COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 13 SEPTEMBRE 2013

N° 2013/ 430

Rôle N° 11/15400

A X

C/

G Y

E F, épouse Y

Grosse délivrée

le :

à :la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE

la SCP BOISSONNET-ROUSSEAU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de NICE en date du 07 Juin 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 11/09/2355.

APPELANTE

Madame A X, demeurant XXX – 06140 TOURRETTES-SUR-LOUP

représentée par Maître ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par M^e Laurence ALZIARI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur G Y directeur financier,

né le XXX à XXX,

représenté par la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par M^e Christian BOITEL, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Nathalie BLUA, avocat au barreau de NICE

Madame E F, épouse Y, demeurant Carrefour PlazaDuarte Autopista Duarte, – KM 10,5 – SAINT DOMINGUE,

représentée par la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par M^e Christian BOITEL, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Nathalie BLUA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Juin 2013 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, C D, conseiller chargé du rapport, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Daniel ISOUARD, Président

Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller

Madame C D, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2013.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2013,

Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon bail d’habitation du 6 juin 2006, à effet du 1^er juillet 2006, Monsieur et M^me Y ont consenti M^me X la location pour une année, d’une villa meublée moyennant un loyer mensuel et charges de 4 520 € et le paiement d’un dépôt de garantie d’un montant de 9 000 €.

Ayant quitté les lieux en janvier 2009, Madame X a sollicité la restitution du dépôt de garantie, demande rejetée par un jugement du tribunal d’instance de Nice du 7 juin 2011, rendu contradictoirement et dont M^me X a fait appel.

Dans ses conclusions signifiées le 16 mars 2012, Madame X a conclu à la réformation de la décision et à condamnation de Monsieur et Madame Y à lui restituer la somme de 9 000 €, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la remise des clés et à leur condamnation au paiement de la somme de 6000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, outre une indemnité pour frais de procès.

Elle a exposé avoir occupé la maison de manière tout à fait normale et n’avoir pas été informée de l’établissement d’un état des lieux de sortie par huissier, huissier qui selon elle, a procédé alors qu’au même moment il était établi un état des lieux plus classique entre elle et l’agence immobilière.

Concernant les travaux, elle a indiqué avoir quitté les lieux le 15 janvier 2009 et contesté devoir supporter la remise en état du système d’arrosage dont la défectuosité a été constatée bien après son départ, une remise à neuf de la villa selon devis pour la peinture à hauteur 16'021 €, une absence d’entretien des évacuations de sortie d’eau en façade pour 4 913,67 €, le changement du groupe VMC ; elle a fait observer que les travaux de ravalement de façades font l’objet d’un devis de l’entreprise Pro Façade, d’un devis rédigé en italien à hauteur de 1 500 €.

Monsieur et M^me Y ont conclu à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et à la condamnation de M^me X au paiement de la somme de 13'584,11 € représentant la différence entre le dépôt de garantie et les travaux effectivement réalisés, outre au paiement d’une indemnité pour frais de procès.

Ils ont soutenu que les dégradations occasionnées par la locataire ne correspondaient pas à une utilisation normale des lieux et que leur nouveau locataire n’a pu prendre possession de la villa que début février 2009 en raison des travaux effectués.

Ils ont fait valoir qu’ils produisent non pas des devis mais bien de factures, ajoutant qu’une villa d’une valeur de 4 millions d’euros doit être entretenue durant toute la durée du bail.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Monsieur et Madame Y exposent que suite au départ des lieux loués, de Madame X, ils ont dû effectuer des réparations incombant à la locataire pour une somme de 22 584,11 €, les dégradations locatives faisant l’objet d’un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 15 janvier 2009.

Contrairement à ce qu’affirme Madame X dans ses conclusions, ce procès-verbal de constat mentionne avoir été effectué au contradictoire des parties, le seul état des lieux établi par l’agence immobilière mandatée par les bailleurs étant l’état des lieux d’entrée.

S’agissant d’une location dont le caractère de 'meublé’ n’a pas été remis en cause par Madame X, celle-ci est soumise aux dispositions des articles 1709 et suivants du Code civil.

Ainsi, aux termes des articles suivants :

—  1730 : s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

—  1732 : le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

—  1754 : prévoit que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celle désignées comme telles par l’usage des lieux.

Les bailleurs produisent des devis ou factures comme correspondant, dans leurs intitulés, aux constatations de l’huissier :

— VMC et thermostat de chauffage du sol de la cuisine : les constatations relatives à cette pièce ne concernent ni un problème de ventilation ni de chauffage. À la lecture de la facture versée aux débats, il ressort que la pièce concernée est le garage. Le constat d’huissier mentionne l’examen d’une 'pièce à usage de garage’ dans laquelle il n’est constaté aucune dégradation.

— frais de réparation des fenêtres et volets : les constatations de l’huissier concernent la chambre Sud Ouest dans laquelle les 'volets roulants extérieurs au sud : à réviser’ sans aucune autre mention et le 'volet roulant Ouest fait du bruit’ ; il est noté que le 'volet roulant qui descend par à coup est en oblique, il est déboîté'.

Monsieur et Madame Y produisent un devis établi en italien et non détaillé, de sorte que l’origine du dysfonctionnement étant ignorée, celui-ci ne peut être considéré comme une dégradation locative.

— frais de nettoyage de la villa : les constatations de l’huissier enseignent que la maison ainsi que les meubles de la cuisine ne sont pas en état de propreté. La demande des bailleurs est par conséquent justifiée et il convient d’y faire droit pour le montant sollicité.

— les façades Est, Sud et Ouest : l’huissier a constaté des traces de rouille sur la terrasse Sud, salissures et des stalagmites sur le sol. D’après les photographies annexées au constat, cette formation au sol est occasionnée par une bouche d’évacuation en aplomb de laquelle sort la même formation, probablement calcaire.

Alors qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée que la maison était en bon état d’entretien, ces constatations ressortissent d’une utilisation anormale des lieux par la locataire qui ne justifie pas n’avoir pas commis de faute et nécessitent une reprise de la peinture en façade. Cette reprise ne saurait cependant concerner toutes les façades pour une somme de 11 076 € comme le sollicitent Monsieur et Madame Y sans en expliquer la nécessité au regard des constatations, ni la recherche de 'coloris façade'.

Le coût des réparations sera en conséquence ramené à la somme de 1 500 €.

— enlèvement du satellite et des goulottes de la façade Est : dans un mail échangé avec Monsieur Y, Madame X évoque l’accord de Madame Y pour laisser l’antenne satellite, accord dont il n’est pas justifié. Le propriétaire étant légitime à solliciter la restitution des lieux dans l’état dans lequel ils ont été loués, il convient de faire droit à la demande ramenée à la somme de 800 €.

— peinture cage d’escalier et entrée principale : il est noté la présence d’une peinture blanche en état d’usage avec des traces de salissures et trois trous de cheville pour l’entrée et une peinture en état d’usage avec quelques traces de passages et une réparation au plâtre sous le rampant. Aucune de ces constatations ne relève une utilisation anormale des lieux, l’état des lieux d’entrée mentionnant la présence de peinture écaillée dans l’entrée.

— peinture porte d’entrée : il est constaté que le verni côté extérieur est endommagé et usagé et que la porte frotte au sol. La facture produite enseigne qu’il a été fait un 'rabotage au sol, ponçage, impression et lasure'. Il n’est pas fait état d’une quelconque réparation relativement au dommage noté par l’huissier et non décrit dans son constat. Le frottement de la porte au sol résulte nécessairement d’un affaissement de celle-ci et ne peut être imputé à la locataire, la disparition du verni s’agissant de la partie extérieure résultant en outre de la vétusté.

— système d’arrosage : Monsieur et Madame Y expliquent que la dégradation du système d’arrosage s’est manifestée lorsque les nouveaux locataires ont tenté d’arroser le jardin. Dans la mesure où aucune constatation en révélant le dysfonctionnement n’a été mentionnée dans l’état des lieux de sortie ni même dans celui d’entrée dans les lieux des nouveaux locataires, ce désordre ne peut être imputé à Madame X.

Des développements qui précèdent, il ressort que les dégradations pouvant être imputées à Madame X s’élèvent à la somme de 3 800 €, la somme de 5 200 € représentant le solde du dépôt de garantie devant être restituée à Madame X par Monsieur et Madame Y, condamnés à cette fin, ce avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2009.

Madame X sollicite la condamnation de Monsieur et Madame Y au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive sans expliciter sa demande. Celle-ci est rejetée.

Chacune des parties succombant partiellement dans la présente instance, supportera la charge des dépens par elle exposés au cours du procès en application de l’article l’article 700 du Code de procédure civile. Les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,

Réformant le jugement entrepris, condamne Monsieur et Madame Y à payer à Madame X la somme de 5 200 €, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2009 ;

Dit n’y avoir lieu de faire application en appel de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Fait masse des dépens et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,