selon dernières conclusions d’appelante n°5 soutenues oralement à l’audience, enregistrées au greffe le 1er septembre 2025 et régulièrement signifiées aux intimés, l’EARL [R] [T] demande à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires,

— débouter Messieurs [F] et [M] [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

— fixer la valeur vénale des parcelles situées sur la commune de [Localité 26] (Gers) cadastrées section B n°[Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 16], [Cadastre 1], [Cadastre 2] à la somme maximale de 73 800 € ;

— fixer les conditions de la vente en prévoyant notamment la condition suspensive suivante :

l’obtention d’un prêt bancaire portant sur une somme égale la valeur vénale des parcelles ;

— condamner solidairement Messieurs [F] et [M] [P] à lui payer la somme de 1 335 € au titre de la quote-part des frais d’expertise leur revenant si la vente des parcelles a lieu ou à la somme de 2 710 € s’ils entendent renoncer à la vente ;

— condamner solidairement Messieurs [F] et [M] [P] à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens autres que les frais d’expertise, dont distraction au profit de la SELARL MISSIO.

A l’appui de ses prétentions, l’EARL [R] [T] fait valoir que :

— en page 8 de son pré rapport, l’expert a écarté les deux références qu’elle lui a soumises et deux références sur les trois produites par les intimés

— il n’existe aucun grief :

— dans leur dernier dire du 26 février 2025, les intimés ne soulèvent aucune observation relative à l’absence de prise en compte des deux dires dont ils font état

— le rapport définitif reprend à l’identique les termes du pré-rapport

— les intimés disposaient d’éléments probants à soumettre à l’expert comme les sites internet publics ou privés accessibles, le cadastre ou le service de la publicité foncière

— la moins-value de 10 % appliquée par l’expert, en place des 25 % habituels, ne doit pas s’appliquer car le bail se renouvellera par tacite reconduction pour 9 ans à défaut de congé délivré dans le délai de 18 mois

— l’exercice régulier de son droit de préemption ne peut pas la priver d’une décote en sa faveur contrairement à ce que soutiennent les intimés

— les frais de bornage réclamés ne sont pas justifiés : il appartenait au bénéficiaire de la promesse de vente d’attendre la purge du droit de préemption

— sur les frais d’expertise : seul l’acquéreur évincé peut se prévaloir de l’article L412-13 code rural et de la pêche maritime invoqué par les intimés

— le paiement des frais de bornage est prévu par l’article L412-7 du code rural et de la pêche maritime à frais partagés en cas de vente.

Selon dernières conclusions d’appelante n°11 soutenues oralement à l’audience, enregistrées au greffe le 29 août 2025 et régulièrement signifiées à l’appelante, les consorts [P] demandent à la cour de :

In limine litis

— constater que l’expert judiciaire n’a pas pris en compte et n’a pas répondu dans son rapport d’expertise à leurs dires en date des 23 décembre 2024 et 15 janvier 2025.

— prononcer par conséquent la nullité du rapport d’expertise dressé par Monsieur [Z] [Y] en ce qu’il contrevient aux dispositions des articles 16 et 276 du code de procédure civile

Sur le fond :

— débouter l’EARL [A] d toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— dire que le prix de vente de leurs terres, affermées à l’EARL [A] sur lesquelles elle entend faire valoir son droit de préemption n’est pas exagéré

— Par conséquent, fixer la valeur des parcelles litigieuses à la somme de 11.548,00 euros par hectare

— A titre subsidiaire, fixer la valeur des terres leur appartenant affermées à l’EARL [A] à 10 000 € l’hectare

— dire qu’il n’y a pas lieu à décote pour fermage

— condamner l’EARL [A] à leur verser la somme de 4500,00 euros au titre des frais de bornage si toutefois l’EARL [A] faisait valoir son droit de préemption

— condamner l’EARL [A] au paiement d’une somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner l’EARL [A] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SCP d’ARGAIGNON-BOLAC, Avocats aux offres de droit.

A l’appui de leurs prétentions, les consorts [P] font valoir que :

— l’expert judiciaire n’a pas respecté les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile et le respect du principe du contradictoire ce qui entraîne la nullité du rapport d’expertise

— l’expert n’a pas tenu compte des deux dires adressés les 23 décembre 2024 et 15 janvier 2025 faisant état du prix de vente de parcelles avoisinantes à titre d’éléments de comparaison

— ils ont subi un grief car si l’expert en avait tenu compte, la valeur retenue aurait pu être différente

— au fond, le prix de vente qu’ils réclament n’est pas excessif

— plusieurs propriétés avoisinantes, proches de [Localité 23], ont été mises en vente par la SAFER dont ils produisent le descriptif ou vendues par des particuliers à des prix à l’hectare nettement supérieur à celui retenu par l’expert judiciaire comme il ressort des deux éléments de comparaison émanant de M. [V] et de M. [J]

— en première instance, le fermier a indiqué qu’il était prêt à verser 10 000 euros l’hectare

— la décote de 10 % est justifiée car la durée du bail restant à courir est brève, soit jusqu’au 31 mars 2026

— en application de l’article L412-13 du code rural, ils seront contraints de rembourser les frais de bornage au bénéficiaire de la promesse de vente du 21 septembre 2022 si le preneur fait valoir son droit de préemption

MOTIFS

I- Sur la demande en nullité du rapport d’expertise

Il est constant que :

— les irrégularités d’un rapport d’expertise obéissent aux règles des nullités et non de l’inopposabilité

— en vertu de l’article 175 du code de procédure civile, ' La nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure. '

— seuls affectent la validité d’un acte de procédure, soit les vices de forme faisant grief, soit les irrégularités de fond limitativement énumérés par l’article 117 du code de procédure civile

— celui qui prétend que le rapport doit être déclaré nul doit en conséquence démontrer, non seulement que la cause de nullité est prévue par la loi ou que la formalité méconnue est substantielle ou d’ordre public, mais également que l’irrégularité lui a causé un grief (art.114 du code de procédure civile)

En l’espèce, s’agissant d’un vice de forme, les intimés à la nullité du rapport doivent rapporter la preuve d’un grief. (Cass 3eciv 20 avr.2022, 21-14.182)

Il est acquis que :

— toutes les parties étaient présentes lors des opérations d’expertise

— au cours de ses opérations, l’expert leur a demandé de « communiquer la copie des différents sous-seings ou actes de vente récents » ainsi que « les différentes références de vente passées ou à venir dont les parties auraient eu connaissance »

— l’EARL St [T] a communiqué deux références : la vente de deux parcelles sur la commune de [Localité 26] de 79a 86ca pour la somme de 4 951,32 euros (prix à l’ha : 6 200 €) et la vente de quatre parcelles sur la même commune de 3ha 74ca 46a au prix de 18 000 euros (4807 € à l’ha)

— les consorts [P] ont indiqué, verbalement lors de l’expertise, l’existence de la vente d’une propriété d’environ 80 ha sur la commune de [Localité 25] pour un prix à l’hectare de 14 000€. Ils ont communiqué à l’expert un acte de partage de février 2023 et un acte de donation partage du 28 décembre 2007

— l’expert a rendu son pré rapport le 7 janvier 2025 et a clôturé définitivement ses opérations le 18 mars 2025

— l’expert a répondu aux dires déposés et oraux autant de l’appelante que des intimés

— les 23 décembre 2024 et 15 janvier 2025, les consorts [P] ont communiqué à l’expert deux lettres manuscrites l’une de M. [J] et l’autre de M. [V], objets des dires litigieux

— l’expert n’a pas apporté de réponse à ces deux courriers, lesquels n’ont pas été joints au rapport, aucune des parties ne l’ayant demandé (art. 276 du code de procédure civile)

Il en résulte que :

Selon l’article 276 alinéa 3 du code de procédure civile :

« Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. »

Force est de constater que les intimés ont communiqué à l’expert un dernier dire daté du 26 février 2025, joint au rapport définitif du 18 mars 2025 et auquel l’expert a répondu, sans émettre aucune observation relative à leurs dires des 23 décembre 2024 et 15 janvier 2025

En application du texte précité, la cour considère que les dires litigieux ont été abandonnés et, en conséquence, rejette la demande en nullité du rapport d’expertise.

Sur la fixation de la valeur vénale des parcelles :

L’expert a écarté deux pièces sur les trois communiquées par les intimés et les deux références données par l’EARL.

L’expert s’est basé essentiellement sur les deux références extraites de GéoFoncier situées dans une zone géographique immédiate des deux îlots à estimer et sur la côte annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières des éditions [L].

Les deux éléments de comparaison ainsi retenus concernent des ventes conclues en octobre 2022 (8000€ /ha) et en juillet 2023 (8700€/ha) pour des terres labourables et libres.

La valeur moyenne retenue par l’expert est de 8 300€/ha.

Il convient de tenir compte de la reconduction tacite du bail pour 9 ans à compter du 1er avril 2026 en l’absence de délivrance de congé dans les délais légaux

En conséquence, la cour écarte la décote de 10 % et applique la décote de 25 %.

Partant, la cour fixe valeur vénale de l’ensemble des parcelles à la somme de 82 000 €.

Sur la condition suspensive :

Selon l’article L412-7 du code rural et de la pêche maritime, « Si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. »

En application du texte ci-dessus rappelé, la cour dit que la réalisation de la vente est conditionnée à l’obtention par l’EARL [R] [T] d’un prêt d’un montant de 82000 euros aux conditions bancaires d’usage

Sur les frais de bornage :

Selon l’article L412-13 du code rural et de la pêche maritime, " Conformément à l’article 707 bis du code général des impôts, en cas d’éviction d’un acquéreur, l’exercice du droit de préemption ne donne pas ouverture à la perception d’un nouvel impôt proportionnel.

Les frais et loyaux coûts exposés à l’occasion du contrat, s’il y a lieu, par l’acquéreur évincé lui sont remboursés par le preneur. "

Au cas d’espèce, force est de constater, d’une part, que la créance réclamée n’est pas certaine à défaut de production d’une facture dûment acquittée.

D’autre part, seul « l’acquéreur évincé », soit au cas d’espèce le bénéficiaire de la promesse de vente, est en droit de solliciter le remboursement de tels frais au preneur.

Par conséquent, l’EARL [A] n’étant pas « l’acquéreur évincé » visé par le texte mais celle qui préempte, les consorts [P] seront déboutés de leur demande.

Sur les frais non répétibles et les dépens :

En application de l’article L412-7 alinéa 2 du code rural et de la pêche maritime : « Dans le cas de vente, les frais d’expertise sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur », les frais d’expertise de la présente espèce s’élèveront pour chaque partie à la somme de 1 335€ en cas de vente ou à la somme de 2 710 € si les consorts [P] renoncent à la vente.

Les frais d’expertise judiciaire sont inclus dans les dépens.

Les consorts [P], qui succombent, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire tels que ci-dessus développés.

Les consorts [P] seront en outre condamnés à payer la somme de 3000 euros au titre des frais non répétibles de procédure de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

REJETTE la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire de M. [Y] en date du 18 mars 2025,

FIXE à la somme de 82 000€ la valeur vénale des parcelles situées commune de [Localité 26] (32), lieu-dit "[Localité 28] « , » [Localité 29] « et » Aux Aroccs" cadastrées section B n°[Cadastre 19]-[Cadastre 20]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 7]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 12]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14]-[Cadastre 15]-[Cadastre 17]-[Cadastre 1]-[Cadastre 2] pour une superficie de 13 ha 26 a 22 ca,

DIT que la réalisation de la vente est conditionnée à l’obtention par l’EARL [R] [T] d’un prêt d’un montant de 82000 euros aux conditions bancaires d’usage,

DEBOUTE MM. [M] et [F] [P] de leur demande en paiement des frais de bornage,

CONDAMNE solidairement MM. [M] et [F] [P] à payer les dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise, à savoir soit 1 335€ si la vente des parcelles a lieu ou 2 710 € si les consorts [P] renoncent à la vente, et distraction au profit de la SELARL MISSIO,

CONDAMNE solidairement MM. [M] et [F] [P] à payer à l’EARL [A] la somme de 3000 euros au titre des frais non répétibles de procédure de première instance et d’appel

Vu l’article 456 du code de procédure civile, le présent arrêt a été signé par Pascale FOUQUET, conseiller ayant participé au délibéré en l’absence de Madame la présidente de chambre empêchée, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,