COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 443

N° RG 22/03516

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJAHR

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 2]

C/

[G] [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Mérouane BRAHIMI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 16 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/03361.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, la SARLU FORIMMO, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 4]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Céline ORENGO, membre de la SELARL ORENGO-MICAULT, avocat au barreau de NICE

INTIME

Monsieur [G] [T]

né le 04 Juin 1964 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Mérouane BRAHIMI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Septembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Alice BISIOU, adjoint administratif faisant fonction

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [G] [T] est propriétaire non occupant du lot 006 dans 1'immeuble sis [Adresse 2].

Courant 2008, l’appartement de M. [T] a subi un dégât des eaux provenant de l’appartement situé au-dessus affectant la plafond de la cuisine et de la salle de bain. Le plancher de cet appartement a subi un affaissement par suite d’un sinistre différent.

Parallèlement, de multiples procédures en recouvrement des charges de copropriété ont eu lieu entre M.[T] et le syndicat des copropriétaires.

Notamment, par jugement en date du 12 juin 2013, le Tribunal d’instance de NICE a condamné M.[T] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.481,35 € au titre des charges, provisions et frais de recouvrement, ainsi que la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et a ordonné une expertise judiciaire face à une demande reconventionnelle de M.[T] en dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance tiré des désordres subis par son appartement.

L’Expert, faute de consignation complémentaire, a rendu son rapport d’Expertise en l’état le 26 janvier 2014. A la suite du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, l’affaire a de nouveau été évoquée en audience sans comparution de M.[T].

Suivant jugement en date du 16 avril 2015, le Tribunal d’instance de NICE a débouté M. [T] de ses demandes reconventionnelles.

Aux termes d’un acte du 13 juillet 2018, M. [T] a saisi le Tribunal de Grande Instance de NICE aux fins de notamment voir le syndicat condamner à exécuter les travaux nécessaires pour rendre son appartement habitable et au paiement de la somme de 56.500 € à titre de sa perte locative.

Par jugement rendu le 16 février 2022,le Tribunal:

Dit l’action recevable et non prescrite ;

Rejette le moyen de péremption soulevé par le syndicat de copropriété du [Adresse 2] ;

Déclare le syndicat de copropriété du [Adresse 2] entièrement responsable des dommages subis dans l’appartement de M. [T], en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en sa rédaction alors applicable ;

Sur les moyens de remédier aux désordres et les préjudices subis par M. [T], ordonne avant dire droit une expertise et désigne pour y procéder M. [K] [I], demeurant [Adresse 1] avec mission de :

1°/ se rendre sur les lieux litigieux en présence des parties, ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est, tous sachants ;

2°/ vérifier la réalité des désordres actuels de l’appartement propriété de M. [G] [T] ;

3°/ définir précisément les travaux permettant de remédier à ces désordres ; adresser ce détail aux parties à charge pour elles de faire établir des devis qui devront être soumis à1'expert dans un délai de six semaines ; au vu de ces devis, comme en leur absence, définir les travaux propres à y remédier soit par l’intérieur de l’appartement, soit en cas d’impossibilité, en passant par les appartements sus-jacent ou sous-jacent, avec en cas d’absolue nécessité et après avoir obtenu l’autorisation du juge, l’aide d’un sapiteur ;

4°/ de définir et chiffrer les travaux de réparation intérieurs, ainsi que le préjudice locatif ou de jouissance;

Dit que l’expert procédera à sa mission sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises.

Dit que pour l’exécution de sa mission, l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge d’en indiquer l’origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles et qu’il pourra éventuellement recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne.

Dit que l’expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle, le tenir averti de la date de son premier accédit et l’informer de l’état d’avancement de ses opérations.

Dit qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d office par le juge chargé du contrôle de l’expertise.

Dit que les parties communiqueront à l’expert, dès qu’el1es seront informées de l’acceptation de la mission, la totalité des pièces dont elles entendent faire état et en tout état de cause au plus tard huit jours après la convocation au premier accédit.

De même elles devront répondre sous huitaine à toute demande de pièces complémentaires formulées par lui. A défaut par elles de ce faire, l’expert devra en informer au plus tôt le juge chargé du contrôle des expertises, afin qu’i1 soit plus amplement statué.

Dit que le syndicat de copropriété du [Adresse 2] devra consigner auprès du régisseur du tribunal de grande instance de Nice la somme de 3000 Euros, destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert et ce au plus tard le 31 mai 2022.

A défaut de consignation dans ce délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation. du délai ou un relevé de caducité.

Dit que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours en fonction des éléments dont il dispose alors. A l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire.

Préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de 15 jours.

L’expert adressera au juge chargé du contrôle de l’expertise sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties soit en précisant que les parties n’ont formé aucune observation.

Lorsque l’expert aura ainsi porté à la connaissance du juge le montant du complément de consignation, celui-ci rendra une décision ordonnant à l’une des parties de consigner au greffe le complément qui lui paraîtra nécessaire.

A défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état.

Dit que l’expert devra, dans le délai de HUIT MOIS à dater de son acceptation, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle de 1' expertise, déposer au greffe son rapport auquel sera joint le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint et qu’il délivrera lui-même copie du tout à chacune des parties en cause.

Dit qu’en cas d’impossibilité de terminer les opérations dans le délai sus-visé l’expert devra, avant la fin du délai, prendre attache avec le juge chargé du contrôle des expertises, afin de justifier des causes de cette impossibilité et solliciter un ultime délai précis pour le dépôt de son rapport.

Dit que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport, le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu. Il fixera aux parties, lors de cet envoi, un délai pour formuler leurs observations ou réclamations et ne sera pas tenu de prendre en compte celles qui seraient faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il fera rapport au juge.

Les dernières observations ou réclamations des parties adressées à l’expert dans ce délai, doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui auraient été présentées antérieurement.

A défaut, lesdites observations ou réclamations antérieures sont réputées abandonnées par les parties.

Dit que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle.

Dit qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée aux parties.

Les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais. Ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe.

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 24 juin 2022 à 09h00.

Réserve les dépens en fin de cause.

Par déclaration au greffe en date du 9 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite:

— DECLARER RECEVABLE et bien-fondé l’appel interjeté par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2],

— INFIRMER le jugement mixte du 16 février 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de NICE en ce qu’il a :

Dit l’action de M. [G] [T] recevable,

Déclaré le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] entièrement responsable des dommages subis dans l’appartement de M. [T] en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Ordonné avant dire droit une expertise et désigné pour y procéder M.[K] [I], demeurant [Adresse 1] avec mission de :

* vérifier la réalité des désordres actuels de l’appartement propriété de M. [G] [T],

* définir expressément les travaux permettant de remédier à ces désordres, adresser ce détail aux parties à charge pour elles de faire établir des devis qui devront être soumis à l’Expert dans un délai de six semaines ; au vu de ces devis, comme en leur absence, définir les travaux propres à y remédier soit par l’intérieur de l’appartement, soit en cas d’impossibilité, en passant par les appartements sus-jacent ou sous-jacent, avec en cas d’absolue nécessité et après avoir obtenu 1'autorisation du Juge, l’aide d’un sapiteur,

* de définir et chiffrer les travaux de réparation intérieurs, ainsi que le préjudice locatif ou de jouissance,

Dit que le Syndicat de Copropriété du [Adresse 2] devra consigner auprès du Régisseur du Tribunal Judiciaire de NICE la somme de 3 000 euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’Expert et ce au plus tard le 31 mai 2022.

Omis de statuer sur le chef du jugement qui condamne le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer une provision de 15 000€ à M.[G] [T].

STATUANT A NOUVEAU,

A TITRE PRINCIPAL,

— DECLARER que la demande de M. [G] [T] est irrecevable en 1'état de l’autorité de la chose jugée,

— JUGER que la demande de désignation d’un expert judiciaire n’est ni utile ni légitime,

— JUGER que la responsabilité de plein droit du Syndicat des copropriétaires n’est pas engagée,

— STATUER sur l’omission au dispositif de la condamnation du Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer à M. [T] la somme de l5 000€ à titre de provision à valoir sur les travaux de réparation intérieurs et son préjudice locatif ou de jouissance,

— DEBOUTER purement et simplement M. [G] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

EN CONSÉQUENCE,

— CONDAMNER M. [G] [T] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et de la présente instance, ces derniers étant distraits au profit de Maître Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX-CAUCHI &ASSOCIES qui en a fait l’avance ;

SUBSIDIAIREMENT,

— EN TANT QUE DE BESOIN, SI LA RESPONSABILITÉ DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DEVAIT ÊTRE RETENUE, JUGER que le comportement de M. [G] [T] constitue une cause d’exonération totale de responsabilité du Syndicat des copropriétaires;

EN CONSÉQUENCE,

— DEBOUTER purement et simplement M. [G] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER M. [G] [T] au paiement de la Somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et de la présente instance, ces derniers étant distraits au profit de Maître Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES qui en a fait l’avance ;

TOUJOURS SUBSIDIAIREMENT ET EN TANT QUE DE BESOIN, SI LE JUGEMENT DEVAIT ÊTRE CONFIRME EN CE QU’IL A ORDONNÉ AVANT DIRE DROIT UNE EXPERTISE JUDICIAIRE

— DONNER ACTE des plus vives et expresses protestations et réserves du Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ;

I- CONFIRMER la désignation de Monsieur [K] [I] pour y procéder avec pour mission de:

Convoquer les parties ou leurs représentants, dans les conditions prévues aux articles 160 et suivants du Code de procédure civile ,

Se rendre sur les lieux, situé à [Adresse 2], immeuble cadastré section [Cadastre 5];

Recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles tous documents ou pièces, dont les pièces techniques, qu 'il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous Sachants,

Constater et vérifier la réalité ainsi que l 'actualité des désordres allégués dans l 'assignation et les conclusions d 'incident de M. [G] [T] et en rechercher, en tant que de besoin, la cause,

Déterminer la date d’apparition des désordres constatés et notamment dire:

Si les désordres ont fait l 'objet d 'une déclaration d 'assurance par le copropriétaire,

Si les désordres sont antérieurs ou postérieurs au premier rapport d 'expertise judiciaire établi par M. [W] en date du 27 janvier 2014 ;

Le cas échéant identifier l 'évolution des désordres depuis les constatations dudit rapport d’expertise judiciaire ; identifier et décrire les travaux et aménagements et/ou modifications réalisés postérieurement audit rapport d’expertise judiciaire ;

Plus généralement, faire toutes constatations et formuler toutes observations utiles en vue de permettre ultérieurement la solution du litige en fournissant tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

Soumettre son pré-rapport aux parties.

— RÉSERVER les dépens.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que par deux fois sur une période de trois ans l’appartement de M.[T] a subi un sinistre provenant des parties privatives de l’immeuble, ce qui implique qu’à aucun moment sa responsabilité n’a pu être engagée,

— que ces sinistres sont devenus le prétexte pour M.[T] afin de justifier du non paiement de ses charges, et ce depuis 2003 avant la survenue des sinistres,

— qu’il a été contraint de multiplier les procédures en recouvrement de ces charges,

— qu’il résulte de l’expertise judiciaire déposée le 26 janvier 2014 que M.[T] n’a jamais remis en état son appartement depuis le premier sinistre de 2008,

— qu’une chape a été réalisée au dessus du faux plafond de M.[T] pour assurer la solidité du plancher sans accéder par chez lui du fait de son refus,

— que le jugement mixte du 12 juin 2013 comme le jugement du 16 avril 2015 bénéficie de l’autorité de la chose jugée aucun fait nouveau aucun nouveau désordre n’étant intervenu, si ce n’est du propre chef de M.[T] qui a laissé l’appartement inoccupé,

— que la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 s’entend des désordres ayant pour origine les parties communes et non les parties privatives,

— qu’en l’espèce, les désordres proviennent d’un sinistre sur une partie privative de l’immeuble, qui a engendré des dommages sur les parties privatives de M.[T] mais aussi sur les parties communes (plancher) de l’immeuble, du fait pour ces dernières de l’obstruction de M.[T], qui n’a pas payé ses charges durant 17 ans et s’est opposé à toute visite technique, de sorte que la responsabilité de plein droit de l’article 14 n’a pas à s’appliquer,

— que M.[T] a attendu d’être assigné en recouvrement des charges en 2018 pour reconventionnellement condamner le syndicat à la réalisation des travaux,

— que dès que son action n’a pas été entravée par l’opposition de M.[T] et un manque de trésorerie dû au refus de ce dernier de payer ses charges, il a pu répondre à son obligation d’entretien,

— que la faute de M.[T] est exclusive de sa responsabilité,

— qu’en ordonnant une expertise le jugement déféré a supplée la carence de M.[T] dans l’administration de la preuve, s’agissant de l’évaluation du préjudice dont il se prévaut,

— que les demandes nouvelles de M.[T] sont irrecevables en l’état de l’absence d’appel incident valablement formulé dans ses écritures en date du 3 août 2022,

— qu’en tout état cause le montant de cette demande nouvelle est excessif.

— qu’il n’y a pas lieu d’accorder une quelconque provision,

— qu’en tout état de cause il convient de préciser les chefs de mission de l’expertise.

M.[T] conclut:

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 février 2022,

Rejeter la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soutenue par le syndicat des copropriétaires la demande de M. [T] ayant pour objet la condamnation du syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux nécessaires sur les parties communes,

Rejeter la fin de non recevoir tirée du caractère nouveau de la demande de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 195 136,74€ pour la réalisation des travaux et au paiement d’une indemnité mensuelle de 621,73€ depuis le 1er octobre 2024 jusqu’à l’exécution des travaux de remise en état de l’appartement de M.[T],

Juger que l’action de M. [G] [T] en demande d’exécution des travaux dans les parti es communes est imprescriptible, tant que la copropriété existe et qu’il existe des désordres dans la structure du bâti ment toit plancher plafond et murs porteurs,

— Sur le fond :

Juger que le syndicat des copropriétaires est responsable du fait de s’être abstenu de faire réaliser les travaux de réparation nécessaires au niveau du plancher haut et du plancher bas de l’appartement de M. [T], plancher qui constituent des parties communes,

Juger le syndicat des copropriétaires entièrement responsable des dommages subis dans l’appartement litigieux,

En l’état de l’expertise confiée par le syndicat des copropriétaires à M.[O] expert judiciaire et de son rapport concluant à la responsabilité de la copropriété dans la survenance de ces désordres et dans la mesure où le syndicat des copropriétaires fait siennes lesdites conclusions.

Vu le rapport de M.[O] expert désigné par la copropriété,

Vu le chiffrage des travaux de remise en état de l’appartement de M.[T] et le devis de la société HEHDILI STRUCTURES chiffrant lesdits travaux à la somme de 195 136,74€,

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 195 136,74€ permettant de réaliser lesdits travaux avec re indexation du montant des travaux au jour de leur réalisation,

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M.[T] la somme de 63 201,11€ pour privation de jouissance du dit appartement entre le 1er mai 2015 et le 30 septembre 2024,

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité mensuel de 621,73€ depuis le 1er octobre 2024 jusqu’à l’exécution des travaux de remise en état de l’appartement de M.[T] et la prise de possession dudit appartement,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

En cas de contestation sur le montant desdits travaux par la copropriété sur les montants proposés par l’expert de la copropriété M.[O]

Confirmer l’expertise ordonnée par le jugement en date du 12 février 2022,

Donner mission à l’expert désigné de se rendre au [Adresse 2] angle [Adresse 7] au deuxième étage dans l’appartement de M. [G] [T].

Procéder à l’examen du plancher dudit appartement dans les pièces dans lesquelles il existe un affaissement du plancher,

Vérifier au niveau du plafond quels sont les travaux à entreprendre pour sécuriser lesdites pièces dans lesquelles les désordres et affaissements des planchers et plafonds ont été constatés,

Dire que l’expert sera autorisé à se rendre dans l’appartement qui se trouve au-dessus du sien au troisième étage et l’appartement en dessous qui se trouve au 1 er étage de l’immeuble pour constater les désordres,

Donner son avis sur les travaux qu’il convient de réaliser dans ledit appartement pour le rendre habitable et quelles sont ses préconisations techniques.

Chiffrer le montant des travaux qu’il conviendra d’entreprendre et réaliser tant au niveau des planchers du dit appartement que des plafonds,

Donner tous les éléments permettant de fixer les responsabilités sur l’origine des désordres, donner tous éléments permettant de chiffrer la perte locative subie par M. [G] [T] à compter du 16 avril 2015.

Dire que l’expert désigné pourra dans le cadre de sa mission s’adjoindre tout sapiteur technique de son choix après que l’expert ai confirmé la nécessité aux parti es d’y recourir.

Y ajoutant,

Condamné le syndicat des copropriétaires au versement à M. [G] [T] d’une provision de 15 000 € à valoir sur les travaux de réparation intérieure et son préjudicie locatif ou de jouissance

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en l’état des sommes irrépétibles auxquelles doit faire face M. [G] [T],

Il soutient:

— que son appartement est inhabitable depuis le 1er novembre 2008 suite à un dégât des eaux et d’un deuxième sinistre intervenu le 21 novembre 2008 à savoir un fléchissement de son plancher suite à des travaux d’aménagement du propriétaire du dessous,

— que le syndicat des copropriétaires dans la procédure précédente a refusé de consigner les frais d’expertise et de communiquer les pièces sollicitées par l’expert,

— que les planchers et les plafonds étant des parties communes, le syndicat des copropriétaires en est responsable,

— que le jugement du 16 avril 2015 l’ayant débouté de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance ne lui ayant pas été signifié est nul et non avenu de sorte qu’il n’y a pas autorité de la chose jugée,

— que son action est distincte de celle jugée le 16 avril 2015 car elle a pour objet d’obtenir la condamnation du syndicat à la réalisation des travaux, avec un préjudice de jouissance qui s’est prolongé au delà du 16 avril 2015,

— qu’il ne s’est jamais opposé à la visite d’un ingénieur béton,

— que le syndicat a manqué à ses obligations en ne remettant pas en état le plancher de son appartement malgré ses multiples demandes,

— que ses fautes sont manifestes et les désordres pour origine le manquement du syndic à son obligation de conservation et d’entretien de l’immeuble,

— qu’il a régularisé le paiement de ses charges,

— que ce n’est qu’après le jugement entrepris que le syndicat a décidé de mettre à l’ordre du jour les travaux à réaliser, il aurait pu agir dès 2008 et a attendu 2024,

— que le syndicat des copropriétaires a mandaté un expert qui a confirmé la responsabilité des copropriétaires du dessus et du dessous et a chiffré le coût des travaux.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’autorité de la chose jugée

Il résulte de l’article 1355 du code civil que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Le syndicat des copropriétaires n’indique pas de quel jugement il déduit l’autorité de la chose jugée.

Le jugement du 12 juin 2013 est un jugement mixte qui a condamné M.[T] au paiement des charges de copropriété et a ordonné une expertise afin de rechercher l’origine des désordres et les moyens pour y remédier, face à la demande reconventionnelle de ce dernier en indemnisation de son préjudice de jouissance, du fait des sinistres subis et en compensation avec les charges dues.

Par jugement du 16 avril 2015, eu égard à la non comparution de M.[T], ce dernier a été débouté de ses demandes reconventionnelles

Retenant que cette demande d’indemnisation n’a aucun lien avec la demande principale formulée dans la présente instance à savoir d’entendre le syndicat de copropriété condamné à procéder aux réparations nécessaires sur les parties communes, c’est à juste titre que le premier juge l’a jugée recevable.

En outre, si M.[T] a été débouté de sa demande d’indemnisation, rien n’interdit qu’il sollicite une indemnisation pour son préjudice de jouissance postérieur au jugement du 16 avril 2015, s’il établit la persistance de son préjudice et la responsabilité du syndicat.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté le moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes pour autorité de la chose jugée.

Sur la recevabilité des demandes nouvelles

Dans ses dernières écritures M.[T] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 195 136,74€ pour la réalisation des travaux selon CCTP de mars 2024, la somme de 63 201,11€ pour privation de jouissance d le’appartement du 1er mai 2015 au 30 septembre 2024 et une indemnité mensuelle de 621,73€ depuis le 1er octobre 2024 jusqu’à l’exécution des travaux.

Or aux termes de l’article 909 du code de procédure civile, M.[T] disposait d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour former appel incident.

Les conclusions de l’appelant ont été notifiées le 31 mai 2022, celle de l’intimé le 3 août 2022 tendait à la confirmation du jugement, sans former appel incident, de sorte que les demandes sus indiquées sont irrecevables.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires contre les éventuels responsables.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment des investigations de l’expert nommé par jugement du 12 juin 2013 un affaissement du plancher dans la chambre de l’appartement de M.[T] et un effondrement du plafond et des lattis au droit du bac à douche du 3ème étage, situé au dessus de l’évier dans la cuisine de l’appartement de M.[T], l’existence de gravats jonchant le sol, une détérioration du plafond de la salle de bain ainsi que de la poutre principale et des chevrons, résultant des infiltrations.

Il n’est pas ni contesté ni contestable que les plafonds et planchers sont des parties communes, ce qui entraîne la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les dommages causés à un copropriétaire du fait de leur défaut d’entretien.

Le syndicat a été informé de l’existence des dommages par courrier de M.[T] du 21 novembre 2008, par lequel il demandait qu’une déclaration soit faite auprès de l’assureur de l’immeuble, puis la réalisation de travaux de réparation.

Cette demande a été réitérée par courrier du 7 mai 2009 alors que les dommages s’étaient entre temps aggravés.

Si une déclaration de sinistre a bien été faite par le syndicat auprès de son assureur, aucune suite n’a été donnée, les dommages ayant pour origine les parties privatives du 1er et 3ème étages.

Pour autant le syndicat des copropriétaires aurait dû faire effectuer les réparations nécessaires sur le plafond et le plancher, quitte à utiliser son action récursoire contre les copropriétaires responsables.

Il ne peut refuser d’entretenir des parties communes au risque qu’elles provoquent des dommages sous le prétexte qu’elles ont été endommagée par un sinistre résultant initialement de parties privatives ou sous prétexte que M.[T] ne payait pas ses charges de copropriété, d’autant que ces dernières ont été régularisées.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a déclaré le syndicat de copropriété responsable des dommages subis par l’appartement litigieux.

Il est également confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de M.[T] en condamnation du syndicat à lui payer les sommes nécessaires aux réparations. En effet, M.[T] n’a aucune qualité pour faire réaliser lui même des travaux sur des parties communes de l’immeuble.

Eu égard à la complexité techniques des solutions à apportées aux désordres constatés, le jugement est également confirmé en ce qu’il a ordonné une expertise judiciaire dont il n’y a pas lieu de modifier ou préciser la mission, les précisions sollicitées par le syndicat n’étant nullement justifiées.

En considération de l’importance des désordres, le jugement est confirmé sur la provision de 15 000€ accordée à M.[T] à valoir sur les travaux de réparation intérieur et son préjudice locatif ou de jouissance.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires est condamné à 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes formées par M.[T] pour la première fois par ses conclusions signifiées le 31 juillet 2024,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 février 2022 par le Tribunal judiciaire de NICE,

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet FORIMMO au versement à M.[T] d’une provision de 15 000€ à valoir sur les travaux de réparation intérieure et son préjudice locatif ou de jouissance,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet FORIMMO à régler à M.[T] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet FORIMMO aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT