COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 20 OCTOBRE 2016

N° 2016/426

Rôle N° 15/13484

SCI IMMOREVIA

C/

S.A.S. EUREVIA

Grosse délivrée

le :

à :

SCP BADIE

ME X

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 16 Juin 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 12/09998.

APPELANTE

SCI IMMOREVIA pris en la personne de son représentant légal en exercice domici lié en cette qualité audit siège,

demeurant XXX
MARSEILLE

r e p r é s e n t é e p a r l a S C P B A D I E S I
M Y , a v o c a t a u b a r r e a u d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté par M^e Z-michel
OLLIER de l’AARPI OLLIER Z MICHEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Juliette HUA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

S.A.S. EUREVIA agissant poursuites et diligences

de son représentant légal en exercice Dont le siège est sis

demeurant XXX LA
CIOTAT

représentée par M^e Philippe- laurent X, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté par M^e Christophe MAMELLI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Septembre 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Brigitte PELTIER, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame A B, Présidente

M^me Brigitte PELTIER, Conseiller

M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anaïs
ROMINGER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20
Octobre 2016,

Signé par Madame A
B, Présidente et M^me Anaïs
ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte du 19 Juillet 2012, la SCI Immorevia a fait délivrer à la société Eurevia un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer une somme de 101.907,50 au titre de loyers et charges impayées au 30 juin 2012, en application du bail signé entre les parties le 27 Janvier 2009.

Par assignation du 17 Août 2012, la société
Eurevia a fait opposition au dit commandement et en a sollicité la nullité en la forme comme au fond, faisant valoir qu’un accord était intervenu entre les parties pour convenir d’un loyer différent de celui fixé au bail ; elle a en outre réclamé le remboursement des provisions sur charges réglées au bailleur mais non justifiées ; le bailleur a soutenu que le commandement de payer était régulier et la dette de loyer justifiée, en dépit de l’erreur ayant porté sur les avis d’échéances délivrés au locataire dès la prise de bail et jusqu’au mois d’avril 2012 et a produit des justificatifs au titre des charges réclamées.

Par jugement en date du 16 juin 2015, le Tribunal de grande instance de Marseille a déclaré nul et non avenu le commandement de payer délivré par le bailleur et l’a débouté de sa demande de résiliation du bail ; a condamné la société
Eurevia à payer à la SCI Immorevia la somme de 2.177,32 au titre du solde des charges locatives entre le 1^er janvier 2009 et le 30 juin 2012 outre 1.300 en

application de l’article 700 du code de procédure civile ; le tribunal a retenu que le commandement de payer ne permettait pas d’informer le locataire des sommes qui lui étaient réclamées ; qu’il résultait des pièces du dossier qu’un accord était intervenu entre les parties pour fixer le loyer mensuel, dès le début du bail, à la somme de 7.300 euros HT, motif pour lequel la demande à fin de résiliation du bail n’était pas fondée ; que les justificatifs produits en cours de procédure permettaient de fixer le montant des charges locatives dues au 30 juin 2012.

La SCI Immorevia a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 17 février 2016, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, elle conclut à la réformation du jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné la société Eurevia à payer à la société Immorevia la somme de 2 177,32 euros au titre du solde des charges locatives entre le 1^er janvier 2009 et le 30 juin 2012 ; au débouté adverse ; à la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ; à la condamnation au paiement de la somme de 112.504,02 euros selon décompte arrêté au 19 août 2012, date d’acquisition de la clause résolutoire ;
à la libération des lieux sans astreinte et l’expulsion du locataire ; au paiement d’une indemnité d’occupation ; à titre subsidiaire, au prononcé de la résiliation judiciaire du bail ; au paiement de la somme de 107.573,98 euros selon décompte arrêté au 31 décembre 2014 et après déduction de la taxe foncière réglée pour les années 2011 à 2014 outre libération des lieux sous astreinte, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation ; en tout état de cause au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens.

Elle soutient que le commandement de payer est conforme à l’article L. 145-41 du Code de commerce ; que la clause insérée au bail est une clause résolutoire ; que le décompte était suffisamment explicite ; qu’il n’est justifié d’aucun grief résultant de ce décompte ; que le locataire est incontestablement redevable d’un arriéré de loyers et charges qui s’élevait à la somme de 136.814,94 euros au 31 décembre 2014 ; que la demande à fin de résiliation judiciaire est donc fondée ; que les parties sont tenues par le bail en date du 27 janvier 2009, dernier bail liant les parties, le précédent n’étant qu’une ébauche destiné à obtenir des financements bancaires ; qu’en conséquence, il est dû le loyer conforme à ce bail, les parties ne pouvant le modifier que d’un accord commun et de manière expresse ; qu’une telle acceptation ne résulte pas des pièces du dossier ; que le litige est né d’une erreur des services comptables, repérée par le commissaire aux comptes, quant au montant du loyer réclamé, ce qui ne peut être assimilé à une acceptation tacite de la modi’cation du contrat ; que cette erreur ne peut valoir renonciation au paiement de la dette ; qu’elle a justifié des charges réclamées sur la période litigieuse ; que la demande à fin de délai de paiement n’est pas justifiée.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 17 décembre 2015, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, l’intimé conclut au débouté adverse ; à la nullité pure et simple du commandement de payer ; à l’absence de dette locative ; à l’octroi d’un délai de deux mois pour se libérer de toutes dette éventuelle résiduelle après compensation avec les provisions sur charges indûment payées ; en conclusion à la confirmation du jugement déféré sauf en ses dispositions relatives aux charges locatives ; au paiement de la somme de (10.823,80 – 1.747,35) = 9.076,45 , représentant l’excédent des provisions TTC versées sur les charges effectivement justifiées en cours de procédure ; au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens.

Il fait valoir que le commandement de payer ne comporte pas le rappel d’une clause résolutoire de plein droit, laquelle ne résulte pas davantage des termes du bail ; que le commandement ne contenait ni le détail des loyers, ni des charges réclamées, et ne visait pas les périodes concernées par la réclamation, ce qui a privé le locataire des garanties légales en l’empêchant de régulariser en parfaite connaissance de cause la situation dans le délai d’un mois de la délivrance du commandement ; que les éléments du dossier permettent de caractériser un accord des parties sur un loyer mensuel de

7.300 Hors taxes et hors charges, lequel résulte :

l /de son exécution immédiate par les parties dès le mois de janvier 2009 et ce pendant 36 mois,

2 /du rôle central joué par M. C tant du coté du bailleur que du preneur excluant une quelconque erreur de sa part,

3 /du processus de négociation de la modification de la répartition du capital des deux sociétés courant 2010 qui impliquait une connaissance précise par les négociateurs du montant du loyer,

4/de l’existence d’un écrit électronique de M. C du 16 Mars 2010 reconnaissant la réalité de l’accord,

5/de l’exécution par le bailleur du protocole du l7 Mai 2010 visant à répartir et clari’er la répartition du capital des sociétés Eurevia et Immorevia impliquant la reconnaissance de la réalité de l’accord, et confirmant que le loyer convenu était bien de 7.300 HT et hors charges par mois,

6 /de la persistance de l’émission d’avis d’échéances conformes à l’accord pendant 36 mois

7/de l’inscription en comptabilité par la SCI Immorevia de ses loyers à hauteur de 7.300 conformément à l’accord des parties, tant avant qu’après la cession intervenue en 2010

8/du fait que la soudaine revendication du loyer issu du bail de Janvier 2009 fait très opportunément suite à sa demande de justification des charges ;

qu’il est à jour du paiement de ses loyers et taxes foncières ; à titre infiniment subsidiaire, que la demande à fin de résiliation judiciaire du bail n’est pas fondée ; que les charges locatives n’ont pas été régularisées conformément au contrat de bail et n’ont été justifiées qu’en cours de procédure et pour la seule somme de 1.747,35 , alors que le total des provisions versées sé1evait à la somme de 10.823,23 TTC ;

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 septembre 2016.

SUR CE

Sur le commandement de payer :

En application de l’article L. 145-41 du Code de commerce « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai »

C 'est en conséquence par des motifs exacts et pertinents, que le premier juge a rappelé qu’aucune disposition légale ne prévoit que le commandement de payer doit reproduire l’intégralité de la clause résolutoire.

Le décompte annexé à ce commandement de payer est composé de deux colonnes de tableurs, intitulées l’une « règlements », l’autre « solde dû » qui ne permettent d’identifier ni le montant, ni les dates, ni même l’objet (loyers, charges ou taxes foncières) des sommes principales réclamées ;
c’est en conséquence, également à bon droit et sans erreur d’appréciation, que le premier juge a déclaré nul ce commandement de payer, totalement inexploitable, comme le soutient le preneur.

L e jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a déclaré nul le dit commandement de payer.

Sur les demandes en paiement :

s’agissant du montant du loyer dû :

Il est constant que le bail liant les parties fixe le montant du loyer à 102.000 euros HT annuel payable mensuellement outre 500 euros HT par mois au titre de la provision ; il s’ensuit que le loyer mensuel tel que résultant du bail s’élevait à (8.500 + 500 =) 9.000 HT par mois soit 10.764 euros
TTC.

I l est tout aussi constant que les parties peuvent convenir d’une modification du montant du loyer, leur intention commune devant résulter d’une manifestation de volonté expresse ou d’actes positifs traduisant leur accord tacite.

