RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 8 AVRIL 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/19309 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGWK5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juin 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT DENIS- RG n° 11-21-000876

APPELANTE

Madame [N] [X]

née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Lucas NIEDOLISTEK, avocat au barreau de PARIS, toque : E1925

INTIMÉE

S.A. D’HLM SEQENS

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 582 142 816

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199 substitué à l’audience par M^e Margaux BRIOLE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Joëlle COULMANCE

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 15 février 2012, la SA d’HLM France habitation a donné en location à M. [I] [H] et Mme [N] [X] un bien situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 565,37 euros, outre les provisions sur charges.

Par ordonnance sur requête en date du 25 novembre 2019, le président du tribunal d’instance de Saint-Denis a autorisé la SA Seqens, venant aux droits de la SA d’HLM France habitation, à constater l’état d’occupation de son bien et à faire intervenir un huissier afin de relever l’identité des occupants.

Par procès-verbal dressé le12 mars 2020, l’huissier a procédé à ces opérations.

Saisi par la SA Seqens par acte d’huissier de justice délivré le 29 juin 2021, par jugement réputé contradictoire rendu le 28 juin 2022, le tribunal de proximité de Saint-Denis a :

— ordonné la jonction des dossiers enrôlés sous les numéros RG 11-21-876 et RG 11-22-512 sous le numéro RG 11-21-876 ;

— déclaré l’action engagée par la SA Seqens recevable ;

— déclaré le procès verbal de constat valable ;

— prononcé la résiliation du contrat de bail ;

— ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [I] [H], Mme [N] [X], M. [V] [Z], M. [G] [T] [C] et M. [J] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— dit que l’expulsion ne pourra être mise en oeuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné in solidum M. [I] [H], Mme [N] [X], M. [V] [Z], M. [G] [T] [C] et M. [J] [R] à verser à la SA Seqens la somme de 703,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, échéance de mai 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné in solidum M. [I] [H], Mme [N] [X], M. [V] [Z], M. [G] [T] [C] et M. [J] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé majoré des charges, à compter du 1er avril 2022 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— débouté la SA Seqens du surplus de ses demandes ;

— débouté M. [I] [H], Mme [N] [X], M. [V] [Z], M. [G] [T] [C] et M. [J] [R] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné in solidum M. [I] [H], Mme [N] [X], M. [V] [Z], M. [G] [T] [C] et M. [J] [R] à verser à la SA Seqens la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [I] [H], Mme [N] [X], M. [V] [Z], M. [G] [T] [C] et M. [J] [R] aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 12 mars 2020 ;

— rappelé que le jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 14 novembre 2022, Mme [N] [X] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 juin 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [N] [X] demande à la cour de :

— la juger recevable et bien fondée ;

— débouter la SA Seqens de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ou plus amples ;

en conséquence,

— annuler le jugement du 28 juillet 2022 du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, portant le numéro de RG 11-21-000876 ;

— juger les demandes de la SA Seqens irrecevables ;

— juger nulle l’assignation délivrée le 29 juin 2021 ;

— annuler l’assignation délivrée le 29 juin 2021 ;

subsidiairement,

— ordonner la rétractation de l’ordonnance sur requête rendue le 25 novembre 2019 ;

— juger nul le procès-verbal de constat de Maître [D] [L], huissier de justice à [Localité 7] en date du 12 mars 2020 ;

— juger non probant le procès-verbal de constat de Maître [D] [L], huissier de justice à [Localité 7] en date du 12 mars 2020 ;

— écarter le procès-verbal du 12 mars 2020 comme violant le principe du contradictoire ;

— juger que la SA Seqens a commis des fautes engageant sa responsabilité contractuelle, à l’égard d’un preneur de bonne foi ;

— condamner en conséquence la SA Seqens à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi pour atteinte à la vie privée et dénonciation calomnieuse ;

— condamner en conséquence la SA Seqens à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SA Seqens aux entiers dépens.

L’expulsion est intervenue le 22 avril 2024.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 décembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA Seqens demande à la cour de :

— lui adjuger le bénéfice des présentes, et y faisant droit ;

— déclarer irrecevable et infondé l’appel interjeté ;

— rejeter la demande visant à voir prononcer l’annulation du jugement rendu le 28 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Denis ;

— ordonner le rejet de la pièce n° 32, visée par Mme [N] [X] dans ses conclusions n° 2, faute pour elle de lui avoir communiquée ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— constater que les demandes de « dire et juger » ne sont pas des demandes au sens du code de procédure civile et que dès lors la cour d’appel n’est pas saisie de ces moyens ;

— débouter Mme [N] [X] de toutes ses demandes ;

— y ajoutant, pour actualisation de la dette, condamner Mme [N] [X] à lui payer la somme de 3 076,59 euros au titre du solde locatif ;

— condamner Mme [N] [X] à lui payer la somme de 1 000 euros pour procédure abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [N] [X] à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

— condamner Mme [N] [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement sera effectué par Maître Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

Mme [N] [X] prétend que le jugement dont appel doit être annuler en raison de l’irrecevabilité pour absence de saisine d’un médiateur, d’une absence de dénonciation à la Préfecture et de la violation du principe de contradictoire

Elle sollicite également la rétractation pour fraude de l’ordonnance sur requête en date du 25 novembre 2019, rendue par le président du tribunal d’instance de Saint-Denis qui a autorisé la SA Seqens, venant aux droits de la SA d’HLM France habitation, à constater l’état d’occupation de son bien et à faire intervenir un huissier afin de relever l’identité des occupants, et la nullité du procès-verbal de constat.

La SA Seqens sollicite le rejet de ces demandes.

Sur ce,

La cour retiendra que l’article 750-1 du code de procédure civile n’est pas applicable à une demande indéterminée tendant à la résolution du bail en raison d’une occupation du logement par un tiers, et que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit la dénonciation de son assignation par le bailleur à la préfecture, ne l’est pas davantage. La régularité de l’assignation et la recevabilité des demandes retenues par le juge initialement saisi sont donc confirmées.

En outre, la cour ne peut juger du bien fondé de la rétraction d’une ordonnance sur requête qu’en appel du juge qui l’a rendue conformément à l’article 496 du code de procédure civile, en pratique du juge des référés statuant sur la rétractation s’il est saisi, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La cour présentement saisie au fond, rejette en conséquence cette demande de rétractation en confirmation du jugement entrepris.

Si la cour n’est pas juge de la rétractation, elle reste saisie de la validité du procès-verbal établi par l’huissier désigné pour procéder aux opérations de constat par l’ordonnance rendue sur requête.

L’article 495 du code de procédure civile dispose que la 'copie de la requête et de l’ordonnance est laissée à la personne à laquelle elle est opposée'.

Cette formalité de remise de la copie de la requête et de l’ordonnance, ainsi que de la liste des pièces invoquées à l’appui de la requête, a pour objet de faire respecter le principe de la contradiction. Le contradictoire a vocation à être réintroduit dans ce type de procédure devant le juge de la rétractation. En l’espèce, la requête et l’ordonnance sur requête ont été signifiées le 31 mars 2022 postérieurement à l’introduction de la procédure au fond dans laquelle le procès-verbal de constat dressé en exécution de cette ordonnance et qui sert de base aux poursuites du bailleur, a été produit. Or une telle signification ne peut tenir lieu de remise à celui à qui la mesure est opposée conformément aux dispositions de l’article 495 alinéa 3 précité.

La sanction du non-respect de ces formalités est la nullité du procès-verbal de constat.

Une violation du principe du contradictoire sera donc retenue, peu importe que le bailleur ait à l’évidence eu intérêt à d’abord utiliser une procédure gracieuse et à préserver un effet de surprise des occupants des lieux. En conséquence, la nullité du procès-verbal de constat établi le 12 mars 2020 est constatée.

Pour autant aucune annulation du jugement ne sera prononcée.

Le bailleur quant à lui, demande à voir écarter la pièce 32 de la locataire ; la cour ne tranchera cependant cette question que si son raisonnement impose de la retenir comme élément de preuve.

Sur le fond

Sur la résolution du bail :

Seule Mme [N] [X] fait appel, de sorte que l’appel est limité aux condamnations prononcées à son encontre.

Elle plaide une absence de violation du bail et une atteinte à la vie privée.

Repose sur le bailleur la preuve de l’occupation irrégulière des lieux qu’il allègue afin de voir confirmer la résolution du bail.

Selon l’article 1217 du code civil : 'La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.'

En application de l’article 1227 du même code : 'La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.'

Selon le bail : « ARTICLE 5 – CONDITIONS D’OCCUPATION

Le logement est loué nu, à titre de résidence principale et doit être occupé au moins huit mois par an.

(…)

« Le locataire s’interdit de céder son droit même à titre gratuit, de sous louer le logement, sauf dans les cas prévus par l’article L 442-8-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, en totalité ou partie, nu ou meublé, de s’y substituer toute personne ou de le prêter même temporairement à des tiers. »

Selon l’article L. 442-8 du code de la construction et de l’habitation : « Dans tous les immeubles destinés à la location et construits au moyen de crédits ouverts par le présent livre, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement en meublé ou non meublé sous quelque forme que ce soit, sous peine d’une amende de 9.000 '. Les contrevenants sont exclus de tous les avantages et bénéfices concédés par le présent livre. »

Et selon l’article R. 353-37 du même code : « Les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l’objet de sous-location…. ».

Le procès-verbal dressé le 12 mars 2020 déclaré nul, ne peut pas être utilisé.

La pièce 10 de la SA Seqens qui est un simple mail d’un salarié qui rapporte le témoignage du gardien de l’immeuble, de façon donc très indirecte, qui aurait indiqué que la voisine de l’appartement situé en dessous de l’appartement litigieux, aurait déclaré 'voir souvent des personnes différentes dans le logement du dessus’ et avoir vu 'des lits superposés dans le salon’ et jamais la locataire, ce que le gardien aurait confirmé, d’autres voisins confirmant 'qu’elle loue son appartement et qu’elle vivrait dans un pavillon', est insuffisante pour établir une infraction au bail.

Ainsi cette occupation par des tiers dénoncée par le bailleur à l’appui de ses prétentions n’est pas démontrée par les éléments de preuve efficacement produits, et ne peut être retenue pour caractériser la sous-location prohibée et entraîner la résolution du bail.

Sur le solde locatif

Il est constant que les loyers et charges sont dus par le locataire jusqu’à la date de remise de l’intégralité des clés du logement.

Le décompte produit par la bailleresse en pièce 18 qui n’est pas critiqué, établi le montant de la dette de 3 076,59 euros pour un compte arrêté au 1er octobre 2024, somme que Mme [N] [X] sera condamnée à payer à la SA Seqens.

Sur la demande indemnitaire formée par Mme [N] [X]

En l’absence de preuve d’une atteinte à la vie privée résultant de la mise en oeuvre d’une ordonnance sur requête ou du témoignage recueilli par mail d’un salarié du bailleur, Mme [N] [X] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’amende civile prévue par l’article 32-1 du code de procédure civile, est une sanction qui suppose aussi qu’un abus de droit ait été commis, ce qui n’est pas le cas en l’espèce au regard de la solution donnée au litige ; la demande présentée à ce titre par l’intimé sera rejetée.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie principalement perdante, Mme [N] [X] devra en outre supporter les dépens d’appel avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande. Elle ne saurait prétendre à l’allocation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne justifie pas d’indemniser la SA Seqens de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour dans la limite de sa saisine, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Rejette la demande de nullité du jugement rendu le 28 juin 2022

Confirme le jugement rendu le 28 juin 2022, sauf en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail, ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion, et condamné Mme [N] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Annule le procès-verbal de constat dressé par Maître [D] [L], huissier de justice à [Localité 7] en date du 12 mars 2020,

Déboute la SA Seqens de ses demandes de résolution du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

Condamne Mme [N] [X] à payer à SA Seqens la somme de 3 076,59 euros pour un compte arrêté au 1er octobre 2024,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Dit que Mme [N] [X] supportera la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,