République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 04/09/2025

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N° de MINUTE : 25/589

N° RG 24/02487 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VSEX

Jugement (N° 23/01143) rendu le 05 Avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Douai

APPELANTE

SA Maisons et Cites agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Patrick Delahay, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [D] [X]

née le 12 Janvier 1986 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Anne sophie Audegond-Prud’Homme, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 01 juillet 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 juin 2025

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La SA Maisons et Cités prétend avoir consenti à Mme [D] [X] un bail verbal portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Alléguant le non-paiement des loyers, la société Maisons et Cités, par acte du 15 février 2023, a fait signifier à Mme [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 3 136,21 euros et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte signifié le 31 mai 2023, la société Maisons et Cités a fait assigner Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai en vue d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le prononcé de la résiliation du bail ;

son expulsion et celle de tous occupants de son chef ;

l’autorisation de faire transporter les meubles et objets mobiliers garantissant les lieux dans tout garde-meuble à ses frais risque et périls ;

sa condamnation au paiement :

de la somme de 3 780,91 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’assignation et jusqu’à libération complète des lieux ;

de la somme de 150 euros à titre de dommage et intérêts pour résistance abusive (article 1231 alinéa 6 du code civil) ;

de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des frais et dépens.

Cette assignation a été notifiée le 1er juin 2023 au représentant de l’Etat dans le département.

Suivant jugement en date du 5 avril 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré l’action de Maisons et Cités recevable ;

Débouté Maisons et Cités de ses demandes au titre de la résiliation du bail concernant le logement sis [Adresse 2] à [Localité 4], de l’expulsion de Mme [D] [X] ainsi que des indemnités d’occupation ;

Condamné Mme [X] à payer à Maisons et Cités la somme de 5 969,70 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 5 février 2024, terme de janvier 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ;

Débouté Maisons et Cités de sa demande de dommages et intérêts ;

Débouté Maisons et Cités de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté Maisons et Cités de ses plus amples demandes ;

Constaté l’exécution provisoire du présent jugement ;

Condamné Mme [D] [X] aux entiers dépens.

La société Maisons et Cités a interjeté appel de cette décision par déclaration du 23 mai 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant les dispositions l’ayant déboutée de ses demandes au titre de la résiliation du bail concernant le logement sis [Adresse 2] à [Localité 4], de l’expulsion de Mme [D] [X], des indemnités d’occupation, de sa demande de dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [X] a constitué avocat le 14 avril 2025, alors que la déclaration d’appel et les conclusions lui ont été signifiées par voie d’huissier à étude avec avis de passage laissé au domicile dûment vérifié le 16 juillet 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, la société Maisons et Cités demande à la cour de :

La recevoir en sa demande ;

La déclarer bien fondée ;

Réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Douai du 5 avril 2024 ;

Prononcer la résolution du bail verbal consenti par Maisons et Cités à Mme [X] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé à [Localité 4], [Adresse 2].

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Mme [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

Autoriser la société Maisons et Cités à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, à ses frais, risques et périls ;

Condamner Mme [X] au paiement de la somme de 15 398,35 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 5 avril 2025 ;

Condamner Mme [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et les charges s’élevant à la somme de 668,77 euros à compter du 1er juin 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Condamner Mme [X] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamner Mme [X] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [X] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel qui comprendront le coût du timbre d’accès au droit.

Mme [X] n’a pas répondu à ces conclusions, sa constitution d’avocat étant tardive.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur l’absence de conclusions de l’intimée

En application des articles 472 et 954 du code de procédure civile, si l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés. La partie qui ne conclut pas ou qui, sans nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s’en approprier les motifs.

Sur le bail verbal

Vu les dispositions de l’article 1715 du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

La preuve du bail verbal, qui incombe à celui qui se prétend bailleur, peut être rapportée par tous moyens, dès lors qu’il a reçu un commencement d’exécution.

L’existence d’un bail verbal est établie, ainsi que l’a motivé avec pertinence le premier juge, eu égard aux nombreux versements opérés par Mme [D] [X] depuis le 31 juillet 2022, date du début du décompte produit par Maisons et Cités.

Ce point n’est pas contesté en appel.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Vu les dispositions des articles 1130, 1224, 1227 et 1228 du code civil, et de l’article 7-a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Se basant sur l’évaluation de la gravité du manquement commis par la locataire pour venir refuser au bailleur la résiliation du bail, le premier juge a mis en avant à la fois les versements opérés par la locataire pour un montant de 4 232 euros, démontrant ainsi un effort substantiel d’apurement de sa dette et ses revenus conséquents à hauteur de 2 357 euros par mois lui permettant de régler la dette restante, déniant ainsi toute gravité à ce manquement dans le non-paiement des loyers.

Or, le premier juge a fait une mauvaise appréciation des éléments de la cause, à la fois au vu de la dette qui n’a cessé d’augmenter en dehors de deux règlements isolés, mais s’est basé en outre sur la perspective réalisable d’un apurement de la dette au vu des ressources conséquentes de la locataire, alors que cet élément n’est à prendre en considération qu’au regard de délais de paiement sollicités.

En effet, après délivrance du commandement de payer le 15 février 2023, Mme [X] n’a réglé la somme de 2 000 euros que sept mois plus tard, puis trois mois après la somme de 2 232 euros, et n’avait même pas repris le paiement de son loyer courant, plus aucun versement n’étant intervenu entre décembre 2023 et février 2024 au jour de l’audience ; depuis, aucun versement (hormis deux versements réalisés le 1er avril 2025 pour un montant total de 730 euros) n’est intervenu, et à ce jour la dette atteint le montant de 15 398,35 euros, et a donc plus que doublé en quatorze mois.

Le manquement est donc particulièrement grave, d’autant plus que Mme [X] dispose de revenus non négligeables et qu’elle n’a pas démontré d’efforts substantiels sur la durée à la hauteur de la dette.

La décision sera donc infirmée sur ce point et la résiliation du bail verbal prononcée, avec toutes les conséquences de droit qui s’y rattachent, en ce compris l’expulsion, et la condamnation de Mme [X] à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuelles jusqu’à parfaite libération des lieux, et suivant les modalités visées au dispositif du présent arrêt.

La condamnation au paiement des loyers et charges dus par Mme [X] sera confirmée, sauf à actualiser le montant en raison de l’évolution de la dette à la somme de 15 398,35 euros à la date du 5 avril 2025.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La résistance d’une des parties ne peut dégénérer en abus, susceptible d’engager sa responsabilité, que lorsqu’elle présente un caractère dolosif ou malveillant.

Le seul fait que Mme [X] n’ait pas comparu après avoir obtenu deux renvois en première instance et que la dette ait augmenté ne peuvent à eux seuls établir le caractère dolosif ou malveillant, de sorte que, faute d’élément de preuve complémentaire, Maisons et Cités sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Mme [X] de ce chef.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [D] [X] aux dépens d’appel et à la condamner à payer à Maisons et Cités la somme de 1 000 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Dans la limite des dispositions critiquées,

Confirme le jugement entrepris sur le montant de la condamnation prononcée contre Mme [D] [X] au titre de l’arriéré locatif, sauf à actualiser le montant de ladite condamnation à la somme de 15 398,35 euros, échéance d’avril 2025 incluse, et sur les dommages et intérêts pour résistance abusive,

Infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau, et y ajoutant

Prononce la résolution du bail verbal consenti par la SA Maisons et Cités à Mme [D] [X] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé à [Localité 4], [Adresse 2],

Ordonne à Mme [D] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours après signification du présent arrêt ;

Dit qu’à défaut pour Mme [D] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux, et restitué les clés dans ce délai, la SA Maisons et Cités pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, et renvoie la SA Maisons et Cités à respecter les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Mme [D] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et les charges s’élevant à la somme de 668,77 euros à compter du 1er mai 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux,

Condamne Mme [X] aux entiers dépens qui comprendront le coût du timbre d’accès au droit, et à payer à la SA Maisons et Cités la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier Le Président

Fabienne Dufossé Cécile Mamelin