COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 03 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 361

Rôle N° RG 20/04354 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFZD7

Société AGERIM

C/

[P] [N]

S.A.R.L. LA COTE

S.C.I. STELLA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Paul GUEDJ

M^e Valérie SADOUSTY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 10 Février 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° .

APPELANTE

S.A.R.L. AGERIM Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Maître [P] [N], Notaire,

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. LA COTE,

demeurant [Adresse 3] chez la société HERMITYS – [Localité 1]

représentée par M^e Valérie SADOUSTY, avocat au barreau de NICE

S.C.I. STELLA Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

demeurant [Adresse 4]

Non représentée

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2024.

ARRÊT

Réputé contradictoire

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2024,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SARL AGERIM, dans le cadre de son activité d’intermédiaire en vente immobilière, a reçu mandat (n°2616 du 27/06/2007) de vendre les deux lots n°30 et 37 (appartement situé au 4ème étage et d’un « Belvédère ») de l’immeuble en copropriété du [Adresse 4] à [Localité 6], appartenant à la SCI STELLA.

La SCI STELLA a cédé le bien à la SARL LA COTE au prix de 285 000 euros. L’acte a été reçu par Me [N], notaire, par acte authentique du 12 décembre 2007.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], a revendiqué la propriété de la toiture-terrasse dont la SCI STELLA avait la jouissance.

La société LA COTE a alors engagé contre le syndicat des copropriétaires une procédure en revendication de la propriété de la toiture-terrasse (belvédère) et en réparation du préjudice qu’elle subirait du fait l’impossibilité de pouvoir revendre son bien.

Le tribunal de grande instance de Nice, par jugement du 4 février 2010, a débouté la société LA COTE de ses demandes, considérant qu’il résultait de l’état descriptif de division que seuls 1/10000 des parties communes étaient attribuées au lot n° 37, ce qui démontrait que ce dernier ne pouvait être constitué que de la petite construction en toiture terrasse à laquelle on accède par le lot n° 30 et non la terrasse toute entière d’une superficie de plus de 80 m².

La société LA COTE a interjeté appel de cette décision et la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement en toutes ses dispositions.

Parallèlement, par acte du 9 juillet 2012, la SARL LA COTE a assigné la société AGERIM et la société STELLA, aux fins de voir engagé leur responsabilité dans l’hypothèse où elle n’aurait pas obtenu gain de cause devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Dans le cadre de cette instance, la société AGERIM a entendu appeler en intervention forcée Me [N].

La jonction des deux procédures a été prononcée.

Par jugement du 10 février 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :

' Débouté maître [N] de sa demande tendant à l’irrecevabilité de l’action engagée contre lui par la SARL AGERIM.

' Débouté la SARL AGERIM de l’ensemble de ses demandes,

' Condamné solidairement la SARL AGERIM et la société STELLA à payer à la société LA COTE la somme de 54 880 euros euros en réparation de son préjudice,

' Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

' Condamné in solidum la SARL AGERIM et la société STELLA à payer à la société LA COTE la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

' Condamne in solidum la SARL AGERIM et la société STELLA à payer à Maître [N] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

' Condamne in solidum la SARL AGERIM et la société STELLA aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 30 mars 2020, la société AGERIM a interjeté appel de la décision.

La clôture de l’instruction est en date du 17 avril 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses conclusions notifiées par la voie électronique le 24 juin 2020, la SARL AGERIM demande à la cour au visa de l’ancien article 1116 du Code civil et de l’article 1240 du Code civil, de :

— réformer le jugement déféré en ce que le tribunal :

L’a déboutée de l’ensemble de ses demandes ;

L’a condamnée solidairement avec la société STELLA à payer à la société LA COTE la somme de 54 880 euros en réparation de son préjudice ;

L’a condamnée in solidum avec la société STELLA à payer à la société LA COTE la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’a condamnée in solidum la SARL AGERIM et la société STELLA à payer à maître [N] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’a condamnée in solidum la SARL AGERIM et la société STELLA aux dépens.

Statuant à nouveau :

— débouté la société LA COTE de toutes ses demandes dirigées à son encontre ;

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour entrerait en voie de condamnation à l’encontre de la société AGERIM et retiendrait une faute de cette dernière :

juger que Me [N] a engagé sa responsabilité en ne procédant pas aux vérifications nécessaires à la transmission des droits patrimoniaux envisagées par les parties ;

Ce faisant, il en résulte une faute dont la société AGERIM est bien fondée à se prévaloir sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil :

condamner Me [N] à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

En toute hypothèse,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir en substance qu’elle n’a pas commis de dol, n’ayant ni la qualité de contractant à l’acte de vente ni celle de représentant du vendeur, ni l’intention et la volonté de tromper le consentement de la société LA COTE.

