Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 19 septembre 2024, n° 23/15554

CA Aix-en-Provence
Confirmation 19 septembre 2024

Arguments

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Accepté
Non-respect des obligations locatives
La cour a confirmé que les locataires n'avaient pas réglé les loyers dus dans les délais impartis, ce qui justifie la résiliation du bail.
Autre
Mise en place d'un plan d'apurement
La cour a ordonné la réouverture des débats pour vérifier si les locataires avaient effectivement respecté le plan d'apurement et si les loyers avaient été réglés avant la date de l'audience.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 19 sept. 2024, n° 23/15554
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/15554
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ophélie MAZOYERJérémie GHEZ
Parties :	S.C.I. MORMAR

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

RÉOUVERTURE DES DÉBATS

DU 19 SEPTEMBRE 2024

N°2024/338

Rôle N° RG 23/15554 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMJWM

[U] [L]

[Y] [W]

S.C.I. MORMAR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Ophélie MAZOYER

M^e Jérémie GHEZ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de toulon en date du 09 Novembre 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 23/01258.

APPELANTS

Monsieur [U] [L]

né le 05 Octobre 1978 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Ophélie MAZOYER, avocat au barreau de TOULON

Madame [Y] [W]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-009120 du 26/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 17 Novembre 1984 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Ophélie MAZOYER, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

S.C.I. MORMAR, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Juin 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 novembre 2012, la SCI MORMAR a donné à bail à Monsieur [L] et Madame [W] une maison à Toulon moyennant un loyer mensuel et provision sur charges de 1.084,90 euros.

À la suite d’une série de loyers impayés, la SCI MORMAR faisait délivrer à ses locataires un commandement de payer la somme de 2.005,92 euros, suivant exploit d’huissier en date du 7 février 2023, visant la clause résolutoire, lequel s’avérait infructueux.

Suivant exploit d’huissier en date du 13 juin 2023, la SCI MORMAR a assigné Monsieur [L] et Madame [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire deToulon afin de voir notamment constater la résilation du bail et statuer sur ses conséquences.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 26 septembre 2023.

La SCI MORMAR demandait au juge des référés de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance et sollicitait la condamnation solidaire de Monsieur [L] et Madame [W] à lui payer la somme de 4.173,67 € au titre des impayés locatifs outre une indemnité d’occupation et la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [L] et Madame [W] ne contestaient pas les sommes dues au titre des loyers impayés mais sollicitaient des délais de paiement à hauteur de 200 € par mois conformément au plan d’apurement de la CAF.

Suivant ordonnance contradictoire en date du 9 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a :

* constaté que la résiliation du bail liant les parties est intervenue le 7 avril 2023 à minuit par le jeu de la clause contractuelle résolutoire

* ordonné à Monsieur [L] et Madame [W] de quitter les lieux immédiatement

* ordonné à défaut de libération volontaire et de remise des clés l’expulsion de Monsieur [L] et Madame [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

* condamné solidairement Monsieur [L] et Madame [W] à payer à la SCI MORMAR la somme provisionnelle de 4.173,67 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à septembre 2023 inclus.

*condamné solidairement Monsieur [L] et Madame [W] à payer à la SCI MORMAR une indemnité mensuelle d’occupation des lieux de 1.084,49 € à compter d’octobre 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux

*condamné in solidum Monsieur [L] et Madame [W] à payer à la SCI MORMAR la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* condamné in solidum Monsieur [L] et Madame [W] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*rejeté les autres demandes

Suivant déclaration en date du 18 décembre 2023, Monsieur [L] et Madame [W] interjetaient appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— constate que la résiliation du bail liant les parties est intervenue le 7 avril 2023 à minuit par le jeu de la clause contractuelle résolutoire

— ordonne à Monsieur [L] et Madame [W] de quitter les lieux immédiatement-

— ordonne à défaut de libération volontaire et de remise des clés l’expulsion de Monsieur [L] et Madame [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamne solidairement Monsieur [L] et Madame [W] à payer à la SCI MORMAR la somme provisionnelle de 4.173,67 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à septembre 2023 inclus.

— condamne solidairement Monsieur [L] et Madame [W] à payer à la SCI MORMAR une indemnité mensuelle d’occupation des lieux de 1.084,49 € à compter d’octobre 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux

— condamne in solidum Monsieur [L] et Madame [W] à payer à la SCI MORMAR la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamne in solidum Monsieur [L] et Madame [W] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

— rejette les autres demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 13 février 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI MORMAR demande à la cour de :

*débouter Monsieur [L] et Madame[W] de l’ensemble de leurs demandes visant à voir réformer l’ordonnance dont appel.

En conséquence :

* confirmer l’ordonnance de référé du 9 novembre 2023 en toutes ses dispositions.

*condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [W] à payer la somme de 1.000 € en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner in solidum Monsieur [L] et Madame [W] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jérémie GHEZ sur son affirmation de droit conformément dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, la SCI MORMAR souligne que contrairement à ce que les appelants indiquent à savoir qu’ils auraient respecté le plan d’apurement mis en place à compter de juin 2023, ces derniers n’ont en aucun cas versé le loyer courant du mois de juin 2023, leur propre carence emportant caducité du plan.

Elle ajoute qu’ils ont eux-mêmes reconnu qu’au jour de l’audience, soit le 26 septembre 2023, le loyer du mois de septembre 2023 n’était toujours pas réglé alors même que le bail prévoit que celui-ci doit être payé d’avance le 1er jour du terme, ces éléments justifiant la résiliation du contrat de bail et les conséquences qui s’en suivent.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 juin 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur [L] et Madame [W] demandent à la cour de :

*infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection en date du 9 novembre 2023 en ce qu’il a :

— rejeté la demande de délais de paiement,

— prononcé la résiliation du bail liant les parties est intervenue le 7 avril 2023 à minuit,

— ordonné l’expulsion de Monsieur [L] et Madame [W],

— condamné solidairement Monsieur [L] et Madame [W] à payer à la SCI MORMAR la somme provisionnelle de 4.173,67 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à septembre 2023 inclus.

— condamné in solidum Monsieur [L] et Madame [W] à payer à la SCI MORMAR la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné in solidum Monsieur [L] et Madame [W] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

En conséquence et statuant de nouveau.

* leur accorder les plus larges délais de paiement.

*juger qu’ils s’engagent à verser la somme de 200 € par mois en sus de leur loyer principal conformément au plan d’apurement du 2 juin 2023.

*suspendre les effets de la clause résolutoire.

*condamner la SCI MORMAR à leur verser la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner la SCI MORMAR aux entiers dépens en ce compris les frais de signification de la déclaration d’appel ainsi que le timbre fiscal.

À l’appui de leurs demandes, Monsieur [L] et Madame [W] font valoir qu’ils ont toujours réglé leur loyer en 11 ans de location et ce n’est seulement qu’à la suite de nombreux impayés dans le cadre de l’activité professionnelle de Monsieur [L] qu’ils se sont trouvés en difficulté financière.

Ils ajoutent que Monsieur [L] a décidé de reprendre un emploi de salarié afin de s’assurer une stabilité professionnelle et financière percevant à ce jour des revenus à hauteur de 2.400 €, Madame [W] excerçant quant à elle la profession de prothésiste ongulaire à son compte.

Ils précisent qu’à ce jour en raison de leurs ressources de l’ordre de 3.500 € et du versement des APL à hauteur de 264 €, ils ont les capacités à faire face à leur situation d’impayés.

Ils ajoutent que dès le mois de juin 2023 ils avaient mis en place un plan d’apurement qu’ils respectent, ajoutant avoir repris le paiement des loyers en cours.

******

L’ordonnance de cloture a été prononcée le 12 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 juin 2024 et mis en délibéré au 19 septembre 2024.

******

1°) Sur la résiliation du contrat de bail

Attendu qu’il résulte de l’article 1728 du code civil que ' le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.'

Attendu qu’il résulte des pièces versées au débat que la SCI MORMAR a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer la somme de 2.005,92 euros suivant exploit d’huissier en date du 7 février 2023, visant la clause résolutoire.

Qu’il est acquis au débat que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer l’ordonnance querellée en ce qu’elle a constaté que la résiliation du bail liant les parties est intervenue le 7 avril 2023 à minuit par le jeu de la clause contractuelle résolutoire, ordonné à Monsieur [L] et Madame [W] de quitter les lieux immédiatement et à défaut de libération volontaire et de remise des clés l’expulsion de Monsieur [L] et Madame [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours de la force publique.

Qu’il y a lieu également de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné solidairement Monsieur [L] et Madame [W] à payer à la SCI MORMAR une indemnité mensuelle d’occupation des lieux de 1.084,49 € à compter non pas d’octobre 2023 comme mentionnée à l’ordonnance querellée, mais à compter du 7 avril 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux.

2°) Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Attendu que Monsieur [L] et Madame [W] demandent à la cour de susprendre les effets de la clause résolutoire.

Qu’ils indiquent qu’il a été mis en place un plan d’apurement avec l’agence immobilière chargée de la gestion du bien le 2 juin 2023, ledit plan prévoyant qu’ils régleraient en sus de leur loyer principal la somme de 200 € par mois pour apurer leur dette locative.

Qu’ils précisent avoir respecté ce plan d’apurement et reconnaissent que le loyer de septembre 2023 n’avait pas été réglé lors de l’audience du 26 septembre 2023, Monsieur [L] signant son CDD en octobre 2023.

Qu’ils ajoutent être désormais à jour de leurs loyers et avoir réglé l’arriéré locatif.

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en son alinéa VII que ' lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

Attendu qu’il résulte de l’extrait de compte locataire arrêté le 15 septembre 2023 versé aux débats par l’intimée que contrairement à ce qu’indiquent les appelants, le plan d’apurement n’a pas été respecté dès sa signature puisque les 200 euros supplémentaires tels que prévus au plan d’aplurement établi le 2 juin 2023 n’ont pas été versés pour le mois de juin 2023 , ni pour le mois de juillet 2023.

Que cependant il apparait qu’en août 2023 , en sus du loyer , deux virements d’un montant de 200 euros ont été réalisés.

Qu’il n’est par ailleurs pas contesté que Monsieur [L] et Madame [W] n’avaient pas réglé leur loyer de septembre 2023 lorsque l’audience s’est tenue le 26 septembre 2023, ni la somme supplémentaire de 200 euros ;

Que cette somme supplémentaire n’était pas plus réglée en octobre 2023, ni en décembre 2023;

Attendu qu’il est incontestable que les paiements des loyers en cours et de l’arriéré locatif ont, depuis lors, été régulièrement effectués par les appelants.

Qu’il résulte en effet du récapitulatif des sommes dues établi le 10 juin 2024 par le Cabinet Grech Immobilier en charge de la gestion du bien que Monsieur [L] et Madame [W] restaient devoir en juin 2024 la somme de 799,45 euros.

Que Madame [W] verse au débat une capture d’écran d’un virement effectué le 8 juin 2024 d’un montant de 800 euros et soutient qu’il n’y a plus de dette locative

Qu’il convient de relever que ce virement n’apparait pas encore comptabilisé sur le compte locataire de l’agence.

Que conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en son alinéa VII, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus que si le locataire prouve qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Qu’il y a lieu par conséquent d’ordonner la réouverture des débats afin d’enjoindre à Monsieur [L] et Madame [W] de verser au débat le compte locatire arrêté au 1er juillet 2024 afin de permettre à la cour de vérifier si le loyer de juin a bien été réglé avant le 12 juin 2024 pour en tirer les conséquences qui s’ensuivent et de surseoir à statuer sur les autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt mixte, avant dire droit, contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance contradictoire du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon en date du 9 novembre 2023 en ce qu’elle a :

— constaté que la résiliation du bail liant les parties est intervenue le 7 avril 2023 à minuit par le jeu de la clause contractuelle résolutoire,

— ordonné à Monsieur [L] et Madame [W] de quitter les lieux immédiatement,

— ordonné à défaut de libération volontaire et de remise des clés l’expulsion de Monsieur [L] et Madame [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamné solidairement Monsieur [L] et Madame [W] à payer à la SCI MORMAR une indemnité mensuelle d’occupation des lieux de 1.084,49 € à compter non pas d’octobre 2023 comme mentionnée à l’ordonnance querellée, mais à compter du 7 avril 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux.

AVANT DIRE DROIT,

ORDONNE la réouverture des débats afin d’enjoindre à Monsieur [L] et Madame [W] de verser au débat le compte locataire arrêté au 1er juillet 2024 afin de permettre à la cour de vérifier si le loyer de juin a bien été réglé avant le 12 juin 2024 pour en tirer les conséquences qui s’ensuivent.

SURSEOIT à statuer sur les autres demandes.

RENVOIE la cause et les parties à l’audience du Mercredi 26 février 2025 à 9 heures salle 5 Palais Monclar.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,