COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 29 JANVIER 2025

N° 2025 / 020

N° RG 23/06983

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLKPY

[W] [C]

C/

[O] [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Vanessa AVERSANO

M^e Charles TROLLIET – MALINCONI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 02 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03527.

APPELANT

Monsieur [W] [C]

né le 09 Novembre 1966, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Vanessa AVERSANO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Monsieur [O] [R]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Charles TROLLIET-MALINCONI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2025, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er août 2011, Monsieur [O] [R] a donné à bail d’habitation à Monsieur [W] [C] un logement de type 2 au sein d’un immeuble collectif sis [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 560 euros révisable selon la variation de l’indice de référence et une provision sur charges de 40 euros.

Par acte du 22 février 2021, le bailleur a fait signifier à son locataire un commandement de payer un arriéré de 3.100 euros, visant la clause résolutoire stipulée au contrat.

Après avoir été débouté en référé en raison de l’existence d’une contestation sérieuse, M. [R] a assigné le 16 août 2022 M. [C] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille pour voir constater l’acquisition de ladite clause avec toutes ses conséquences de droit et lui réclamer paiement d’une dette locative évaluée à la somme de 15.122,08 euros dans le dernier état de ses écritures.

M. [C] a opposé une exception d’inexécution contractuelle en raison du caractère indécent du logement donné à bail et a demandé reconventionnellement paiement d’une somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance. A titre subsidiaire, il a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par jugement rendu le 2 mai 2023, le tribunal a :

— constaté la résiliation du bail à compter du 22 avril 2021 par l’effet de la clause résolutoire,

— ordonné l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef,

— condamné M. [C] au paiement d’une somme de 14.822,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 28 février 2023, outre une indemnité mensuelle de 650,92 euros pour la période postérieure jusqu’à la libération effective des lieux,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

— et condamné le défendeur aux dépens.

Monsieur [W] [C] a interjeté appel par déclaration enregistrée le 24 mai 2023 au greffe de la cour. Aux termes de ses conclusions notifiées le 21 août 2023, il fait valoir :

— que le caractère indécent du logement est établi par les mentions de l’état des lieux d’entrée, le constat d’huissier dressé le 15 novembre 2021 et les photographies produits au dossier,

— que l’article 1719 du code civil interdit en ce cas de poursuivre l’expulsion du locataire,

— que le bailleur l’a empêché d’accéder au logement en dégradant volontairement à plusieurs reprises la serrure de la porte d’entrée et a refusé de réparer une fuite du ballon d’eau chaude,

— qu’il est dès lors en droit de se prévaloir de l’exception d’inexécution contractuelle et d’obtenir la réparation de son préjudice.

Il demande principalement à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

— de débouter M. [R] de l’ensemble de ses prétentions,

— de le condamner à lui payer 10.000 euros en réparation de ses troubles de jouissance,

— et de prononcer une compensation entre ladite somme et celles qui pourraient être mises à sa charge.

Subsidiairement, il sollicite l’octroi de délais de paiement sur 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire du bail en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En tout état de cause, il réclame paiement de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Par conclusions en réplique notifiées le 8 novembre 2023, Monsieur [O] [R] soutient pour sa part :

— que le caractère indécent du logement n’est nullement établi,

— que son locataire ne l’a jamais sollicité pour procéder à une quelconque réparation durant le cours du bail,

— que l’état de l’appartement est imputable à un défaut d’entretien de la part du preneur,

— et qu’il est opposé à l’octroi de délais de paiement, alors que la dette de l’appelant ne cesse de croître.

Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré, de réactualiser le montant de sa créance à la somme de 20.680,36 euros suivant décompte arrêté au 30 novembre 2023, et de condamner l’appelant à lui verser 3.500 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2024.

DISCUSSION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1719 du code civil dispose cependant que le bailleur qui manque à son obligation de délivrer un logement décent ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties mentionnait certes quelques dégradations, mais qui ne rendaient pas le logement impropre à l’usage d’habitation, la seule réserve inscrite sur le document étant 'propreté à refaire'.

Le constat non contradictoire dressé le 15 novembre 2021, soit plus de dix ans après la prise d’effet du bail, décrit un logement ancien et vétuste, mais retranscrit pour l’essentiel les doléances du locataire sans que l’huissier en ait vérifié l’exactitude, tant pour ce qui concerne les infiltrations par les menuiseries extérieures, le défaut de fonctionnement d’un convecteur de chauffage ou les fuites du lavabo et de la baignoire.

Les photographies prises par l’appelant ne peuvent constituer un élément de preuve faute d’établir la date et le lieu où elles ont été prises.

Enfin et surtout, M. [C] ne justifie pas avoir adressé une quelconque réclamation écrite au bailleur afin de réparer le logement durant toute la période de location.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a écarté l’exception d’inexécution des obligations du bailleur.

D’autre part, il ressort des documents produits aux débats que M. [C] n’est manifestement pas en situation de régler sa dette locative, de sorte que le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut lui être accordé sans léser gravement les intérêts du bailleur.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’acquisition de ladite clause et ordonné l’expulsion du preneur, avec toutes ses conséquences de droit.

Sur le montant de la dette :

M. [C], qui soutient dans ses écritures que la dette locative ne saurait excéder 11.848 euros, ne développe aucune argumentation à l’appui de cette affirmation. En outre, cette prétention n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n’en est pas valablement saisie.

Il résulte au contraire d’un décompte réactualisé produit par M. [R] que le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 30 novembre 2023 s’élevait à la somme de 20.680,36 euros, lesdites indemnités continuant à courir jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts :

Ainsi qu’il a été dit plus avant, M. [C] échoue à démontrer le caractère indécent du logement et ne justifie d’aucune mise en demeure du bailleur à l’effet de remplir son obligation d’entretien, hormis un courrier adressé le 10 juin 2022 par l’intermédiaire de son conseil afin de réparer le ballon d’eau chaude, alors que le bail se trouvait déjà résilié de plein droit.

En revanche, la preuve de ce que M. [R] l’aurait empêché d’accéder au logement en dégradant volontairement la serrure de la porte d’entrée résulte de l’attestation délivrée par la voisine Madame [M] [G], du constat d’huissier relevant la présence de colle dans un verrou et des factures d’achat de pièces de remplacement. En réparation de cette voie de fait, l’intimé doit être condamné à verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts, le jugement étant réformé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en premier ressort,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a intégralement débouté Monsieur [C] de sa demande en dommages-intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef, condamne Monsieur [O] [R] à payer à Monsieur [W] [C] la somme de 2.000 euros en réparation d’une voie de fait,

Y ajoutant,

Dit que la créance du bailleur s’élève à la somme de 20.680,36 euros suivant décompte provisoirement arrêté au 30 novembre 2023, l’indemnité d’occupation continuant à courir jusqu’à la libération effective des lieux,

Prononce la compensation entre les créances respectives des parties, jusqu’à concurrence de la plus faible d’entre elles,

Condamne Monsieur [C] aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT