COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE 11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 01 JUIN 2017

N° 2017/ 328 Rôle N° 16/12369

XXX

C/

XXX

Grosse délivrée

le :

à: SELARL BERTAGNA AVOCATS

M^e Michel SAMOURCACHIAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 19 Mai 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 13/10472.

APPELANTE

XXX

représentée par M^e Jérôme BERTAGNA de la SELARL BERTAGNA AVOCATS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEE

XXX

représentée par M^e Michel SAMOURCACHIAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Avril 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Véronique BEBON, Présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de :

M^me Véronique BEBON, Présidente,

Madame X Y, Conseillère

Madame Z A, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2017,

Signé par M^me Véronique BEBON, Présidente et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié du 30 décembre 2011, la S.C.I Kurunczi Sinault a donné à bail à la S.A.R.L Star Immo pour une durée de neuf années du 1^er janvier 2012 au 31 décembre 2020 un local commercial dépendant d’un immeuble situé XXX.

Se plaignant d’inondations récurrentes, la S.A.R.L a quitté les lieux le 30 juillet 2013 avec remise effective des clefs le 23 septembre 2013, sans s’acquitter des loyers pour le paiement desquels elle avait reçu commandement en date du 4 juin 2013.

Par jugement en date du 19 mai 2016, le tribunal de grande instance de Draguignan a :

— condamné la S.A.R.L. Star Immo à payer à la S.C.I Kurunczi Sinault la somme de 12 537,48€ au titre de l’arriéré locatif,

— débouté la S.A.R.L. Star Immo de sa demande reconventionnelle,

— condamné la S.A.R.L. Star Immo à payer à la S.C.I Kurunczi Sinault la somme de 2.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A.R.L. Star Immo a relevé appel de cette décision le 1^er juillet 2016.

Dans ses dernières conclusions en date du 30 septembre 2016 auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé, la S.A.R.L. Star Immo demande à la cour de :

— réformer le jugement,

— dire et juger que la société Star Immo a été victime d’un dol de la part de la société Kurunczi Sinault lors de la conclusion du bail commercial du 30 décembre 2011,

— dire et juger nul et de nul effet le contrat de louage commercial conclu le 30 décembre 2011 entre la socité Kurunczi Sinault et la société Star immo avec toutes conséquences de droit,

— débouter la S.C.I Kurunczi Sinault de l’ensemble de ses demandes,

— condamner reconventionnellement la S.C.I Kurunczi Sinault à payer à la société Star Immo la somme de 10 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la réticence dolosive du bailleur,

— la condamner au paiement de la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions en date du 8 mars 2017 auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé, la S.C.I Kurunczi Sinault demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné S.A.R.L. Star Immo à payer à la S.C.I Kurunczi Sinault la somme de 12 537,48€ au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’un montant de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— recevoir son appel incident

— condamner la S.A.R.L. Star Immo à lui payer une somme qui ne saurait être inférieure à 10000€ en réparation du préjudice financier et moral par elle subi du fait du non respect de ses obligations concernant la durée du bail et de sa mauvaise foi caractérisée,

— condamner la S.A.R.L. Star Immo à lui payer la somme de 3 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le dol

La société Star Immo déclare dans un courrier du 18 décembre 2012 avoir été inondée dans la nuit du 13 au 14 décembre 2012.

Elle soutient que la société bailleresse avait connaissance que les lieux loués étaient l’objet de manière récurrente d’inondations du fait de la situation de ces derniers en contrebas et de la configuration de la copropriété et qu’elle n’a pas pris soin d’en informer la société preneuse, cette réticence dolosive l’ayant amenée à conclure le bail.

Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

La société Star Immo n’est pas profane en matière immobilière, dans la mesure où elle exerce l’activité d’agent immobilier et avait toute possibilité d’évaluer les risques d’un local situé en contrebas d’une copropriété d’immeuble ou d’interroger le cas échéant le syndic d’immeuble avant de conclure le contrat de bail commercial.

Elle ne produit aucun constat ou documents émanant du syndic ou de son assureur pour établir la réalité de sinistres récurrents dont elle se prévaut et dont le bailleur aurait eu connaissance ; Mis à part ses propres courriers et une attestation non identifiée produits en première instance, elle verse en cause d’appel les attestations de deux gérants de magasins déclarant que le local était inondable pratiquement une ou deux fois par an depuis la construction de la résidence , et que situé en contrebas de la galerie marchande il était plus exposé que les autres.

Ces attestations sont toutefois, à défaut de constat ou de documents établissant la réalité de sinistres dénoncés, insuffisantes à établir la preuve des faits qui auraient été connus du bailleur alors qu’ils sont contredits par l’attestation du syndic en date du 12 décembre 2014 sollicité par la société locataire laquelle établit que le local commercial n’a fait l’objet que d’une seule déclaration de sinistre dégâts des eaux en août 2011 sur la période allant de juin 2004 à août 2012.

Le bailleur établit par ailleurs en produisant l’arrêté du 21 février 2013, que l’inondation subie par la société preneuse le 14 décembre 2012 résulte d’intempéries exceptionnelles pour lesquelles la commune de Cavalaire a été reconnue en état de catastrophe naturelle à cette date

Dans ces conditions, la nullité du bail pour réticence dolosive n’est pas encourue.

— Sur les sommes dues

Le procès-verbal de constat du 30 juillet établi par la SCP Banet à la demande du bailleur pour constater que le local était vide ne libère pas le locataire de ses obligations avant la date de remise des clefs et la reprise du local qui n’a été effective que le 23 septembre 2013.

La facture du climatiseur réparé en cours du bail à la suite de l’inondation du 14 décembre 2012 est produite en cause d’appel et le coût de la réparation s’élève bien à la somme de 1597, 55 €.

Elle était jointe au commandement du 4 juin 2013 sommant le preneur d’avoir à régler les loyers et charges impayés outre cette facture.

Cette somme reste à la charge du preneur en application de la clause contractuelle qui met notamment les réparations 'afférentes à la climatisation ' à sa charge.

Les échanges de courriers intervenus entre les parties prouvent que le locataire avait connaissance de la nécessité de réparer cette climatisation’ quand bien même son assureur aurait refusé de l’indemniser de ce chef.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la somme de 12 537, 48€ correspondant au décompte locatif non autrement contesté, à la facture du climatiseur et aux frais de commandement du 4 juin 2013.

— Sur la demande reconventionnelle

En première instance, la société bailleresse réclamait la somme de 5000€ au titre de son préjudice pour non paiement des loyers et élève cette somme en cause d’appel à 10 000€.

Elle estime que son préjudice est constitué par perte des loyers entre septembre 2013 date du délaissement du local en méconnaissance de la durée inscrite au bail et octobre 2015 date à laquelle elle a revendu le local à un tiers.

Ne justifiant cependant pas de l’indemnité qu’elle a reçu au titre de l’état de catastrophe naturelle et ayant choisi de revendre le local plus tôt que de le relouer ce qui ressort de sa propre initiative, son préjudice financier en lien avec le départ fautif du preneur n’est pas établi.

Par ailleurs elle ne peut arguer de la mauvaise foi du preneur sur la base des seuls arguments avancés à l’appui de la contestation.

Le rejet de sa demande de dommages et intérêts sera confirmé. Les dépens d’appel seront laissés à la charge de la S.A.R.L. partie perdante.

La S.A.R.L. Star Immo sera en outre condamnée à verser à la S.C.I Kurunczi Sinault la somme supplémentaire de 2.000€ au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par décision contradictoire, après en avoir délibéré,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la S.A.R.L. Star Immo à payer à la S.C.I Kurunczi Sinault la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne la S.A.R.L. Star Immo aux dépens d’appel, et autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande, à recouvrer directement ceux dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu de provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,