Or, comme relevé par le premier juge,

d’une part, les avis d’échéance délivrés par le bailleur depuis l’origine (février 2009) jusqu’au deuxième trimestre 2012, soit pendant plus de trois ans, ont porté sur un loyer HT de 7.300 euros outre 200 euros HT au titre des charges soit 8.970 euros TTC, payés par le locataire et encaissés par le bailleur sans réserve, outre une franchise totale de loyer courant 2010 en exécution d’un protocole transactionnel du 17 mai 2010,

d’autre part, c’est sans contestation que le preneur rappelle que M. C se trouvait directement impliqué à la fois dans le fonctionnement des deux sociétés en sa qualité d’une part de gérant de la
SCI Immorevia et d’autre part de Directeur Général et
Directeur Administratif et Financier de la société Nexilis, laquelle gérait contractuellement la trésorerie et assurait le suivi du paiement notamment du loyer.

Si le bailleur soutient que ces différentes circonstances (caractérisant d’une part des actes positifs, d’autre part des liens capitalistiques croisés liant les sociétés) ne permettent pas de conclure à un accord tacite, et que c’est en suite d’une simple erreur comptable que le loyer appelé et encaissé n’a pas fait l’objet de réserve jusqu’à ce que le commissaire aux comptes pointe l’erreur; il sera toutefois relevé qu’il ne résulte d’aucun courrier antérieur à l’avis d’échéance du mois d’avril 2012, que le preneur ait découvert l’erreur comptable prétendue, observation devant être faite que le bailleur ne s’explique pas quant aux circonstances ne lui ayant pas permis de cerner celle-ci lors des arrêtés de comptes précédents.

Il en résulte que c’est en suite d’une juste analyse et par des motifs expressément adoptés par la cour, que le premier juge a retenu l’existence d’un accord des parties quant au montant du loyer ; dès lors, la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyer n’est pas fondée.

s’agissant du montant des charges :

L’article VI du bail indique au titre des « charges et conditions » : « 5. Les charges récupérables sur le locataire dite charges locatives donneront lieu à remboursement au profit du bailleur sous réserve que celui-ci produise au moins une fois par an au preneur les relevés de dépenses (') » résultant notamment du compte général des dépenses de copropriété et du décompte individuel de charges locatives par nature après déduction des provisions versées et ajoute : « Cependant, dans l’éventualité où le bailleur ne produirait pas dans un délai de 6 mais après la fin de chaque exercice, le décompte des charges locatives accompagné des pièces justificatives, il est convenu que le preneur pourra cesser le versement des provisions et après mise en demeure restée sans réponse, faire procéder à leur reversement.
»

Il en résulte, comme relevé par le premier juge, que par application de la clause contractuelle sus-visée, il ne peut être reproché au preneur, après vaine demande par courrier du 8 septembre 2011,

réitérée par lettre recommandée accusé de réception du 16 mai 2012, d’avoir cessé de payer, à compter du mois de décembre 2012, les provisions sur charges faute de justification de celles-ci et de la communication d’un décompte annuel de régularisation.

Si le bailleur a produit en cours de procédure, des relevés annuels intitulés « justificatifs des charges », le preneur est toutefois fondé à soutenir que l’application stricte des stipulations du bail doit conduire à retenir que cette justification, tardive, ne permet pas d’éviter les sanctions prévues au bail quant à la cessation du paiement des provisions et la répétition de celles versées, observation devant être faite que le bailleur ne justifie pas d’une créance de ce chef puisque les seules charges locatives résultant de ces décomptes s’élèvent aux sommes de (1.595,97 + 151,38 =) 1.747,35 euros au titre de l’exercice 2009-2010 et 2010-2011, les justificatifs produits pour les exercices ultérieurs ne permettant pas, comme le soutient le preneur, de caractériser des charges locatives.

Il convient dès lors d’accueillir la demande en paiement du preneur à concurrence de la somme de (10.823,80 – 1.747,35 =) 9.076,45 euros, correspondant aux provisions payées entre le mois de janvier 2009 et le mois de novembre 2012 selon son décompte non contesté.

En l’état de ces développements affectant tant le montant des loyers que des charges dus, le bailleur ne démontre pas le bien fondé de la créance actualisée au 31 janvier 2014, telle que résultant de sa pièce 16 ; il s’ensuit qu’il sera débouté de sa demande en paiement et partant de celle à fin de résiliation du bail et que la demande en paiement du preneur sera accueillie à concurrence de la somme de 9.076,45 euros.

Enfin, les dépens ainsi qu’une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, seront mis à la charge de l’appelant qui succombe.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

Confirme le jugement déféré excepté en ce qu’il a condamné la société la société
Eurevia à payer diverses sommes à la SCI Immorevia, et statuant à nouveau

Déboute la SCI Immorevia de ses prétentions.

Condamne la SCI Immorevia à payer à la société Eurevia la somme de 9.076,45 euros.

Condamne la SCI Immorevia à payer à la société Eurevia une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT