RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/20607 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKQA2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Ouen- RG n° 11-21-000988

APPELANTS

Monsieur [I] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

et

Madame [L] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Leopold LEMIALE de l’AARPI L2M AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0955

Ayant pour avocat plaidant, M^e Pierre DEAT-PARETI, avocat au barreau de Clermont-Ferrand, toque 57

INTIMÉE

S.A. SEQENS

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199, substitué par M^e Margaux BRIOLE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Caroline GAUTIER

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 4 novembre 2013, la société France Habitation, aux droits de laquelle vient la SA Seqens, a donné à bail à M. [I] [M] et Mme [L] [M] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2].

Le 30 novembre 2021, la société Seqens a fait assigner M. [I] [M] et Mme [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de St Ouen aux fins de voir, en substance :

— prononcer la résiliation du contrat de bail à leurs torts exclusifs pour défaut d’occupation personnelle et ordonner leur expulsion,

— dire que M. [I] et Mme [L] [M] seraient solidairement redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer (charges en sus) jusqu’à la date de résiliation du bail, puis égale à 150% du montant du loyer (charges en sus).

Par jugement contradictoire entrepris du 24 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Ouen a ainsi statué :

Prononce la résiliation du bail aux torts exclusifs de [I] et [L] [M] ;

Autorise la société Seqens à les faire expulser, ainsi que tous occupants de leur chef ;

Condamne solidairement [I] et [L] [M] à payer à la société Seqens une indemnité mensuelle d’occupation égale :

— jusqu’au 31 décembre 2022 au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

— à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la date de libération des lieux à 150% du montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (charges en sus) ;

Les condamne en sus et in solidum à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Seqens du surplus de ses prétentions ;

Condamne in solidum [I] et [L] [M] aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 19 août 2022 par M. [I] [M] et Mme [L] [M],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 juillet 2023 par lesquelles M. [I] [M] et Mme [L] [M] demandent à la cour de :

RÉFORMER le jugement du 24 juin 2022 du Juge des contentieux de la protection (RG n°11-21-0009) en ce qu’il a :

' Prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de [I] et [L] [M] ;

' Autorisé la société Seqens à faire expulser les appelants ainsi que tous occupants de son chef

' Condamné solidairement les appelants à payer à la société Seqens une indemnité mensuelle d’occupation égale:

— jusqu’au 31 décembre 2022 au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi;

— à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la date de libération des lieux à 150% du montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (charges en sus) ;

' Condamné les appelants en sus à payer à la SEMISO la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' Condamné les appelants aux dépens.

STATUANT À NOUVEAU, DÉBOUTER la SA D’HLM SEQUENS de ses entières demandes;

CONDAMNER la SA D’HLM SEQUENS à payer à Mme et M. [M] une indemnité de 4 000' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 15 octobre 2024 aux termes desquelles la SA Seqens demande à la cour de :

Adjuger à la société SEQENS le bénéfice des présentes, et y faisant droit ;

Confirmer le Jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant de l’arriéré dû par M. et Mme [M] ;

Statuant à nouveau,

Condamner in solidum M. et Mme [M] à payer à la société SEQENS la somme de 6.204,70 ' au titre de l’arriéré au 12 août 2024, terme de juin 2024 inclus ;

A titre subsidiaire,

Constater que M. et Mme [M] sont déchus de tout titre d’occupation sur le bien qui leur a été loué suivant bail du 4 novembre 2013 situé à [Adresse 2].

En tout état de cause,

Débouter M. et Mme [M] de toutes leurs demandes ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de M. et Mme [M], ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux.

Condamner in solidum M. et Mme [M] à payer à la société SEQENS une somme de 4 000 ' sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Condamner in solidum M. et Mme [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement sera effectué par Maître CATTONI, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 14 juin 2021.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les appelants ont été expulsés, ainsi qu’il résulte du procès-verbal d’expulsion du 4 juin 2024.

Sur la résiliation du bail

Les époux [M] font grief au jugement entrepris d’avoir prononcé la résiliation du bail à leurs torts exclusifs pour défaut d’occupation personnelle et d’avoir ordonné leur expulsion, et sollicitent que la SA Seqens soit déboutée de sa demande à ce titre.

Ils font valoir que le bailleur a entendu soumettre le bail au régime de la loi du 1er septembre 1948, ou à tout le moins aux dispositions de son article 10, mais n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un congé préalable conforme à l’article 4 de ladite loi. Ils affirment que M. [M] rapporte la preuve de son domicile effectif dans les lieux loués plus de 8 mois par an, notamment par l’avis d’imposition du couple, des factures d’électricité et de téléphone, ainsi que l’attestation d’un voisin, et des retraits d’argent hebdomadaires à [Localité 5], ajoutant qu’il a dû s’y maintenir pour les besoins de son activité professionnelle de chauffeur VTC. Ils indiquent que 'le seul reproche fondé fait aux locataires tient dans les déclarations inexactes dont ils se sont rendus coupables lors de l’enquête sociale', mais ajoutent que 'cette faute n’apparaît cependant pas revêtir une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail', alors qu’ils sont à jour de leurs loyers. Ils soutiennent que le logement de type F5 n’est pas sous-occupé, en ce que M. [M] l’occupe avec trois de ses enfants et un cousin. Ils ajoutent que le bien dont ils sont propriétaires à [Localité 4] ne compte que trois chambres et ne peut donc loger tous les membres de la famille.

La SA Seqens sollicite la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que Mme [M] a reconnu qu’elle n’habitait plus les lieux loués, mais le logement acquis avec son époux à [Localité 4], tandis que M. [M] échoue à rapporter la preuve qu’il occupe les lieux au moins 8 mois par an, ce que n’établissent ni sa situation de chauffeur VTC, ni les justificatifs concernant leurs enfants majeurs, ni les factures d’électricité ou de téléphone, ni les retraits d’argent très ponctuels à [Localité 5]. Elle souligne que les époux [M] se sont domiciliés dans le bien qu’ils ont acquis à [Localité 4] dans le cadre de leur dossier de surendettement, dans lequel ils ont déclaré la créance locative comme correspondant à des 'anciens loyers'. Elle relève que les époux [M] reconnaissent avoir effectué une fausse déclaration lors de l’enquête sociale en se déclarant domiciliés dans le bien loué, ce qui constitue un manquement grave à leurs obligations, et ajoute qu’ils ont également une dette locative. Elle affirme que les époux [M] sont seuls responsables de leur choix d’acquérir un logement qu’ils considèrent inadapté à leurs besoins, alors qu’ils étaient déjà locataires d’un T5 loué à la SA Seqens, et qu’ils ne peuvent valablement soutenir qu’ils sont fondés à conserver deux logements en raison d’un choix qui leur est personnel.

A titre subsidiaire, la SA Seqens soutient que les époux [M] sont déchus de tout droit au maintien dans les lieux en application de l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948, applicable selon elle aux logements HLM, lequel dispose que n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux huit mois par an, ou qui ont plusieurs habitations. Elle souligne que Mme [M] n’habite plus les lieux, et que M. [M] a également établi son domicile administratif hors des lieux, outre que le bien est désormais sous-occupé, M. [M] ayant indiqué à l’huissier qu’il vivait dans les lieux avec un de ses fils et un cousin. Elle affirme qu’elle a bien mis en demeure les locataires en leur indiquant qu’ils ne disposaient plus du droit au maintien dans les lieux.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties a été conclu le 4 novembre 2013, et n’est donc pas soumis à la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, mais à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dont l’article 2, applicable aux logements HLM selon l’article 40 I, dispose que le présent titre, 'd’ordre public', 's’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur (…)' ; elle précise que 'la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation'.

Le défaut d’occupation des lieux à titre de résidence principale par le locataire peut constituer un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail (Civ.3ème, 6 mai 2021, n°20-10.899).

En l’espèce, il résulte des pièces produites que les époux [M], parents de cinq enfants, dont un seul est encore mineur, selon les extraits du livret de famille qu’ils produisent en pièce 2, sont propriétaires d’un bien sis [Adresse 1] à [Localité 4], et ce depuis 2013 selon leurs écritures. Ils se sont domiciliés dans ce bien dans le cadre de leur déclaration de surendettement du 24 mars 2021 produite en pièce 3 par la SA Seqens, dans laquelle ils mentionnent que leurs charges sont constituées du remboursement de leur prêt immobilier et qu’ils ont une dette auprès de France Habitation (devenue Seqens) constituée 'd’anciens loyers’ pour 1409,32 euros.

Contrairement à ce qu’ils allèguent, ils ne justifient pas par les pièces produites que le bien dont ils sont propriétaires en Seine-et-Marne serait inadapté à la taille de leur famille, le plan produit en pièce 39, intitulé 'combles', étant manifestement parcellaire et ne mentionnant pas la localisation des lieux qui y sont figurés.

S’ils affirment que Mme [M] réside dans le bien de [Localité 4] avec 'leurs deux enfants mineurs de 11 et 13 ans et leur grand frère de 19 ans', contrairement à ce qu’elle avait déclaré dans l’enquête sociale 2022 produite en pièce 9 par la SA Seqens (le couple et ses cinq enfants y étant mentionnés comme occupants des lieux loués), ils prétendent que M. [M] a continué à occuper le logement loué à la SA Seqens avec ses trois enfants les plus âgés étudiant ou travaillant à proximité d'[Localité 5], outre un cousin de la famille hébergé dans les lieux, M. [O].

Or, ces déclarations ne sont pas conformes à celles effectuées à l’huissier de justice mandaté aux fins de constat le 22 juin 2021, M. [M] lui ayant indiqué 'habiter de manière permanente dans le logement avec son fils majeur âgé de 23 ans, étudiant, et un cousin M. [O]'.

C’est avec pertinence que le premier juge a écarté les justificatifs de domicile concernant les trois enfants majeurs du couple, dès lors que ceux-ci ne sont pas locataires mais occupants du chef de leurs parents ; la cour ajoute qu’il en va de même concernant M. [O], tiers au contrat de location.

S’agissant de la preuve de l’occupation des lieux par M. [M] au moins huit mois par an exigée par l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, celle-ci ne résulte ni de l’avis d’imposition 2020 établie à l’adresse d'[Localité 5], ni du siège social de la société de VTC de M. [M] situé à l’adresse des lieux loués, ces pièces établissant une domiciliation administrative, mais non une occupation effective.

Cette preuve n’est pas davantage rapportée par le relevé des courses VTC effectuées courant 2021 par M. [M] sur [Localité 7], celles-ci pouvant être effectuées à partir du bien de [Localité 4], même si cela occasionne davantage de kilomètres, pas plus que par ses relevés bancaires mentionnant des retraits d’argent épisodiques à [Localité 5] sur la courte période d’avril à septembre 2021, au demeurant pour partie postérieure à la mise en demeure pour défaut d’occupation des lieux adressée par le bailleur le 22 juin 2021.

La preuve de l’occupation des lieux par M. [M] ne résulte pas plus des factures d’électricité produites pour la période de 2019 à 2021, dès lors que les époux [M] affirment eux-mêmes que d’autres personnes résidaient dans les lieux (un ou plusieurs de leurs enfants majeurs et leur cousin).

Enfin, l’unique attestation d’un voisin produite en pièce 19, au demeurant non conforme aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile en ce qu’elle ne précise notamment pas le lien de parenté, d’alliance ou de subordination avec les parties, ni que son auteur a connaissance des sanctions pénales encourues en cas de fausse déclaration, ne saurait suffire à établir que M. [M] occuperait les lieux au moins huit mois par an, l’auteur se contentant de dire qu’il 'l’a pour voisin’ sans plus de précisions.

La SA Seqens, outre le fait que le couple s’est domicilié à [Localité 4] dans le cadre de son dossier de surendettement, produit un extrait d’annuaire téléphonique portant mention de M. [I] [M] à ladite adresse.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que tant Mme [M] que son époux échouent à rapporter la preuve de leur occupation personnelle et effective des lieux loués au moins huit mois par an, contrairement à ce qu’ils ont déclaré faussement lors de l’enquête sociale 2022, et qu’ils n’allèguent ni a fortiori ne justifient d’une obligation professionnelle, d’une raison de santé ou d’un cas de force majeure qui auraient pu justifier ce défaut d’occupation personnelle selon les termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précité ; ce manquement est suffisamment grave pour justifier que la résiliation du bail soit prononcée, confirmant le jugement entrepris sur ce point, sauf à préciser que l’expulsion est devenue sans objet, dès lors qu’elle est intervenue le 4 juin 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Les époux [M] font grief au jugement entrepris de les avoir solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale :

— jusqu’au 31 décembre 2022, au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi,

— à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la date de libération des lieux, à 150% du montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (charges en sus).

Ils sollicitent que la SA Seqens soit déboutée de sa demande, mais ne développent aucun moyen à ce titre dans leurs écritures.

La SA Seqens conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que l’attitude des époux [M], consistant à 'conserver un logement social par pure commodité alors qu’ils ont un autre logement tout à fait adéquat à leur situation personnelle et familiale, doit être sanctionnée compte tenu de la situation actuelle très tendue en matière d’offre de logements sociaux'.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, c’est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que l’indemnité d’occupation, nécessaire contrepartie de l’occupation sans droit ni titre des lieux à compter de la résiliation du bail au jour du jugement entrepris (soit en juin 2022), devait être fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, mais qu’à compter du 1er janvier 2023, soit six mois après la résiliation du bail, celle-ci devait être fixée à 150% du montant du loyer, charges en sus, jusqu’à la libération des lieux, conformément à la demande de la SA Seqens, dès lors que les époux [M] disposaient d’une solution de relogement puisqu’ils sont propriétaires et qu’ils ont fait le choix de se maintenir par convenance personnelle dans les lieux loués sans droit ni titre, alors que la demande de logements sociaux est particulièrement tendue en région parisienne et que la SA Seqens n’a pu remettre en location ce bien avant l’expulsion survenue en juin 2024.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Sur l’arriéré d’indemnités d’occupation

La SA Seqens sollicite l’actualisation du montant de l’arriéré dû par les époux [M] et demandent que ceux-ci soient condamnés 'in solidum’ au paiement de la somme de 6.204,70 euros au titre de l’arriéré au 12 août 2024, terme de juin 2024 inclus.

Les époux [M] sollicitent que la SA Seqens soit déboutée de sa demande, mais n’articulent aucun moyen à ce sujet dans leurs écritures.

En l’espèce, le décompte définitif du 12 août 2024 après expulsion produit par la SA Seqens en pièce 14 s’élève à la somme de 6204,70 euros après déduction du dépôt de garantie.

Toutefois, il convient de déduire de ladite somme les montants suivants portés au débit du décompte :

—  1500 euros au titre de 'l’article 700" le 31 août 2022 ;

—  5,69 euros au titre de 'frais CTX’ le 31 mars 2023 ;

—  4524,01 euros au titre de 'frais CTX’ le 24 juillet 2024.

En conséquence, le montant de l’arriéré d’indemnités d’occupation s’élève à :

6204,70 – (1500 + 5,69 + 4524,01) = 175 euros.

Conformément à la demande, il convient de condamner 'in solidum’ les époux [M] au paiement de ladite somme réactualisée au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation dû au 12 août 2024, déduction faite du dépôt de garantie.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [M], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette et à préciser que l’expulsion est devenue sans objet,

Et statuant à nouveau,

Condamne in solidum M. [I] [M] et Mme [L] [M] à payer à la SA Seqens la somme réactualisée de 175 euros au titre des indemnités d’occupation impayées arrêtées au 12 août 2024,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [I] [M] et Mme [L] [M] à payer à la SA Seqens la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [I] [M] et Mme [L] [M] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,