Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 3, 15 novembre 2024, n° 23/13228

TGI Marseille 15 septembre 2023

CA Aix-en-Provence
Confirmation 15 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Atteinte au droit de propriété
La cour a jugé que l'obstruction de la fenêtre constituait un trouble manifestement illicite et qu'il convenait d'y mettre fin par la remise en état.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a confirmé la condamnation de la SCI Anna à verser une indemnité pour les frais irrépétibles, considérant que la demande était justifiée.
Accepté
Partie perdante en cause d'appel
La cour a condamné la SCI Anna aux dépens d'appel, considérant qu'elle était la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 3, 15 nov. 2024, n° 23/13228
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/13228
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 15 septembre 2023, N° 23/01530
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe GARCIAFlorence RICHARDFrançoise BOULAN
Cabinet(s) :	LX AIX-EN-PROVENCESCP PIETRA
Parties :	S.C.I. SCI ANNA, son gérant en exercice ayant pour mandataire L' AGENCE DE LA COMTESSE, S.C.I. ANNA

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 15 NOVEMBRE 2024

N° 2024/261

Rôle N° RG 23/13228 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMB5V

S.C.I. SCI ANNA

[O] [P] épouse [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Florence RICHARD

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Marseille en date du 15 septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01530.

APPELANTE

S.C.I. ANNA prise en la personne de son gérant en exercice ayant pour mandataire L’AGENCE DE LA COMTESSE, prise en la personne de son président légal en exercice

sise [Adresse 2]

représentée par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Madame [O] [P] épouse [R]

née le 09 Mars 1932 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rebecca VANDONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Christophe GARCIA, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 septembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M^me Marianne FEBVRE, présidente rapporteure,

Madame Béatrice MARS, conseillère,

Madame Florence TANGUY, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Flavie DRILHON.

Les parties ayant déclaré déposer leurs dossiers sans plaider ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2024,

Signé par Marianne FEBVRE, présidente et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Madame [O] [P], épouse [R] (Mme [R], ci-après) est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], qui comporte trois appartements sur deux étages et qui jouxte un immeuble appartenant à la SCI Anna, situé [Adresse 4] à [Localité 5], lui-même composé de plusieurs appartements donnés en location.

Des travaux ont été réalisés sur l’une des terrasses de l’immeuble de la SCI Anna, qui ont eu pour effet d’obstruer une fenêtre de l’un des appartements de Mme [R].

Cette dernière a donc mis en demeure la SCI Anna (par l’intermédiaire de l’agence La Comtesse qui gère le bien) de remettre la fenêtre concernée dans son état initial.

La SCI Anna a fait savoir qu’elle avait retrouvé le locataire à l’origine de l’obstruction et qu’elle lui avait vainement demandé, par courrier recommandé et téléphone, de procéder à une remise en état.

C’est dans ce contexte que Mme [R] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille le 22 mars 2023 aux fins de voir condamner la SCI Anna à retirer les pavés de verre et la laine de verre apposés sur la fenêtre désormais obstruée et à remettre les lieux en l’état d’origine sous astreinte.

La SCI Anna n’a pas comparu à l’audience bien que régulièrement citée.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 15 septembre 2023 et signifiée à la défenderesse le 12 octobre 2023, le juge des référés saisi a condamné cette dernière à :

— remettre la fenêtre de son immeuble donnant sur la terrasse de l’immeuble de Mme [R] dans son état antérieur aux travaux réalisés en 2021, notamment en retirant les briques de verres, la laine de verre et le placo-plâtre sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision,

— payer à Mme [R] une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration notifiée au greffe le 24 octobre 2023, la SCI Anna a interjeté appel de cette décision, dont elle a sollicité 'la nullité, l’annulation et la réformation’ dans son intégralité.

Parallèlement et par assignation en référé du 27 octobre 2023, l’appelante a saisi le premier président d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance déférée, dont elle a cependant été déboutée par une ordonnance datée du 24 mars 2024.

Par un premier avis notifié aux parties le 27 octobre 2023, l’affaire avait fait l’objet d’une fixation à bref délai pour l’audience du 7 mars 2024 et suite à la signification de la déclaration d’appel par l’appelant le 30 octobre 2023, l’intimé a constitué avocat le 2 novembre suivant.

L’appelante a alors présenté une demande de sursis à statuer par le biais de conclusions d’incident du 6 novembre 2023, demande qui a également été rejetée par le biais d’une ordonnance présidentielle du 11 avril 2024.

Vu le nouvel avis de fixation en date du 16 mai 2024 informant les parties que l’affaire était fixée à bref délai pour l’audience du 19 septembre 2024, et la signification à Mme [R], par acte en date du 21 mai 2024 à l’initiative de la SCI Anna, de la déclaration d’appel, du nouvel avis de fixation à bref délai et de ces conclusions d’appelant,

Vu les uniques conclusions, transmises par voie électronique le 17 novembre 2023, pour la SCI Anna aux fins, en substance, de :

— infirmation de la décision du 15 septembre 2023 en ce qu’elle l’a condamnée sous astreinte à remettre la fenêtre de l’immeuble de Mme [R] donnant sur la terrasse de son propre immeuble dans son état antérieur aux travaux réalisés en 2021, notamment en retirant les briques de verre, la laine de verre et le placo-plâtre et ce, dans le délai d’un mois sous astreinte de 200 € par jour de retard ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejet de toutes ses demandes de Mme [R] dirigées à son encontre,

— condamnation de cette dernière à lui payer une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’à supporter les entiers dépens,

Vu les uniques conclusions transmises par voie électronique le 21 novembre 2023, pour Mme [R] qui demande pour l’essentiel à la cour de :

— confirmer la décision de première instance,

— subsidiairement, condamner la SCI Anna à remettre la fenêtre donnant sur la terrasse de son immeuble dans son état antérieur aux travaux réalisés en 2021, notamment en retirant les briques de verre, la laine de verre et la placo-plâtre dans le délai d’un mois à compter de la décision qui sera rendue par le JCP d’Aubagne dans le cadre de l’action engagée par la SCI Anna à l’encontre de son locataire,

— à titre subsidiaire également, condamner la SCI Anna à lui payer la somme de 5 000 € de dommages et intérêts en réparation de ses différents préjudices,

— en tout état de cause, condamner la SCI Anna à lui payer une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ainsi qu’aux entiers dépens, avec distraction – pour les dépens d’appel – au profit de son avocat,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 septembre 2024,

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions écrites susvisées.

A l’issue de l’audience du 19 septembre 2024, à laquelle elles ont été régulièrement convoquées, les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 15 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS :

Sur la demande principale de remise en état de la fenêtre litigieuse :

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a jugé, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que le fait d’emmurer la fenêtre d’un tiers constituait une atteinte au droit de propriété, caractérisant un trouble manifestement illicite auquel il convenait de mettre un terme par une remise en état à la situation antérieure, sous astreinte, dès lors que :

— la fenêtre de l’escalier reliant le premier au deuxième étage de l’immeuble de Mme [R] avait été obstruée au niveau de la seule terrasse de l’immeuble appartenant à la SCI Anna,

— le mandataire de la SCI Anna avait été avisé et mis en demeure,

— ce dernier n’avait pas contesté cet état de fait ni son caractère illégitime.

Au soutien de son appel, la SCI Anna qui n’avait pas comparu en première instance fait désormais valoir que :

— la remise en état de la fenêtre obstruée ne peut se faire qu’à partir d’un appartement donné en location à M. [M] [N] le 28 février 2020,

— elle ne peut pénétrer dans le logement donné à bail pour exécuter les travaux de remise en état ordonnés par le premier juge,

— elle n’est pas à l’origine des désordres occasionnées à la fenêtre litigieuse et ne peut être déclarée responsable du préjudice causé par son locataire,

— l’action engagée aurait dû être dirigée contre son locataire seul responsable des désordres invoqués, à savoir M. [N].

De son côté, Mme [R] objecte que :

— les désordres ne sont pas contestés par la SCI Anna qui n’a jamais apporté de réponse aux nombreuses demandes de remise en état des lieux formulées depuis le mois de juillet 2021,

— cette dernière est sa seule interlocutrice connue,

— elle ne pouvait agir qu’à l’encontre du propriétaire bailleur et non contre le preneur dont elle ignorait l’existence,

— la SCI Anna a tardé à agir contre son locataire.

La cour observe qu’alors qu’elle était informée du trouble causé par son locataire dès la fin du mois de juillet 2021, qu’elle avait affirmé à cette époque avoir adressé à ce locataire un courrier recommandé pour lui faire part de la difficulté et s’était engagée à lui demander de remettre les lieux en l’état, la SCI Anna – qui avait par ailleurs été destinataire de plusieurs lettres recommandées (en septembre et octobre 2022) lui demandant d’agir et qui avait été assignée en référé le 22 mars 2023 – a attendu le 7 novembre 2023 pour assigner son locataire en justice, c’est-à-dire plus de deux ans après la première demande.

Or cette notification est intervenue à une date postérieure à la signification de l’ordonnance déférée.

C’est donc à bon droit et par de justes motifs que, dans l’ordonnance déférée, le juge des référés a retenu l’existence d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile et ce, en l’état d’une grave atteinte au droit de propriété de Mme [R] qu’il convenait de faire cesser par le biais de la seule mesure de remise en état possible, en l’occurrence, à savoir : le retrait des briques de verres, de la laine de verre et du placo-plâtre qui obstruait la fenêtre de l’un de ses appartements depuis des travaux réalisés en 2021 par l’un des locataires de la SCI Anna.

Cette décision mérite confirmation. En effet, pour apprécier la réalité du trouble ou du risque allégué, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue (2e Civ., 4 juin 2009, pourvoi n° 08-17.174, Bull. 2009, II, n° 144).

L’action tardivement engagée par la SCI Anna à l’encontre de son locataire ne peut donc être prise en considération.

La mesure de remise en état sollicitée par Mme [R] s’imposait à la SCI Anna qui, en sa qualité de propriétaire du bien immobilier, était à ce titre responsable du trouble causé depuis plusieurs années à la propriétaire de l’immeuble voisin.

Sur les demandes présentées à titre subsidiaire par l’intimée

La cour qui confirme l’ordonnance sur la remise en état des lieux concernés conformément à la demande principale de Mme [R] n’a pas à examiner les demandes qu’elle présente à titre subsidiaire, particulièrement sa demande indemnitaire.

Du reste, cette demande subsidiaire, qui s’avère nouvelle, ne prend pas la forme d’une demande de paiement d’une provision, alors que c’est la seule demande susceptible d’être présentée dans le cadre d’une procédure de référé.

Sur les autres demandes

L’inaction de la SCI Anna et les démarches qu’elle a mises en 'uvre pour échapper à sa condamnation justifie également la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a fixé une astreinte provisoire. Dans le contexte décrit ci-dessus, une telle mesure destinée à assurer l’exécution de la décision, conformément à l’article L. 131-1 du code de procédure civile, s’avère en effet parfaitement justifiée.

L’ordonnance déférée mérite également d’être confirmée s’agissant de la condamnation de la SCI Anna au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles de Mme [R] et à la charge des dépens.

Partie perdante en cause d’appel au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Anna sera également condamnée aux dépens d’appel, avec un droit de recouvrement au profit de l’avocat de Mme [R], ainsi qu’au paiement d’une indemnité pour les frais que cette dernière a été obligée d’exposer devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement et par arrêt mis à la disposition des parties au greffe :

— Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Condamne la SCI Anna à payer à Mme [O] [P] épouse [R] une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne également la SCI Anna aux dépens de l’instance d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Françoise Boulan, membre de la SCP Lexavoué Aix-en-Provence, avocat aux offres de droit.

Le Greffier, La Présidente,