COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 542

N° RG 22/11531

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ4QX

[G] [I]

SARL LA CHAPELLERIE

C/

S.A.S. COMPAGNIE IMMOBILIERE DE RESTAURATION

(C.I.R.)

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Philippe-Laurent SIDER

M^e Jean Raphaël FERNANDEZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 04 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/05489.

APPELANTS

Monsieur [G] [I]

né le 10 Mai 1959 à [Localité 9] (44), demeurant [Adresse 3]

SARL LA CHAPELLERIE

dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en son établissement sis à [Adresse 8], représentée par son gérant en exercice M. [G] [I]

Tous deux représentés par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et assistés par M^e Jean-Michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A.S. COMPAGNIE IMMOBILIERE DE RESTAURATION (C.I.R.)

dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par la société FINANCIERE BACALAN, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean Raphaël FERNANDEZ, membre de la SELARL FERNANDEZ GUIBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, et assisté par M^e Jacques VINCENS, membre de la SELARL ME JACQUES VINCENS, avocat au barreau de BORDEAUX substituée par M^e Laurent NADAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

[G] [I] est propriétaire d’un local à usage commercial situé en rez-de chaussée et de locaux à usage de réserves situés en sous-sol dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 7], qu’il loue à la société La Chapellerie, dont il est le gérant.

Cet ensemble immobilier a confié à la société Compagnie Immobilière de Restauration la réalisation de travaux de rénovation de l’ensemble des appartements.

Par ordonnance de référé en date du 7 décembre 2018, notamment, [G] [I] et la société La Chapellerie étaient condamnés à laisser la société Compagnie Immobilière de Restauration et ses préposés et intervenants accéder à leur fonds pour y effectuer les travaux requis sous astreinte, et une expertise ordonnée afin d’établir si les travaux effectués par la société Compagnie Immobilière de Restauration avaient été réalisés conformément aux règles de l’art.

Par jugement en date du 18 juillet 2019, notamment, cette astreinte était liquidée à 2.500 €, et une nouvelle astreinte était fixée.

Par exploit d’huissier en date du 15 juin 2020, la société Compagnie Immobilière de Restauration a fait assigner [G] [I] et la société La Chapellerie afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l’indemnisation déjà versée aux copropriétaires du fait du retard dans l’exécution des travaux, aux frais engagés pour permettre le déménagement des locaux, aux factures d’électricité du fait du blocage, à une indemnisation au titre du préjudice d’image.

Par exploit d’huissier en date du 5 janvier 2021, [G] [I] et la société La Chapellerie ont fait assigner la société Compagnie Immobilière de Restauration afin d’obtenir, notamment, sa condamnation au paiement de:

— pertes sur stock 78.401 €

— réfection du local suite aux dégâts des eaux 34.503 €

— perte de bénéfice 7.812,20 €

TOTAL: 120.716,20 €

Ainsi qu’en réparation préjudice moral subi 30.000 €.

Ces affaires étaient jointes le 19 avril 2021.

Par jugement rendu le 4 juillet 2022,le Tribunal:

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 22 mars 2022 et FIXE la clôture des débats au 2 mai 2022 ;

CONDAMNE la société La Chapellerie à payer à la société Compagnie Immobilière de Restauration la somme de 9.240 € au titre des frais de déménagement et d’emménagement des biens vendus dans son magasin afin que les travaux puissent se réaliser;

CONDAMNE la société Compagnie Immobilière de Restauration à payer à la société La Chapellerie la somme de 3125 € au titre de la perte d’exploitation consécutive aux (désordres engendrés par les travaux, la somme de 3000 € au titre des travaux de reprise à réaliser dans le local et de la perte d’exploitation qui sera engendrée par cette réalisation, et la somme de 3000 € au titre du préjudice moral consécutif à la gestion de ces travaux et aux désordres qu’ils ont engendrés ;

DIT n’y avoir à prononcer de condamnations au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires;

FAIT MASSE des dépens, en ce compris les frais d’expertise, et DIT qu’ils seront supportés par moitié par la société Compagnie Immobilière de Restauration, d’une part, et par la société La Chapellerie et [F] [I], d’autre part ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 10 août 2022, la société La Chapellerie et M.[F] [I] ont interjeté appel de cette décision.

Ils sollicitent:

REFORMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE le 4 juillet 2022, en ce qu’il a :

— condamné la société LA CHAPELLERIE à payer à la Société COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE RESTAURATION la somme de 9.240 € au titre des frais de déménagement et d’emménagement des biens vendus dans son magasin afin que les travaux puissent se réaliser,

— condamné la COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE RESTAURATION à payer à la société LA CHAPELLERIE la somme de 3.125 € au titre de la perte d’exploitation consécutive aux désordres engendrés par les travaux, la somme de 3.000 € au titre des travaux de reprise à réaliser dans le local et de la perte d’exploitation qui sera engendrée par cette réalisation, la somme de 3.000 € au titre du préjudice moral consécutif à la gestion de ses travaux et aux désordres qu’ils ont engendrés.

— débouté M. [I] et la Société LA CHAPELLERIE de sa demande de dommages et intérêts et de condamnation aux dépens de la société CIR.

Statuant de nouveau,

CONDAMNER in solidum la société COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE RESTAURATION en abrégé CIR à payer à M. [I] et la Société LA CHAPELLERIE les sommes ci-après :

— pertes sur stock 78 401,00 €

— réfection du local suite aux dégâts des eaux 34 503,00 €

— perte de bénéfice 7 812,20 €

TOTAL 120 716,20 €

Ainsi qu’en réparation préjudice moral subi 30 000,00 €

CONDAMNER la COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE RESTAURATION en abrégé CIR à payer à M. [I] et à la Société LA CHAPELLERIE la somme de 20.000 € par application de l’article 700 du CPC.

DEBOUTER la société CIR de sa demande d’indemnisation des frais de déménagement et de

déplacement des marchandises entreposées dans les réserves du rez-de-chaussée de

l’immeuble propriété de la société LA CHAPELLERIE à concurrence de la somme de 9.637 €.

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté la société CIR de ses demandes de prise en

charge des indemnités de retard versées à ses acquéreurs à concurrence de 56.280,80 €

d’une somme de 4.260 € réclamée au titre de frais d’électricité et de la somme de 200.000 €

réclamée au titre d’une perte d’image.

SUBSIDIAIREMENT, DEBOUTER la société CIR de ses demandes de prise en charge des

indemnités de retard versées à ses acquéreurs à concurrence de la somme de 56.280,80 €,

des frais de consommation électrique à concurrence de la somme de 4.260 € et de dommages

et intérêts à concurrence de la somme de 200.000 € au titre d’une perte d’image les déclarant

injustifiés et infondés.

CONDAMNER la COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE RESTAURATION en abrégé CIR aux entiers dépens de première instance et d’appel comprenant le coût de l’expertise confiée à Mme [V] [P] par ordonnance de référé en date du 7 décembre 2018, ainsi que des procès-verbaux de constat établis par la SCP PLAISANT LAMBERT les : 16 janvier, 23 avril, 8 août, 17 octobre, 21 décembre, 26 décembre 2018 ; 16 janvier, 28 janvier, 17 mai, 24 juillet, 9 octobre, 16 octobre, 5 novembre 2019 et 30 août 2022.

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— qu’alors que les documents contractuels prévoyaient que les interventions devaient gêner le moins possible l’activité commerciale, la CIR a occasionné une gêne exceptionnelle à leur activité commerciale et a généré des désordres importants non repris, du fait d’un personnel non qualifié,

— qu’en effet, ils ont subi de multiples inondations et la nécessité de libérer une partie des réserves non envisagée et non prévue lors de la décision de réaliser les travaux,

— qu’ils ont du faire face à une perte de stock, que leur local doit être repris outre leur perte de bénéfice indemnisé et leur préjudice moral,

— que les demandes de la CIR au titre des indemnités de retard, du préjudice d’image et des factures d’électricité constituent un appel incident irrégulier puisque le dispositif de ses conclusions ne contient aucune demande de réformation ou d’infirmation du chef de ces demandes,

— qu’elle n’a jamais eu à sa charge la libération de ses réserves, mais que la CIR s’était engagée par écrit à le faire à ses frais.

La CIR conclut:

CONDAMNER in solidum M. [I] et la SARL LA CHAPELLERIE au paiement d’une somme de 56.280,80€ représentant le montant de l’indemnisation déjà versée aux copropriétaires du fait du retard dans l’exécution des travaux,

LES CONDAMNER, sous la même solidarité au paiement d’une somme de 9.637€ représentant les frais engagés pour permettre le déménagement des locaux,

LES CONDAMNER, sous la même solidarité, au paiement d’une somme de 4.260€ représentant les factures d’électricité du fait du blocage,

DEBOUTER M. [I] et la SARL LA CHAPELLERIE de leur demande depaiement des pertes sur stocks alléguées, pour un prétendu montant de 78.401€,

DEBOUTER les mêmes de la demande en paiement de la somme de 34.503€ au titre de la réfection du local suite aux dégâts des eaux,

DEBOUTER les mêmes de leur demande de versement de la somme de 7.812,20€ au titre de

la perte sur leurs bénéfices,

DEBOUTER les mêmes de leur demande de versement de la somme de 30.000€ au titre de la

réparation du préjudice moral,

LES CONDAMNER, sous la même solidarité, au paiement d’une somme de 200.000€ au titre du préjudice d’image,

CONDAMNER, sous la même solidarité, M. [I] et la SARL LA CHAPELLERIE au paiement d’une somme de 20.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’en tous les dépens dans lesquels sont notamment compris le coût des constats d’Huissiers liés à la procédure,

Elle soutient:

— que les appelants ont fait obstruction aux travaux sans raison valable générant un retard dans la livraison des appartements,

— que ce blocage est à l’origine de l’écoulement d’eau limité dont se plaignent les appelants,

— que leur opposition physique a nécessité une procédure de référé,

— que plus pernicieux le maintien de marchandise avait le même but, ce qui est à l’origine de la saisine du JEX pour liquider l’astreint et en fixer une nouvelle,

— que dans un souci de conciliation et afin de permettre la poursuite des travaux elle a proposé d’entreposer les marchandises dans un appartement, avançant le paiement de la location de l’appartement, du déménagement et du réaménagement,

— que le stock évoqué par les appelants dont on ignore l’origine et pour lequel aucune facture initiale n’a été produite a été purement et simplement entassé dans une cave humide, privée de VMC sans protection,

— que l’obstruction des appelants a entraîné l’absence de raccordement des appartements aux eaux usées et un retard de livraison,

— que lui sont dus les frais de retard de livraison, les frais de déménagement, les factures d’électricité, outre un préjudice d’image.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’appel incident

Il résulte de la lecture combinée des articles 542 et 954 du code de procédure civile que les conclusions portant appel incident doivent nécessairement comprendre une prétention tendant à la réformation ou à l’annulation du jugement, à défaut de quoi la cour ne peut que confirmer la décision.

En l’espèce, l’appel principal ne porte pas sur les demandes formées en première instance par la CIR au titre des indemnités de retard, du préjudice d’image et des factures d’électricité.

Or les conclusions de la CIR, qui demandent des condamnations à ces titres ne contiennent aucune demande de réformation ou d’infirmation du jugement du chef de ces demandes, de sorte que la présente cour ne peut que confirmer le jugement du chef de ces demandes.

Sur l’indemnisation des frais de déménagement, de la perte d’exploitation, des travaux de reprise et du préjudice moral

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1231-1 du même code précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 8 du règlement de copropriété de l’immeuble dispose que les copropriétaires devront supporter l’exécution de travaux régulièrement décidés par l’assemblée générale et que les copropriétaires ou leurs ayant droits devront supporter sans indemnité l’exécution des travaux d’entretien, de réparation qui seraient nécessaires aux parties communes quelle qu’en soit la durée, et si besoin est, laisser l’accès aux architectes, entrepreneurs, ouvriers chargés de la surveillance ou de l’exécution des travaux et cela notamment pour les diverses canalisations ou conduits collectifs et unitaires pouvant traverser les locaux de chaque propriétaire ou y aboutir.

L’article 18 précise que les copropriétaires devront respecter toutes les servitudes qui grèvent ou pourront grever la propriété, ajoutant notamment que le lot numéro 3 appelé fonds servant sera grevé d’une servitude de passage concernant l’entretien, la réfection et le remplacement de toutes canalisations, gaines et réseaux divers qu’ils soient publics ou privés, nécessaires à l’alimentation et l’évacuation technique de toutes les parties de l’immeuble.

Il est précisé que cette servitude devra être exercée de manière à gêner le moins possible l’utilisation et l’usage normal de l’ouvrage grevé et que les copropriétaires du fonds servant devront supporter le passage des ouvriers afin d’effectuer l’entretien ou les réparations nécessaires sans pouvoir prétendre à une indemnité quelconque.

La convention d’intervention pour travaux souscrite entre la société CIR et la société La Chapellerie le 13 avril 2017 rappelle les termes de l’article 8 et stipule notamment que l’exploitant du fonds de commerce autorise la société CIR à faire effectuer dans le local commercial les travaux utiles au passage des gaines et raccordements aux différents réseaux en vue de la réhabilitation de l’entier immeuble, consistant notamment dans le remplacement et la création de réseaux [Localité 6] et EV.

Elle ajoute que la société CIR s’engage à communiquer un planning des travaux un mois avant le commencement de ceux-ci et a effectuer à ses frais un état des lieux contradictoire par huissier de justice avant le démarrage des travaux et, dans l’hypothèse où l’état des lieux après travaux ferait état de détériorations ou de désordres de toutes natures causés par son intervention, à remettre les lieux en état à ses frais.

Il résulte de l’expertise déposée le 15 décembre 2019 que les travaux consistant en des percements pour faire passer les réseaux [Localité 6] et EV ont occasionnés 4 dégâts des eaux durant le chantier les 16 janvier, 12 avril, 8 août et 26 décembre 2018.

L’expert a relevé que les travaux n’ont pas été exécutés conformément aux règles de l’art.

Il soulignait qu’aucun état des lieux n’avait été fait, ni aucun planning communiqué.

Il précisait que les travaux nécessaires de raccordement desdits réseaux au sein du local commercial avaient été réalisés du 8 au 22 octobre 2019 nécessitant le déménagement du stock et pénalisant l’exploitation du commerce.

Il estimait la perte d’exploitation consécutive aux différents dégâts des eaux à la somme de 3125€, la perte d’exploitation consécutive à la réalisation des travaux eux mêmes à 2678€ et précisait que le préjudice moral lui apparaissait justifié compte tenu du manque de gestion du chantier.

Il ajoutait que la perte de stock ne pouvait être évaluée au regard des éléments produits et de son absence d’enregistrement en comptabilité.

Sur les frais de déménagement

La convention d’intervention pour travaux ne prévoyait rien pour ces frais de déménagement, qui se sont avéré nécessaires.

Or, par deux courriers en date des 1er et 15 avril 2019, la CIR s’est engagée à mettre à disposition un appartement non livré situé au premier étage pour recevoir les marchandises déplacées de la réserve et à prendre en charge l’éventuel coût d’un déménagement organisé par un prestataire.

Il s’avère que deux factures de déménagement en date des 9 octobre et 8 novembre 2019 ont été acquittées par la société CIR .

Il convient de déduire de cet engagement que ces frais de déménagement doivent rester à sa charge tout comme les frais de nettoyage mis à sa charge par la convention comme développé ci dessus, de sorte que le jugement est infirmé sur ce point et la société CIR déboutée de ses demandes à ces titres.

Sur l’indemnisation de la perte d’exploitation, des travaux de reprise et du préjudice moral

Il résulte de nombreux constats d’huissiers en date des 16 janvier 2018, 23 avril 2018, 8 août 2018, 17 octobre 2018, 21 décembre 2018 et 26 décembre 2018 comme du compte rendu de chantier du 17 mai 2018 et du rapport d’expertise que la société La Chapellerie a subi du fait des travaux, non réalisés dans les règles de l’art, des dégâts des eaux et des dégradations à l’origine d’une perte d’exploitation, estimée par l’expert à 14 jours.

En effet, le chantier s’est déroulé dans des conditions n’ayant pas permis l’exploitation normale du fonds de commerce, peu importe que l’eau ait pu s’écouler par un emmarchement pour aboutir dans un puit ou les conditions de stockage des marchandises, ces éléments n’étant pas de nature à justifier les dégradations subies.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu une perte d’exploitation telle que préconisée par l’expert à la somme de 3125€.

Concernant la remise des lieux en état, comme l’a retenu le premier juge les estimations des appelants, dont certains postes sont sans rapport avec les dégradations constatées lors de l’expertise, n’ont pas été soumises à l’expert, tout comme la durée de leur réalisation et ne peuvent donc être adoptées.

Pour autant, le jugement a valablement fixé à la somme de 3 000€ le montant de l’indemnisation à ce titre, compte tenu de la réalité des travaux de reprise nécessaires, de leur étendue et de la perte d’exploitation qu’ils généreront.

Le jugement est également confirmé en ce qu’il a rejeté la perte d’exploitation résultant des travaux eux mêmes, cette dernière ayant été indemnisée forfaitairement par la convention, en contrepartie d’une renonciation expresse, par l’exploitant ayant perçu cette indemnité, à toute action au titre des travaux, dont il n’est ni allégué, ni établi qu’ils soient différents de ceux réalisés.

Quant à l’indemnisation du stock, l’expert retient que les données fournies sont incohérentes, en ce qu’elles induisent une augmentation du stock au 31 mars 2019 de 25%, alors qu’il ne cessait de diminuer depuis 2016 et en ce qu’elles laissent apparaître une perte de stock au 31 mars 2020, alors que les pertes auraient dû apparaître sur les deux précédents exercices.

Enfin, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu un préjudice moral pour les appelants à hauteur de 3 000€ eu égard au non respect par la société CIR des règles de l’art, à la succession des dégâts des eaux et aux dégradations subies.

Sur les autres demandes

La CIR est condamnée à 1500€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût de l’expertise et des procès verbaux de constats d’huissiers.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 4 juillet 2022 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE

SAUF en ce qu’il a:

CONDAMNE la société La Chapellerie à payer à la société Compagnie Immobilière de Restauration la somme de 9.240 € au titre des frais de déménagement et d’emménagement des biens vendus dans son magasin afin que les travaux puissent se réaliser;

FAIT MASSE des dépens, en ce compris les frais d’expertise, et DIT qu’ils seront supportés par moitié par la société Compagnie Immobilière de Restauration, d’une part, et par la société La Chapellerie et [F] [I], d’autre part

Statuant à nouveau

DEBOUTE la société Compagnie Immobilière de Restauration de sa demande en paiement de la somme de 9.240 € au titre du remboursement des frais de déménagement et d’emménagement des biens vendus dans le magasin de la société La Chapellerie afin que les travaux puissent se réaliser;

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la société Compagnie Immobilière de Restauration à régler à la SARL La Chapellerie et à M.[I] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE la société Compagnie Immobilière de Restauration aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût de l’expertise et des procès verbaux de constats d’huissiers.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT