COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 12 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 331

Rôle N° RG 20/05915 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BF7CA

[O] [R]

C/

[N] [D]

S.C.P. [8]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Dorothée NAKACHE

M^e Philippe KLEIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 05 Décembre 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 15/04438.

APPELANT

Monsieur [O] [R]

né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 5] – [Localité 4]

représenté et assisté par M^e Dorothée NAKACHE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Maître [N] [D],

demeurant [Adresse 7] – [Localité 6]

S.C.P. [8], SCP de Notaires

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Pascale KLEIN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Septembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2024,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique reçu par Me [D] le 13 juillet 2010, M. [I] [J] a reconnu devoir à M. [O] [R] la somme de 255 000 euros qu’il s’engageait à rembourser en quatre échéances, dont la dernière était fixée au 30 juin 2012, moyennant un taux d’intérêts de 5 % l’an.

En garantie du remboursement de cette créance, M. [I] [J] a hypothéqué trois immeubles au profit de M. [O] [R].

M. [I] [J] n’ayant pas remboursé le prêt consenti par M. [O] [R], ce dernier a agi par voie de saisie immobilière. Les ventes n’ont cependant pas permis d’apurer sa créance.

Exposant que le notaire ayant reçu l’acte a manqué à ses obligations de conseil, d’information et d’efficacité dudit acte, par assignation du 13 juillet 2015, M. [O] [R] a fait citer M. [N] [D], notaire, et la SCP [8] devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence afin qu’ils soient condamnés solidairement à lui payer la somme de 273 491, 38 euros au titre de la réparation de son préjudice.

Par jugement rendu le 5 décembre 2019, cette juridiction a :

— débouté M. [O] [R] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. [O] [R] à verser à M. [D], notaire, et à la SCP [8] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [O] [R] aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Pour relever l’absence de faute du notaire, le tribunal a jugé qu’il ne lui appartenait pas, lorsqu’il n’est requis que pour rédiger l’acte, de se rendre sur place pour vérifier la consistance des biens et qu’en l’espèce, l’officier ministériel s’était référé aux pièces fournies par les parties à l’acte qui s’étaient préalablement entendues sur les conditions de leur accord. La juridiction a par ailleurs considéré que les enjeux économiques de l’opération n’avaient pas à faire l’objet d’une appréciation par le notaire.

Par déclaration transmise au greffe le 30 juin 2020, M. [O] [R] a relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif sauf en ce qu’elle l’a condamné aux dépens.

Par conclusions transmises le 19 décembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [O] [R] demande à la cour de :

— le recevoir en son appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu le 5 décembre 2019 par le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence,

En conséquence,

— condamner solidairement M. [D] et la SCP [8] à l’indemniser de la différence entre le total de la créance détenue sur M. [J] et garantie par M. [D], notaire, et la somme effectivement reçue par lui, soit 203 870, 89 euros.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la cour considérerait qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des frais qu’il a été contraint d’exposer en tant qu’adjudicataire par carence d’enchères,

— condamner solidairement M. [D], notaire, et la SCP [8] à lui verser la somme de 125 175, 32 euros représentant la différence entre le montant de sa créance, 331 175, 32 euros et la somme effectivement recouvrée par lui, 206 000 euros,

— condamner solidairement M. [D], notaire, et la SCP [8] à lui verser la somme de 100 000 euros au titre du préjudice moral qu’il a subi compte tenu des démarches qu’il a dû entreprendre pendant huit ans pour ne recouvrer qu’une partie de sa créance.

— condamner solidairement M. [D], notaire, et la SCP [8] à lui verser la somme de 5 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction,

— débouter les intimées de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

M. [O] [R] fait valoir en premier lieu que la nature et la contenance des biens donnés en garantie a été modifiée entre le projet d’acte et l’acte authentique et que le notaire a manqué à son devoir de conseil et d’information en ne l’informant pas de ladite modification, ajoutant que la signature par procuration entraînait pour le notaire et son office une obligation d’information renforcée.

Il considère ainsi que cette contradiction reconnue par M. [N] [D] aurait dû l’amener à vérifier la consistance des biens sans se reposer uniquement sur les déclarations des parties. Il soutient que ce manquement du notaire constitue une faute dont le lien de causalité avec son préjudice est établi puisque s’il avait été averti, il aurait sollicité des garanties supplémentaires, réalisables en l’espèce.

M. [O] [R] soutient ensuite que M. [D] a manqué à son obligation de garantir l’efficacité des actes qu’il a pour mission de dresser qui induit celle d’éclairer les parties sur leur portée et sur la valeur des garanties qui peuvent y être attachées. Il considère ainsi que M. [D] aurait dû attirer son attention sur le fait que la valeur des biens sur lesquels portait l’affectation hypothécaire était insuffisante pour lui garantir le paiement de sa créance.

M. [O] [R] fait valoir que la faute de M. [D] est indépendante du non-respect par M. [J] de ses engagements au titre de la reconnaissance de dette, dans la mesure où la responsabilité d’un notaire ne peut être subordonnée à une voie d’exécution contre le débiteur principal que le créancier n’aurait pas eu à mettre en oeuvre si la faute du notaire ne l’avait pas privé du bénéfice de l’hypothèque et qui était donc consécutive à la situation dommageable créée par celui-ci.

Enfin, M. [O] [R] fait valoir qu’il a subi un préjudice financier, aucun enchérisseur ne s’étant porté acquéreur des biens affectés en garantie, preuve de la mauvaise évaluation de la valeur réelle des biens, ce qui a eu pour conséquence sa désignation en tant qu’adjudicataire par carence d’enchères et a généré des frais.

Il relève que le montant total des frais engagés afférents aux procédures d’adjudication est ainsi de 78 695, 57 euros, ne lui laissant qu’un produit de vente égal à la somme de 127 304, 43 euros une fois les frais déduits alors même qu’il aurait dû percevoir la somme de 331 175, 32 euros en considérant sa créance et les intérêts attachés. Le préjudice qu’il allègue se porte ainsi à la somme de 203 870, 89 euros, réduit à la somme de 125 175, 32 euros si la cour venait à ne pas prendre en compte les frais exposés au titre de sa qualité d’adjudicataire.

En outre, il considère avoir subi un préjudice moral évalué au montant de 100 000 euros au regard des préoccupations du suivi de ces procédures complexes engagées afin de recouvrer sa créance.

Par conclusions transmises le 24 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [D], et la SCP [8], demandent à la cour de :

— débouter M. [O] [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement dont appel.

Y ajoutant,

— condamner M. [O] [R] à payer à M. [N] [D], notaire, une somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les intimés contestent la modification de la contenance des biens objets de la garantie entre le projet d’acte et l’acte définitif, la garantie ayant été prise sur la totalité de l’immeuble prévu, mais que seule la description a changé à la suite de la production des avis de valeur pour correspondre à la réalité matérielle.

De plus, ils soutiennent que la consistance des biens était connue de M. [O] [R] qui reconnaît avoir visité les locaux.

Les intimés font valoir qu’il n’appartient pas au notaire, requis pour établir un acte authentique de prêt et prendre des garanties hypothécaires, de vérifier l’adéquation entre les sommes prêtées et les garanties offertes ; étant considéré qu’il n’est pas juge de l’opportunité économique d’une opération et n’est ainsi pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde à ce titre.

De plus, ils relèvent que M. [N] [D] n’a pas été spécialement mandaté par M. [O] [R] pour analyser les garanties offertes par le débiteur qui ont d’ailleurs été décidées entre les parties sans son concours, tout comme le prêt d’argent et les conditions de son remboursement.

Ils contestent en outre tout manquement à l’obligation d’efficacité de l’acte, faisant valoir que les garanties ont été efficaces, puisqu’il a été possible de mettre en vente les biens hypothéqués sur adjudication, mais que M. [N] [D] ne pouvait, eu égard aux avis de valeur établis par des professionnels, supposer qu’elles seraient insuffisantes.

Les intimés soutiennent que le préjudice invoqué par M. [O] [R] n’est pas indemnisable par le notaire qui ne peut se substituer au débiteur dans l’exécution de ses obligations, mais seulement répondre du préjudice résultant directement d’une faute établie à son encontre.

Ils soulignent de plus que le débiteur d’une obligation d’information ne répond pas nécessairement des conséquences de la réalisation du risque sur lequel il n’a pas attiré l’attention de son client.

En outre, ils considèrent qu’il n’existe aucun lien de causalité direct entre l’intervention de M. [N] [D] et la procédure de saisie immobilière qui a causé la déception de M. [O] [R].

Enfin, ils font valoir que seule une perte de chance d’avoir bénéficié d’une meilleure garantie hypothécaire peut être indemnisée par le notaire mais qu’en l’espèce, M. [O] [R] échoue à démontrer qu’il aurait renoncé à prêter de l’argent à M. [I] [J] s’il avait été informé de l’insuffisance des garanties hypothécaires, dans la mesure où le prêt a été réalisé sans l’intervention de M. [N] [D].

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 19 février 2024.

Par un avis du 11 mars 2024, les parties ont été informées du renvoi de l’audience initialement prévue le 18 mars 2024 au 30 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la faute du notaire

En application de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le devoir de conseil du notaire chargé de donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité implique une mission de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu’ils contractent.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui, c’est-à-dire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par leurs clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu’ils se proposaient d’atteindre.

Il est de la mission du notaire de conférer sécurité juridique complète aux actes qu’il reçoit et il ne peut se contenter d’exécuter un travail de pure transcription littérale des déclarations des personnes qui s’adressent à lui.

Ainsi, il doit préalablement à la rédaction des actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité, la sécurité juridique et l’efficacité de ses actes.

Le respect de son obligation d’information et de conseil par M. [N] [D] à l’égard de M. [O] [R] est critiquée par ce dernier, qui invoque notamment une réduction de l’affectation hypothécaire entre le projet d’acte et l’acte authentique sans qu’il n’en ait été informé.

La description du bien visé à l’article 3 de l’acte en page 13 donné en garantie a effectivement évolué entre le projet d’acte et l’acte définitif, étant initialement décrit comme 'un bâtiment (…) élevé d’un étage sur rez-de-chaussée composé de trois appartements, une cour et un autre bâtiment avec accolées deux dépendances élevées d’un simple rez-de-chaussée et composées de quatre garages’ et décrit dans l’acte définitif comme 'un bâtiment (…) élevé d’un étage sur rez-de-chaussée composé de deux logements et trois garages'.

Il apparaît néanmoins que la superficie du bien visé et ses références cadastrales sont identiques, et que le changement de configuration a été apporté consécutivement à la production par les parties au notaire d’une attestation de valeur du bien établie par M. [P] [S], architecte, après la rédaction du projet d’acte, modifications connues de M. [O] [R] qui avait visité les lieux.

Cette modification, dont il doit être rappelé qu’elle n’affecte pas la superficie du bien grevé, a par ailleurs été correctement libellée dans l’acte par lequel M. [O] [R] a donné procuration à un clerc de notaire en vue de la signature de l’acte authentique.

Etant rappelé qu’il n’appartient pas au notaire de se déplacer ni de remettre en cause l’attestation établie par un professionnel tel qu’architecte et remise par les parties, aucune modification n’a pu échapper à M. [O] [R] quant à la nature des biens objets de la garantie.

Par ailleurs, il ne s’agit pas de contradictions comme avancé par l’appelant, mais de précisions, la cour observant que seuls les numéros de parcelles ont été mentionnés par M. [O] [R] dans son courrier manuscrit adressé au clerc de notaire, ledit courrier récapitulant la somme déjà versée à M. [I] [J], la durée du prêt, le taux d’intérêt appliqué, le calendrier de remboursement et les garanties convenues entre les parties.

Ainsi donc, il apparaît que les parties entendaient soumettre à la garantie ces parcelles sans que le détail de la configuration des lieux ne constitue un élément essentiel de l’accord.

S’agissant des hypothèques grevant les biens appartenant à M. [I] [J], dont l’appelant considère que son attention a été insuffisamment attirée par l’officier ministériel, outre que ce dernier aurait dû lui conseiller d’augmenter les garanties qui étaient alors insuffisantes, il est en premier lieu établi par un écrit de sa main que celui-ci avait parfaitement connaissance de la présence de deux inscriptions bancaires sur deux des trois biens, pour en avoir lui-même informé le clerc de notaire chargé de la rédaction de l’acte.

Il apparaît en second lieu que l’existence de ces hypothèques est précisément mentionnée dans l’acte en description de chaque immeuble, et qu’un paragraphe intitulé 'rang des inscriptions’ en page 18 de l’acte récapitule expressément le rang de l’hypothèque conventionnelle de M. [O] [R] sur chaque immeuble, ces informations figurant également dans l’acte de procuration signé le 29 juin 2010.

Quant à l’insuffisance des garanties, les intimés produisent aux débats les avis de valeur sollicités par les parties et remis au notaire en vue de l’établissement de son acte, établis pour deux d’entre eux par un architecte et pour le troisième par un expert foncier.

Il est acquis que le notaire n’a pas, sauf élément de nature à créer un doute, à remettre en cause les descriptions et évaluations effectuées. Tel n’était pas le cas en l’espèce, notamment en raison de la qualité des auteurs des avis de valeur établis.

En outre, les trois avis produits à la demande de M. [O] [R] évaluent les biens à grever aux prix de 150 000, 250 000 et 516 000 euros, étant rappelé que le prêt litigieux est d’un montant de 255 000 euros.

Par conséquent, et en dépit de l’existence de deux créanciers de premier rang dont il doit être rappelé que M.[R] avait connaissance, le notaire qui n’a pas la charge de l’opportunité économique des opérations objets des actes passés en son étude, n’avait pas à douter de ces valeurs ni de l’efficacité des hypothèques passées.

Aucun manquement de M. [N] [D], au titre de son devoir d’information, de conseil ni d’efficacité, ne peut donc être retenu.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [O] [R] de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [D] et de sa société d’exercice.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Succombant M. [O] [R] sera condamné aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Il sera par ailleurs condamné à régler la somme de 3 000 euros à M. [N] [D] qui seul en formulait la demande, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [O] [R] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne M. [O] [R] à régler à M. [N] [D] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT