COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 09 FEVRIER 2016

A.V

N° 2016/

Rôle N° 15/00201

L X

C/

R Z

H A

J D

Grosse délivrée

le :

à :M^e Medjati

M^e Badie

M^e Guedj

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 10 Juin 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/080074.

APPELANT

Monsieur L X

né le XXX à XXX

de nationalité Française, demeurant XXX

représenté par M^e Mehdi MEDJATI de la SELARL CABINET ANGLADE & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

INTIMES

Monsieur R Z

né le XXX à XXX XXX

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Philippe BERTOLINO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Maître H A, membre de la SCP H A – N A – P Q, Notaire – Centre Hexagone – XXX – XXX

représenté par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e François LOUSTAUNAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Maître J D, notaire – XXX

représenté par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e François LOUSTAUNAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Janvier 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame VIDAL, Présidente a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Février 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Février 2016,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE et PRETENTIONS,

M. F X, propriétaire, d’une parcelle cadastrée section XXX, a signé le 31 mars 2003 avec M. R Z, acquéreur, avec l’aide de l’agence immobilière ICV Orpi à Brignoles, une promesse synallagmatique de vente sous seing privé, pour la vente d’une parcelle de terrain à détacher de 2.500 m2, au prix de 104.000 euros.

Cette promesse de vente contenait des conditions particulières relatives à des servitudes.

Elle précisait que le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique serait M^e A, notaire à Brignoles, sans préciser de délai pour cette réitération authentique.

L’acte authentique, daté par erreur du 28 janvier 2003, fut reçu le 28 janvier 2004, et non 2003, par M^e H A, notaire associé de la SCP H A, N A-P-Q, titulaire d’un office notarial à Brignoles, avec la participation de M^e J D, notaire à Garéoult, pour la vente de cette parcelle de 2.500 m2, ayant pris la référence cadastrale A 1552 à Néoules lieudit Peilong, et au prix convenu de 104.000 euros, payé par la comptabilité de l’office de M^e A.

M. F X, estimant que l’acte authentique ne correspondait pas aux termes des accords convenus avec M. R Z et omettait une servitude à constituer sur la parcelle vendue, a mis en cause la responsabilité de notaires rédacteurs et de M. R Z.

Le 23 octobre 2012, M. F X a fait assigner M. R Z, M^e H A, notaire, et M^e J D, notaire, devant le tribunal de grande instance de Draguignan pour les voir condamner conjointement et solidairement à lui payer la somme de 40.831,87 euros plus 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 10 juin 2014, prononcé de manière contradictoire, le tribunal de grande instance de Draguignan a :

— rejeté des débats les conclusions récapitulatives signifiées le 5 mai 2014 par le conseil de M. X pour être postérieures à la date de clôture de la procédure,

— débouté F X de l’ensemble de ses demandes,

— condamné F X à payer à M^e A, à M^e D et à M^e R Z la somme de 1.000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné F X aux dépens de la présente instance, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par déclaration de M^e Sophie KUJUMGIAN, avocat au barreau d’Aix-en-provence, en date du 9 janvier 2015, M. F X a relevé appel général de ce jugement.

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 18 mai 2015, M. F X demande à la cour, au visa de l’article 1382 du code civil, de :

— dire que M^es A et D, en qualité de notaires, ont commis une faute, engageant leur responsabilité civile professionnelle,

— dire que M. Z a également, par le dol comme par la résistance abusive et vexatoire dont il a fait preuve, engagé sa responsabilité civile,

— constater que le requérant rapporte la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité,

— en conséquence, infirmer le jugement,

— en conséquence, condamner M^e A, M^e D et M. Z, solidairement et conjointement, à payer à M. X la somme de 40.831,87 euros,

— les condamner, solidairement et conjointement, à payer à M. X la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner, solidairement et conjointement, aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Mehdi MEDJATI, avocat.

M. X fait observer que la question de la caducité de l’appel ne se pose pas en cette instance alors que, suite à un premier appel du 10 juillet 2014, effectivement caduc, il a formé une nouvelle fois appel le 9 janvier 2015, ce qui a initié la présente instance d’appel, dans laquelle il a conclu dans les délais.

M. X estime que la responsabilité des deux notaires est engagée pour erreurs commises et que celle de l’acquéreur est engagée alors qu’il ne pouvait ignorer que M. X était attaché au maintien de la servitude prévue.

M. X considère que M. Z s’est bien gardé de soulever la question lors de l’acte authentique de manière à voir disparaître la servitude prévue contractuellement.

M. X estime que les notaires avaient connaissance de l’existence de la promesse synallagmatique de vente et qu’ils devaient se la faire communiquer pour vérifier la conformité de l’acte authentique avec cette promesse.

M. X estime que les notaires savaient qu’une servitude avaient été prévue.

M. X fait observer que les parties n’ont jamais prévu de renonciation expresse à la servitude incluse comme condition de la promesse synallagmatique de vente, servitude qui était selon lui un élément essentiel de l’accord, afin d’éviter l’enclavement d’un terrain.

M. X considère avoir subi un préjudice du fait de l’oubli de la servitude, alors qu’il a du assumer la charge de 32.459,87 euros de travaux pour l’édification d’un autre accès, plus ceux d’une servitude à venir de 8.372 euros, soit au total 40.831,87 euros.

Par ses conclusions, déposées et notifiées le 30 mars 2015, M. R Z demande à la cour, de :

— prononcer la caducité de la déclaration d’appel de M. X du 10 juillet 2014, avec toutes conséquences légales,

— déclarer M. X irrecevable en ses demandes,

— débouter en tout cas M. X de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions, telles que dirigées contre lui,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions non contraires,

— y ajoutant, condamner M. X à lui payer une indemnité de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SCP BADIE, SIMON-THIEBAUD et JUSTON, avocats.

M. Z estime dans ses conclusions que l’appel formé le 10 juillet 2014 est caduc.

M. Z fait observer que l’acte authentique fait foi entre les parties jusqu’à inscription de faux et qu’il représente l’accord intervenu entre les parties.

M. Z estime n’avoir commis aucune réticence dolosive et ce alors que l’acte authentique a été signé en présence de l’agent immobilier et de deux notaires. Il fait remarquer que les négociations entre les parties ont évolué au fil du temps, avec des rectifications et des rapports entre les parties qui sont devenus difficiles. Il affirme que la condition particulière de la promesse synallagmatique de vente relative à la servitude initialement envisagée a été finalement supprimée.

Il fait au demeurant observer que les travaux effectués par M. X sur sa propriété et dont il demande le remboursement n’ont rien à voir avec ceux afférents à la constitution de la servitude envisagée.

Par leurs conclusions, déposées et notifiées le 16 avril 2015, M^e H A, notaire associé de la SCP H A, N A-P-Q, titulaire d’un office notarial à Brignoles, et M^e J D, notaire à Garéoult, demandent à la cour, de :

— débouter purement et simplement M. X de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement,

— y ajoutant, condamner M. X au paiement de la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. X aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ, avocats, au visa de l’article 699 du code de procédure civile.

M^e A et M^e D font remarquer que, lors de la signature de l’acte authentique, ni le vendeur, ni l’acquéreur n’ont remarqué que l’acte ne faisait pas mention de la constitution d’un droit de passage sur la parcelle vendue au profit de celle restant propriété du vendeur. Ils font observer que l’agence immobilière était également présente le jour de l’acte authentique. Ils estiment n’avoir commis aucune omission dans cet acte. Ils font observer que le plan visé dans la promesse synallagmatique de vente n’a jamais été en leur possession. Ils affirment que la majeure partie des accords intervenus entre les parties, qui s’est avérée avoir évolué entre la promesse synallagmatique de vente et l’acte authentique, leur était inconnue. Ils considèrent que l’acte authentique a figé de manière définitive leurs accords, en l’état de cet acte.

L’instruction de l’affaire a été close le 22 décembre 2015.

MOTIFS

L’appel en cette instance a été formé non pas le 10 juillet 2014 mais le 9 janvier 2015 et la question de la caducité de l’appel, au demeurant du ressort du conseiller de la mise en état, n’a pas fait l’objet d’incident devant celui-ci, et en tout état de cause ne se posait pas en la présente instance.

— I) Analyse des accords des parties :

Il convient d’analyser les éléments relatifs aux accords conclus entre les parties à la date de la signature de l’acte authentique du 28 janvier 2004.

M. F X était propriétaire d’une vaste parcelle cadastrée section XXX d’une contenance de 27.790 m2 environ à XXX.

L’accord résultant de la promesse synallagmatique de vente du 31 mars 2003, prévoyait le détachement au sein de cette grande unité d’une parcelle de 2.500 m2 ;

La promesse contenait au chapitre conditions particulières les conditions suivantes :

le nouveau bornage de la parcelle à céder sera réalisé aux frais et la dépense exclusive de l’acquéreur.

2)Le vendeur déclare que l’eau et l’électricité seront enterrées le long de la servitude bornant la limite de la parcelle B de telle sorte que l’acquéreur puisse se raccorder en payant éventuellement les taxes s’y attachant.

3)La parcelle vendue est grevée d’une servitude comme indiqué sur le plan et bénéficie également de servitudes actives sur la parcelle A et sur les voies du lotissement permettant l’accès.>>

L’accord permettait de constater que le vendeur détachait des parcelles de 2.500 m2 et vendait son terrain par tranches de terrain à bâtir de 2.500 m2. Ce terrain était découpé en éléments de lotissement.

Le plan dit sommaire, annexé à la promesse, permet de voir que plusieurs parcelles de 2.500 m2 sont ainsi détachées : la parcelle dite A (M^me B) et la parcelle dite B (M^me C).

Une voie était dessinée. La parcelle vendue devait bénéficier d’une servitude de passage sur la parcelle A et devait elle-même être grevée d’une servitude de passage en bordure d’une limite parcellaire.

Il ressort de cet accord que la parcelle vendue bénéficiait de servitudes actives pour en permettre l’accès, elle devait aussi être grevée d’une servitude de passage, selon la clause numéro trois des conditions particulières de la promesse synallagmatique de vente.

Cette promesse est rédigée, de manière approximative, mais il en résulte qu’elle comprenait un accord sur une servitude grevant la parcelle vendue, que l’on comprend au vu du plan comme étant une servitude de passage au profit du fonds conservé par M. X au moment de cette promesse.

Il est produit un courrier signé JL PECH de l’office notarial de Garéoult, de M^e D, à M^e A, en date du 28 novembre 2003 ainsi libellé : Je fais suite à votre lettre du novembre et à notre récente conversation téléphonique. 1) en ce qui concerne l’emplacement du chemin existant sur la parcelle 1556, M^me X m’indique que le terrassier est d’accord pour le déplacer de 2 mètres. 2) en ce qui concerne la desserte du terrain par l’électricité, M^me Y et M^me X m’indiquent que le raccordement du terrain au réseau électrique ne serait pas prévu au compromis. Quoi qu’il en soit, je me suis rapproché téléphoniquement de l’EDF en la personne de M. E… qui m’a indiqué qu’a priori, toutes les autorisations avaient été obtenues…

3) le bornage contradictoire n’a pas été réalisé. 4) M^me X m’indique que le sentier pédestre d’une largeur de 2 mètres sur le confront Est n’a pas d’existence juridique…..4) il est exact que la servitude existante sera prolongée sur le terrain de M. Z afin de desservir le surplus de la propriété X. Je ne manquerai pas de vous fournir ultérieurement le texte de la constitution de servitude à insérer dans votre acte…>>.

Cette mention dans ce courrier du 28 novembre 2003, entre les notaires qui ont élaboré l’acte authentique, à propos d’une servitude existante ..prolongée sur le terrain de M. Z afin de desservir le surplus de la propriété X>> confirme l’accord sur une servitude de passage grevant le terrain vendu au profit du terrain conservé par M. X.

L’acte authentique de vente du 28 janvier 2004, daté par erreur du 28 janvier 2003, reprend bien la vente de la parcelle détachée de 2.500 m2 et au prix convenu de 104.000 euros.

Entre temps la parcelle détachée a reçu une référence cadastrale : section A n'1552 lieudit Peilong à Néoules d’une contenance cadastrale de 25a 00ca.

Sur les servitudes, en page 9, il est indiqué : le vendeur déclare que le bien vendu n’est à sa connaissance grevé d’aucune servitude et que personnellement il n’en a créé ni laissé acquérir aucune autres que celles éventuellement rappelées aux présentes..>>.

Au chapitre rappel de servitudes en annexe 1, sont indiquées les servitudes suivantes :

— servitude de passage et de canalisations souterraines sur la parcelle A 295, fonds servant FIORENTINO, au profit des parcelles A 1552 , 1553, 1554, 1555, 1556 et 1557,

— servitude de passage et de canalisations souterraines sur la parcelle A 1484, fonds servant SAF

de Bras, au profit des parcelles A 1552 , 1553, 1554, 1555, 1556 et 1557,

— une constitution de servitude de passage sur la parcelle A 1556 au profit des parcelles A 1552, 1553, 1554 et 1557,

— une servitude de passage sur la parcelle A 1480 au profit des parcelles A 1485, 1486, 297, 1424, 295, 1555, 1552, 1554 et 1468,

— une servitude de passage sur la parcelle A 1488 au profit des parcelles A 1555, 1556, 1552, 1553, 1554, 1557, 1479, 1480, 1481, 1482 et 1484,

— une servitude de passage sur la parcelle A 1486 au profit des parcelles A 297, 1424, 295, 1555, 294, 1479, 1480, 1481, 1482, 1483, XXX, 1553 et 1554,

— une servitude de passage sur la parcelle A 297 au profit des parcelles A 297, 1552, 1553, 1554, 1557, 295, 1555, 294 et 1556,

— une servitude de passage sur la parcelle A 1468 au profit des parcelles A 297, 1424, 295, 1555, 294, 1556, 1552, 1553 et 1557.

En définitive l’acte authentique, s’il expose en annexe de multiples servitudes, n’évoque aucune mention de servitude grevant la nouvelle parcelle A 1552.

Cette parcelle A 1552 est bénéficiaire de plusieurs servitudes sur les parcelles A 295, 1484, 1556, 1480, 1488, 1486, 297 et 1468.

Mais la parcelle A 1552 n’est grevée d’aucune servitude.

La promesse synallagmatique de vente prévoyait la constitution d’une servitude et celle-ci n’a pas été créée dans l’acte authentique.

Aucun élément ne permet de dire que les parties avaient décidé de modifier leur accord à la date de l’acte authentique.

De nombreuses servitudes sont mentionnées dans l’annexe n'1 mais rien sur la servitude qui devait grever la parcelle A 1552.

Il s’agit d’une omission pure et simple.

M. X n’a jamais donné son accord pour que cette servitude convenue dans la promesse synallagmatique de vente sous seing privé du 31 mars 2003 soit abandonnée.

Au regard de la multiplicité des servitudes visées en annexe 1, M. X ne pouvait avoir conscience au moment de la signature de l’acte, que les deux notaires avaient omis cette servitude.

Il ne peut être dit que la signature de l’acte authentique omettant cette servitude valait renonciation.

Une telle renonciation aurait nécessité une mention expresse, qui ne figure pas à l’acte.

— II) Sur la faute des notaires :

L’article 1^er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat dispose que le notaire est l’officier public établi pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attachés aux actes de l’autorité publique et pour en assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des copies exécutoires et copies authentiques.

La première mission du notaire s’agissant d’un contrat est de garantir l’authenticité de l’accord des parties et la date de cet accord.

En l’occurrence, la date de l’acte est erronée. Il peut être admis que ce soit une erreur matérielle, il n’empêche que cette erreur est grave et n’avait pas encore été rectifiée à la date à laquelle cette procédure a été initiée alors que l’acte produit aux débats comporte toujours cette date erronée.

Mais surtout alors que les parties avaient, par accord sous seing privé, valant vente, conclu de la constitution d’une servitude sur la parcelle vendue, l’acte authentique n’en fait pas mention.

Il appartenait aux notaires rédacteurs de se faire communiquer la promesse synallagmatique de vente et le plan contractuel y annexé.

Le courrier susvisé entre notaires, en date du 28 novembre 2003, prouve que M^e A et M^e D avaient bien connaissance de ce qu’avaient convenu les parties.

En tout état de cause, la prudence devait obliger les notaires rédacteurs à vérifier que leur projet d’acte correspondait aux accords antérieurs écrits liant les parties, et si celles-ci désiraient les modifier, le spécifier expressément.

La faute de M^e H A et de M^e J D est établie.

— III) Sur la faute de M. R Z :

Ainsi qu’il a été constaté ci-dessus, la multiplicité des servitudes visées en annexe 1 a contribué à induire en erreur M. F X sur le contenu de l’acte authentique et sa correspondance aux accords antérieurs entre les parties.

Cette situation était de nature à induire également en erreur le non professionnel qu’était M. R Z .

Rien ne permet de dire qu’à la date de l’acte authentique, M. R Z avait conscience de ce que cet acte supprimait une servitude sur le terrain acquis.

S’il en a pris conscience par la suite et prétend aujourd’hui que cette servitude a été abandonnée, cela correspond à son intérêt aujourd’hui, mais cela ne veut pas dire qu’il avait compris le 28 janvier 2004 que les notaires avaient oublié cette servitude.

La réticence dolosive n’est pas établie. Il ne peut être dit que M. R Z a commis une faute.

— IV) Sur le préjudice et le lien de causalité :

M. X prétend avoir subi un préjudice du fait de la faute des notaires, l’oubli de la servitude prévue, et que ce préjudice consisterait en 32.459,87 euros de travaux pour l’édification d’un autre accès, plus 8.372 euros, soit au total 40.831,87 euros.

M. X ne produit aucune facture de nature à justifier de ces dépenses.

Son préjudice allégué n’est pas justifié.

Par ailleurs il ne donne pas d’éléments de nature à prouver que des travaux auraient été nécessaires du fait de l’omission de la servitude. Il ne justifie pas de ce qu’il serait resté propriétaire de la parcelle destinée à bénéficier de la servitude, ou de ce qu’il aurait perdu de l’argent lors de la vente de cette parcelle du fait de l’oubli de cette servitude.

Le préjudice allégué n’est pas justifié, et son lien de causalité avec la faute des notaires n’est pas établi non plus.

M. X sera débouté de ses demandes de condamnations à dommages et intérêts.

— V) Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La présente instance résulte de la faute de M^e A et de M^e D. Ceux-ci en supporteront les entiers dépens. Ils indemniseront M. X de ses frais irrépétibles.

Par équité M. Z, qui aurait du admettre, au vu de cette procédure, que l’acte ne correspondait pas aux accords antérieurs, conservera ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réforme le jugement rendu 10 juin 2014 par le tribunal de grande instance de Draguignan,

Statuant à nouveau,

Dit que M^e H A, notaire associé de la SCP H A, N A-P-Q, titulaire d’un office notarial à Brignoles, et M^e J D, notaire à Garéoult,ont commis une faute lors de la réception le 28 janvier 2004 d’un acte authentique de vente daté par erreur du 28 janvier 2003, concernant la vente d’une parcelle à Néoules entre M. F X et M. R Z,

Dit que M. R Z n’a pas commis de réticence dolosive lors de la signature de cet acte,

Dit que le préjudice résultant de la faute de M^e H A et M^e J D n’est pas établi et déboute M. F X de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne in solidum M^e H A, notaire associé de la SCP H A, N A-P-Q, titulaire d’un office notarial à Brignoles, et M^e J D, notaire à Garéoult, aux entiers dépens des procédures de première instance et d’appel, avec distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M^e H A, notaire associé de la SCP H A, N A-P-Q, titulaire d’un office notarial à Brignoles, et M^e J D, notaire à Garéoult, à payer à M. F X la somme de trois mille euros (3.000 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que M. R Z conservera à sa charge ses propres frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT