COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 29 AVRIL 2025

N° 2025/ 193

Rôle N° RG 21/03789 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHDFZ

[E] [F]

C/

[B] [B] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Layla TEBIEL

M^e Isabelle FICI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] en date du 21 Janvier 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/01235.

APPELANT

Monsieur [E] [F]

né le 12 Mars 1942 à [Localité 4] (58)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Layla TEBIEL de la SCP CABINET BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Laure ATIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Roland GRAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIME

Monsieur [B] [O]

né le 02 Mai 1949 à [Localité 5] (RU), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

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COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Février 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me Catherine OUVREL, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2016, M. [E] [F] et Mme [T] [C] épouse [F] ont signé un compromis avec M. [B] [O] par lequel les premiers se sont engagés à vendre au second un bien immobilier situé à [Localité 6] pour un prix de 540 000 euros, outre 60 000 euros de frais.

Le compromis de vente a notamment prévu :

— la réitération de l’acte sous la forme authentique au plus tard le 30 juin 2017,

— des conditions suspensives d’obtention de deux permis de construire, l’un pour une villa, l’autre pour l’extension des maisons existantes sur le terrain,

— une clause pénale d’un montant forfaitaire de 50 000 euros au cas où l’une des parties refuserait de régulariser par acte authentique.

Par courrier en date du 11 septembre 2017, M. [B] [O] a informé le notaire chargé de la vente qu’il n’entendait pas poursuivre l’acquisition, notamment car les clauses suspensives n’ont pas été levées au 30 juin 2017 et qu’il s’estimait fondé à se prévaloir de la caducité de l’acte.

Par acte d’huissier en date du 7 février 2019, M. [E] [F] a fait assigner M. [B] [O] devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins, notamment, de le voir condamner à payer le montant de la clause pénale, ainsi que des dommages et intérêts.

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Par jugement en date du 21 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

débouté M. [E] [F] de l’intégralité de ses demandes,

condamné M. [E] [F] aux dépens de l’instance,

condamné M. [E] [F] à payer à M. [B] [O] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

rejeté le surplus des demandes.

Le tribunal a retenu qu’aucun avenant signé par les parties au compromis reportant la date de réitération de l’acte en la forme authentique au 30 octobre 2017 n’était produit, ni ne figurait dans le procès-verbal de difficulté du notaire du 29 janvier 2018, de sorte que la date du 30 juin 2017 devait être retenue comme étant la date de réitération de la vente, ayant valeur impérative entre les parties. Il a estimé qu’à cette date, toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis de vente n’étaient pas remplies, notamment les deux conditions suspensives afférentes à l’obtention des deux permis de construire prévues dont il a jugé qu’elles avaient été réalisées postérieurement à la date convenue, sans que les retards observés dans leur réalisation soient exclusivement imputables à M. [B] [O], acquéreur. En conséquence, le tribunal en a déduit que M. [E] [F] ne pouvait réclamer le paiement à son profit de la clause pénale contractuellement stipulée en page 10 du compromis.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts présentée par M. [E] [F], alors que la clause pénale sanctionne le défaut de régularisation de l’acte authentique, le tribunal a jugé que ce dernier ne justifiait d’aucun préjudice distinct des conséquences de l’inexécution ainsi sanctionnée, de sorte que cette prétention devait être écartée.

Selon déclaration reçue au greffe le 12 mars 2021, M. [E] [F] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 23 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [E] [F] sollicite de la cour qu’elle :

infirme le jugement en toutes ses dispositions et en ce qu’il l’a débouté de toutes ses demandes, l’a condamné à verser à M. [B] [O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

juge que les conditions suspensives d’obtention des permis ont été levées du fait de la délivrance des permis et que le refus de signature de l’acte authentique de la part de M. [B] [O] constitue une violation de la bonne foi contractuelle et de l’article 1103 du code civil,

juge que la vente est parfaite en l’état de l’accord sur la chose et sur le prix,

juge que M. [B] [O] ne pouvait ignorer que les documents nécessaires à l’instruction des permis de construire déposés pour son compte et en sa faveur par l’architecte mandaté à cet effet le 27 juillet 2017, soit postérieurement à la date du 30 juin 2017 entraînerait une prorogation de la date de réitération de l’acte authentique qu’il sollicitait expressément par l’intermédiaire de son avocat,

juge que M. [B] [O] a tacitement et expressément renoncé à la date de réitération de l’acte au 30 juin 2017 car il a obtenu son permis le 31 juillet 2017, en demandant la rédaction d’un avenant de prorogation,

juge que le dépôt des pièces nécessaires à l’instruction du permis postérieurement à la date du 30 juin traduit la volonté de l’acquéreur de prolongation de la date de signature,

juge que tous les délais indiqués dans l’acte étaient indicatifs, et que le dépassement de ces délais indicatifs au compromis étaient sans conséquence sur la validité de l’acte,

juge que M. [B] [O] a engagé sa responsabilité contractuelle et a manqué à son obligation de bonne foi en refusant de signer l’acte authentique alors que les conditions suspensives d’obtention des permis de construire avaient été levées,

juge que le refus de réitérer l’acte constitue une faute contractuelle et un manquement à la bonne foi,

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condamne M. [B] [O] à lui payer l’indemnité conventionnelle stipulée à titre de clause pénale de 50 000 euros, outre la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis résultant de la perte effective d’une somme de 80 000 euros,

déboute M. [B] [O] de l’intégralité de ses demandes,

condamne M. [B] [O] à lui payer 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, de première instance et d’appel.

S’agissant des conditions suspensives, M. [E] [F] soutient qu’elles n’étaient soumises à aucun délai butoir prévu à peine de caducité dans le compromis, à l’exception du délai de validité de la déclaration préalable de division des parcelles, fixée au 25 février 2019, et fait valoir qu’elles ont toutes été réalisées. L’appelant assure que la date du 30 juin 2017 était seulement indicative, sous réserve de l’obtention par le notaire de tous les documents nécessaires à la réalisation de la vente. Il affirme que cette date pouvait être prorogée par les parties et ne constituait pas un terme extinctif, sanctionné par la caducité du compromis. Pour sa part, M. [E] [F] affirme avoir obtenu le 19 avril 2017 le permis de construire qui lui incombait, donc avant le 30 juin 2017. En revanche, il fait valoir que le permis à la charge de l’intimé n’a pu être obtenu avant cette date, faute pour ce dernier d’avoir remis à l’architecte mandaté les documents requis.

M. [E] [F] soutient que la date de réitération de l’acte a été tacitement prorogée et soutient que la poursuite des démarches au delà de cette date par M. [B] [O] signe cette volonté. Il ajoute que ce sont les modifications substantielles des permis sollicitées par l’intimé qui ont conduit à la prolongation des délais d’instruction des permis de construire.

S’agissant de la sanction contractuelle du refus de réitération et de signature de l’acte authentique par M. [B] [O], M. [E] [F] soutient qu’elle implique le paiement de la clause pénale à son profit, telle que stipulée dans l’acte. L’appelant indique avoir revendu les biens le 21 septembre 2018 avec une moins value de 80 000 euros, compte tenu de l’intervention du PLU entre temps, ayant conduit au classement d’une partie des terrains en zone non constructible. Il en déduit une perte de chance de vendre ses biens au prix convenu dont il demande réparation par l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 30 000 euros.

Par dernières conclusions transmises le 21 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [B] [O] sollicite de la cour qu’elle :

À titre principal :

confirme le jugement sauf en ce qu’il a réduit sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 1 000 euros et l’infirme de ce seul chef,

rejette l’ensemble des demandes de M. [E] [F],

À titre subsidiaire :

réduise les demandes de M. [E] [F] à de plus justes proportions et à une somme qui ne saurait excéder 10 000 euros,

En tout état de cause :

condamne M. [E] [F] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, outre la même somme sur le même fondement en appel, ainsi que les dépens.

M. [B] [O] s’oppose aux demandes de M. [E] [F] relatives à la clause pénale.

En premier lieu, il soutient que les conditions d’application de la clause pénale ne sont pas réunies dès lors que celles-ci n’ont pas été levées au 30 juin 2017, date butoir et impérative, et qu’aucun avenant prorogeant les effets du compromis n’a été accepté entre les parties. Il estime donc que le compromis était caduc au 30 juin 2017, dès lors que les conditions suspensives prévues n’étaient pas remplies, ce que M. [E] [F] ne conteste au demeurant pas en cause d’appel. Il en déduit que les conditions n’étant pas levées, la vente ne pouvait être signée dans le délai imparti, de sorte que les conditions de mise en oeuvre de la clause pénale n’étaient pas réunies.

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En deuxième lieu, M. [B] [O] soutient que la défaillance des conditions ne lui est pas imputable. Il rappelle que le dépôt des demandes de permis de construire appartenait à M. [E] [F], seul propriétaire alors du bien, non à lui, de sorte que ce n’est pas lui qui est à l’origine du retard dans le dépôt des demandes de permis de construire, notamment en termes de transmission des pièces à l’architecte. L’intimé conteste toutes modifications des plans par lui exigées postérieurement à la signature du compromis. Il ajoute que la division parcellaire était antérieure à la signature du compromis, de sorte que les conséquences en découlant auraient dues être prises en compte bien en amont.

En troisième lieu, M. [B] [O] fait valoir qu’il n’a pas renoncé à se prévaloir de la caducité du compromis de vente, celle-ci ne ressortant d’aucune pièce, et notamment d’aucun avenant prorogeant le délai de réitération initial, non mentionné dans le procès-verbal de difficulté du notaire et ne pouvant résulter, sans équivoque, de la signature par lui des demandes de permis de construire antérieurement au 30 juin 2017.

A titre très subsidiaire, enfin, M. [B] [O] sollicite la réduction du montant de la clause pénale si celle-ci devait être considérée comme applicable, en application de l’article 1231-5 du code civil.

Par ailleurs, M. [B] [O] s’oppose à l’octroi de dommages et intérêts pour M. [E] [F] alors qu’il ne justifie d’aucun préjudice distinct des conséquences de non réitération de la vente, et alors que la perte de valeur du bien n’est pas établie et ne résulte en rien de son fait.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de la clause pénale par M. [B] [O]

En vertu de l’article 1103 code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie qui se plaint d’une inexécution contractuelle peut, notamment, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution, et peut, en tout état de cause demander en plus des dommages et intérêts. Toutefois, en présence d’une clause pénale, il sera observé que l’article 1231-5 du code civil prévoit que, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera d’exécuter ses obligations contractuelles paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Cette pénalité peut faire l’objet, même d’office, de modération ou d’augmentation par le juge si elle est manifestement excessive ou dérisoire, ou encore si l’engagement a été exécuté en partie.

En l’espèce, le compromis de vente sous seing privé signé entre les parties le 28 novembre 2016 prévoit les conditions suspensives suivantes, outre les conditions suspensives classiques dont notamment la purge du droit de préemption, les formalités d’urbanisme et d’état hypothécaire :

— obtention d’un permis de construire pour une villa sur le terrain sous liseré vert du plan selon les plans réalisés par l’architecte [K] avec des modificatifs mineurs demandés par l’acquéreur: déplacement du garage, agrandissement de la piscine, avec purge du recours, le permis devant être déposé avant le 15/12/2016 ;

— obtention d’un permis de construire pour une extension des maisons existantes selon le POS en vigueur sans purge de recours, le permis devant être déposé avant le 31/01/2017 (POS en vigueur au 26/02/2014, date d’obtention de la déclaration préalable et valable 5 ans, soit jusqu’au 25 février 2019).

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Le prix de vente convenu était de 540 000 euros et il était stipulé que 'l’acquéreur serait propriétaire des biens à vendre à compter de la signature de l’acte authentique', l’entrée en jouissance étant prévue au jour de l’acte authentique.

A l’article VIII 'réalisation', il a été expressément convenu que le compromis constitue dès sa signature un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que l’acte authentique devrait être établi chez le notaire, sous réserve de l’obtention par lui de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l’acte, le 30 juin 2017.

En outre, la clause pénale prévue en page 10 du compromis stipule 'qu’en application de la rubrique « réalisation » et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à la justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts ; que, toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat ; que, dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de cinquante mille euros'.

A la date du 30 juin 2017, la situation entre M. [E] [F] et M. [B] [O] au titre du compromis de vente était la suivante :

— le permis de construire portant sur la villa existante avait été déposé définitivement le 13 avril 2017 par M. [E] [F], au lieu du 15 décembre 2016, et n’était pas purgé de tout recours puisqu’il est justifié de son affichage en mairie à compter du 19 avril 2017 et sur site à compter du 18 septembre 2017, ayant été obtenu seulement le 19 avril 2017, de sorte que le délai de recours de deux mois n’était donc pas expiré au 30 juin 2017,

— le second permis portant sur l’extension de la villa a été déposé par M. [B] [O] le 23 mai 2017, au lieu du 31 janvier 2017, et n’était donc pas délivré au 30 juin 2017, ne l’ayant été que le 31 juillet 2017 et ayant été transmis au notaire uniquement le 11 septembre 2017.

Or, la réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 30 juin 2017 ainsi que les parties en ont expressément convenu à l’acte. Cette date ne peut être considérée comme purement indicative, sauf à priver de sens et de portée le compromis signé qui ne peut avoir une durée de validité indéterminée. De plus, cette date est cohérente avec les délais fixés pour les deux conditions suspensives spécifiques relatives aux permis de construire. Seule l’obtention des pièces d’urbanisme et des titres de propriété classiques par le notaire était fixée comme susceptible de reporter cette date. Au demeurant, c’est bien cette date du 30 juin 2017 qui était comprise par les parties comme étant le terme de validité du compromis puisqu’il résulte expressément de leurs échanges, et notamment d’un mail du notaire du 29 juin 2017, de courriers à l’initiative de M. [E] [F] et d’un courrier du conseil de M. [B] [O] du 11 septembre 2017, qu’une prorogation était proposée et envisagée au 30 octobre 2017, ce qui démontre, a contrario, que ce compromis n’était pas tacitement prorogé en dehors d’un accord exprès à cette fin. Toutefois, aucun document signé par M. [E] [F] et M. [B] [O] ne reporte ce délai pour réitération de l’acte. Le procès-verbal de difficultés du notaire du 29 janvier 2018 n’y fait d’ailleurs pas davantage référence. La date de réitération du 30 juin 2017 ne s’entend donc pas d’un délai indicatif et aucune prorogation tacite du terme n’est justifiée.

A cette date du 30 juin 2017, force est de relever que les conditions suspensives relatives aux deux permis de construire n’étaient pas remplies. Or, les deux parties ont tardé à déposer les demandes de permis de construire sans que la responsabilité de la défaillance de ces conditions à la date du 30 juin 2017 ne soit imputable à M. [B] [O]. Il ne peut notamment être argué de la nécessité de modifier les actes afin de tenir compte d’une vente en deux lots alors que la division du terrain était antérieure au compromis et avait été sollicité et obtenu par M. [E] [F], ainsi qu’il en est fait état au paragraphe VI du compromis. De même, il n’est justifié d’aucun retard spécifique à l’attitude de M. [B] [O] et aux modifications par lui sollicitées dans le permis de construire, dès lors que les modifications envisagées étaient expressément mentionnées dans le compromis et qu’il n’est justifié d’aucune autre modification conséquente.

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Le fait que les conditions se soient réalisées effectivement au delà du 30 juin2017 ne peut redonner vie au compromis devenu caduc entre temps, ce dont l’intimé s’est prévalu dès le 11 septembre 2017, avant toute sommation délivrée par le notaire en vue de la réitération de l’acte en cause.

En définitive, il appert qu’au 30 juin 2017, les conditions suspensives fixées au compromis de vente n’étaient pas levées, sans que cette défaillance ne soit particulièrement imputable à M. [B] [O], de sorte que les conditions de mise en oeuvre de la clause pénale ne sont pas réunies. C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté les prétentions présentées par M. [E] [F] à ce titre. La décision entreprise sera confirmée.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. [E] [F]

Il vient d’être démontré qu’aucune faute n’est imputable à M. [B] [O] du fait de la non levée des conditions suspensives convenues entre les parties.

Par ailleurs, la clause pénale stipulée dans le compromis du 28 novembre 2016 avait précisément pour objet de sanctionner le défaut de régularisation de l’acte authentique du fait d’une partie dans le cadre d’une résistance abusive tendant à refuser cette réitération alors que toutes les conditions à cette fin auraient été réunies.

M. [E] [F] soutient que l’absence de réitération du compromis par M. [B] [O] l’a conduit à vendre son bien plus tard à un prix moindre, une modification du PLU étant intervenu entre temps. Or, il ne justifie ainsi aucunement d’un préjudice distinct de celui que devait réparer la clause pénale dont les conditions de mise en oeuvre ne sont pas réunies.

Aucune indemnisation ne peut donc prospérer au bénéfice de M. [E] [F] et la décision entreprise rejetant cette demande doit être confirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [E] [F], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 euros sera mise à sa charge au bénéfice de M. [B] [O], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

Condamne M. [E] [F] au paiement des dépens,

Condamne M. [E] [F] à payer à M. [B] [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-8-

Déboute M. [E] [F] de sa demande sur ce même fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT