Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 09 FEVRIER 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/16450 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCUYL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Août 2020 -Juge des contentieux de la protection d’IVRY SUR SEINE – RG n° 11-19-822

APPELANT

M. [V] [M]

né le 5 octobre 1958 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté et assisté par M^e Fatima BAKHTI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1194

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/030981 du 20/10/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.A. BATIGERE EN ILE DE FRANCE

RCS PARIS 582000105

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1773

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur pour le Président empêché et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 février 2017, la société Novigere, aux droits de laquelle vient la société BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE, a donné à bail un appartement situé [Adresse 1], à M. [V] [M].

Par acte d’huissier de justice du 8 novembre 2018, la Société Batigere en Île-de-France a fait délivrer à M. [M] un commandement de payer la somme de 1.103,92 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 octobre 2018.

Par acte d’huissier de justice du 26 février 2019, la bailleresse a assigné le locataire, en substance aux fins de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, expulsion, condamnation à lui payer la somme de 909,84 euros au titre de la dette locative et une indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire entrepris du 24 août 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine a ainsi statué :

— Suspend les effets de la clause résolutoire,

— Condamne Monsieur [V] [M] à payer en deniers ou quittances à la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, la somme de 3.811,60 euros arrêtée au 11 juin 2020, mois de mai 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2019 sur la somme de 909,84 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus,

— Autorise Monsieur [V] [M] à se libérer de sa dette en 36 mensualités de 50 euros chacune, payables en plus du loyer résiduel courant, avant le 10 de chaque mois, à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36 ème échéance étant majorée du solde,

— Dit qu’en cas de respect de ces conditions, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail continuera à produire son plein effet,

— Dit qu’en cas de non-respect de ces conditions, la clause résolutoire produisant son effet:

1/le bail sera résilié de plein droit depuis le 8 janvier 2019 et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

2/le bailleur sera autorisé à procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, l’assistance de la force publique, à défaut de libération volontaire dans les deux mois suivant le commandement de quitter les lieux délivré conformément aux dispositions de l’article L 412-2 du Code de Procédure Civile d’exécution, étant rappelé que le sort des meubles est régi par les articles R 433-1, L 433-2 du Code de Procédure Civile d’exécution,

3/Monsieur [V] [M] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges,

— Ordonne l’exécution provisoire,

— Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Déboute le demandeur du surplus de ses demandes,

— Condamne Monsieur [V] [M] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 13 novembre 2020 par M. [M] ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 25 novembre 2022 par lesquelles M. [M] demande à la cour de :

RECEVOIR Monsieur [V] [M] en ses écritures,

— LE DECLARER bien fondé,

— DEBOUTER la SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE de l’ensemble, fins et conclusions,

Y faisant droit,

— REFORMER le jugement rendu le 24 août 2020 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité d’IVRY SUR SEINE,

Statuant à nouveau,

— CONSTATER, « par voie de conséquence », que la créance locative fixée par le premier juge à la somme de 3.811,60 € euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2020, échéance de mai 2020 incluse est désormais entièrement payé,

— CONSTATER que l’arriéré locatif est soldé,

— DIRE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise.

SUBSIDIAIREMENT

— AUTORISER Monsieur [V] [M] à s’acquitter de sa dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 20,00 €, payables avant le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, le solde, accessoires et frais devant être réglés à la 36ème mensualité,

— ORDONNER la compensation s’il y a lieu avec le remboursement des charges injustifiées

Y ajoutant,

— DIRE n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— DIRE que les dépens resteront à la charge de la SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE, sauf à DIRE qu’ils seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 7 avril 2021au terme desquelles la société Batigere en Île-de-France demande à la cour de :

— CONFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— DEBOUTER Monsieur [M] [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

ET STATUANT EN NOUVEAU :

— CONDAMNER Monsieur [M] [V] à payer à la Société « BATIGERE EN ILE DE FRANCE » (venant aux droits de la Société « NOVIGERE ») la somme de 5.743,44 € au titre des loyers arriérés (janvier 2021 inclus),

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail du logement conclu entre les parties le 10 février 2017, compte tenu des manquements réitérés de Monsieur [M] [V] à ses obligations.

— CONDAMNER Monsieur [M] [V] à payer à la Société « BATIGERE EN ILE DE FRANCE » une somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Monsieur [M] [V] en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Isabelle MARCAILLOU-DEGASNE, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux dernières conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la portée du commandement de payer du 8 novembre 2018

M. [M] soutient que le commandement de payer cité plus haut ne peut produire effet faute d’indication du montant du loyer et des charges et du décompte de la dette.

Toutefois le décompte joint à cet acte distingue loyers et charges et est parfaitement intelligible, répondant ainsi aux conditions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

M. [M] fait valoir par ailleurs, sans invoquer aucun texte, que par décision du 31 août 2021, produite devant la cour, la commission de surendettement des particuliers du Val-de-Marne a décidé la recevabilité de son dossier de surendettement et l’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la dette locative étant évaluée à cette date à la somme de 7.070 euros.

L’article 9 du code civil dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 89 et de l’article L. 722-5 alinéa 1 du code de la consommation, le jeu de la clause résolutoire peut être paralysé lorsque la décision de recevabilité la commission de surendettement intervient dans un délai de 2 mois suivant la signification du commandement de payer, puisque le locataire surendetté a alors l’interdiction légale de régler ses créanciers, y compris son bailleur, jusqu’à l’adoption de mesures pouvant reporter ou échelonner la dette de loyers impayés.

Mais ces circonstances ne sont pas réunies en l’espèce et ne sont d’ailleurs pas alléguées.

Contrairement à ce qui est soutenu par l’appelant, la décision de recevabilité du 31 août 2021 n’a donc pas fait obstacle à l’effet de la clause résolutoire, qui lui est largement antérieur.

Les parties ne produisent par ailleurs aucune pièce relative à la suite donnée à la procédure de surendettement.

Comme l’a exactement constaté le premier juge et ainsi qu’il résulte des décomptes produits, les causes du commandements de payer n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois, de sorte que la clause résolutoire du bail a en principe effet au 8 janvier 2019, sous réserve des dispositions ci-après relatives aux délais de paiement octroyés par le premier juge, suspensifs des effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la dette locative

Le jugement entrepris a fixé la dette à la somme de 3.811,60 euros arrêtée au 11 juin 2020, mois de mai 2020 inclus et octroyé des délais de paiement de 50 euros par mois pendant 36 mois à l’intéressé, à compter de la signification du jugement.

Cette dernière a eu lieu le 9 septembre 2020 (pièce 3 appelant).

Comme devant le premier juge, l’appelant conteste les charges qui lui sont imputées.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

— un décompte des charges selon leur nature,

— dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

A compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois.

En outre, le premier alinéa de cet article énonce un principe général selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Le bailleur doit ainsi être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n’ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d’instance (sous réserve du délai de prescription triennale de son action en paiement).

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, auxquels il convient de se référer et que la cour adopte, que le premier juge a constaté, en substance, que le bailleur produisait les factures attestant de l’entretien mensuel des espaces verts de l’ensemble immobilier concerné et des réparations diverses émanant de diverses entreprises, des factures de gaz et un tableau comparatif des dépenses de l’immeuble sur les 4 années 2014 à 2018 ; la cour ajoute qu’il n’est pas contesté par l’appelant que dans les six mois à compter de l’envoi des décomptes de régularisation, les pièces justificatives ont été tenues, dans des conditions normales, à sa disposition, comme le prévoit l’article 23 précité, que les décomptes de régularisation des charges au titre des années 2017 (émis en novembre 2018) et 2018 (émis en août 2019) comportent le détail des sommes à répartir et de la quote-part de l’appartement concerné.

L’appelant, qui se borne à affirmer qu’il « conteste l’utilisation de gaz au sein de son logement, dès lors il ne peut lui être imputé des charges concernant la consommation de gaz » ne conteste pas utilement être redevable d’une quote-part du poste de dépenses générales intitulé « chauffage, combustible, gaz ».

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

La société Batigere en Île-de-France demande quant à elle la réactualisation de la dette à la somme de 5.743,44 euros arrêtée au mois de janvier 2021 inclus, selon un décompte datant donc de deux ans avant la date de plaidoirie de la présente instance.

Pour mémoire, en application de l’article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui sollicite la résiliation du bail de prouver l’obligation du preneur de lui verser les sommes dont il réclame le paiement au titre du contrat de bail ; il appartient au locataire de rapporter la preuve de ses paiements.

L’appelant soutient dans ses dernières écritures du 25 novembre 2022, sans le démontrer, que la dette locative est à ce jour résorbée; toutefois, la société Batigere en Île-de-France (sans pour autant mettre à jour ses demandes dans de nouvelles conclusions récapitulatives), produit quant à elle un décompte arrêté au 12 septembre 2022, d’où il résulte que sa créance arrêtée au 12 septembre 2022 est désormais réduite à la somme de 512,86 euros; ce décompte prend bien en compte les paiements allégués par M. [M], notamment la somme de 4.788 euros à titre de rappel des allocations de logement (voir plus bas).

Un décompte de régularisation des charges de l’année 2019 est en outre produit.

Au vu de ces éléments, il est ainsi justifié d’une dette locative subsistant à hauteur de 512,86 euros seulement au 12 septembre 2022 ; étant relevé que les délais de paiement de 3 ans octroyés par le premier juge n’arriveront à leur terme qu’en septembre 2023, il convient de rejeter la demande de la société Batigere en Île-de-France en condamnation de M. [M] à payer la somme de 5.743,44 euros arrêtée au mois de janvier 2021 inclus, étant observé que cette demande n’a pas été réactualisée, et que cette société dispose en tout état de cause d’un titre exécutoire reconnaissant sa créance, du fait du jugement entrepris confirmé par le présent arrêt.

Sur la résiliation du bail

M. [M] demande à la cour de dire que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise en ce que l’arriéré locatif serait selon lui entièrement soldé, ce qu’il ne démontre pas.

Ainsi qu’il a été dit, il subsiste une dette locative de 512,86 euros, de sorte que cette demande doit être rejetée.

Mais il doit être observé que les délais de paiement octroyés par le premier juge et suspendant les effets de la clause résolutoire sont encore en cours et ce jusqu’à septembre 2023.

Pour mémoire, la société intimée, qui demande la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, ne conteste pas le chef de dispositif du jugement par lequel celui-ci a octroyé des délais de paiement au locataire ; elle ne demande pas non plus à la cour de constater que la clause résolutoire aurait repris son effet et de constater en conséquence la résiliation du bail sur ce fondement.

Elle demande en revanche à la cour de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le locataire a obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du contrat de location sur le fondement des articles 1227 et 1741 du code civil lorsqu’il entend faire sanctionner une inexécution contractuelle autre que celles pouvant donner lieu à une résiliation de plein droit ; il convient dans ce cas d’apprécier si les manquements relevés sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail, cette appréciation s’effectuant au jour où le juge statue.

N’ayant par principe pas d’effet rétroactif, la résiliation du bail ne prend effet que du jour de la décision qui la prononce.

Il convient de rappeler que la décision de recevabilité de la commission de surendettement citée plus haut a eu pour effet de suspendre l’exigibilité de la dette locative déjà née au 31 août 2021.

Au surplus, il résulte des éléments du dossier que M. [M] n’a jamais cessé de payer des sommes au titre de ses loyers et charges ; il produit une attestation de la caisse d’allocations familiales démontrant que cette dernière a versé à la Société Batigere en Île-de-France, en août 2021, une somme de 4.788 euros à titre de rappel des allocations de logement dues pour la période du 1er juillet 2019 au 31 décembre 2020, cette somme étant d’ailleurs prise en compte dans le décompte de la bailleresse arrêté au 12 septembre 2022, comme il a déjà été dit.

Au vu de l’ensemble des éléments précités, la bailleresse ne démontre pas que la dette locative résiduelle dont elle fait elle même état constitue un manquement grave du locataire justifiant la résiliation judiciaire du bail, étant rappelé que le délai de 3 ans octroyés par le premier juge n’arrivera à son terme qu’en septembre 2023.

Aucun autre manquement n’est au surplus invoqué à l’encontre du locataire.

La demande de résiliation judiciaire du bail litigieux sera donc rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Compte tenu des motifs précités il n’y a pas lieu d’accorder de nouveaux délais de paiement à M. [M] qui bénéficie toujours des dispositions du jugement entrepris confirmé en toutes ses dispositions et donc des délais octroyés par le premier juge.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d’appel.

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière P/ le Président empêché