COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 26 FEVRIER 2025

N° 2025 / 041

N° RG 22/00830

N° Portalis DBVB-V-B7G-BIWUH

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 3]

C/

[J] [C]

[A] [R] épouse [C]

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 12]

S.A.R.L. ETANCHEITE [Z]

S.A. AXA FRANCE IARD

Compagnie d’assurance L’AUXILIAIRE

Compagnie d’assurance GROUPAMA MEDITERRANEE

Compagnie d’assurance AXA

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Flora QUEMENER

M^e Françoise ASSUS-JUTTNER

M^e Cyril CHAHOUAR – BORGNA

M^e Julie DE VALKENAERE

M^e Hadrien LARRIBEAU

M^e Hervé BOULARD

M^e Hervé ZUELGARAY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 07 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/05613.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6])

représenté par son syndic en exercice, La société [I] ADMINISTRATION GERANCE, dont le siège est sis [Adresse 10], agissant par l’intermédiaire de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Flora QUEMENER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [J] [C]

né le 02 Janvier 1939 à [Localité 16],

Madame [A] [R] épouse [C]

née le 28 Septembre 1947 à [Localité 14] (16),

demeurant tous deux au [Adresse 9]

représentés par M^e Françoise ASSUS-JUTTNER, membre de la SCP ASSUS-JUTTNER-MAGAUD-RABHI-JUTTNER, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires LE [Adresse 17] sis à [Adresse 15]

prise en la personne de son syndic en exercice, la société SOGEA SARL, ayant son siège social [Adresse 1], agissant par l’intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

S.A. AXA FRANCE IARD

es qualité d’assureur de la SARL ETANCHEITE CAPPATI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 7]

représentée par M^e Julie DE VALKENAERE, membre de la SELARL JDV AVOCATS, avocat au barreau de NICE

Compagnie d’assurance L’AUXILIAIRE

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 11]

représentée par M^e Hadrien LARRIBEAU, membre de la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU – RENAUDOT, avocat au barreau de GRASSE

Compagnie d’assurance GROUPAMA MEDITERRANEE

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité au siège [Adresse 13]

représentée par M^e Hervé BOULARD, membre de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocat au barreau de NICE

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD

ès qualité d’assureur de la copropriété du [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 8]

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. ETANCHEITE [Z]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

assignée le 21/03/22 à personne habilitée portant signification de la DA et conclusions

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Les époux [J] [C] et [A] [F] sont propriétaires d’un appartement de type 2 au quatrième étage d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 5].

A compter de l’année 2009, ils ont constaté des infiltrations endommageant les plafonds de leur logement, principalement celui du séjour.

Les désordres ont d’abord été imputés aux travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse de l’étage supérieur entrepris en 2006 par la société [Z] à la demande du syndicat des copropriétaires.

Puis, suivant ordonnance rendue le 10 mars 2015, les époux [C] ont obtenu l’organisation d’une expertise judiciaire en présence du syndicat des copropriétaires de l’immeuble et de l’entreprise susnommée, cette mesure ayant par la suite étendue au contradictoire :

— de M. [X] [E], propriétaire de l’appartement du cinquième étage,

— du syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin dénommé LE WELCOME et de son assureur GROUPAMA MÉDITERRANÉE,

— et des compagnies AXA et L’AUXILIAIRE, assureurs successifs de la société [Z].

Dans son rapport déposé le 11 avril 2017, l’expert [Y] [L] a conclu que les dommages étaient imputables à une conjonction de quatre facteurs, à savoir :

— une défectuosité des relevés d’étanchéité de la terrasse réalisés par l’entreprise [Z],

— des fissures affectant les maçonneries du balcon du cinquième étage,

— des fissures du mur pignon de l’immeuble au droit de l’appartement des requérants,

— et une défectuosité du joint de dilatation existant entre l’immeuble du [Adresse 3] et l’immeuble [Adresse 12].

Il a préconisé divers travaux pour remédier aux désordres, qu’il a évalués à la somme de 22.490,47 € TTC.

Il a estimé d’autre part le montant des préjudices subis par les époux [C] à la somme de 40.317,12 €, tenant compte notamment de l’impossibilité de remettre leur bien en location.

Par actes délivrés le 2 novembre 2017, les époux [C] ont assigné le syndicat de l’immeuble du [Adresse 3], le syndicat de l’immeuble [Adresse 12] et son assureur GROUPAMA MÉDITERRANÉE, ainsi que la société [Z] et ses assureurs successifs les compagnies AXA FRANCE IARD et L’AUXILIAIRE, à comparaître devant le tribunal de Nice pour les entendre condamner in solidum à réaliser les travaux prescrits par l’expert ainsi qu’à indemniser leurs préjudices évalués à la somme totale de 64.961,45 € dans leurs dernières écritures.

Par acte du 31 mai 2018, le syndicat du [Adresse 3] a appelé en cause la compagnie AXA FRANCE IARD, prise cette fois en sa qualité d’assureur multirisque de l’immeuble, afin de rechercher sa garantie.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 7 décembre 2021, le tribunal a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] et celui de l’immeuble [Adresse 12] responsables in solidum des dommages subis par les époux [C],

— rejeté la demande d’exécution de travaux, en retenant que ceux-ci avaient d’ores et déjà été réalisés en cours de procédure,

— condamné in solidum les deux syndicats susnommés à payer aux époux [C] :

* 4.027,32 € au titre de la reprise des embellissements de leur appartement,

* 59.356,85 € au titre de leur préjudice locatif,

* 1.538,78 € au titre des frais de déplacement exposés pour se rendre aux opérations d’expertise,

* 58,38 € au titre de la commande de plans,

— dit que dans les rapports entre co-obligés, le syndicat de l’immeuble [Adresse 12] serait tenu à concurrence de 65 % et celui de l’immeuble du [Adresse 3] à concurrence de 35 %,

— déclaré prescrit le recours en garantie du syndicat du [Adresse 3] contre son assureur AXA,

— condamné en revanche la compagnie GROUPAMA MÉDITERRANÉE à relever et garantir son assuré le syndicat de l’immeuble [Adresse 12] de l’intégralité des sommes mises à sa charge,

— déclaré irrecevables l’ensemble des demandes formées à l’encontre la société [Z], partie défaillante, faute de signification des conclusions,

— débouté les parties de leurs demandes dirigées contre les compagnies AXA et L’AUXILIAIRE, en l’absence de débat contradictoire entre la société [Z] et ses assureurs relativement aux exceptions de non-garantie invoquées par ces derniers,

— condamné in solidum les deux syndicats de copropriété susnommés aux entiers dépens exposés par les époux [C], en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

— dit que les autres parties conserveraient la charge de leurs propres dépens et frais irrépétibles,

— et ordonné l’exécution provisoire de sa décision.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] a interjeté appel principal de ce jugement par déclaration enregistrée le 19 janvier 2022 au greffe de la cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 20 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le Cabinet CENTRAL GESTION, fait valoir :

— que la défectuosité du joint de dilatation est imputable au syndicat de l’immeuble [Adresse 12], dont la construction est postérieure au sien, et constitue la cause principale des dommages,

— que la cause secondaire réside dans la mauvaise réalisation des relevés d’étanchéité de la terrasse, imputable à la société [Z],

— et qu’en revanche les fissures relevées par l’expert sur les parties communes de son bâtiment n’ont joué qu’un rôle résiduel dans l’apparition des désordres, de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour le cas où celle-ci serait néanmoins confirmée par la cour, il demande à être relevé et garanti par son assureur AXA, faisant valoir que la prescription biennale de l’article L 114-1 du code des assurances ne peut lui être opposée dès lors que les conditions générales de la police ne précisent pas le point de départ du délai pour agir, et qu’en tout état de cause celui-ci doit être fixé au jour du dépôt du rapport d’expertise.

Il conteste d’autre part l’évaluation des préjudices allégués par les consorts [C], et particulièrement le préjudice locatif dont il soutient qu’il ne serait pas démontré.

Il confirme enfin avoir réalisé les travaux préconisés par l’expert, lesquels ont fait l’objet d’une réception prononcée le 20 août 2019, de sorte que les préjudices n’ont pas lieu d’être réactualisés au-delà de cette date.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— à titre principal :

* de débouter tant les époux [C] que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] de l’ensemble des demandes dirigées à son encontre,

* de condamner in solidum la société [Z] et ses assureurs AXA et L’AUXILIAIRE à lui payer11.779,90 € au titre de la reprise des désordres affectant l’étanchéité de la terrasse,

— à titre subsidiaire :

* de dire n’y avoir lieu de prononcer une condamnation in solidum à son encontre,

* de débouter les époux [C] de leur demande au titre du préjudice locatif, comprenant les charges de copropriété,

* de condamner in solidum la société [Z] et ses assureurs à le relever et garantir de toutes indemnités mise à sa charge au titre de la non-conformité des relevés d’étanchéité,

* de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] et son assureur à le relever et garantir de toutes indemnités mises à sa charge au titre de la défectuosité du joint de dilatation,

* de condamner son propre assureur AXA à le relever de toutes sommes mises à sa charge,

— en tout état de cause, de lui allouer 10.000 € au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Par conclusions du 30 mars 2022, la compagnie AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d’assureur multirisque de l’immeuble du [Adresse 3], demande à la cour :

— à titre principal, de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable comme prescrit le recours en garantie de son assuré, en application de l’article L 114-1 du code des assurances,

— à défaut, de juger que son assuré est déchu du bénéfice de la garantie en raison de l’absence de déclaration du sinistre, conformément à l’article L 113-2 du même code,

— à défaut, de rejeter toutes demandes formées à son encontre en raison de l’inopposabilité du rapport d’expertise,

— à défaut, de juger que son assuré n’encourt aucune responsabilité,

— à défaut, de limiter sa garantie aux dommages imputables aux fissures des parties communes de l’immeuble, de réduire à de plus justes proportions les prétentions des époux [C] et de condamner in solidum la société [Z], le syndicat de l’immeuble [Adresse 12] et leurs assureurs respectifs à la relever et garantir de toutes sommes mises à sa charge,

— en tout état de cause, de condamner les parties susnommées à lui verser 2.000 € au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Par conclusions récapitulatives du 28 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice la société SOGEA, admet une part de responsabilité au titre de la défectuosité du joint de dilatation, mais considère qu’il ne saurait être tenu au-delà d’une proportion de 40 % du montant total des dommages.

Il conteste également l’existence d’un préjudice locatif et précise avoir réalisé les travaux de réfection à sa charge en septembre 2020, de sorte qu’en tout état de cause les préjudices n’ont pas lieu d’être réactualisés au-delà de cette date.

Il demande à la cour d’infirmer partiellement le jugement en ce qu’il a retenu une responsabilité in solidum des deux syndicats et fixé sa contribution à 65 % du montant des dommages, et statuant à nouveau :

— de réduire celle-ci à 40 %,

— de condamner in solidum le syndicat du [Adresse 3], la société [Z] et ses assureurs à le relever et garantir de toutes condamnations excédant cette proportion,

— de débouter les époux [C] de toutes demandes indemnitaires au titre de la période postérieure au mois de septembre 2020.

Il conclut en revanche à la confirmation de la décision en ce qu’elle a condamné son assureur GROUPAMA MÉDITERRANÉE à le relever et garantir de l’intégralité des sommes mises à sa charge, excepté le montant de la franchise de 6.000 €.

Par conclusions du 20 avril 2022, la compagnie GROUPAMA MÉDITERRANÉE sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a :

— condamné son assuré à payer aux époux [C] la somme de 60.934,13 €,

— dit qu’elle devrait le relever et garantir pour l’intégralité,

— et rejeté les demandes dirigées contre les assureurs de la société [Z].

Elle demande à la cour, statuant à nouveau de ces chefs :

— de réduire l’indemnité allouée aux époux [C] à la somme de 41.549,79 €,

— de limiter sa garantie à la somme de 29.771,98 € au titre des dommages subis jusqu’au 1er juin 2017, en raison du retard de son assuré à réaliser les travaux de réfection mis à sa charge,

— de condamner in solidum le syndicat du [Adresse 3], la société [Z] et ses assureurs à la relever et garantir pour le surplus.

Elle demande également à la cour, réparant l’omission de statuer affectant la décision entreprise, de dire que la franchise contractuelle de 6.000 € sera opposable tant à son assuré qu’aux tiers lésés.

La société ÉTANCHÉITÉ [Z], citée par acte d’huissier du 21 mars 2022 remis à Madame [G] [Z], co-gérante habilitée à le recevoir, n’a pas constitué avocat, tout comme en première instance.

Par conclusions du 10 mai 2022, la compagnie AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d’assureur de la société [Z], fait valoir :

— que sa police d’assurance a pris effet le 1er avril 2003 et a été résiliée le 1er janvier 2014,

— qu’en application de l’article L 124-5 du code des assurances, elle n’est tenue de garantir que les seuls dommages matériels relevant de la garantie décennale des constructeurs, tandis que les garanties facultatives au titre des dommages immatériels ou consécutifs relèvent de la nouvelle police souscrite auprès de la société L’AUXILIAIRE.

Elle conclut principalement à la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formées à son encontre.

Subsidiairement, elle demande à la cour :

— de lui donner acte qu’elle offre le paiement d’une indemnité de 3.740 € correspondant au coût des travaux affectés de malfaçons réalisés par son assuré,

— de débouter les parties de toutes demandes plus amples formulées à son encontre,

— de dire qu’elle est en droit d’opposer une franchise contractuelle de 821 €,

— et de lui allouer une indemnité de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Par conclusions du 1er juin 2022, la compagnie L’AUXILIAIRE oppose une exclusion de garantie en raison de l’absence de déclaration du sinistre par la société [Z] lors de la souscription de la police, en application de l’article 16.3 des conditions générales.

Elle conteste également le principe de la responsabilité de son assuré.

Elle conclut principalement à la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté les autres parties de toutes prétentions dirigées à son encontre.

Subsidiairement, elle demande à la cour :

— de condamner in solidum les deux syndicats de copropriété et leurs assureurs respectifs à la relever et garantir de toutes sommes mises à sa charge,

— de dire qu’elle sera en droit d’opposer les franchises et plafonds de garantie prévus au contrat,

— et de lui allouer une somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Par conclusions du 17 juin 2022, les époux [C] poursuivent la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité des deux syndicats de copropriété, mais sollicitent son infirmation en ce qu’il a déclaré irrecevables leurs demandes dirigées contre la société [Z] et ses assureurs.

Ils concluent d’autre part à l’actualisation de leurs préjudices, faisant valoir que leur appartement n’a pu être remis en location depuis le 1er juillet 2013 en raison des désordres qui le rendent inhabitable.

Ils demandent à la cour :

— de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] et celui de l’immeuble [Adresse 12] à leur payer :

* 4.130,24 € au titre de la reprise des embellissements de l’appartement,

* 86.803,72 € au titre des préjudices annexes, compte tenu de l’aggravation du préjudice locatif, à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

* 1.538,78 € au titre des frais de déplacement exposés pour se rendre aux opérations d’expertise,

* 58,38 € au titre de la commande de plans,

— de dire que dans les rapports entre coobligés, le syndicat de l’immeuble [Adresse 12] sera tenu à concurrence de 65 %, et celui de l’immeuble du [Adresse 3] à concurrence de 35 %,

— de condamner la compagnie GROUPAMA MÉDITERRANÉE à relever et garantir intégralement son assuré,

— de dire et juger que la société [Z] a engagé sa responsabilité vis-à-vis du maître de l’ouvrage,

— de condamner les compagnies AXA et L’AUXILIAIRE à relever et garantir la société [Z] de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— et de leur allouer une indemnité de 5.000 € au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, en sus de celle accordée en première instance, outre leurs entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 novembre 2024.

DISCUSSION

Sur les responsabilités :

Suivant l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 et applicable au présent litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, l’expert [Y] [L] a conclu que les dommages étaient imputables à une conjonction de quatre causes différentes, à savoir :

—  1) une défectuosité des relevés d’étanchéité de la terrasse réalisés par l’entreprise [Z],

—  2) des fissures affectant les maçonneries du balcon du cinquième étage,

—  3) des fissures du mur pignon de l’immeuble au droit de l’appartement des requérants,

—  4) une défectuosité du joint de dilatation existant entre l’immeuble du [Adresse 3] et l’immeuble [Adresse 12].

Sur le fondement du texte précité, le syndicat de l’immeuble du [Adresse 3] doit être jugé responsable des désordres n° 1, 2 et 3, sauf son recours contre la société [Z] pour le premier d’entre eux, étant en outre relevé que les époux [C] ne formulent aucune demande directe en paiement à l’encontre de cette entreprise dans leurs conclusions d’appel.

Le syndicat de l’immeuble [Adresse 12] est responsable pour sa part du désordre n° 4 dès lors que, sa construction étant postérieure à celle de l’immeuble du [Adresse 3], la réalisation du joint de dilatation entre les deux bâtiments lui incombait, ainsi qu’il le reconnaît.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré les deux syndicats susnommés responsables in solidum des dommages subis par les époux [C].

Sur la répartition de la dette entre les co-obligés :

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. Les juges peuvent néanmoins procéder à un partage des responsabilités qui n’affecte que les rapports entre les co-obligés, et ce dans une proportion qu’ils déterminent souverainement en fonction des éléments de fait du litige, ce qui exclut nécessairement que l’un des coauteurs puisse exercer un recours en garantie contre l’autre pour la part ainsi mise à sa charge.

En l’espèce, l’expert judiciaire, répondant à un dire de Maître [K], a indiqué en page 55 de son rapport que l’infiltration depuis le joint de dilatation constituait le facteur majeur des désordres, de sorte que le jugement doit être également confirmé en ce qu’il a dit que le syndicat de l’immeuble [Adresse 12] supporterait une part de responsabilité de 65 % et celui de l’immeuble du [Adresse 3] une part de 35 %.

Sur la garantie de la compagnie AXA, prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] :

— Sur la prescription :

Suivant l’article L 114-1 du code des assurances, toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. Toutefois, ce délai ne court en cas de sinistre que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque là. Lorsque l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier.

L’assignation en référé-expertise constitue une action en justice au sens du texte précité, de sorte que le syndicat des copropriétaires aurait dû appeler en cause son assureur dans le délai de deux ans suivant l’assignation qui lui a été délivrée à cette fin par les époux [C] le 12 janvier 2015, soit au plus tard le 12 janvier 2017, alors que la mise en cause de la société AXA n’est intervenue que le 31 mai 2018.

Cependant, les conditions générales de la police ne reproduisent pas précisément les dispositions précitées, en méconnaissance de l’article R 112-1 du même code, de sorte que la prescription est inopposable à l’assuré, le jugement déféré devant être infirmé de ce chef.

— Sur la déchéance de garantie :

En vertu de l’article L 113-2 du code des assurances, l’assuré est tenu de déclarer le sinistre à son assureur dans le délai imparti par le contrat, à peine de déchéance de garantie pour le cas où ce dernier établirait que le retard lui a causé un préjudice.

Ces dispositions sont rappelées en page 22 des conditions générales du contrat, le délai de déclaration étant fixé à cinq jours ouvrés. Or le syndicat des copropriétaires n’a procédé à aucune déclaration de sinistre antérieurement à l’assignation du 31 mai 2018 susvisée, cette carence ayant causé grief à l’assureur en l’empêchant de participer aux opérations d’expertise. Il convient en conséquence de juger que la compagnie AXA est en droit d’opposer à son assuré la clause de déchéance de garantie.

Sur la garantie de la compagnie GROUPAMA MÉDITERRANÉE, prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] :

La compagnie GROUPAMA MÉDITERRANÉE ne conteste pas le principe de sa garantie, mais demande que celle-ci soit limitée dans le temps aux dommages subis jusqu’au 1er juin 2017, au motif que son assuré aurait tardé à effectuer les travaux mis à sa charge par l’expert afin de remédier aux désordres.

Pour s’opposer à cette prétention, l’assuré fait justement valoir que, compte tenu de la multiplicité des facteurs de désordres, il convenait que l’ensemble des travaux soit réalisé de concert entre les deux syndicats. Cependant, les travaux de réfection incombant au syndicat de l’immeuble du [Adresse 3] ont été achevés le 20 août 2019, tandis que la réparation du joint de dilatation incombant au syndicat de l’immeuble [Adresse 12] n’a été réalisée qu’en septembre 2020. En conséquence, l’assureur ne sera pas tenu de garantir le préjudice locatif subi par les époux [C] au-delà de la date du 31 août 2019.

Il y a lieu d’autre part de compléter le dispositif du jugement en précisant que la franchise contractuelle, opposable tant à l’assuré qu’aux tiers lésés, s’élève à 6.000 euros.

Sur le recours exercé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à l’encontre de la société [Z] :

En vertu de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage des dommages qui compromettent sa solidité ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Il est constant que les désordres affectant l’étanchéité d’un ouvrage rendent celui-ci impropre à sa destination et relèvent en conséquence de la garantie décennale.

En l’espèce, l’expert a conclu en page 27 de son rapport que les seuils réalisés par la société [Z] dans le cadre de l’exécution du marché de réfection totale de l’étanchéité de la terrasse du cinquième étage n’étaient pas conformes aux règles de l’art, ce défaut constituant l’une des causes des infiltrations touchant les plafonds de l’appartement sous-jacent.

Le syndicat des copropriétaires, qui a régulièrement signifié ses conclusions à cette partie défaillante en même temps que sa déclaration d’appel, est donc fondé à exercer une action récursoire à son encontre, à concurrence de la somme de 4.147 euros TTC représentant le coût de réfection de l’étanchéité de la terrasse suivant une partie de la facture de la société J.T CONSTRUCTIONS.

D’autre part, sur un fondement quasi-délictuel, le syndicat, subrogé dans les droits des époux [C], sera en droit de poursuivre contre la société [Z] le remboursement de 50 % du montant des indemnités versées ; il conservera la charge des 50 % restants au titre de la responsabilité encourue du fait des fissures affectant le gros-oeuvre de l’immeuble.

Sur les garanties des compagnies AXA et L’AUXILIAIRE, prises en leurs qualités d’assureurs successifs de la société [Z] :

Il est constant qu’en application de l’article L 124-5 du code des assurances, la compagnie AXA n’est tenue de garantir que les seuls dommages matériels relevant de la garantie décennale des constructeurs, tandis que les garanties facultatives au titre des dommages immatériels ou consécutifs relèvent de la nouvelle police souscrite auprès de la compagnie L’AUXILIAIRE.

La compagnie AXA, qui ne conteste pas le principe de sa garantie, sera donc condamnée à relever son assuré à concurrence de la somme de 4.147 euros susdite, diminuée du montant de la franchise de 821 euros.

De son côté, la compagnie L’AUXILIAIRE est en droit d’opposer l’article 16.3 des conventions spéciales de la police stipulant une exclusion de garantie des dommages provenant de vices cachés ou défauts existants au moment de la souscription du contrat et qui, connus de l’assuré, ne lui ont pas été déclarés, dès lors que la société [Z] avait vu sa responsabilité mise en cause dès le 23 octobre 2013 dans le cadre de l’expertise amiable diligentée par le Cabinet TEXA à la demande de la MAIF, assureur des époux [C].

Sur l’évaluation des préjudices subis par les époux [C] :

— Au titre de la reprise des embellissements, il convient d’allouer aux requérants une somme de 4.130,24 euros sur la foi des devis établis par les sociétés [B] & MANUEL et ENTREPRISE PEAN.

— Sur la perte de revenus locatifs :

En page 37 de son rapport, l’expert a indiqué que l’appartement des époux [C] était difficilement louable dans la mesure où des infiltrations se produisaient à chaque épisode d’intempérie ; il a proposé de retenir une perte de revenus locatifs à compter du départ du dernier locataire, soit le 1er juillet 2013.

La réalité de ce préjudice est confirmée par un courrier de l’agence PASSY en date du 9 octobre 2014, faisant état de l’impossibilité de remettre le bien en location. Celui-ci a perduré jusqu’au 30 septembre 2020, date à laquelle l’ensemble des travaux prescrits pour remédier aux infiltrations ont été réalisés par les deux syndicats.

Toutefois, le tribunal ne pouvait allouer une indemnité calculée sur la base de la valeur locative multipliée par le nombre de mois d’indisponibilité du logement, alors que la réparation d’une perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré celle-ci si elle s’était réalisée. Il convient en conséquence de ramener le montant des dommages-intérêts à la somme de 40.000 euros.

Quant aux charges de copropriété, elles ne constituent pas un préjudice indemnisable.

— Sur les frais annexes :

Les frais de déplacement exposés par les époux [C] pour se rendre aux opérations d’expertise et ceux afférents à la commande de plans seront pris en compte au titre de l’indemnité allouée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] et celui de l’immeuble [Adresse 12] responsables in solidum des dommages subis par les époux [C],

— dit que dans les rapports entre co-obligés, le syndicat de l’immeuble [Adresse 12] serait tenu à concurrence de 65 % et celui de l’immeuble du [Adresse 3] à concurrence de 35 %,

— condamné in solidum les deux syndicats de copropriété susnommés aux entiers dépens exposés par les époux [C], en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

— dit que les autres parties conserveraient la charge de leurs propres dépens et frais irrépétibles.

Constate n’être pas saisie du chef du rejet de la demande d’exécution de travaux.

Infirme le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau :

Condamne in solidum le syndicat de l’immeuble du [Adresse 3] et le syndicat de l’immeuble [Adresse 12] à payer aux époux [C] la somme de 4.130,24 euros au titre de la reprise des embellissements de leur appartement et celle de 40.000 euros au titre de la perte de chance de louer leur bien.

Juge que la compagnie AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d’assureur du syndicat de l’immeuble du [Adresse 3], est fondée à opposer une déchéance de garantie,

Juge que la compagnie GROUPAMA MÉDITERRANÉE, prise en sa qualité d’assureur du syndicat de l’immeuble [Adresse 12], sera tenue de garantir son assuré pour les dommages subis jusqu’au 31 août 2019, sous déduction d’une franchise contractuelle de 6.000 euros,

Condamne la société ÉTANCHÉITÉ [Z] à relever le syndicat de l’immeuble du [Adresse 3] à concurrence de la somme de 4.147 euros correspondant au coût de réfection des ouvrages défectueux,

Condamne en outre la société ÉTANCHÉITÉ [Z] à relever et garantir le syndicat de l’immeuble du [Adresse 3] à concurrence de 50 % du montant des indemnités versées aux époux [C],

Juge que la compagnie AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d’assureur de la société ÉTANCHÉITÉ [Z], sera tenue de relever et garantir son assuré à concurrence de la somme de 4.147 euros susdite, déduction faite de la franchise contractuelle de 821 euros,

Juge que la compagnie L’AUXILIAIRE, prise en sa qualité d’assureur de la société ÉTANCHÉITÉ [Z], est en droit d’opposer une exclusion de garantie.

Y ajoutant,

Condamne le syndicat de l’immeuble du [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser aux époux [C] une somme de 3.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

Rejette les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT