COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 05 DECEMBRE 2024

N° 2024/728

Rôle N° RG 24/01240 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMQDR

S.A.S. BRASSERIE DU COIN

C/

Syndic. de copro. [Adresse 6]

S.C.I. [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Yoave FENNECH

M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER

M^e Romain CALLEN de la SELARL ROMAIN [Localité 5]

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de TOULON en date du 12 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00407.

APPELANTE

S.A.S. BRASSERIE DU COIN

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Yoave FENNECH, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7]

pris en la personne de son Syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 10]

dont le siège social est [Adresse 4]

représenté par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.C.I. [K]

dont le siège social est situé [Adresse 8]

représentée par M^e Romain CALLEN de la SELARL ROMAIN CALLEN, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) [K] est propriétaire du lot n°1 au sein de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 11]', sis [Adresse 3] (83), lequel est soumis au régime de Ia copropriété suivant état descriptif de division du 1er décembre 1966, publié à la conservation des hypothéques le 16 décembre 1966 et réglement provisoire de la copropriété approuvé par l’assemblée générale du 31 janvier 1963.

Ce lot n°1, correspondant à un local commercial situé au rez-de-chaussée, de l’immeuble, a été donné à bail à la société en cours de formation dénommée société par actions simplifiées (SAS) Brasserie Café du Coin, ayant pour gérant monsieur [T] [W], aux termes d’un acte sous seing privé en date du 21 juillet 2020.

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2020, M. [W] s’est porté caution solidaire de la SAS Brasserie Café du Coin.

La société a été immatriculée au registre des commerces et sociétés (RCS) de Toulon à compter du 24 mars 2022, sous le denomination 'Brasserie du Coin'.

Déplorant des travaux réalisés sans autorisation en mai 2022, le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' a fait dresser un constat par commissaire de justice, le 22 juin 2022, avant de réclamer Ia remise en état des lieux par courrier recommandé avec accusé réception, adressé à la SCI [K], le 4 janvier 2023.

Par assignation des 31 janvier et 15 février 2023, (enrôlée sous le numéro de RG 23/00407), Ie syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]', sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, a fait citer la SCI [K] et M. [W], devant président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins de voir les entendre condamner solidairement :

— sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à :

* supprimer la pergola métallique installée en facade de l’immeuble,

* supprimer les ancrages de cette pergola dans la facade et remettre celle-ci dans l’état ou elle se trouvait précédemment avec reprise des désordres et dégats causés par ces ancrages,

* supprimer le groupe extérieur de climatisation, installé sur le toit terrasse du rez-de -chaussée,

* supprimer le raccordement sauvage en électricité réalisé sur Ie boitier d’alimentation du luminaire urbain public en violation de toute règle de sécurité,

* remettre en place le mur de facade abattu,

* remettre en l’état les murets qui se trouvaient au bas des vitrines,

* foumir une attestation d’un ingénieur béton établissant que les décloisonnements réalisés dans I’immeuble ne portent pas atteinte a sa structure,

— au paiement de la somme de la somme 3000 euros, en vertu de l’article 700 du code de procedure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par assignation du 7 juillet 2023 (enrôlée sous le numéro de RG 23/01262), le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]', pris en la personne de son syndic en exercice, a fait citer la SAS Brasserie du Coin, devant président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins d’entendre prononcer :

— la condamnation solidaire, de la SCI [K] et de la SAS Brasserie du Coin sous astreinte, de 1 000 euros par jour de retard à :

* supprimer Ia pergola métallique installée en facade de I’immeuble,

* supprimer les ancrages de cette pergola dans la facade et remettre celle-ci dans l’état ou elle se trouvait précédemment avec reprise des désordres et dégats causés par ces ancrages,

* supprimer le groupe extérieur de climatisation installé sur Ie toit terrasse du rez-de -chaussée,

* supprimer le raccordement sauvage en électricité réalisé sur le boitier d’alimentation du luminaire urbain public en violation de toute régle de sécurité,

* remettre en place le mur de facade abattu,

* remettre en l’état les murets qui se trouvaient au bas des vitrines,

* foumir une attestation d’un ingénieur beton établissant que Ies decloisonnements réalisés dans l’immeuble ne portent pas atteinte a sa structure,

— Ia condamnation solidaire de la SCI [K] et de la SAS Brasserie du Coin, au paiement de la somme de la somme 3000 euros en vertu de l''article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 12 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a :

— prononcé la jonction des instances sous le numéro le plus ancien ;

— dit sans objet la fin de non recevoir opposée par M. [W] au syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]';

— condamné la SCI [K] à remettre en état les lieux en procédant au retrait de la pergola installée au droit du lot n°1, ainsi qu’au retrait du groupe extérieur de climatisation installé sur le toit terrasse du rez de chaussée, avec reprise des désordres occasionnés par l’ancrage de ces installations et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, pendant une durée de six mois passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision ;

— condamné la SAS Brasserie du Coin à remettre en état les lieux en procédant au retrait de la pergola installée au droit du lot n°1, ainsi qu’au retrait du groupe extérieur de climatisation installé sur le toit terrasse du rez de chaussée, avec reprise des désordres occasionnés par l’ancrage de ces installations et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, pendant une durée de six mois passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision ;

— condamné in solidum Ia SCI [K] et la SAS Brasserie du Coin aux dépens de l’instance en référé ;

— condamné solidairement Ia SCI [K] et la SAS Brasserie du Coin à payer au syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' la somme de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a notamment considéré :

— que le constat établi le 22 juin 2022 par commissaire de justice mettait en évidence qu’une pergola en structure métallique, disposant de points d’ancrage sous la casquette de l’immeuble, avait été implantée devant le lot n°1 appartenant a Ia SCI [K], qu’un groupe extérieur de climatisation avait été posé sur le toit terrasse du rez-de-chaussee situé au-dessus du lot n°1, et qu’un cable électrique sortait par la baie vitrée du local commercial constituant le lot n°1 pour cheminer sur le trottoir jusqu’à un coffret électrique situé au pied de la facade Est de l’immeuble de [Adresse 6] ;

— qu’au vu des photographies annexées au constat et de la description qui en était faite par le commissaire de justice, il était manifeste que tant Ia pergola que le groupe extérieur de climatisation affectaient l’aspect extérieur de l’immeuble ;

— que si la SAS Brasserie du Coin soutenait que la pergola n’avait pas été fixée sur la facade de l’immeuble, la seule mention d’une 'fixation des poteaux par platines et scellement au sol’qui figurait sur la facture établie par la SARL Azur Engineering Company, en date du 31 août 2022, n’apparaissait pas suffisamment probante d’une absence d’ancrage en facade pour remettre en cause les constatations du commissaire de justicé decrivant un ancrage sous la casquette de l’immeuble ;

— que s’agissant du groupe extérieur de climatisation, il était manifeste que celui-ci était installé sur les parties communes ;

— que si la SAS Brasserie du Coin soutenait que sa pose était anterieure à son arrivée, aucun élément ne venait le confirmer et il n’était pas davantage prétendu que le lot n°1 n’en ferait pas usage ;

— que la SCI [K] n’alléguait, ni ne demontrait pour sa part avoir obtenu d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour I’installation de la pergola ou du groupe extérieur de climatisation profitant à son fonds et relevant de l’article 25-b de la loi du 10juillet 1965 et n’était pas davantage en mesure de justifier de l’accord du syndic pour ces travaux alors que le réglement de copropriété de l’immeuble stipulait en son article 17 que "toutes modifications. méme de détails aux parties divises, quipourraient modifier l’harmonie de l 'immeuble ne pourraient étre faites qu’avec I’accord du syndic et sous la surveillance de l’architecte, il en était ainsi particuliérement des […] devantures de magasins enseignes etc'.

— qu’il était par ailleurs inopérant que la mairie ait autorisé la Brasserie du Coin à installer, au droit de son établissement, une terrasse couverte sur le domaine public dans un courrier du 22 avril 2022, cette autorisation ne pouvant pallier I’absence d’accord des copropriétaires de l’immeuble ;

— que le réglement de la copropriété était opposable au locataire, celui-ci ne pouvant entreprendre, dans les locaux pris à bail, des travaux qui affecteraient les parties communes ou porteraient atteinte aux droits des autres copropriétaires sans avoir préalablement demandé à son bailleur d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale ;

— que La SCI [K] en tant que proprietaire du lot n°1, partageait ainsi avec son locataire, la SAS Brasserie du Coin, la responsabilité du trouble causé au syndicat des copropriétaires par la réalisation de travaux relevant de l’article 25-b de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas été autorisés par I’assemblée des copropriétaires et ne respectant pas Ie réglement de la copropriété ;

— que pour assurer la cessation de ce trouble manifestement illicite, la SCI [K] et la SAS Brasserie du Coin, seraient condamnées à remettre en état les lieux en procédant au retrait de la pergola installée au droit du lot n°1 ainsi qu’au retrait du groupe extérieur de climatisation installé, sur le toit terrasse du rez de chaussee, avec reprise des désordres occasionnés par l’ancrage de ces installations ;

— que s’agissant de la gaine électrique partant du local commercial pour se raccorder à un coffret électrique, situé au pied de la facade Est, il n’y avait pas lieu à référé de ce chef, l’existence d’un dommage imminent n’étant pas suffisamment étayée par un constat de plus d’un an et celle d’un trouble manifestement illicite pas démontré.

Selon déclaration reçue au greffe le 1er février 2024, la SAS Brasserie du Coin, a interjeté appel de cette décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle a :

— condamné la SCI [K] à remettre en état les lieux en procédant au retrait de la pergola installée au droit du lot n°1, ainsi qu’au retrait du groupe exterieur de climatisation installé sur le toit terrasse du rez de chaussée, avec reprise des désordres occasionnés par l’ancrage de ces installations et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, pendant une durée de six mois passé le delai d’un mois suivant la signification de la décision ;

— condamné la SAS Brasserie du Coin à remettre en état les lieux en procédant au retrait de la pergola installée au droit du lot n°1, ainsi qu’au retrait du groupe extérieur de climatisation installé sur le toit terrasse du rez de chaussée, avec reprise des désordres occasionnés par l’ancrage de ces installations et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant une durée de six mois passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision ;

— condamné in solidum Ia SCI [K] et la SAS Brasserie du Coin aux dépens de l’instance en référé ;

— condamné solidairement Ia SCI [K] et la SAS Brasserie du Coin à payer au syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' la somme de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises le 6 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise sur les chefs des dispositions critiquées et statuant à nouveau qu’elle :

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Fennech.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— l’absence d’urgence et la présence d’une contestation sérieuse ;

— qu’elle exploite une activité de restauration rapide à emporter et sur place et que la mise en place de la pergola lui permet l’exploitation de la terrasse en toute saison, a fortiori lorsque les commerces voisins disposent d’aménagements similaires ;

— que la pergola n’est pas fixée sur la façade de l’immeuble mais sur le sol (facture de la SARL Azur Engineering Compagny) ;

— que la mairie de [Localité 10] n’a pas posé d’obstacle à cette situation, autorisant la création d’une terrasse couverte ;

— que le volet métallique faisant office de devanture dispose lui de points d’ancrage sous la casquette de l’immeuble, mais qu’il précédait d’a minima deux ans son installation dans le local commercial ;

— qu’il en va de même pour le groupe extérieur climatisation installé sur le toit-terrasse du rez-de-chaussée précédant son installation.

Par dernières conclusions transmises le 5 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI [K] sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise sur les chefs des dispositions critiquées et statuant à nouveau qu’elle :

— à titre principal : déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— à titre subsidiaire : la voir relever et garantir de toutes condamnations par la SAS Brasserie du Coin ;

— en tout état de cause : condamne tout succombant à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— qu’elle n’est nullement à l’origine des travaux entrepris et que seul le locataire en est, à les supposer établis, à l’origine ;

— que la pergola est conforme à l’autorisation du maire puisque les autres établissement ont fait installer le même système ;

— que les demandes de 'remise en état’ ne sont absolument justifiées et son basées sur des photographies non datée qui ne la concerne pas, ni la SAS Brasserie du Coin ;

— que la demande de suppression du groupe extérieur de climatisation installée sur le toit terrasse du rez de chaussée, n’est pas une demande sérieuse au vu de l’anciennenté du procès-verbal de constat et des prises de vues particulières ;

— que la pergola n’a pas de fixation ni d’ancrage sur la façade de l’immeuble.

Par dernières conclusions transmises le 11 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour qu’elle :

— déclare l’appel de la SAS Brasserie du Coin autant irrecevable qu’infondé ;

— déboute la SCI [K] de ses demandes ;

— confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;

— condamne in solidum la SCI [K] et la SAS Brasserie du Coin lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et 3 000 euros en cause d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— que l’argumentation de la SAS Brasserie du Coin tirée de l’article 834 du code de procédure civile est inopérante, ignorant l’article 835 du même code ;

— que l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 interdit d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

— qu’il est indifférent que le copropriétaire n’ait pas été personnellement l’auteur des travaux irréguliers puisque le propriétaire du bien doit assumer les conséquences des atteintes aux parties communes de l’immeuble, fussent-elles le fait de ses locataires, entreprises ou de son vendeur ;

— qu’il est inopérant que d’autres copropriétaires aient eux aussi entrepris des travaux non autorisés ;

— que la remise en état des lieux ne peut être refusée quelles que soient les conséquences de la démolition pour le copropriétaire concerné ;

— que les travaux constituent également une violation du règlement de copropriété, en ses articles 15, 16 et 17 ;

— que le constat établi le 22 juin 2022 fait apparaître notamment l’existence de cette pergola et qu’en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le trouble manifestement illicite est constitué ;

— que la SAS Brasserie du Coin dénature les correspondances adressées par la Mairie de [Localité 10], l’avis de celle-ci ne portant que sur l’occupation du domaine public ;

— que la facture produite de la SARL Azur Engineering Company mentionne bien que les fixation sont faites par des platines et scellement au sol.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 15 octobre 2024.

MOTIFS

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur le trouble manifestement illicite et la demande de remise en état

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ce texte n’exige pas la constatation de l’urgence mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable. S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance, c’est au défendeur de prouver qu’elle est sérieusement contestable.

Le juge des référés saisi sur ce fondement doit essentiellement constater, soit l’éminence du dommage afin, à titre préventif, de maintenir une situation existante, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après la réalisation d’un trouble pour y mettre fin.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

Aux termes de l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s’ils tendent à rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif.

Il est acquis qu’à défaut d’obtention d’une telle autorisation, le syndicat des copropriétaires est en droit d’exiger le rétablissement des lieux en leur état antérieur, sans avoir justifier d’un quelconque préjudice.

S’agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l’harmonie de l’immeuble.

En principe le règlement de copropriété détermine les parties communes et les droits des copropriétaires.

Par ailleurs, en application de ces dispositions, il est indifférent que le copropriétaire n’ait pas été personnellement l’auteur des travaux irréguliers puisque le propriétaire de l’appartement doit assumer les conséquences des atteintes aux parties communes de l’immeuble fussent-elles du fait de ses locataires, de leurs entreprises ou de son vendeur.

De même, est tout aussi inopérant le fait que d’autres copropriétaires aient eux aussi entrepris des travaux non autorisés.

Le réglement de copropriété de l’immeuble stipule au titre IV 'modification de l’immeuble', en son article 15 que l’immeuble ne pourra, sauf les exceptions résultant du présent acte et de la loi, être modifié que du consentement de tous les copropriétaires constaté par un acte notarié.

L’article 16 ajoute que tout copropriétaire pourra modifier comme bon lui semble la distribution intérieure de son lot, mais dans le cas où il aurait besoin de percer un gros mur ou murette de séparations, et de façon plus générale, où il ferait des travaux pouvant avoir une répercussion sur les parties communes ou les parties divises d’autres copropriétaires, il devra faire exécuter des travaux sous surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à sa charge.

Toutes les fois qu’un copropriétaire fera exécuter les travaux de transformation dans son appartement, lui ou son locataire devra donner accès au syndic ou à l’architecte de l’immeuble, pour leur faire constater que lesdits travaux ne sont pas de nature à nuire à la solidité de l’immeuble.

L’article 17 précise que toutes modifications. méme de détails aux parties divises, qui pourraient modifier l’harmonie de l 'immeuble ne pourraient être faites qu’ avec I’accord du syndic et sous la surveillance de l’architecte, il en était ainsi particuliérement des […] devantures de magasins enseignes etc…

En l’espèce, la SAS Brasserie du Coin soutient que la pergola n’a pas été fixée sur la façade de l’immeuble mais sur le sol et que le groupe extérieur climatisation installé sur le toit-terrasse, précédait son installation.

A l’appui de ses allégations, elle verse aux débats :

— la facture établie le 31 août 2022 par la SARL Engineering Company qui mentionne 'fixation des éléments de l’ossature par emboîtement boulonné, fixation des poteaux par platines et scellement au sol’ ;

— la facture établie par la même société le 30 juin 2023, au profit de la société Sambossa exploitant un commerce voisin situé en face d’elle ;

— des photographies google maps de 2019 et 2020 ;

— un courrier de la mairie de [Localité 10] du 22 avril 2022, lui donnant un avis favorable quant à l’autorisation d’occupation du domaine public aux fins d’installation d’une terrasse couverte, au droit de l’établissement 'Brasserie Café du Coin’ côté [Adresse 9].

Au vu de ces éléments, il apparaît que la mention de la facture relative à la SAS Brasserie du Coin est insuffisante à exclure que les platines de la pergola aient pu être installées sous la casquette de l’immeuble.

Par ailleurs, le fait que le voisin de la SAS Brasserie du Coin, la société Sambossa ait procédé à la même installation, est inopérant sur l’appréciation du trouble manifestement illicite du présent litige d’autant que ledit commerce n’est pas situé dans la copropriété de la [Adresse 11] mais dans un immeuble en face.

En tout état de cause, la justification tirée de ce que d’autres personnes, en d’autres lieux auraient installé une pergola, ne serait avoir une influence sur le présent litige.

En outre, comme l’a relevé le premier juge, il est inopérant que la mairie ait autorisé la SAS Brasserie du Coin à installer une terrasse couverte sur le domaine public, cette autorisation ne pouvant pallier l’absence d’accord des copropriétaires de l’immeuble.

De son côté, le syndic de copropriété verse aux débats :

— un courriel du 18 avril 2023, dans lequel la mairie de [Localité 10] lui a indiqué qu’aucune autorisation n’a été accordée pour l’installation de la pergola métallique au rez-de-chaussée de la [Adresse 11] ;

— un courriel du 19 juin 2023, de la mairie de [Localité 10], interrogée par lui sur le courrier du 22 avril 2022, confirmant que l’autorisation d’occupation du domaine public ne vaut pas autorisation au titre du code de l’urbanisme, et qu’en effet cette pergola constitue une construction soumise à obtention d’une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire, selon ses dimensions), aucune demande n’ayant été effectuée pour cette installation ;

— le constat établi par commissaire de justice le 22 juin 2022, photographies à l’appui, mettant en évidence :

* l’implantation d’une pergola en structure métallique à l’état neuf, d’environ 9 mètres de longueur par 3 mètres de largeur, disposant de points d’ancrage visibles, sous la casquette de l’immeuble objet du présent litige, devant le lot n°1 appartenant à la SCI [K] ;

* la présence d’un groupe extérieur de climatisation posé sur le toit terrasse du rez-de-chaussée situé au dessus du lot n°1.

Ainsi, il apparaît que la fixation de la pergola a bien été faite dans la partie commune, sous la casquette de l’immeuble et que cette fixation est différente de la fixation de l’ancien volet roulant, se trouvant sur les photographies versées aux débats par la SAS Brasserie du Coin. Le volet roulant dont elle fait état et la fixation de celui-ci sont manifestement situés à un endroit différent des fixations de la pergola tel que photographiées par l’huissier en page 5 de son constat.

Il est par ailleurs établi avec l’évidence requise en référé que tant la pergola, que le groupe extérieur de climatisation affectent l’aspect extérieur de l’immeuble.

La SAS Brasserie du Coin ne conteste pas l’existence du groupe extérieur de climatisation et prétend qu’il est antérieur à son installation. Or dans les photographies qu’elle verse aux débats datées de 2019 et 2020, ce groupe n’apparaît pas.

Par ailleurs, les dispositions du règlement de copropriété sont opposables au locataire. Celui-i ne peut entreprendre dans les locaux pris à bail, des travaux qui affecteraient des parties communes ou porteraient atteinte aux droits des autres copropriétaires, sans avoir préalablement demandé à son bailleur d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale.

Or, aucune autorisation n’a été votée par l’assemblée générale des copropriétaires afin de justifier l’installation de la pergola et du groupe extérieur de climatisation.

La date du constat n’a aucune influence sur la nature et l’importance des manquements, étant donné qu’il a été dressé postérieurement à la réalisation des travaux litigieux.

Par conséquent, au vu de l’impact sur l’aspect extérieur de l’immeuble et de l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour d’une part, l’installation de la pergola et, d’autre part, la pose du groupe extérieur de climatisation, c’est par des motifs pertinent que le premier juge, au moment où il a statué, a relevé l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser.

De même, c’est par des motifs pertinents qu’il a estimé que la SCI [K], en tant que propriétaire du lot n°1, partage avec son locataire la SAS Brasserie du Coin, la responsabilité du trouble causé au syndicat des copropriétaires par la réalisation de travaux relevant de l’articel 25 b de la loi du 10 juillet 1965, n’ayant pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et ne respectant pas le règlement de copropriété.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce que la SCI [K] et la SAS Brasserie du Coin ont été condamnés à remettre en état les lieux en procédant au retrait de la pergola installée au droit du lot n°1, ainsi qu’au retrait du groupe extérieur de climatisation installé sur le toit terrasse du rez de chaussée, avec reprise des désordres occasionnés par l’ancrage de ces installations et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, pendant une durée de six mois passé le delai d’un mois suivant la signification de la décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné in solidum la SCI [K] et la SAS Brasserie du Coin, aux dépens de l’instance, et à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant , la SCI [K] et la SAS Brasserie du Coin supporteront in solidum les dépens d’appel. Ils seront déboutés de leur demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, les frais non compris dans les dépens, qu’il a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 3 000 euros en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel :

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant :

Condamne in solidum la SCI [K] et la SAS Brasserie du Coin à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé '[Adresse 11]', sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute la SCI [K] et la SAS Brasserie du Coin de leur demande formulée sur le même fondement ;

Condamne in solidum la SCI [K] et la SAS Brasserie du Coin à supporter les dépens d’appel.

Le Greffier Le Président