Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 2 novembre 2022, n° 19/05293

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 02 NOVEMBRE 2022

N° 2022/ 466

N° RG 19/05293

N° Portalis DBVB-V-B7D-BEBNS

SCI BELMAT

C/

[D] [J]

SARL PATES LANZA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Huguette RUGGIRELLO

M^e Christophe BLANC

M^e Delphine CO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 28 Mars 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/00371.

APPELANTE

SCI BELMAT

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [K] [U]

représentée par M^e Huguette RUGGIRELLO, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur [D] [J]

né le 06 Décembre 1967 à [Localité 5] (83), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe BLANC, membre de la SCP DELBOSC CLAVET BLANC CURZU-SFEG AVOCATS, avocat au barreau de TOULON

SARL PATES LANZA

prise en la personne de son géranr en exercice domicilié es qualité au siège social sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine CO, membre de la SELARL SELARL MANENTI & CO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Septembre 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Philippe COULANGE, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Novembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI BELMAT est propriétaire de locaux commerciaux situés à [Adresse 4]. Ces locaux ont été donnés à bail à la SARL LES PATES LANZA, par acte sous seing privé du 1er mai 1985.

Le bailleur ayant procédé à l’extension du bâtiment, les parties ont signé un nouveau bail le 16 octobre 1987 renouvelé le 15 décembre 2008, le bail s’étant renouvelé par tacite reconduction.

La SARL LES PATES LANZA a donné congé le 16 janvier 2016 pour le 30 juin 2016.

Par courrier recommandé du 10 mai 2016, la bailleresse mettait en demeure la locataire d’avoir à régler le loyer du 2ème trimestre 2016 et de prendre d’urgence les dispositions pour remettre en l’état les lieux.

Le 30 juin 2016, un constat d’état des lieux de sortie a été dressé par Maître [P], huissier de justice.

Par assignation du 25 octobre 2016, la SCI BELMAT a saisi le Tribunal Judiciaire de TOULON pour obtenir des dommages-intérêts au titre de la remise en état des lieux, de la perte locative liée à l’impossibilité de louer les locaux et de la prise en charge de l’impôt foncier.

Par jugement rendu le 28 mars 2019, le Tribunal Judiciaire de TOULON a débouté la SCI de ses demandes de dommages-intérêts pour préjudice subi au titre des travaux de remise en état et de la perte locative.

Par déclaration au greffe en date du 2 avril 2019, la SCI BELMAT a interjeté appel de cette décision.

Dans le cadre de la mise en état du dossier devant la Cour, une ordonnance a été rendue par le conseiller de la mise en état le 19 décembre 2019 décidant de la réalisation d’une mesure d’expertise confiée à M. [E] lequel a déposé son rapport le 29 novembre 2021.

La SCI BELMAT demande à la Cour de réformer le jugement entrepris et de condamner la SARL LES PATES LANZA à lui payer la somme de 95 519,60 € au titre des travaux de remise en état des lieux, la somme de 124 019,10 € hors taxes au titre de l’impossibilité de relouer les locaux et de la perte locative, la somme de 11 719,62 € au titre de l’impôt foncier.

Elle sollicite l’allocation de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation de l’intimée aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise.

A l’appui de son recours, elle fait valoir :

— que l’expert a clairement donné son avis et listé les travaux imputables à la locataire.

— qu’il appartient à la locataire de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute.

— que les dégradations constatées sont toutes imputables au preneur.

— que la durée des opérations d’expertise ne peut être mise à charge de la bailleresse.

— que la restitution du dépôt de garantie ne peut être ordonnée le loyer du 2ème trimestre de l’année 2016 n’ayant pas été réglé.

La SARL LES PATES LANZA conclut à la confirmation du jugement en l’essentiel de ses dispositions mais à sa réformation en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en remboursement des frais de déménagement pour un montant de 23 546 €. A titre subsidiaire elle demande à ce que M. [D] [J] soit condamné à la relever et garantir des 26/29 ème des condamnations prononcées.

Elle sollicite l’allocation de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle soutient :

— que le bail a duré de octobre 1987 à juin 2016 soit près de 29 ans.

— que durant cette période il y a eu une usure naturelle des lieux non imputable au locataire.

— que la clause mettant la totalité des travaux à la charge du preneur doit être interprété restrictivement.

— que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance et qu’il a été alerté des problèmes liés aux infiltrations d’eau.

— que le démantèlement des chambres froides et des planches de cloison est imputable au bailleur.

— qu’il y a lieu à dommages-intérêts pour compenser le préjudice subi par l’entreprise du fait de l’état des locaux.

— si les demandes de la SCI BELMAT devaient prospérer, M. [D] [J] devra assumer l’essentiel des condamnations prononcées.

M. [D] [J] fait observer que l’appelante ne formule aucune demande de condamnation à son égard et conclut au débouté de la SARL LES PATES LANZA. Elle réclame la confirmation du jugement déféré pour l’essentiel mais à sa réformation en ce qu’il l’a débouté de sa demande en dommages-intérêts et demande la condamnation de la SARL LES PATES LANZA à lui verser la somme 1 000 € à titre de dommages-intérêts pour saisies conservatoires abusives.

Il sollicite la condamnation de la SARL LES PATES LANZA à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et à supporter les dépens.

Il soutient :

— que la SARL LES PATES LANZA n’a pas formé d’appel incident à son égard.

— que le transfert des obligations du bailleur au preneur n’est pas expressément stipulé au bail.

— que le bailleur a l’obligation de délivrer et de maintenir des locaux conformes à la destination contractuelle.

— que les éléments d’équipement présentent une vétusté normale au regard de la durée d’occupation des locaux.

— qu’à l’extérieur du bâtiment les désordres sont imputables au propriétaire.

— qu’il n’y a pas lieu à dommages-intérêts au titre d’un préjudice de jouissance.

— que la SARL LES PATES LANZA ne saurait obtenir sa condamnation à la relever et garantir, le délai pour la mise en jeu de la garantie étant expiré.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 août 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’il n’est pas contesté que la SCI BELMAT, est propriétaire de locaux commerciaux situés à [Adresse 4] qui ont été donnés à bail à la SARL LES PATES LANZA selon contrat de bail commercial en date du 1er mai 1985;

Qu’un nouveau bail a été conclu entre les mêmes parties le 16 octobre 1987 en raison de l’extension apportée aux bâtiments et s’est renouvelé le 15 décembre 2008 puis par la suite par tacite reconduction;

Que la société preneuse a donné congé le 16 janvier 2016 pour le 30 juin 2016;

Attendu que la SCI BELMAT, par courrier recommandé du 10 mai 2016, mettait en demeure la locataire d’avoir à régler le loyer du 2ème trimestre et de prendre d’urgence les dispositions pour remettre en l’état les lieux;

Que le 30 juin 2016, un constat d’état des lieux de sortie était dressé par Maître [P], huissier de justice, mettant en évidence l’état déplorable des bâtiments objets du bail;

Que c’est dans ces conditions qu’elle a formulé des demandes de remise en état des lieux et de réparation de la perte locative devant le premier juge qui l’en a débouté;

Attendu que devant la Cour une expertise a été confiée par ordonnance du conseiller de la mise en état rendue le 19 décembre 2019 à M. [E], expert judiciaire, qui a déposé son rapport le 29 novembre 2021;

Que l’expert a fixé le montant des travaux nécessaires à la remise en état des lieux à la somme de 96 519,60 €, soit à une somme très proche du devis fourni par la bailleresse;

Attendu que cependant les parties sont contraires sur l’analyse juridique du dossier;

Que la SCI BELMAT rappelle que les parties ont convenu au bail :

Au chapitre ' état des lieux ': ' le preneur prendra les lieux loué dans leur état au jour de l’entrée en jouissance. Dans le mois de l’entrée en jouissance, un état des lieux sera dressé contradictoirement entre les parties aux frais du preneur. A défaut le preneur sera réputé avoir reçu les lieux en parfait état.'

Au chapitre ' charges et conditions, entretien-réparation’ : ' le preneur tiendra les lieux loués en parfait état de réparations et d’entretien étant précisé que toutes les réparations qu’elle qu’en soit la cause, y compris celles définies par les articles 1764 et 606 du Code Civil, sont à la charge du preneur, le loyer ayant été fixé en conséquence ';

Qu’il était donc acquis en application des stipulations contractuelles, qu’en l’absence d’état des lieux contracdictoire à l’initiative du preneur, celui-ci est réputé avoir reçu les locaux en parfait état en début de bail, peu important qu’il y ait eu par la suite une cession de parts au sein de la SARL LES PATES LANZA;

Attendu en revanche que s’agissant de la clause ' charges et conditions, entretien-réparation’ si cette clause n’est pas illicite dans son principe, la loi Pinel ne pouvant être appliquée au contrat en l’absence de renouvellement autre que par tacite reconduction, il n’en demeure pas moins que cette clause ne peut être interprétée que très restrictivement sauf à vider de sa substance le bailleur de ses obligations et en particulier de son obligation de délivrance;

Que cette interprétation restrictive est d’ailleurs parfaitement connue de la SCI BELMAT qui cite elle-même dans ses dernières conclusions page 14 les principales restrictions apportées par la jurisprudence qui s’est formée au fil du temps;

Attendu que l’expert désigné a donné son avis de façon très précise sur l’imputabilité des désordres observés rappelant que le bail avait débuté au mois d’octobre 1987 pour se terminer le 30 juin 2016 près de 29 années plus tard;

Qu’il a fait la part de ceux qui, selon lui, était bien imputables au locataire de ceux qui devaient demeurer à la charge du bailleur, en tenant compte de la vétusté normale des lieux au regard des trois décennies d’occupation ;

Que l’avis très complet de l’expert lequel a repris dans un rapport extrèmement précis de 153 pages auquel il est fait expressément référence, l’ensemble des désordres relevés par le constat d’huissier dressé le 30 juin 2016 sur l’état des lieux au départ de la SARL LES PATES LANZA;

Attendu que l’expert a relevé de nombreuses détériorations à la charge du locataire dont il a chiffré le coût à la somme de 30 998,74 €;

Qu’il a proposé de mettre à la charge de la bailleresse, l’ensemble des travaux liés au mauvais entretien des lieux et à la vétusté normale eu égard au temps d’occupation et notamment le mauvais état des peintures au sol, la robinetterie usée, les menuiseries non entretenues et les peintures des façades en mauvais état;

Qu’il convient de retenir l’avis de l’expert nonobstant la clause du bail qui met au locataire l’ensemble des travaux d’entretien et de réparations, les conséquences de la vétusté normale des locaux commerciaux liée à quasiment trois décennies d’occupation ne pouvant, malgré les stipulations contractuelles, être intégralement mises à la charge du preneur sauf à nier toute obligation de délivrance de la part de la bailleresse;

Que l’avis de l’expert sera également entériné s’agissant du préjudice lié à la perte locative et de jouissance dans la mesure où le bailleur a reloué son local pour un loyer qui n’est pas réduit, moyennant un investissement de 720 €;

Qu’il y a lieu de retenir la somme proposée de 2 296,65 € correspondant à un mois de loyer;

Attendu que c’est donc à tort que le premier juge a débouté la SCI BELMAT de toutes ses demandes;

Qu’il y a lieu en conséquence de réformer le jugement rendu le 28 mars 2019 par le Tribunal judiciaire de TOULON et de condamner la SARL LES PATES LANZA à lui payer la somme de 30 998,74 € au titre des travaux de remise en état des lieux et celle de 2 296,65 € pour le préjudice lié à la perte locative et de jouissance;

Que le jugement sera également réformé en ce que le Tribunal a fait droit à la demande de remboursement du dépôt de garantie formulée par la SARL LES PATES LANZA alors que le loyer du 2ème trimestre de l’année 2016, d’un montant équivalent, n’a pas été réglé;

Qu’il y a lieu de débouter l’intimée sur ce point;

Attendu que le jugement sera enfin réformé en ce qu’il a débouté la SARL LES PATES LANZA de sa demande au titre des frais de déménagement, celle-ci ayant été contrainte de quitter les lieux et de démonter les installations qui avaient dû y être installées afin d’exercer son activité commerciale;

Qu’il y a lieu de condamner la SCI BELMAT à payer à la SARL LES PATES LANZA la somme de 23 546 € au titre des frais de déménagement;

Attendu que c’est en revanche à bon droit que le premier juge a estimé qu’il y avait lieu de débouter M. [J] de sa demande à titre de dommages-intérêts, de condamner la SARL LES PATES LANZA au paiement des impôts fonciers, d’allouer à celle-ci une indemnité pour frais irrépétibles et d’autoriser la compensation entre les parties pour les sommes respectivement dues en raison des condamnations prononcées;

Qu’il y a lieu en conséquence de confirmer ces dispositions;

Attendu qu’il sera alloué à la SARL LES PATES LANZA, qui a dû mettre avocat à la barre pour assurer sa représentation en justice, la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Attendu que la SCI BELMAT, qui succombe au principal, supportera les dépens d’appel comprenant les frais de l’expertise judiciaire;

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

Vu le rapport d’expertise de M. [E] déposé le 29 novembre 2021;

REFORME le jugement rendu le 28 mars 2019 par le Tribunal Judiciaire de TOULON en ce qu’il a débouté la SCI BELMAT de ses demandes au titre des travaux de remise en état des lieux et pour le préjudice lié à la perte locative et de jouissance et en ce qu’il a débouté la SARL LES PATES LANZA de sa demande au titre des frais de déménagement;

LE CONFIRME pour le surplus;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,

CONDAMNE la SARL LES PATES LANZA à payer à la SCI BELMAT la somme de 30 998,74 € au titre des travaux de remise en état des lieux et celle de 2 296,65 € pour le préjudice lié à la perte locative et de jouissance;

DIT que la SCI BELMAT n’a pas à restituer le dépôt de garantie qui vient compenser le non paiement du loyer du 2ème trimestre 2016;

DEBOUTE la SARL LES PATES LANZA de ses demandes dirigées contre M. [D] [J] sauf en ce qui concerne la garantie d’actif et de passif contenue dans l’acte de cession de parts sociales du 29 mars 2013;

CONDAMNE la SCI BELMAT à payer à la SARL LES PATES LANZA la somme de somme de 23 546 € au titre des frais de déménagement;

DEBOUTE M. [D] [J] de toutes ses demandes;

CONDAMNE la SCI BELMAT à payer à la SARL LES PATES LANZA la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

LA CONDAMNE aux dépens d’appel qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire.

LA GREFFIERELE PRESIDENT