Cour d'appel de Bordeaux, 1ère chambre civile, 31 octobre 2018, n° 18/01265

TGI Bordeaux 12 février 2018

CA Bordeaux
Confirmation 31 octobre 2018

Arguments

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Rejeté
Violation des charges réelles et servitudes
La cour a estimé qu'il n'existait pas de trouble manifestement illicite ni de dommage imminent justifiant l'injonction demandée, en raison de l'absence de preuve de l'opposabilité des charges invoquées.
Rejeté
Violation des charges réelles et servitudes
La cour a jugé que la servitude d'habitation bourgeoise et la distance minimale de construction n'étaient pas opposables à la société Pylinvest, et que la servitude était éteinte par non-usage.
Rejeté
Indemnité pour frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant que Mme X n'avait pas obtenu gain de cause dans son recours.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Bordeaux a confirmé l'ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de Bordeaux qui avait débouté Mme G A épouse X de ses demandes de cessation des travaux et de démolition des constructions en cours d'édification par la SARL PYLINVEST sur la parcelle BR 44, en violation présumée des charges réelles et servitudes grevant le fonds. Mme X invoquait un cahier des charges du lotissement de Pyla sur Mer et un acte de vente de 1936 pour soutenir que les travaux entrepris violaient une distance minimale à respecter entre les constructions et la limite séparative des propriétés, ainsi qu'une interdiction d'exercer un commerce sur la parcelle. La Cour a jugé que la société PYLINVEST n'était pas tenue par le cahier des charges faute de mention dans son titre de propriété et que la servitude d'habitation bourgeoise était éteinte par non-usage. La Cour a donc confirmé le rejet des demandes de Mme X, la condamnation aux dépens et au paiement d'une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et a ajouté une indemnité complémentaire de 2000 euros pour les frais d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 31 oct. 2018, n° 18/01265
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	18/01265
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 12 février 2018, N° 18/00055
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Jean-Pierre FRANCO, président
Avocat(s) :	Jean-Marc DUCOURAUPatrice CORNILLE
Cabinet(s) :	CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D'AVOCATS INTER BARREAUX
Parties :	SARL PYLINVEST

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 31 OCTOBRE 2018

(Rédacteur : Jean-I FRANCO, conseiller,)

N° RG 18/01265

G A épouse X

SARL PYLINVEST

Nature de la décision : AU FOND

APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 12 février 2018 par le Juge des Référés du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (RG : 18/00055) suivant déclaration d’appel du 02 mars 2018

APPELANTE :

G A épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

représentée par Maître Jean-Marc DUCOURAU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SARL PYLINVEST agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

représentée par Maître Patrice CORNILLE de la SCP CORNILLE POUYANNE FOUCHET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 septembre 2018 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés,

devant Jean-I FRANCO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Elisabeth LARSABAL, président,

Jean-I FRANCO, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

Mme G A épouse X est propriétaire dans le périmètre du lotissement de Pyla sur Mer à la Teste de Buch d’une villa implantée sur l’unité foncière composée des parcelles cadastrées section BR numéro 41 et 42, contiguës à la parcelle BR numéro 44 appartenant à la SARL Pylinvest.

Soutenant que cette dernière avait entrepris d’importants travaux de démolition d’un bâtiment existant, puis de fondations et de construction d’une résidence de tourisme de trois niveaux et 18 suites sur la parcelle BR 44 en limite de propriété, en violation manifeste des charges réelles et servitudes grevant ce fonds, M^me X l’a faite assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux par acte en date du 3 janvier 2018 en cessation sous astreinte des travaux entrepris, et démolition des constructions en cours d’édification.

Elle se fondait d’une part sur un cahier des charges du lotissement de Pyla sur Mer, obligeant les co lotis à respecter une distance minimale de 2 mètres entre une construction et la limite séparative des propriétés contiguës (distance ensuite portée selon elle à 2,50 mètres dans un acte d’échange) et, d’autre part, sur l’acte authentique de vente du 5 octobre 1936, interdisant à M. Z, comme à ses ayants droits d’exercer un commerce sur la parcelle restant sa propriété (aujourd’hui cadastrée BR 44) et limitant l’affectation des constructions futures à une habitation bourgeoise.

La société défenderesse a conclu au rejet des demandes en l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite.

Elle a en outre soutenu qu’il existait une contestation sérieuse sur l’opposabilité du cahier des charges invoqué, et que son titre ne faisait mention ni de ce cahier des charges, ni du respect nécessaire d’une distance minimale.

Elle contestait en outre la qualification de servitude à la clause figurant à l’acte de vente du 5 octobre 1936 interdisant tout autre construction que celle d’une habitation bourgeoise.

Par ordonnance en date du 12 février 2018, le juge des référés a débouté M^me A épouse

X de ses demandes et l’a condamnée au paiement d’une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me X a relevé appel de cette ordonnance le 2 mars 2018 et dans ses dernières conclusions en date du 6 septembre 2018, elle demande à la cour :

— de réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge des référés,

— de faire injonction à la société Pylinvest d’avoir à cesser les travaux de construction entrepris, réalisés en violation manifeste des charges réelles et des servitudes grevant le fonds BR 44; et ceci sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision,

— de faire injonction à la même société d’avoir à démolir les constructions en cours d’édification réalisées en violation manifeste des charges réelles et des servitudes grevant le fonds, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard,

— de débouter la société Pylinvest de l’intégralité de ses demandes et de la condamner au paiement d’une indemnité de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 30 août 2018, la société Pylinvest sollicite la confirmation pure et simple de l’ordonnance et la condamnation de M^me X au paiement d’une indemnité de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des faits de l’espèce, des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION:

1- Sur l’application du cahier des charges:

Selon arrêté en date du 15 juin 2017, le maire de la commune de la Teste du Buch a délivré un permis de construire une résidence de tourisme comportant 18 logements sur un terrain situé au […] sur mer; correspondant à la parcelle cadastrée […].

Il ressort des plans de coupe PC 1, PC 2 et PC 3 figurant au dossier de permis de construire que la résidence sera implantée côté Nord en limite de la parcelle cadastrée section BR numéro 41 appartenant à M^me G X.

Les deux parcelles contiguës actuellement cadastrées BR 41 et BR 44 sont issues de la division d’un terrain d’une superficie totale de 2988 m² qui avaient été acquise par M. I Z auprès de la société foncière et immobilière du littoral et de Pyla sur Mer, selon acte authentique des 20 et 23 janvier 1933 dressé par Maître Dentraygues et Maître Cottard, notaires.

L’acte stipule que le cahier des charges annexé en date du 2 avril 1917 fera la loi des parties en ce qui concerne la parcelle vendue.

Il contient effectivement une annexe numéro 2, daté du 2 avril 1917, intitulé «cahier des charges de la société civile immobilière de Pyla sur Mer - clauses et conditions générales sous lesquelles auront lieu sauf convention contraire les ventes parcellaires ou autres des immeubles situés dans la commune de La Teste (Gironde) ou de celles d’B, appartenant actuellement et qui pourront appartenir par la suite à la société immobilière de Pyla Sur Mer».

L’article 7 dernier alinéa de ce cahier des charges, littéralement reproduit dans l’annexe 2, stipule que «la distance des constructions entre les lignes séparatives des propriétés contiguës ne pourra être inférieure à 2 mètres».

Cette interdiction est demeurée rédigée en termes identiques dans l’avenant au cahier des charges approuvé par arrêté préfectoral en date du 24 juillet 1925 (l’article 7 étant devenu l’article 25).

Le cahier des charges a été déposé pour minute auprès de Maître C, notaire à Bordeaux, suivant acte dressé le 24 avril 1917.

L’acte authentique des 20 et 23 janvier 1933 comporte également en troisième annexe un certificat du maire de la commune de la Teste de Buch en date du 13 novembre 1929, certifiant que le lotissement de Pyla sur Mer a été approuvé par arrêté préfectoral en date du 24 juillet 1925.

Ce certificat a lui-même été enregistré à la Teste le 30 janvier 1933, volume 57 case 357.

Enfin, l’acte authentique de vente entre la société foncière et immobilière du littoral et de Pyla sur Mer et M. I Z a été transcrit en intégralité, en ce compris le cahier des charges du lotissement, à la Conservation des hypothèques le 14 février 1933, volume 1569, numéro 43.

Par acte authentique en date du 5 octobre 1936, M. I Z a procédé à la division de cette parcelle et a vendu à M. J K D un terrain d’une contenance approximative de 1494 m² (correspondant aujourd’hui aux deux parcelles cadastrées section BR n°41 et BR n°42), tout en conservant la propriété du surplus de la parcelle correspondant aux actuelles parcelles section BR numéros 43 et 44.

À titre de conditions particulières, M. Z, vendeur, s’est interdit et a interdit à ses ayants droits et à ses ayants cause d’exercer un commerce quel qu’il soit, sur le surplus de terrain restant lui appartenir, contigu à celui vendu; les constructions existant sur ce surplus de terrain et celles qui pourront être édifiées ultérieurement ne devant être affectées qu’à une habitation bourgeoise.

Dans la même clause, l’acquéreur s’est engagé à exécuter le cahier des charges du lotissement des terrains de la société de Pyla sur Mer, dont faisait partie celui vendu, en date du 2 avril 1917, dont il lui avait été donné connaissance.

L’acte authentique du 5 octobre 1936 a été publié à la conservation des hypothèques le 20 octobre 1936, volume 131 numéro 4851.

M^me X invoque en outre un acte d’échange intervenu le 17 avril 1937 entre MM. D et Z, comportant une modification de la limites séparatives entre leurs fonds respectifs, et contenant la clause suivante : «les échangistes ne pourront élever une construction quelle qu’elle soit en bordure de l’avenue de la plage à moins de 2,50 m centimètres de la limite mitoyenne de leur propriétés.»

Toutefois, cet acte n’a pas été versé au débat, et l’acte de propriété de M^me X du 27

novembre 1992 contient seulement un rappel fait par la donataire de la clause précitée (au demeurant fort imprécise et dépourvue de toute référence cadastrale) sans qu’il ressorte par ailleurs des pièces produites qu’elle ait donné lieu à publicité foncière ni qu’elle soit opposable aux tiers.

Par ailleurs, la pièce numéro 10 produite par M^me X (plan du bâtiment nouveau résidence de tourisme) comporte effectivement la matérialisation d’une bande de 2,50 mètres de largeur à partir de la limite de propriété de son fonds. Toutefois, il n’est nullement démontré que la société ait elle-même porté cette indication sur son plan, caractérisant ainsi la connaissance qu’elle aurait eue de la servitude non aedificandi et les plans contenus au dossier de permis de construire annexé à l’arrêté du maire (pièce 5 de la société) ne contiennent pas cette même bande. Il est donc impossible de tirer la moindre conséquence de cette pièce numéro 10, qui ne comporte au demeurant aucune signature.

Il est certain, ainsi que le rappelle M^me X, que les restrictions aux droits de propriété grevant les lots d’un lotissement ont un caractère réel et s’imposent aux colotis, même si elles ne figurent pas dans leur titre de propriété, dès lors que les documents qui les contiennent ont été publiés au fichier immobilier, permettant aux intéressés de s’y référer.

Toutefois, la jurisprudence ainsi évoquée par l’appelante (cour de cassation, 11 mai 1994, troisième chambre civile, pourvoi numéro 91-20649) ne peut être transposée telle quelle au cas d’espèce, au regard des spécificités du cahier des charges du lotissement du Pyla sur Mer, qui, en son article 11 alinéa 2 a prévu une condition particulière d’opposabilité, dérogatoire au droit commun en énonçant, par une clause expresse dépourvue d’ambiguïté: un acquéreur de la société ne pourra jamais obliger d’autres acquéreurs ou ayants droits à exécuter le présent cahier des charges que dans la mesure où ceux-ci seraient tenus par clause formelle de leur acte d’acquisition.

Les rédacteurs du cahier des charges ont ainsi entendu en limiter l’application et l’opposabilité aux seuls propriétaires qui en ont eu connaissance certaine lors de leur achat, du fait des mentions figurant dans leur titre.

Or, précisément, tel n’est pas le cas en l’espèce: l’acte authentique du 18 novembre 2015 par lequel la société la villa du Pyla (devenue société Pylinvet) est devenue propriétaire de la parcelle cadastrée BR numéro 44 ne contient aucun rappel ni mention des stipulations du cahier des charges du lotissement. Il en est de même pour les titres et des deux propriétaires antérieurs du même lot (vente du 22 janvier 1980 entre M. E et les époux F et vente du 1^er mars 1999 entre les époux F et la société Logipyla).

En page 27 de ses conclusions, M^me X soutient en substance que l’article 11 précité n’aurait pu produire un effet libératoire, concernant le respect de la limite de 2 m, que dans l’acte originaire de propriété du lot, à savoir dans le lot acquis en 1933 par M. Z, regroupant les actuelles parcelles BR numéro 41, 42, 43 et 44.

Mais cette interprétation est contraire à la lettre de l’article 11, qui vise indistinctement les acquéreurs ou ayants droits, ce qui vise donc tous les acheteurs successifs.

Par ailleurs, M^me X ne peut valablement invoquer l’arrêt rendu le 4 août 1998 par la cour d’appel de Bordeaux dans l’instance qui l’avait opposée aux époux F, alors propriétaires de la parcelle BR numéro 44 et à la SARL Côté sud, exploitant sur cette parcelle un fonds de commerce d’hôtel-restaurant, qui n’a pas autorité de chose jugée à l’égard de la société Pylinvest qui n’était pas partie à cette instance, d’autant plus que selon les énonciations de l’arrêt, la cour n’avait pas eu à statuer sur le moyen de défense tiré de l’article 11 du cahier des charges puisque pour s’opposer à la démolition sollicitée, la société Côté sud

et les époux F avaient invoqué à titre principal la prescription de la servitude par non-usage pendant trente ans.

M^me X soutient que la société devait respecter la clause Servitudes figurant en page 13 de son acte d’achat du 18 novembre 2015.

Mais cette clause de style, selon laquelle l’acquéreur profite des servitudes ou les supporte, s’il en existe, ne peut obliger la société Pylinvest à respecter une servitude non apparente et continue telle qu’une servitude non aedificandi sur deux mètres, non rappelée dans son titre et non révélée par la situation des lieux puisqu’au moment de son achat, un immeuble à usage commercial était implanté sur la parcelle BR numéro 44 jusqu’en limite du fonds de M^me X.

Enfin, à supposer même que l’interdiction d’édifier une construction à moins de deux mètres de la limite séparative des lots, constitutive d’une servitude non aedificandi, ait pu être opposable à l’acquéreur de la parcelle BR numéro 44, elle se trouvait nécessairement éteinte par non-usage pendant trente ans, en application de l’article 706 du code civil.

Il est en effet établi que les dépendances et annexes de l’hôtel-restaurant-bar La Maloune étaient implantées sur la parcelle BR numéro 44 jusqu’en limite des parcelles BR 41 et 42 selon une emprise constante depuis 1960 au moins, et que les époux A-X, auteurs de M^me G X, devenus propriétaires en janvier 1960 et parfaitement au courant de la configuration des lieux, n’avaient pas entrepris d’action visant à faire respecter l’article 7 du cahier des charges, avant l’assignation délivrée le 20 janvier 1993; de sorte que l’action en démolition et paiement de dommages-intérêts a été déclarée irrecevable par arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 4 août 1998.

Il existe donc une contestation sérieuse sur le caractère illicite de la construction entreprise par la société Pylinvest au regard du cahier des charges, ainsi que le premier juge l’a justement retenu.

2- Sur l’application de la clause d’habitation bourgeoise:

M^me X se prévaut en second lieu de la clause contenue à l’acte de vente Z-D du 5 octobre 1936, transcrit à la Conservation des Hypothèques, par laquelle «M. Z, vendeur, s’interdit et interdit (à) ses ayants droits, et ayants cause, d’exercer un commerce quel qu’il soit sur le surplus du terrain restant lui appartenir et contigu à celui présentement vendu; les constructions existant sur ce surplus de terrain et celles qui pourront être édifiées ultérieurement ne devant être affectées qu’à une habitation bourgeoise.»

En ce qu’elle limite l’usage des immeubles qui pourraient être implantés par les ayants droits et ayant cause de M. Z, sans limitation temporelle, sur une parcelle identifiable comme la parcelle BR numéro 44 et au profit de la propriété contigue, cette clause constituait une charge réelle attachée au fond assimilable à une servitude du fait de l’homme et non une obligation personnelle.

L’existence pendant plus de trente ans à compter de 1960 au moins d’un bâtiment implanté sur la parcelle BR numéro 44 dans lequel était exploitée une activité d’hôtel restaurant, à l’enseigne La Maloune, au vu et au su des époux A, propriétaires depuis le 22 janvier 1960 des parcelles BR 41 et 42, puis de leur fille G X née A, sans réaction ni opposition de leur part avant l’assignation du 20 février 1993 devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, a manifestement entraîné l’extinction par non usage de cette servitude en application de l’article 707 du code civil.

Dès lors que la démolition du bâtiment ancien existant sur la parcelle BR 44 est intervenue à la suite du permis de construire délivré le 15 juin 2017, et donc largement après l’expiration du délai de trente ans de non-usage, elle n’a pu en aucun fait faire «revivre» la servitude d’habitation bourgeoise qui est définitivement éteinte, ni d’ailleurs celle d’interdiction d’édifier un ouvrage à moins de deux mètres de la limite séparative des fonds figurant au cahier des charges (à supposer celle-ci opposable à la société intimée).

M^me X ne démontre donc pas que les travaux de construction entrepris par la société Pylinvest soient constitutifs d’un trouble manifestement illicite, ni de nature à entraîner un dommage imminent, au sens de l’article 809 du code de procédure civile.

Il convient en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 12 février 2018, en ce compris la condamnation prononcée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Pylinvest.

Il est équitable d’allouer à celle-ci une indemnité complémentaire de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

Échouant en son recours, M^me X doit supporter les dépens ainsi que ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M^me G X à payer à la société Pylinvest la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne M^me G X aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Elisabeth LARSABAL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,