5ème Chambre

ARRÊT N°-368

N° RG 21/07106 – N° Portalis DBVL-V-B7F-SGQN

(Réf 1ère instance : 19/02825)

S.C.I. DES TILLEULS

C/

S.A.S. SEBA ST HERBLAIN

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Septembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.C.I. DES TILLEULS agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Solenne LAGRAVE, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.A.S. SEBA ST HERBLAIN immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nantes sous le numéro 502 786 270, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Laurence CADENAT de la SELARL CVS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Par acte sous seing privé du 15 septembre 1998, la société Quincaillerie [D] a consenti à la société Bazar Avenue un bail commercial portant sur un local, situé [Adresse 2] à [Localité 4], soit un bâtiment métallique d’environ 1 870 m².

Ce premier bail a été renouvelé suivant acte sous seing privé du 3 mars 2009, consenti par la société Des Tilleuls à la société Seba [Localité 4], pour une durée de dix années à compter rétroactivement du 15 septembre 2008 venant à échéance le 14 septembre 2018.

Par acte d’huissier du 12 avril 2018, la société Seba [Localité 4] a notifié à la SCI bailleresse une demande de renouvellement de bail à compter du 15 septembre 2018.

La société Des Tilleuls n’a pas répondu dans le délai de trois mois, acceptant tacitement le principe de renouvellement du bail.

Le 1er octobre 2018, la SCI bailleresse a notifié un mémoire préalable par lequel elle demandait à titre principal l’augmentation du loyer du bail renouvelé en le portant à la somme annuelle de 334 665 euros hors taxes et hors charges à compter du 15 septembre 2018 et, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire.

Elle a ensuite saisi, par assignation du 16 novembre 2018, le juge des loyers commerciaux, qui par jugement du 28 mars 2019 a ordonné une expertise, afin de déterminer la valeur locative des locaux, confiée à Mme [N] [Z].

Parallèlement, un conflit oppose les parties sur la présence d’amiante dans le plénum des locaux, construits avant 1997, année au cours de laquelle l’utilisation des matériaux et produits amiantés fut interdite de façon générale.

Courant juillet et août 2009, le bailleur a fait procéder à la réfection de la toiture existante, composée de plaques en fibrociment amianté.

Le preneur expose que l’entreprise Couverture et Bardage a procédé à l’installation d’une sur-couverture en bac acier sur la toiture existante, en perçant d’environ 8000 trous les plaques existantes, sans neutralisation préalable des particules amiantées présentes dans les plaques fibrociment et en dispersant ainsi ces particules entre la toiture existante et le faux plafond situé en contrebas, au droit de l’espace de vente.

Au cours du premier semestre 2018, la société locataire, qui souhaitait effectuer des travaux de rénovation dans le magasin, a fait établir un diagnostic avant travaux et a appris à cette occasion que des résidus amiantés s’étaient répandus dans le plénum.

Elle a adressé une mise en demeure à son bailleur, tendant au désamiantage des locaux, à leur remise en état, ainsi qu’à l’indemnisation des dommages consécutifs à l’arrêt provisoire de l’exploitation commerciale qu’induirait nécessairement la réalisation des travaux de désamiantage.

La société Des Tilleuls a sollicité du juge des référés, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un expert judiciaire.

Suivant ordonnance du 8 novembre 2018, M. [C] [I] a été désigné afin de donner son avis sur la présence d’amiante. Dans sa note du 24 décembre 2018, l’expert judiciaire constate la présence de fibres d’amiante libres tant dans le plénum que dans l’atmosphère du bâtiment.

Arguant de la découverte, lors de la première réunion d’expertise, de l’exercice de 'plusieurs activités nouvelles, savoir : la vente de boissons alcoolisées ou non, de nourriture, de chocolat, de thé, de meubles et de gros électroménager, le bailleur a demandé la désignation d’un huissier de justice qui a dressé un procès-verbal de constat le 4 février 2019.

La copie de ce procès-verbal a été adressée au conseil de la société Seba [Localité 4] par courrier officiel du 8 février 2018.

La société Des Tilleuls a fait délivrer assignation au fond devant le Tribunal de Nantes le 20 mai 2019 à l’encontre de la société Seba [Localité 4].

Par jugement du 19 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— débouté la société Des Tilleuls de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société Des Tilleuls à payer à la société Seba [Localité 4] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la société Des Tilleuls à payer les entiers dépens de l’instance.

Le 12 novembre 2021, la société Des Tilleuls a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 25 juin 2024, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement du 19 octobre 2021 en ce qu’il :

* l’a condamnée à payer à la société Seba [Localité 4] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée à payer les entiers dépens,

* l’a déboutée de ses demandes tendant à voir :

° condamner la Seba [Localité 4] à cesser sans délai la vente de boissons alcoolisées, la vente de nourriture, la vente de chocolats, la vente de thés, la vente de gros électroménagers,

° assortir cette condamnation d’une astreinte de 3 000 euros par jour d’infraction constatée,

° commettre la société Doucet-Ober Gegaden-Devillars avec la mission de constater les éventuelles infractions à savoir plus exactement la mission de pénétrer dans les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] appartenant à la société Des Tilleuls et occupés par la Seba [Localité 4] et constater l’objet précis et détaillé de l’activité exercée dans le local,

° autoriser à cette fin la SCP d’huissiers à prendre des photographies de

l’ensemble du local et dire que la SCP d’huissiers susvisée dressera procès-verbal des opérations listées dont une copie lui sera remise,

° condamner la société Seba [Localité 4] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° condamner la société Seba [Localité 4] aux entiers dépens,

Statuant à nouveau de ces chefs,

— condamner la société Seba [Localité 4] à cesser sans délai la vente de boissons alcoolisées, la vente de nourriture, la vente de chocolats, la vente de thés, la vente de gros électroménagers, c’est-à-dire tout particulièrement la vente de produits suivants :

* des boissons alcoolisées de type Rhum de Ced, bière bio Alaryk,

* des boissons alcoolisées de type Sirop Monnin,

* de la nourriture savoir : sauce, huile d’olive, rillettes, pâté, confit de canard, confitures, pain d’épices, bonbons, nougats, calissons d’Aix, pâtes,

* du chocolat : chocolat Guerlais ,

* du thé : Damman, café Plaff,

* du gros électroménager,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 3 000 euros par jour d’infraction constatée,

— commettre la SCP Doucet-Ober Gegaden-Devillars avec la mission de constater les éventuelles infractions, savoir plus exactement la mission de :

* pénétrer dans les locaux situé [Adresse 2] à [Localité 4], appartenant à la société Des Tilleuls et occupés par la société Seba [Localité 4], société par actions simplifiée à associé unique au capital de 400 000 euros immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le numéro 502 786 270, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 4],

* constater l’objet précis et détaillé de l’activité exercée dans le local, et notamment vérifier si le preneur la société Seba [Localité 4] exerce dans le local donné à bail les activités de :

° vente de boissons alcoolisées,

° vente de boissons non alcoolisées,

° vente de nourriture,

° vente de chocolat,

° vente de thé,

° vente de gros électroménager.

— autoriser à ces fins la SCP d’huissiers à prendre des photographies de l’ensemble du local,

— dire que la SCP d’huissiers susvisée dressera procès-verbal des opérations listées ci-dessus dont une copie sera remise à la requérante,

— autoriser la SCP d’huissiers susvisée à utiliser tout le matériel nécessaire à l’exécution de cette mission,

— dire qu’il en sera référé au Juge de la mise en état près la 4ème chambre du tribunal de grande instance de Nantes en cas de difficulté,

— condamner la société Seba [Localité 4] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société Seba [Localité 4] aux entiers dépens en ceux compris les frais de l’instance sur requête et notamment le coût du procès-verbal de constat du 4 février 2019 et celui de la signification du 4 février 2019 et dire que les dépens d’appel seront recouvrés sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions autres ou contraires aux présentes.

Par dernières conclusions notifiées le 24 juin 2024, la société Seba [Localité 4] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 19 octobre 2021 en toutes ses dispositions,

— débouter la société Des Tilleuls de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions,

— condamner la société Des Tilleuls à payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Des Tilleuls aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La SCI Des Tilleuls expose qu’elle n’a pas autorisé implicitement le changement d’activité du preneur, et n’en a pas eu connaissance.

Elle invoque les dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce qui lui permettrait de refuser le renouvellement du bail sans indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime tel qu’une infraction aux clauses des conditions du bail.

Elle considère que le preneur viole la destination contractuelle du bail mais qu’il opte pour le renouvellement du bail sans renoncer à solliciter l’arrêt de l’activité non autorisée.

Elle conteste toute tolérance sur l’existence de ces activités.

Elle rappelle que l’article 8 du contrat prévoit que les tolérances du bailleur ne peuvent être considérées comme 'l’acceptation d’une modification aux conditions du bail'.

Elle explique que :

— la table ne se confond pas avec les arts de la table,

— les arts de la table ne se confondent pas avec la distribution de produits alimentaires.

La SCI Des Tilleuls affirme que l’évolution des usages commerciaux et des habitudes des consommateurs ne permettent pas de vider les baux et leurs clauses de leur substance si tant est que cette évolution existe.

En réponse, la SASU Seba [Localité 4] soutient que, dès le premier bail, elle a vendu des meubles, des fauteuils, chaises et canapés, de l’alimentaire et des fourneaux et que les associés de la SCI Des Tilleuls en avaient connaissance ainsi que le gestionnaire des locaux mandaté par la bailleresse.

Elle considère qu’en acceptant tacitement le renouvellement du bail, la bailleresse a accepté les activités critiquées.

Le preneur considère que la présente instance constitue un contre-feu aux autres instances en cours.

Pour la SASU Seba [Localité 4], ses activités ne sont pas contraires aux termes du bail, la vente alimentaire étant comprise dans la destination 'Arts de la table'.

Elle écrit que :

— le terme 'table’ peut recouvrir les notions de nourriture, repas, ou qualité de la nourriture,

— les plaisirs de la table sont synonymes de bonne chair,

— elle est en droit de vendre des boissons et de la nourriture.

Concernant la vente de pianos de cuisson, de planchas ou de barbecue, elle conteste toute faute contractuelle, ces produits étant compatibles avec l’activité 'cuisson'.

À titre subsidiaire, le preneur indique que le bailleur, lorsqu’il accepte le renouvellement du bail tacitement ou expressément renonce à se prévaloir des éventuelles fautes commises par son locataire et dont le bailleur avait connaissance au moment du renouvellement du bail.

Il signale qu’il vend des meubles ou de l’alimentaire depuis 1998.

Il communique des tickets de caisses de Mme [D] démontrant ses visites et rappelle que M. [D] et son mandataire sont venus dans les lieux loués à plusieurs reprises.

Au visa de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu des deux obligations principales :

1° d’user de la chose en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bail commercial du 3 mars 2009 prévoit aux termes de l’article 4.3 intitulé 'Occupation’ que :

'Le preneur devra consacrer les locaux à l’exploitation du commerce des Arts de la Table-Cuisson et ustensiles-Linges de maison-Décoration-Rangement-Petit électro ménager-Entretien de la maison'.

Il n’est pas contesté que la SASU Seba [Localité 4] vend :

— des boissons alcoolisées (rhum, bière)

— des boissons non alcoolisées (sirop Monin)

— de la nourriture (sauce, huile d’olive, rillette, pâté, confit de canard, confitures, pain d’épice, bonbons, nougat, calissons d’Aix, pates)

— du chocolat (Guerlais)

— du thé (Damman), du café (Pfaff)

— des meubles (canapés, fauteuils, tables basses, table de salle à manger, chaises)

— du gros électroménager (piano de cuisine Lacanche).

En préliminaire, la cour constate que la SCI Des Tilleuls ne formule plus de demande pour la vente au titre de la vente de canapés, fauteuils, tables basses, tables à manger et chaises.

Concernant le gros électroménager, il s’agit de pianos de cuisson, de planchas ou de barbecues. Si la clause de destination vise le petit électroménager, elle mentionne également la cuisson, notion qui correspond aux meubles de cuisson précités. La SCI Des Tilleuls ne peut tout à la fois affirmer que seul le petit électroménager en matière de cuisson est conforme au bail alors que la clause précitée ne mixte pas éléments de cuisson et petit électroménager. L’argument selon lequel la destination contractuelle n’est pas celle d’un magasin de type Darty ou Conforama est inopérante puisque la bailleresse accepte la présence de canapés, tables ou fauteuils dans les locaux loués.

Il n’y a donc pas de manquement au bail sur ce point.

Concernant les arts de la table, ils peuvent se définir comme des arts associés au repas pris en commun, à la présentation et au service des mets, à la conversation et à la civilité, à la décoration du mobilier, des ustensiles et aux liens destinés aux plaisirs gastronomiques ou oenologiques. Il s’agit également de l’ensemble des bonnes pratiques qui aident à dresser une table, englobant le service des boissons, des plats et des assiettes, le linge de table… etc.

La vente de boissons alcoolisées ou non, de café ou de chocolat ou de nourriture peut éventuellement correspondre à des plaisirs de la table mais elle est étrangère à la notion d’arts de la table telle que définie antérieurement.

La destination du bail n’est ainsi pas textuellement respectée.

Des pièces versées au dossier, il résulte que :

— le preneur vend du chocolat, du vinaigre, des rillettes, de la moutarde, de l’huile, des poivrons, du miel, du rhum, du café, du thé ainsi que du sel, du sucre, des barres de fruit, des gâteaux, des mousses, des desserts glacés, des fruits secs et ce depuis 2007 selon les factures produites,

— le preneur a acheté des meubles depuis 1998, selon l’extrait de compte général,

— Mme [D] (associée de la SCI bailleresse) est venue dans le magasin en 2008, 2009, 2010,2011, 2012 pour y faire des achats (entre autre de vin et de terrine) selon les tickets de caisse associés à une carte de fidélité versés au dossier,

— M. [D] (associé de la même SCI) est venu le 4 juin 2014 dans les locaux pour y constater une fuite d’eau, ainsi que le 24 mai 2018 pour la remise d’un rapport d’évaluation locative, et le 25 juin 2018 avec l’entreprise de couverture en sa qualité de bailleur.

Il est à noter que le rapport sur la valeur locative comporte des photographies de l’intérieur du magasin.

Ainsi il convient de considérer que les associés de la SCI bailleresse, et donc la SCI, ont de tout temps connu l’activité réelle de la SASU Seba [Localité 4] et n’ont à aucun moment critiqué cette activité ni mis en demeure le preneur de régulariser la situation.

Alors qu’elle connaît l’activité du preneur, la SCI bailleresse a accepté le renouvellement du bail en 2009 et en 2018 sans invoquer le moindre manquement au bail. Il ne peut s’agir d’une simple tolérance.

Ce comportement est dénué d’équivoque et l’acceptation du renouvellement est donnée en toute connaissance de cause.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Des Tilleuls de ses demandes.

Succombant en appel, la SCI Du Tilleul est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée à payer à la SASU [Localité 4] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la SCI Des Tilleuls de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Des Tilleuls à payer à la société Seba [Localité 4] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI Des Tilleuls aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,