Elle n’a pas par ailleurs commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Enfin, elle estime que la société LA COTE est défaillante à démontrer l’existence d’un préjudice certain et indemnisable.

Subsidiairement, elle prétend que les déclarations inexactes quant à la description du belvédère qui a peut-être déterminé l’autre partie à contracter, constitue une faute non intentionnelle et qu’en toute hypothèse le notaire Me [N] chargé de vérifier la portée et la sécurité des actes de son ministère a manqué à son obligation d’information à l’égard de la société LA COTE, et cette faute contractuelle et seule qui est responsable du préjudice que subit cette société.

Elle ajoute qu’à son égard c’est sur un fondement délictuel que Me [N] a engagé sa responsabilité et que c’est à tort qu’il lui reproche d’avoir, de sa propre initiative, modifier la description du lot n°37.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 22 septembre 2020, la SARL LA COTE demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SARL AGERIM de l’ensemble de ses demandes été en ce qu’il a :

— Condamné solidaírement la SARL AGERIM et la Société STELLA à lui payer la somme de 54 880 euros en réparation de son préjudíce ;

— Condamné solidairement la SARL AGERIM et la Société STELLA à lui payer à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure Civile

— Condamné in solidum la SARL AGERIM et la Société STELLA aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

— Condamner in solidum la SARL AGERIM et la SCI STELLA au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement la SARL AGERIM et la SCI STELLA aux entiers dépens distraits au profit de Maître Valérie Sadousty sous son affirmation de droit.

Elle soutient essentiellement que dès avant la signature du compromis intervenue le 7 juillet 2007, le vendeur comme son mandataire, I’agence AGERIM, ont été informés de la revendication formée par la copropriété, sur la toiture terrasse sans qu’ils n’en informent leur acquéreur.

Ils l’ont ainsi induit en erreur sur la description du lot numéro 37 sommairement identifié, comme ' belvédère’ par la mention éminemment litigieuse : « il consiste en une terrasse située sur le toit de l’immeuble avec son accès par les parties communes. »

Elle prétend qu’elle s’est retrouvée non informée d’éléments sur le bien objet du compromis ce qui est constitutive d’un dol pour réticence qui porte sur une qualité essentielle de la chose vendue, à savoir une terrasse de 80 m².

Elle ajoute qu’il existe bien un lien de causalité entre la faute et le préjudice, car elle a cru être propriétaire d’une terrasse évaluée par l’expert à la somme réclamée.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 17 septembre 2020, M.[N] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 10 février 2020 du tribunal judiciaire de Nice en ce qu’il a :

— débouté la SARL AGERIM de ses demandes telles que dirigées à son encontre ;

— condamné in solidum la SARL AGERIM et la société STELLA à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SARL AGERIM et la société STELLA aux entiers dépens ;

— dire et juger qu’il n’a commis aucun manquement ayant causé un préjudice indemnisable né actuel et certain à la société AGERIM, laquelle est un tiers à son acte, et un professionnel qui ne saurait se défausser de sa propre responsabilité sur le notaire, particulièrement pour la réticence dolosive qui lui est reprochée ;

En conséquence,

— débouter la société AGERIM des fins de son appel en garantie et de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions telles que dirigées à son encontre ;

Y ajoutant,

— condamner la société AGERIM ou tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, ceux d’appel distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval Guedj, sur son offre de droit.

Maître [N], fait valoir qu’il n’a commis aucun manquement ayant causé un préjudice actuel et certain à la SARL AGERIM.

Il n’a pas été informé de la difficulté antérieurement à la vente et n’ayant aucun moyen de l’appréhender, ne pouvait utilement conseiller les parties eu égard à cette dernière.

Il rappelle au surplus que l’agence immobilière n’est pas partie à son acte. Il n’avait strictement aucune obligation à son égard, et elle a elle-même commis des erreurs en retenant des informations qu’elle connaissait.

Subsidiairement, il soutient que le seul préjudice que la société LA COTE serait fondée à faire valoir du fait de sa méconnaissance de la revendication du syndicat des copropriétaires, consiste à avoir perdu une chance de renoncer à l’acquisition des lots numéro 30 et 37 ou d’en obtenir un moindre prix et cette preuve n’est pas rapportée, puisqu’ elle ne sollicite ni la nullité ni la résolution de la vente.

La SCI STELLA n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la responsabilité de l’agence immobilière

La société AGERIM fait grief aux premiers juges d’avoir retenu sa responsabilité avec celle du vendeur sur le fondement du dol alors qu’elle n’a pas la qualité de cocontractant, que n’est démontrée aucune intention de tromper l’acquéreur et qu’au jour où le compromis a été signé et où les co-propriétaires ont émis des doutes sur la nature juridique de la terrasse, elle ne disposait d’aucun titre de propriété de la SCI STELLA.

Il sera en premier lieu rappelé que la société LA COTE a recherché la responsabilité contractuelle tant du vendeur la SCI STELLA que de son mandataire la société AGERIM sur le fondement du dol et du défaut d’information précontractuelle.

Aux termes de l’article 1116 du Code civil dans sa formulation en vigueur au cas d’espèce, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Par ailleurs, le manquement à une information précontractuelle peut suffire à caractériser le dol par réticence s’il est constaté le caractère intentionnel de ce manquement et l’erreur déterminante ainsi générée.

Le simple mensonge quand bien même il ne serait pas assorti d’actes extérieurs, peut constituer un dol, de même que le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’auraient empêché de contracter.

Il est ainsi jugé en matière de vente d’immeubles, que le dol peut être constitué par la dissimulation d’informations préexistantes, et de manière générale, par le silence gardé par le vendeur sur un élément qui constituait une donnée déterminante du consentement.

S’agissant de l’agent immobilier, il pèse sur lui chargé de la négociation et de la conclusion du contrat de vente du bien en sa qualité de mandataire, une obligation d’information et de conseil.

A ce titre, il doit éclairer le client sur les particularités du bien ; il s’ensuit qu’il commet a contrario une faute en omettant certaines spécificités importantes, et /ou en délivrant des informations erronées déterminantes de la vente ou à tout le moins du prix convenu.

Il lui appartient dans ces conditions de vérifier les informations qui lui sont données.

Enfin, il est constant que l’intermédiaire négociateur et rédacteur d’acte sous-seing privé est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, et s’il est l’unique rédacteur de l’acte, il est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de toutes les parties et doit ne mentionner que les éléments dont il n’a pu douter de la véracité.

C’est ainsi que les premiers juges ont précisément rappelé que l’obligation mise à la charge de la SARL AGERIM lui imposait à la suite de l’information de la revendication par le syndicat des copropriétaires le 10 juillet 2007 de la propriété de la terrasse en toiture d’en informer l’acquéreur qui ne signera le compromis de vente que postérieurement à cette information reçue par l’agence immobilière.

Cette obligation n’étant pas qu’une simple obligation de moyens, l’agence immobilière ne pouvait se contenter de s’en rapporter aux décisions d’assemblées générales et notamment celle du 8 avril 2003, eut -elle indiqué que le lot 37 dénommé Belvédère dans l’état descriptif de division consiste « en une terrasse située sur le toit de l’immeuble, son accès se fait par un escalier qui prend naissance au niveau du 4ème étage. S’agissant d’un lot privatif, le propriétaire demande que celui-ci soit libre de toute entrave’ ».

Les déclarations de la venderesse méritaient au regard de ce courrier un minimum de prudence. Elle ne pouvait également sans dénaturer l’état descriptif de division dont elle rappelle elle-même les termes : lot n° 37 Un belvédère , rajouter la formulation suivante : « il consiste en une terrasse située sur le toit de l’immeuble avec son accès par les parties communes » alors même qu’elle n’ignorait pas à cette date des doutes naissant sur la revendication de propriété de la terrasse et sur la consistance du lot n° 37. Au lieu d’attirer l’attention de l’acquéreur sur la difficulté réelle, elle a renforcé sa conviction que l’acquisition portait sur la propriété du toit-terrasse, renforcée elle- même par les propres constatations de ce dernier lors des visites (occupation par l’ancien propriétaire).

Ce faisant, elle a par sa réticence à dévoiler à l’acquéreur une information en sa possession avant la signature du compromis mais également par l’ajout de la mention rappelé ci-dessus de nature à induire en erreur l’acquéreur sur un élément important de la vente, à savoir la propriété d’une terrasse en toiture (achat avec réaménagement du bien pour le revendre), commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur.

Peu importe, en effet que les décisions venant consacrer la propriété de la terrasse en toiture soient postérieures à la signature du compromis, ces éléments passés sous silence, dès lors qu’il portaient sur la remise en cause de la nature de la propriété de la terrasse, étaient essentiels et sérieux contrairement à ce que plaide la SARL AGERIM. La cour observe également que le notaire dans un courrier postérieur à la vente et répondant au conseil de La société LA COTE se contente d’exprimer qu’il lui « semble que le Belvédère corresponde matériellement à un ensemble et forme l’unique lot du niveau supérieur de l’immeuble. » Il ne se prononce donc pas sur la consistance du lot n° 37 ni sur sa propriété, de sorte que la SARL AGIREM ne peut se retrancher derrière ses propos.

Enfin, il ne peut lui être fait grief de s’être abstenu de toute recherche ou vérifications en l’absence de toute démonstration de sa connaissance de la difficulté au jour de la passation de l’acte.

Le tribunal a ainsi justement retenu sa responsabilité avec celle du vendeur son mandant et la décision de première instance mérite confirmation de ce chef.

2-Sur le préjudice subi

La Société LA COTE est fondée à demander réparation des préjudices subis en lien de causalité directe avec les fautes reprochées à l’agence immobilière.

Le tribunal a dit que le dommage subi était la perte de valeur de la terrasse en toiture qu’il a s’en référant à l’évaluation de l’expert [K] mandaté par le syndicat des copropriétaires, fixé à la somme de 54 880 euros.

Cette évaluation ni le rapport d’expertise n’étant contestés en cause d’appel, la cour la retiendra et confirmera le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SARL AGERIM et la société STELLA à payer à la SARL LA COTE cette somme en réparation de son préjudice.

3-Sur l’appel en garantie de la SARL AGERIM contre le notaire

La SARL AGERIM dont la responsabilité a été confirmée recherche d’être garantie par le notaire rédacteur de l’acte authentique qui par son absence d’information suffisante et de vérifications nécessaires n’a pas permis à l’acquéreur de savoir exactement ce qu’il achetait et soutient que ce sont ces fautes qui sont seules responsables du préjudice subi par l’acquéreur.

Le notaire doit s’assurer de l’efficacité de l’acte qu’il rédige.

Il lui appartient, notamment, d’éclairer les parties sur la validité, la portée des engagements qu’elles contractent et de veiller à ce que ses actes ne soient entachés d’aucun vice susceptible d’entraîner la nullité ou de causer un préjudice à l’une d’elles.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, de l’acte auquel il prête son concours.

Il sera observé que la société LA COTE ne recherche pas pour sa part, la responsabilité délictuelle du notaire et que l’agence immobilière considère que les fautes que le notaire aurait commis à l’encontre de l’acquéreur lui auraient occasionné un préjudice justifiant qu’il soit condamné à la relever et garantir.

Toutefois, l’acte d’acquisition par la société LA COTE du bien litigieux rédigé par M° [N] comprend les mentions suivantes :

— un lot au 4ème étage à savoir un appartement situé à gauche du palier en montant l’escalier composé de deux pièces, cuisine dégagement ayant ses fenêtres sur cour, et les 250/10000 des parties communes,

— un lot 37, à savoir un Belvédère. Et 1/10000 des parties communes.

Il en résulte que contrairement à l’acte sous- seing privé rédigé par la SARL AGERIM dont il n’est pas démontré que le notaire a participé à sa rédaction, M° [N] a repris les éléments de l’acte de division et n’a pas rajouté d’éléments pouvant induire en erreur l’acquéreur.

La preuve n’est pas non plus rapportée qu’il détenait l’information selon laquelle les copropriétaires revendiquaient la propriété de la terrasse en toiture au jour de la passation de l’acte, laquelle situation aurait eu pour effet, l’obligation pour le notaire de vérifier les déclarations de la venderesse, sur la substance du lot 37. Ainsi la réponse qu’il a apportée des mois plus tard sur la consistance du lot 37 et la propriété de la terrasse, outre qu’elle n’est pas affirmative par l’emploi du verbe « sembler » renvoie surtout à la copropriété la charge de la preuve que le toit terrasse serait une partie commune et que par voie de conséquence le lot 37 dénommée le Belvédère dans l’acte de division, ne serait pas la terrasse par laquelle on accéderait directement du 4ème étage par l’escalier en bois.

Il s’en déduit que le notaire, qui a reçu un acte comportant des déclarations qui se sont révélées par la suite erronées s’agissant de la substance même du Belvédère, n’engage pas sa responsabilité à l’égard des parties mais également des tiers dès lors qu’il est établi qu’il ne disposait pas d’éléments de nature à faire douter de la véracité de ce qu’il a indiqué dans l’acte.

Par voie de conséquence, le jugement de première instance mérite également confirmation en ce qu’il a débouté la SARL AGERIM de ses demandes à l’encontre de M° [N] notaire.

4-Sur les demandes accessoires

La cour confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SARL AGERIM et la SCI STELLA aux dépens de première instance et sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la SARL AGERIM supportera la charge des dépens de l’appel et recouvrement direct sera ordonné au profit des conseils qui en ont fait la demande sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Enfin, l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la SARL AGERIM à payer la somme de 3 000 euros à la SARL LA COTE ainsi que la somme de 3 000 euros à M°[N].

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL AGERIM à supporter la charge des dépens de l’appel et ordonne leur recouvrement direct au profit des conseils qui en ont fait la demande sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

La déboute de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

La condamne en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à payer la somme de 3 000 euros à la SARL LA COTE, ainsi que la somme de 3 000 euros à M°[N].

LE GREFFIER LE PRESIDENT