ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 11 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/02779 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PNWG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 MAI 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 1121000508

APPELANTS :

Monsieur [W] [O]

né le 30 Janvier 1958 à [Localité 8] (37)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [X] [B] épouse [O]

née le 20 Janvier 1964 à [Localité 10] (34)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Madame [N] [V]

née le 02 Janvier 1982 à [Localité 9] (MAROC)

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Camille AUGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur [T] [V]

né le 10 Octobre 1982 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Camille AUGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEUR DE FRANCE- (MAIF)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nathalie PINHEIRO de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Bénédicte CHAUFFOUR, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 27 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 DECEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

Faits, procédure et prétentions :

Par acte du 6 décembre 2010, avec prise d’effet au 2 janvier 2011, Madame [K] [B] épouse [O] et Monsieur [W] [O] ont consenti à Madame [N] [V] et Monsieur [T] [V], un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel de 500 €.

Madame [N] [V] et Monsieur [T] [V] ont saisi l’Agence Régionale de la Santé relativement à l’état de ce logement. Cette dernière a rendu son rapport le 10 octobre 2019.

Le 5 décembre 2019, Madame [K] [B] épouse [O] et Monsieur [W] [O] ont, par acte d’huissier, fait délivrer à Madame [N] [V] et Monsieur [T] [V] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et modification des lieux loués.

Suivant arrêté préfectoral en date du 15 janvier 2020, ce bien immobilier a été déclaré insalubre.

Un état de sortie des lieux de sortie a été établi par un constat d’huissier de justice le 17 avril 2021.

Par acte d’huissier du 25 février 2021, Madame [K] [B] épouse [O] et Monsieur [W] [O] ont fait assigner Madame [N] [V] et Monsieur [T] [V] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, au visa de l’article 1728 du code civil afin de les voir condamner à leur payer la somme de 98 765,08 € correspondant au montant des travaux et une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier du 14 avril 2021, Madame [K] [B] épouse [O] et Monsieur [W] [O] ont fait assigner la MAIF, devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, au visa de l’article 1728 du code civil, afin de la voir condamner in solidum avec les consorts [V] à leur payer la somme de 125 000 €, outre une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement du 14 mars 2022, le Tribunal judiciaire a prononcé la jonction des procédures enrôlées sous les n° l1 21-508 et 11 21-1044, s’est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes de Monsieur [W] [O] et Madame [B] [K] [O] et sur les demandes reconventionnelles de la MAIF et de Madame [N] [V] et Monsieur [T] [V] et a renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier.

Par jugement du 12 mai 2022, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

DÉBOUTÉ Madame [K] [B] épouse [O] et Monsieur [W] [O] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNÉ Madame [K] [B] épouse [O] et Monsieur [W] [O] à payer à Madame [N] [V] et Monsieur [T] [V] la somme de 23 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNÉ in, solidum Madame [K] [B] épouse [O] et Monsieur [W] [O] à payer à Madame [N] [V] et Monsieur [T] [V] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ in solidum Madame [K] [B] épouse [O] et Monsieur [W] [O] à payer à la MAIF la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTÉ Madame [K] [B] épouse [O] et Monsieur [W] [O] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ in solidum Madame [K] [B] épouse [O] et Monsieur [W] [O] aux dépens.

La juridiction a retenu que suivant arrêté préfectoral du 15 janvier 2020, l’immeuble a été déclaré insalubre avec possibilité d’y remédier, suite à un rapport établi par l'[Localité 6] le 10 octobre 20l9, compte tenu des désordres suivants : «présence importante de moisissures dans toutes les pièces et notamment dans la cuisine, la salle de bains/cabinet d 'aisance/autour de toutes les fenêtres de toit et sur les murs de la chambre, présence de ponts thermiques importants entraînant l’apparition de moisissures […], menuiseries vétustes et non étanches à l’air et à l’eau, revêtement des murs et des plafonds dégradés […], absence de ventilation dans la cuisine et ventilation non permanente dans la salle de bain, absence de chauffage fixe dans l’ensemble du logement, alimentation en eau du logement assurée par un puits privé non régularisé, non protégé, non analysée, électricité vétuste et dangereuse '', que ces désordres ne peuvent être imputables aux locataires, qu’ils ne constituent pas des dégradations locatives, que conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, il appartient aux bailleurs de remettre aux locataires un logement décent avec des réseaux et branchements d’électricité et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements, de même que les travaux pour la réfection de la toiture et son isolation, travaux de grande ampleur, qui ne constituent pas des réparations locatives, mais incombent aux bailleurs.

Sur la garantie due par la MAIF, la juridiction estime que les époux [O] sont assurés auprès de la MAIF pour le bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 11], qu’aux termes de ce contrat, la MAIF garantit le risque de vandalisme et les dégradations locatives, que les travaux, dont l’indemnisation est sollicitée auprès de la MAIF, ne font pas suite à des dégradations locatives, ni à des actes de vandalisme, mais sont liés à l’insalubrité du logement, que la MAIF n’est pas tenue de garantir les époux [O] pour ces travaux.

Sur le préjudice, la juridiction a fait droit à la demande en paiement des époux [V] d’un montant de 23 000 € correspondant au montant des loyers versés entre mars 20l6 et janvier 2021 (date de la notification de l’arrêté d’insalubrité par la préfecture leur faisant injonction de cesser le règlement des loyers). Le tribunal note que la vétusté de l’installation d’électricité, l’absence de ventilation suffisante du logement, la mauvaise isolation de la toiture, la défectuosité des menuiseries et l’alimentation du logement avec l’eau d’un puits, qui n’est pas analysée, sont des désordres anciens, voire pour certains existant dès la prise à bail des lieux par les défendeurs.

Le 23 mai 2022, les époux [O] ont interjeté appel de cette décision.

Par conclusions du 3 avril 2024, les époux [O] demandent à la cour de :

REFORMER le jugement dont appel.

CONDAMNER les consorts [V], in solidum avec la MAIF, à payer la somme de 130 000€ au titre des réparations.

CONDAMNER in solidum les époux [V], et la MAIF, leur assureur, à payer la somme susdite.

REFORMER par suite le jugement en toutes ses dispositions.

CONDAMNER les consorts [V], in solidum avec la MAIF, à payer une somme de 5 000€

sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

SUBSIDIAIREMENT

ORDONNER une expertise.

DIRE et JUGER que l’expert, sur pièces, et après avoir consulté l’ensemble des dossiers des deux parties, donnera son avis, après consultation également des travaux réalisés par les concluants et l’étude des factures, sur la part qui incombe aux actes de vandalisme et celle qui incombe à une simple vétusté.

CONDAMNER les consorts [V], in solidum avec la MAIF, aux dépens.

Ils soutiennent que l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, qu’un état des lieux d’entrée a été régularisé et qu’il décrit des lieux corrects, que l’état des lieux de sortie fait état notamment de taches de moisissure et des coulées importantes sur les murs, et de sols abîmés, que cet état d’insalubrité, après 10 ans d’habitation sans aucune difficulté particulière, est en réalité causé par le locataire lui-même, que s’agissant d’actes de vandalisme, la garantie de la MAIF doit s’appliquer, que la maison louée est une maison de famille habitée de juillet 1988 à septembre 2003 par les concluants eux même, que ce lieu, habité par les concluants pendant 15 ans, ne peut être un lieu insalubre, mais seulement un habitat ancien et démodé mais parfaitement en état d’être occupé ainsi qu’il résulte du constat des lieux d’entrée.

Ils soulignent que chaque pièce d’habitation est équipée d’un chauffage électrique amovible, que le réseau électrique a été complètement modifié par les consorts [V] et que des prises et interrupteurs ont disparu, que des branchements « sauvages » passant par le toit avec des arrivées au plafond ont été mises en place, que le réseau d’eau a été complètement modifié par les consorts [V] aussi bien dans ses arrivées que dans ses évacuations, que des analyses de l’eau du forage (65m de profondeur) ont été faites chaque année étant précisé que ce forage alimente également le domicile des concluants situé à quelques mètres de là et que l’eau a toujours été déclarée totalement saine et offerte gratuitement aux consorts [V].

Ils précisent que les portes et les fenêtres ferment parfaitement assurant ainsi une étanchéité à l’eau et à l’air ; que leur fonctionnalité n’a pas été mise en cause lors de l’entrée en jouissance des locataires, que leur caractère ancien n’est pas nié mais qu’elles remplissent leur office, qu’une nouvelle fenêtre a été ouverte par les consorts [V] sans aucune autorisation dans le cellier devenu cuisine.

Par conclusions déposées le 31 octobre 2022, les consorts [V] demandent à la cour de :

CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions ;

' Sur les prétentions des époux [O]

DÉCLARER qu’aucune demande de réformation n’est formulée concernant la condamnation de Monsieur [W] [O] et Madame [K] [B] épouse [O] au paiement de la somme de 23.000,00 euros au titre du préjudice de jouissance ;

' Sur la condamnation des époux [O] à indemniser les époux [V] :

DÉCLARER qu’au titre de l’article 910-4 du code de procédure civile, aucune prétention ne pourra être demandée ultérieurement ;

A titre subsidiaire,

CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions ;

CONDAMNER Monsieur [W] [O] et Madame [K] [B] épouse [O] à payer à Monsieur [T] [V] et Madame [N] [D] la somme de

23.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

' En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [W] [O] et Madame [K] [B] épouse [O] à payer à Monsieur [T] [V] et Madame [N] [V] la somme de

5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [W] [O] et Madame [K] [B] épouse [O] à payer à Monsieur [T] [V] et Madame [N] [V] la somme de

6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [W] [O] et Madame [K] [B] épouse [O] aux entiers dépens.

Ils exposent que dans un rapport en date du 10 octobre 2019, l'[Localité 6] a mis en avant un état d’insalubrité manifeste du logement relevant la présence de moisissures, de menuiseries vétustes, non étanches à l’air et à l’eau, l’absence de ventilation, l’absence de chauffage fixe dans l’ensemble du logement et a prescrit les travaux dont la réalisation permettrait de sortir l’immeuble de son état d’insalubrité, que le 15 janvier 2020, le Préfet de l’Hérault a pris un arrêt d’insalubrité du logement et a ordonné la réalisation de divers travaux, que le logement a été interdit de toute habitation et à toute utilisation, que les locataires ont résilié amiablement le bail et ont quitté les lieux, le 17 avril 2021 après avoir effectué l’état des lieux de sortie en présence de Maître [P], huissier de justice.

Ils font valoir que l’état des lieux d’entrée ne décrit pas un appartement exempt de tout défaut, puisque l’état de l’appartement est qualifié de moyen, que de nombreux éléments sont considérés comme dégradés, voire très dégradés à l’instar du sol en béton, et du carrelage, que les époux [O] ne sont pas en mesure d’établir que Monsieur [T] [V] et Madame [N] [V] auraient dégradé le bien puisque au regard tant de l’état des lieux d’entrée et de sortie, que des échanges, les appelants reconnaissent l’état vieillissant du bien, que l’état des lieux de sortie effectué le 17 avril 2021, ne fait pas état d’une modification de la configuration des lieux qui serait intervenue sans l’accord des bailleurs, que l’état des lieux de sortie démontre exclusivement un état de dégradation avancé qui est dû à l’obsolescence des lieux et au seul défaut d’entretien des bailleurs.

Ils font valoir qu’il ressort de cet arrêté que l’immeuble «constitue un danger pour la santé et la sécurité des occupants compte tenu des désordres », que les désordres présents au sein de l’immeuble induisent des risques sanitaires, que le rapport a indiqué que les murs sont décrépis, et certaines tuiles cassées, que le logement était dépourvu de chauffage fixe, qu’aucun moment l'[Localité 6] ne relève des faits de vandalisme.

Sur le préjudice de jouissance, ils soutiennent que les époux [O] n’ont pas sollicité, dans leur demande, de réformation ainsi que dans la motivation de leurs conclusions d’appel, que Monsieur [T] [V] et Madame [N] [V] soient déboutés de leur demande d’indemnisation du préjudice de jouissance fixé à 23.000,00 euros, que les époux [O] seront donc irrecevables à en demander le débouté en vertu de l’article 910-4 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, ils sollicitent la confirmation du jugement de première instance à ce titre.

Le 18 octobre 2022, la MAIF a déposé des écritures aux termes desquelles elle demande à la cour de :

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Montpellier le 12 mai 2022,

CONDAMNER Madame [K] [B] épouse [O] et Monsieur [W] [O], in solidum à payer à la MAIF la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC

Elle expose que l’intégralité des travaux de rénovation imposés par l’arrêté préfectoral et réalisé par les époux [O], porte uniquement sur des éléments à la charge des bailleurs, et non sur des réparations à la charge des locataires, que l’ensemble des désordres constatés par l'[Localité 6], qui ont motivé la décision du préfet et sur lesquels se fondent les époux [O] pour solliciter la garantie de la MAIF, ne relèvent en rien de dégradations locatives ou d’actes de vandalisme, qu’il s’agit exclusivement d’un défaut de conformité du logement et de sa vétusté sur des éléments à la seule charge du bailleur, qu’étant précisé que les époux [O] reconnaissent dans leurs écritures que le logement était alimenté en eau, non pas par le réseau de la ville, mais par un puit privatif et qu’ils reconnaissent également que le chauffage était assuré par des radiateurs mobiles et que les huisseries n’avaient jamais été changées, que l’ensemble des factures fournies par les époux [O], sont en adéquation avec les travaux imposés par l’arrêté préfectoral et relèvent donc d’un défaut de conformité du logement pour permettre sa location.

Concernant les travaux effectués dans les lieux loués par les locataires sans l’autorisation des bailleurs, elle fait valoir que les bailleurs ne justifient d’aucune remise en l’état, qu’aucune des factures produites, pas plus que le procès-verbal de réception de chantier, ne font état d’une remise en état des pièces prétendument modifiées sans l’accord des bailleurs, qu’au contraire, il ressort du bilan de déroulement du chantier établi par la société TECHNITOIT qu’aucun travail n’a été réalisé en ce sens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 novembre 2024.

Motifs :

1) Sur la recevabilité de la demande de réformation :

La juridiction de premier degré a notamment condamné Madame [K] [B] épouse [O] et Monsieur [W] [O] à payer à Madame [N] [V] et Monsieur [T] [V] la somme de 23 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Les époux [V] soutiennent que les époux [O] n’ont formulé aucune demande de réformation afférente au paiement de la somme de 23 000euros dans leurs conclusions initiales de sorte que sur le fondement de l’article 910-4 du code de procédure civile, leur demande contenue dans leurs conclusions ultérieures seraient irrecevables.

Toutefois, par conclusions déposées 23 août 2022, les époux [O] sollicitaient la réformation du jugement dans toutes ses dispositions, incluant nécessairement la condamnation des bailleurs à payer à leurs locataires la somme de 23 000euros.

Dès lors, la prétention relative au débouté des époux [H] de leur demande d’indemnisation du préjudice de jouissance est recevable.

2) Sur la demande de prise en charge par les locataires du coût de la remise en état du logement :

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit :

'c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure…'

L’existence d’éventuelles dégradations locatives s’apprécie notamment par comparaison entre l’état d’entrée dans les lieux et celui de sortie. En tout état de cause, il appartient au bailleur, qui sollicite l’indemnisation de son préjudice résultant d’une éventuelle dégradation des lieux par son locataire, de rapporter la preuve de l’existence des détériorations dans les lieux loués pendant la période d’occupation par le locataire.

Les époux [O] soutiennent, à l’appui de leur demande de condamnation des locataires à leur régler la somme de 130 000euros, que le constat d’entrée dans les lieux révèle un état correct et que les locataires ont sciemment dégradé les lieux.

L’état d’entrée dans les lieux du 31 décembre 2010 portant la signature du bailleur et du locataire fait état d’un logement dont l’état général est qualifié de 'moyen’ et l’état de sortie établi le 17 avril 2021 par Maître [P], huissier de justice, relève que :

— dans la pièce principale les murs présentent des traces noirâtres avec salissures, que certaines dalles du plafond, dont la teinte est défraîchie, sont décollées voir manquantes, que les peintures des volets sont également qualifiées de défraîchies, que les montants et encadrements des fenêtres sont sales et les interrupteurs et les équipements électriques couverts de crasse, que la surface du sol n’est pas plane et que le parquet stratifié dans un état de délabrement avancé se disjoint et que la peinture se craquelle et se décroute,

— que dans la pièce orientée sud ouest, les pieds de mur sont noircis avec la présence de moisissures dans les angles, que l’ensemble des revêtements est sale et défraîchi et que les dalles présentes au plafond s’affaissent,

— que dans la pièce orientée sud est, le revêtement au sol est affecté des stigmates de la vétusté et que les murs sont couverts de noircissures, salissures et auréoles de crasse et que le plafond est constitué de dalles, dont certaines sont manquantes ou décollées,

— que dans la cuisine, le crépi dont sont revêtus les murs, se décroûte en partie basse, que la surface du mur de refend est décrépie et noircie,

— que dans la salle de bains, les joints des carreaux sont jaunis et les carreaux sales et noircis, que le cabinet de toilette présente d’important stigmates d’usure, que l’ensemble du logement est très sale.

Le 10 octobre 2019, l’agence régionale de santé ([Localité 6]) qui s’est rendue dans les lieux loués, a établi un rapport aux termes duquel il est noté la présence importante de moisissures dans toutes les pièces du logement et notamment dans la cuisine, la salle de bains, autour des fenêtres de toit et sur les murs de la chambre n°1, en raison de ponts thermiques importants, l’absence d’étanchéité à l’eau et à l’air des menuiseries en raison de leur vétusté, le caractère obsolète des revêtements des murs et des plafonds, faisant obstacle à un entretien correct, l’absence de ventilation adéquate dans la cuisine et la salle de bains et enfin l’absence de chauffage fixe dans le logement.

Il résulte de la lecture du constat de sortie des lieux et du rapport de l'[Localité 6] que la dégradation des lieux loués résulte, non pas de l’activité nuisible du locataire, ainsi que le prétend le bailleur, mais de la configuration des lieux ainsi que le confirme le rapport de l'[Localité 6] qui préconise afin de remédier à l’insalubrité constatée, de procéder aux travaux nécessaires pour supprimer les causes d’apparition des moisissures et des traces noirâtres subséquentes et de remettre en état les revêtements détériorés par la dite humidité afin d’obtenir des surfaces faciles à entretenir, de changer les menuiseries afin de rétablir l’étanchéité indispensable à toute habitation et de poser des systèmes de chauffage fixe suffisants.

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 'Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués’ ;

Il est acquis en application des dispositions légales sus visées que les travaux, préconisés par l'[Localité 6] pour mettre un terme aux désordres constatés dans les lieux loués, n’incombent nullement aux locataires mais bien au bailleur.

L’ampleur de la rénovation entreprise en 2020 et 2021 par les bailleurs et le coût facturé par l’entreprise TECHNITOIT qui l’a menée à bien, confirment que les interventions concernent des travaux incombant aux bailleurs puisque ont été rénovés la couverture du logement avec modification de la charpente pour assurer la planéité, avec pose d’une isolation, reprise de la structure et des plafonds, changement des menuiseries et pose d’un plancher flottant.

Pour s’opposer aux demandes adverses, les bailleurs soutiennent que les détériorations constatées proviennent d’actes de vandalisme commis par les locataires et produisent à l’appui de leurs allégations les attestations de Messieurs [L] et [F] et Mme [Y].

M. [L] [I] fait état d’un différent l’opposant à M. [V] qui a conduit ce dernier à l’agresser physiquement, témoignage permettant d’éclairer la cour sur le contexte conflictuel régnant entre colocataires, mais sans lien direct avec les faits de dégradations dénoncés dans le présent litige.

Madame [Y] déclare avoir vu deux individus marchant sur le toit du logement litigieux à 18h20 le 2 février 2020, dires corroborés par ceux de M. [F], tous deux confirmant n’avoir pu les identifier au regard de l’heure tardive des faits. Dès lors, ainsi que le relève à raison le juge de première instance, ces déclarations sont insuffisantes pour permettre de retenir que M. [H] serait l’auteur de dégradations sur le toit du logement loué, outre que le bris éventuel de tuile intervenu en février 2020 ne peut être retenu comme étant à l’origine de l’état dégradé des lieux loués constaté dès le 19 octobre 2019 par l'[Localité 6], eu égard à la discordance des dates.

Les bailleurs font état de l’état de saleté et de la vétusté affectant les revêtements muraux, les dalles du plafond et les sols du logement. Toutefois, l’obligation du locataire de maintenir les lieux dans un état d’usage ne peut s’entendre d’une remise à neuf des peintures et de la réfection totale des revêtements du sol et des plafonds. Il est d’usage de fixer à 5 ans la durée moyenne d’occupation au-delà de laquelle les travaux de rénovation, considérés comme inhérents à l’usure des lieux et des équipements, incombent au bailleur.

En l’espèce, les locataires ont occupé les lieux pendant 10 ans et les bailleurs ne justifient d’aucune réparation intervenue dans le logement pendant cette période. S’il est acquis que la vétusté n’est pas prise en compte lorsque les dégradations résultent d’agissements volontaires encore faut-il que le bailleur l’établisse. Or tel n’est pas le cas en l’espèce, les bailleurs échouant à démontrer la réalité d’acte de vandalisme à l’origine de la présence de moisissure et de traces noirâtres, constatées dans l’ensemble des pièces.

Il convient de confirmer le jugement entrepris.

3) Sur le préjudice de jouissance :

Le jugement de première instance a fixé le préjudice de jouissance à la somme de 23 000euros correspondant aux loyers payés entre mars 2016, date de la notification de l’arrêté préfectoral faisant injonction aux locataires de cesser le paiement des loyers et janvier 2021.

Les bailleurs sollicitent la réformation de cette condamnation, mais sans toutefois développer un argumentaire pertinent à l’appui de leur prétention. Le jugement doit être confirmé.

4) Sur la responsabilité de la MAIF

Le juge de première instance, après avoir constaté l’existence d’un contrat liant les bailleurs à la MAIF concernant le bien donné à bail, a relevé que n’étaient garantis que 'les dommages causés par les locataires, squatters ou tiers au contrat de bail, résultant de dégradations, destructions, et altérations causées volontairement et sans motif légitime résultant de graffitis, inscriptions ou affichages’ et a conclu à l’absence de garantie en l’espèce, les dégradations constatées résultant de l’insalubrité du logement donné à bail et non de dégradations volontaires des locataires.

La cour ne peut que confirmer cette décision en constatant qu’en l’absence de dégradations locatives causées volontairement et d’actes de vandalisme, la garantie de la MAIF ne peut être mobilisée.

5) Sur les dommages et intérêts

Le droit d’agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui. En l’espèce, l’appréciation inexacte de leurs droits par les époux [O] n’est pas constitutive d’une faute. S’estimant lésés dans leurs droits, ils ont pu, sans abus, demander à ce qu’il soit statué sur leurs demandes. La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par les époux [V] doit être rejetée ;

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :

Confirme le jugement rendu le 12 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier,

Y ajoutant :

Condamne in solidum M. [W] [O] et Mme [X] [B] à payer à M. [T] [V] et Mme [N] [V] la somme de 1 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [W] [O] et Mme [X] [B] aux entiers dépens.

Le Greffier La Présidente