Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 11 décembre 2024, n° 23/00696

TGI Marseille 6 octobre 2022

CA Aix-en-Provence
Confirmation 11 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
La cour a confirmé que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par le vice de construction et le défaut d'entretien des parties communes.
Accepté
Responsabilité de l'ancien syndic
La cour a jugé que l'ancien syndic a effectivement manqué à sa mission de surveillance, ce qui a contribué aux dommages subis par le copropriétaire.
Accepté
Existence d'un préjudice locatif
La cour a estimé que le préjudice locatif était justifié et a confirmé le montant de l'indemnisation accordée par le tribunal.
Accepté
Obligation in solidum des coresponsables
La cour a jugé que les coresponsables devaient être condamnés in solidum, même si cela n'avait pas été expressément demandé par le tribunal de première instance.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a accordé des frais irrépétibles au copropriétaire, considérant que sa demande était fondée.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 11 déc. 2024, n° 23/00696
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/00696
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 6 octobre 2022, N° 21/02137
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	François ROSENFELDBenjamin NAUDINAgnès ERMENEUX
Cabinet(s) :	SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIESCABINET NAUDINCABINET ROSENFELD & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires des [ Adresse 1 ] c/ anciennement dénommée SAS NEITY LAMY [ Localité, S.A.S. LAMY

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 537

N° RG 23/00696

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKTW2

Syndicat des copropriétaires des [Adresse 1]

[P] [M]

S.A.S. NEXITY LAMY

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Benjamin NAUDIN

M^e Agnès ERMENEUX

M^e François ROSENFELD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 06 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02137.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires des [Adresse 2] [Localité 8]

agissant par son nouveau syndic en exercice, le Cabinet FERGAN, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

représentée par M^e Benjamin NAUDIN, membre de l’association CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [P] [M]

né le 1er Février 1965 à [Localité 9], (75), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.S. LAMY

anciennement dénommée SAS NEITY LAMY [Localité 9], dont le siège social est [Adresse 6], prise en son établissement Nexity [Localité 8] [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié audit siège

représentée par M^e François ROSENFELD, membre de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [P] [M] est propriétaire d’un appartement au dernier étage du bâtiment E d’un ensemble immobilier sis n° 15,17 et [Adresse 4], formant le lot n° 56 de l’état descriptif de division de la copropriété.

L’intérieur de cet appartement a été dégradé par des infiltrations d’eaux pluviales.

Le 12 octobre 2015, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de réfection de la toiture du bâtiment E.

Le 9 mai 2016, une nouvelle résolution a été adoptée pour confier le marché à une autre entreprise et modifier la clé de répartition de la dépense. L’assemblée a rejeté d’autre part une résolution proposant la réfection simultanée de la toiture du bâtiment D.

En dépit des travaux réalisés, les désordres ont perduré.

Suivant ordonnance de référé prononcée le 8 mars 2018, Monsieur [P] [M] a obtenu l’organisation d’une mesure d’expertise au contradictoire du syndicat des copropriétaires et de la société NEXITY LAMY, qui exerçait à l’époque les fonctions de syndic.

La réfection de la toiture du bâtiment D, finalement entreprise en 2018, a permis de mettre fin aux infiltrations.

L’expert [U] [V] a rendu son rapport le 20 novembre 2020, chiffrant le montant des travaux de reprise des embellissements de l’appartement à 7.562,62 euros.

Par actes délivrés le 25 février 2021, Monsieur [P] [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société NEXITY LAMY à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille pour les entendre condamner à lui payer ladite somme, outre celle de 22.800 euros au titre de la perte locative subie du fait de l’insalubrité du logement.

Les défendeurs n’ont pas comparu.

Aux termes d’un jugement réputé contradictoire prononcé le 6 octobre 2022, le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et la société NEXITY LAMY, sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle, à payer au requérant la somme de 7.562,62 euros en réparation des désordres et celle de 8.208,00 euros au titre de la perte locative, outre les dépens et une indemnité de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le premier juge a cependant relevé qu’il ne pouvait prononcer une condamnation in solidum car celle-ci n’était pas expressément demandée.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic le cabinet FERGAN, a interjeté appel de cette décision. Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 18 juillet 2023, il critique les insuffisances du rapport d’expertise, considérant que toutes les causes possibles des désordres n’ont pas été envisagées, notamment la création par le plaignant de fenêtres de toit dans les combles, et que le chiffrage des travaux de reprise serait 'exorbitant'. Il conteste également l’existence d’un préjudice locatif. Il conclut principalement à l’infirmation du jugement et au rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre.

Subsidiairement, il demande à être intégralement relevé et garanti par son ancien syndic la société NEXITY LAMY, en raison des manquements de celle-ci à ses missions d’entretien et de conservation de l’immeuble.

Il réclame accessoirement une somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 23 septembre 2024, la société LAMY, anciennement dénommée NEXITY LAMY, dénie toute responsabilité et soutient avoir accompli toutes les diligences nécessaires dans le cadre de son mandat de syndic. Elle considère que les dommages sont imputables au syndicat des copropriétaires en raison de son refus de voter les travaux de réfection de la toiture du bâtiment D en même temps que celle du bâtiment E, ainsi qu’à Monsieur [P] [M] lui-même, qui aurait fait obstacle à l’établissement de devis. Elle ajoute qu’elle ne peut se voir reprocher le déroulement des travaux en lieu et place des entreprises exécutantes. Elle conclut principalement à l’infirmation du jugement entrepris et au rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre.

Subsidiairement, elle demande à être intégralement relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires.

Elle réclame accessoirement une somme de 7.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 20 septembre 2024, Monsieur [P] [M] soutient que les causes des désordres résident d’une part dans la vétusté de la toiture, et d’autre part dans l’exécution tardive des travaux. Il explique que la réfection de la toiture du bâtiment E s’est avérée incomplète en raison d’un défaut de suivi du chantier de la part du syndic, et que le siège des infiltrations n’a été réparé qu’à l’occasion de la réfection de la toiture du bâtiment D près de deux années plus tard.

Il conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires et la société LAMY au paiement d’une somme de 7.562,62 euros au titre de la reprise des embellissements, mais à sa réformation quant au montant de l’indemnité allouée en réparation de son préjudice locatif, qu’il demande à la cour de porter à 13.680 euros en raison d’une impossibilité de louer entre septembre 2017 et décembre 2020.

Il réclame accessoirement paiement d’une somme de 7.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 septembre 2024.

DISCUSSION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur à l’époque du sinistre, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’entretien des parties communes. Il est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que les infiltrations ayant dégradé le lot de Monsieur [P] [M] sont imputables à des venues d’eau par la toiture ainsi qu’à la fissuration du conduit intérieur de cheminée, également réputé partie commune par l’article 3 de la loi, et ce en raison de la vétusté de ces parties du bâtiment.

Il n’est pas démontré en revanche qu’une partie des dommages procéderait d’une autre cause extérieure au syndicat, étant précisé que si M. [M] a été effectivement autorisé à installer une fenêtre de toit dans les combles dès 2013, ces travaux n’ont été réalisés que dans le courant de l’année 2018, soit postérieurement à la manifestation du sinistre, ainsi qu’il ressort d’une facture produite aux débats.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Sur la responsabilité de l’ancien syndic :

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a notamment pour mission d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d’urgence de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle, il peut être tenu de réparer le préjudice personnel subi par un copropriétaire en raison d’une faute commise dans l’exercice de son mandat.

En l’espèce, il apparaît que la société LAMY, alertée à plusieurs reprises par M. [M] au sujet des infiltrations dans son appartement, a manqué à sa mission de surveillance des travaux confiés à l’entreprise SAINT GEORGES dans le cadre de la réfection de la toiture du bâtiment E, en omettant de s’assurer que la partie de la couverture située au-dessus de ce lot avait été effectivement traitée. L’expert indique en effet en page 32 de son rapport que les travaux ont été interrompus entre les corps de toiture des bâtiment E et D au droit d’une noue (c’est à dire une arrête rentrante formée par la rencontre des versants de deux toits) qui constituait un point critique quant à l’efficacité de la mise hors d’eau. Or, M. [M] étant copropriétaire au sein du bâtiment E et tenu comme tel de participer à la dépense, les réparations touchant à son lot ne pouvaient être différées dans l’attente de la réalisation de la seconde tranche de travaux concernant le bâtiment D.

Il n’est pas démontré en revanche que M. [M] aurait commis une faute ayant conduit à l’aggravation de son préjudice, le seul élément produit en ce sens consistant dans une attestation rédigée par le gérant de la société PACA NETT SERVICES, selon laquelle l’intéressé aurait refusé que l’entreprise se déplace pour établir un devis de remise en état en expliquant qu’il disposait déjà de plusieurs devis, ce qui constituait un motif légitime.

Le jugement sera donc également confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de l’ancien syndic.

Sur la réparation des préjudices :

Aucun élément ne permet de remettre en cause le coût de la réparation des dommages matériels évalué par l’expert à la somme de 7.562,62 euros. S’il est reproché au technicien de s’être basé sur un devis présenté par M. [M], il n’apparaît pas que les autres parties lui aient communiqué d’autres estimations. En outre, M. [V] n’a pas retenu ce devis tel quel, mais l’a corrigé en fonction de ses propres constatations.

S’agissant du préjudice locatif, l’expert indique que l’appartement n’était plus loué depuis le mois de septembre 2017, date à laquelle les dégradations avaient pu être constatées à l’occasion d’une expertise amiable, que les travaux de mise hors d’eau ont été achevés au mois de mai 2018, et que l’accedit tenu sur les lieux le 5 septembre 2019 a confirmé que l’ensemble des supports étaient secs. C’est donc à bon droit que le premier juge a indemnisé la perte de chance de louer sur une période de deux années et sur la base de 60 % du montant du loyer, soit 8.208 euros.

Sur l’obligation in solidum des coresponsables :

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, et c’est à tort que le tribunal n’a pas prononcé une condamnation in solidum entre le syndicat des copropriétaires et la société LAMY, même si celle-ci n’était pas expressément demandée.

Les juges peuvent néanmoins procéder à un partage des responsabilités qui n’affecte que les rapports entre les coresponsables, et ce dans une proportion qu’ils déterminent souverainement en fonction des éléments de fait du litige, ce qui exclut nécessairement que l’un des coauteurs puisse exercer un recours en garantie à l’encontre de l’autre pour la part ainsi mise à sa charge.

En l’espèce, il convient de juger que le syndicat des copropriétaires supportera une part de responsabilité à concurrence d’un tiers, et la société LAMY à concurrence de deux-tiers.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré, et y ajoutant :

Dit que le syndicat des copropriétaires et la société LAMY seront tenus in solidum des condamnations prononcées à leur encontre,

Dit que dans leurs rapports réciproques, le syndicat des copropriétaires devra supporter une part de responsabilité d’un tiers, et la société LAMY de deux-tiers,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la société LAMY aux dépens d’appel, ainsi qu’à verser à Monsieur [P] [M] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes prétentions plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT