COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 29 JANVIER 2025

N° 2025 / 024

N° RG 21/08552

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTGY

[H] [N]

C/

[D] [C]

[S] [C]

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 7]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Benjamin KERGUENO

M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 14 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/02961.

APPELANTE

Madame [H] [N]

née le 04 Mai 1949 à [Localité 4] (USA), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Rose-Marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Madame [D] [C]

née le 21 Avril 1961 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5] (USA)

Désistement partiel par odonnance n°21/M174 rendue le 20/07/2021

Monsieur [S] [C]

né le 08 Octobre 1953 à [Localité 3] (USA), demeurant [Adresse 5] (USA)

Désistement partiel par odonnance n°21/M174 rendue le 20/07/2021

représentés par M^e Benjamin KERGUENO, membre de la SELAS FLOYD AVOCATS, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sis à [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, la SARL le Cabinet GESTION BARBERIS, dont le siège est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2025, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [N] est propriétaire d’un appartement au 2e étage du bâtiment A de l’ensemble immobilier [Adresse 7] situé [Adresse 2] à [Localité 8].

L’appartement sus-jacent appartenant aux époux [C] dispose d’une terrasse qui s’est révélée affectée d’un problème d’étanchéité, générant à compter de 2001 des infiltrations.

L’ouvrage ayant fait l’objet d’une réception le 24 juillet 1997, la police dommages ouvrage de la SMABTP a été mobilisée dans un premier temps, l’expert DO concluant dans son rapport préliminaire du 7 août 2001, à un défaut d’entretien de la terrasse litigieuse.

D’autres copropriétaires ont souffert des mêmes problèmes d’infiltrations en provenance des toitures terrasses supérieures.

Un écaillage de la peinture des plafonds du séjour, du bureau et du plafond du couloir est apparu, ou réapparu, dans l’appartement de Mme [N] en 2006. Diverses expertises ont eu lieu.

L’ingénieur INGEX dans un rapport du 24 novembre 2008, a estimé que ces décollements avaient pour origine un pont thermique.

Par exploit d’huissier du 9 juillet 2009, Mme [N] a assigné le syndicat de copropriété par devant le tribunal de grande instance de NICE, aux fins de voir :

— annuler la partie de la résolution 6 du procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 11 mai en ce qu’il a été refusé la prise en charge de la facture INGEX de 932,88 euros au motif qu’i1 s’agirait d’une dépense à caractère privatif.

— condamner le Syndicat de copropriété à l’indemniser par l’allocation d’une somme de 6.000 euros couvrant son préjudice de jouissance jusqu’au mois de Juillet 2009, réserve étant faite de l’avenir.

— dire et juger que tant les réparations des désordres intérieurs affectant les parties privatives de son appartement que les réparations des parties communes à l’origine desquelles des infiltrations d’eau se produisent, seront à la charge du Syndicat comme constituant des dépenses communes et non privatives, et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

Le 22 octobre 2009, le SYNDICAT DE LA [Adresse 7] a appelé en la cause les époux [C] en leurs qualités de propriétaires de la terrasse surplombant l’appartement de Mme [N].

Par une ordonnance du 3 septembre 2010, le juge de la mise en état a ordonné une expertise, confiée à M.[M].

L’expert a procédé à sa mission et a déposé rapport de ses opérations le 15 juin 2012.

Il a conclu que la cause principale des désordres résultait d’une défaillance dans la réalisation des points singuliers au niveau des seuils des portes-fenêtres de l’appartement des époux [C], que ces malfaçons étaient aggravées par la conception des pentes des terrasses qui renvoient les eaux de pluie en pied de façade dans un caniveau sous dimensionné et démuni de trop-plein, qui s’évacue dans une descente d’eaux pluviales sous dimensionnée, que l’exposition plein Est face aux vents dominants, sans protection, et la présence d’une jardinière complantée, favorisaient l’accumulation de résidus de végétaux dans le caniveau lorsque l’appartement n’était pas occupé, risquant de le colmater et de créer un débordement à l’intérieur de l’appartement, du fait que le niveau intérieur de celui-ci était plus bas que le niveau de la terrasse.

L’expert [M] a précisé que pour remédier aux infi1trations, il fallait refaire l’étanchéité des seuils de l’appartement des époux [C] et mettre en conformité le caniveau pour éviter les débordements lors d’événements climatiques exceptionnels et repeindre les plafonds de l’appartement de Mme [N] dans le séjour, la cuisine, le WC, la salle de douche, le dégagement, le placard du dégagement distribuant le bureau dans le bureau lui-même et le balcon sud.

L’expert a chiffré les travaux réparatoires en parties communes à la somme de 6882,4l€ TTC et le montant des travaux aux embellissements de l’appartement de Mme [N] à 2418,37€ TTC.

Le syndicat de copropriété a décidé lors de l’assemblée générale du 17 mai 2013 de voter la réalisation de travaux supplémentaires mais pas les travaux recommandés par M.[M].

En 2015, Mme [N] a fait état de nouvelles infiltrations.

Par ordonnance du 8 mars 2013 l’affaire a été radiée.

Par exploit d’huissier du 15 juin 2017, Mme [H] [N] assignait le syndicat de copropriété par devant le tribunal de grande instance de NICE au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 555 du code de procédure civile aux fins de :

— Dire et juger que les désordres subis dans son appartement sont liés à un problème affectant la structure de la terrasse, son étanchéité, et que seul le syndicat de copropriété doit en être déclaré responsable.

— Condamner le syndicat de copropriété à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi.

— Condamner le syndicat de copropriété à payer à lui payer la somme de 932,88 euros en remboursement du règlement de la facture INGEX ainsi que la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris les frais d’expertise.

Par exploit d’huissier en date du 13 juin 2018, le syndicat de copropriété dénonçait l’assignation délivrée par Mme [N] le 15 juin 2017 et par le même acte donnait assignation à M.et Mme [C] d’avoir à comparaître par devant le Tribunal de Grande Instance de NICE.

Par une ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 8 février 2019, il a été ordonné la jonction de la procédure principale et de la procédure de mise en cause par le syndicat de copropriété des époux [C].

Retenant que Mme [N] a subi des dommages à caractère esthétique affectant les plafonds de son appartement, sans rapporter la preuve que les infiltrations nouvelles se seraient produites après la réalisation des travaux par le syndicat en 2013 et que les désordres résultent d’un défaut de conception et non d’entretien, par jugement rendu le 14 mai 2021, le Tribunal:

Déboute Mme [N] de sa demande de condamnation du syndicat de copropriété [Adresse 7] à faire réaliser des travaux de réparation supplémentaires ;

Condamne le syndicat de copropriété [Adresse 7] à payer à Mme [N] la somme de 2418,37 EUR au titre des embellissements intérieurs ;

Le condamne à lui payer la somme de 9600 EUR à titre de préjudice de jouissance, toutes causes confondues ;

Déboute Mme [N] de sa demande d’indemnísation d’un préjudice moral ;

Condamné le syndicat de copropriété à lui payer la somme de 932,88 EUR au titre de la facture INGEX;

Condamne le syndicat de copropriété [Adresse 7] à lui payer la somme de 5000 EUR en application de l’article 700 du CPC;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Déboute le syndicat de copropriété de toute demande à l’encontre des époux [C] ;

Condamné le syndicat de copropriété [Adresse 7] aux entiers dépens de la présente instance dans lesquels entreront les frais d’expertise judiciaire, qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du CPC ;

Rappelle que, de droit, Mme [N] sera dispensée de toute participation aux frais de procédure, ce qui englobe tous les dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, ainsi que la condamnation au titre de l’article 700 du CPC.

Par déclaration au greffe en date du 9 juin 2021, Mme [N] a interjeté appel de cette décision.

Le 6 juillet 2021, elle s’est désistée à l’encontre des consorts [C].

Elle sollicite:

DECLARER recevable et fondée Mme [H] [N] en son appel partiel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de NICE du 14 mai 2021 en ce que l’appelante a été déboutée des chefs suivants :

Débouté Mme [N] de sa demande de condamnation du syndicat de copropriété [Adresse 7] à faire réaliser des travaux de réparation supplémentaire,

Condamné le syndicat de copropriété [Adresse 7] à payer à Mme [N] la somme de 2418,37 euros au titre des embellissements intérieurs ;

Et ainsi débouté Mme [N] de ses demandes tendant à voir :

Dire et juger que les désordres affectant l’appartement de Mme [N] ont pour origine les parties communes de la [Adresse 7]

Dire et juger que le syndicat de la [Adresse 7] est responsable de plein droit des désordres survenus,

Condamner le Syndicat de la copropriété [Adresse 7] à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire sur la terrasse est de l’appartement des époux [C], sous astreinte à la somme de 400 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir

Condamner le syndicat de copropriété [Adresse 7] à payer à Mme [N] la somme de 10.000 euros correspondant au montant des travaux pour remettre en état l’appartement de Mme [N] comprenant le devis réparatoire.

Il est demandé à la Cour de réformer le jugement entrepris desdits chefs et statuant à nouveau :

DIRE ET JUGER que les désordres affectant l’appartement de Mme [N] ont pour origine les parties communes de la [Adresse 7],

DIRE ET JUGER que le Syndicat de la [Adresse 7] est responsable de plein droit des désordres survenus,

En conséquence,

JUGER que le syndicat de copropriété ne rapporte pas la preuve qui lui appartient de la totalité des travaux préconisés par l’expertise [M] contrairement à ce qu’on considéré les premiers juges pour débouter Mme [N] de ce chef de demande.

JUGER en l’état des seules pièces produites aux débats que le syndicat de copropriété a en tout et pour tout fait réaliser des travaux complémentaires et préalables chiffrés dans le devis de la société SAFEP pour un montant de 1.667,06 euros correspondant à la démolition des enduits grillagés et à la confection de deux enduits grillagés.

Par conséquent,

CONDAMNER le Syndicat de copropriété [Adresse 7] à faire réaliser la totalité des travaux préconisés par l’expert judiciaire [M] sur la terrasse Est de l’appartement des époux [C], sous astreinte de la somme de 400 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 1 mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir.

CONDAMNER le syndicat de copropriété [Adresse 7] à payer à Mme [N] la somme de 6.524,10 euros montant actualisé des travaux réparatoires de son appartement selon devis actualisé du 4 septembre 2019 en contemplation de celui chiffré par l’expert judiciaire.

DEBOUTER le syndicat de copropriété [Adresse 7] de sa demande aux fins de réformation du jugement entrepris des chefs suivants :

«Condamné le syndicat de copropriété [Adresse 7] à payer à Mme [N] la somme de 2418,37 € au titre des embellissements intérieurs;

Le condamner à lui payer la somme de 9600€ à titre de préjudice de jouissance, toutes causes confondues ;

Condamné le syndicat de copropriété à lui payer la somme de 932,8€ au titre de la facture INGEX;

Condamné le syndicat de copropriété [Adresse 7] à lui payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC;

Débouté le syndicat de copropriété de toute demande à l’encontre des époux [C] notamment de relevé et garantie de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui.

Condamné le syndicat de copropriété [Adresse 7] aux entiers dépens de la présente instance dans lesquels

Rappelé que, de droit, Mme [N] sera dispensée de toute participation aux frais de procédure, ce qui englobe tous les dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, ainsi que la condamnation au titre de l’article 700 du CPC.

DEBOUTER le syndicat de copropriété [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

CONFIRMER le jugement entrepris en ce que le syndicat de copropriété a été condamné à :

— A payer la somme de 9600 euros à titre de préjudice de jouissance, toutes causes confondues,

— A lui payer la somme de 932,88 euros au titre de la facture INGEX ;

— A lui payer la somme de 5.000 euros en application de 1'Article 700 du code de procédure civile

— aux entiers dépens de la présente instance dans lesquels entreront les frais d’expertise judiciaire qui seront distraits dans les formes et conditions de l’Article 699 du code de procédure civile.

— Rappelé que de droit Mme [N] sera dispensée de toute participation aux frais de procédure, ce qui englobe tous les dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, ainsi que la condamnation au titre de l’Article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] au paiement d’une somme de 5 .000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre du présent appel.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que dans son rapport du 15 juin 2012 l’expert [M] préconisait des travaux pour un montant de 6 882,41€ TTC,

— que le syndicat a retenu le devis de l’entreprise SAFER d’un montant inférieur, sous la supervision du bureau d’étude GECAU qui a préconisé des travaux supplémentaires, préparatoires et complémentaires,

— qu’un devis complémentaire de l’entreprise SAFER a été réalisé et voté par l’AG du 17 mai 2013, à défaut des travaux préconisés par l’expert jamais votés et donc jamais réalisés,

— que si la facture SAFER de 2013 reprend les travaux préconisés par l’expert et les travaux complémentaires, seuls ces derniers ont été réglés et donc réalisés,

— qu’en effet, la facture totale n’a pas été inscrite dans le compte dépenses de la copropriété ni en 2013 ni en 2014,

— que les travaux réparatoires n’ayant pas été réalisés, les infiltrations et désordres ont persisté, comme cela résulte de plusieurs constats d’huissiers,

— que la qualification de partie commune de la toiture terrasse et de son étanchéité est incontestable, entraînant la responsabilité du syndicat d’autant que l’expert [M] exclut tout lien avec un défaut d’entretien,

— que le syndicat n’a pas procédé aux travaux d’embellissement préconisés par l’expert et ce depuis 2012 de sorte que leur montant a augmenté,

— qu’il convient d’indemniser son préjudice de jouissance.

Le syndicat a également interjeté appel le 21 juillet 2021 et conclut:

Recevoir le syndicat des copropriétaires en son appel pour le dire régulier en la forme et bien fondé.

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a:

Débouté Mme [N] de sa demande de condamnation du syndicat de copropriété [Adresse 7] à faire réaliser des travaux de réparation supplémentaires.

Condamné le syndicat de copropriété [Adresse 7] à payer à Mme [N] la somme de 2418,37 € au titre des embellissements intérieurs.

Débouter Mme [N] de ses demandes afin que le syndicat de copropriété [Adresse 7] soit :

— condamné à faire réaliser les travaux de réparation « supplémentaires » sous astreinte de 400 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois après la signification du jugement à intervenir;

— condamné à payer la somme de 10 000 € en réparation du trouble de jouissance qui n’a jamais cessé du fait de l’absence de réalisation des travaux sur la base de 1000 € par mois, somme à valoir et à parfaire jusqu’à la réalisation des travaux

— condamné à payer la somme de 10 000 € en réparation du trouble matériel et moral outre 10 000 € correspondant au montant des travaux pour remettre en état son appartement,

— de dire et juger que Mme [N] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

LE REFORMER pour le surplus en ce que le jugement querellé a :

Condamné le syndicat de copropriété [Adresse 7] à payer à Mme [N] la somme de 2418,37 € au titre des embellissements intérieurs ;

Le condamne à lui payer la somme de 9600 € à titre de préjudice de jouissance, toutes causes confondues ;

Condamné le syndicat de copropriété à lui payer la somme de 932,8€ au titre de la facture INGEX ;

Condamné le syndicat de copropriété [Adresse 7] à lui payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC ;

Débouté le syndicat de copropriété de toute demande à l’encontre des époux [C] notamment de relevé et garantie de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui.

Condamné le syndicat de copropriété [Adresse 7] aux entiers dépens de la présente instance dans lesquels Rappelé que, de droit, Mme [N] sera dispensée de toute participation aux frais de procédure, ce qui englobe tous les dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, ainsi que la condamnation au titre de l’article 700 du CPC.

Et, statuant à nouveau :

Après avoir constaté, dit et jugé que :

— M. [M] a déposé son rapport le 15 juin 2012,

— la procédure initiée par Mme [N] en 2009 a fait l’objet d’une ordonnance de radiation par une ordonnance du 8 mars 2013 (RG : 09/04134),

— l’expert a indiqué que les désordres étaient exclusivement de nature esthétique et qu’il suffisait de repeindre l’appartement,

— les travaux préconisés ont bien été réalisés en mai 2013 par le syndicat des copropriétaires,

— Mme [N] n’apporte aucun élément de nature à justifier de la réalité du préjudice qu’elle invoque, sa causalité et donc, la responsabilité du syndicat concluant,

— en l’état de l’ordonnance de radiation du 8 mars 2013, la délibération relative à la facture INGEX ne peut être remise en cause.

RECEVOIR l’appel forcé en la cause des consorts [C] et le dire bien fondé.

A titre principal,

DEBOUTER Mme [N] du surplus de ses demandes, fins et conclusions notamment celles ayant trait à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer :

—  932,88 € au titre du règlement de la facture INGEX,

—  9000 € à titre d’un trouble de jouissance en réalité injustifié,

—  5000 € au titre de l’article 700 du CPC.

A titre subsidiaire,

Après avoir DEBOUTE les époux [C] dans l’ensemble de leur demande fins et conclusions,

CONDAMNER les consorts [C], sauf l’éventuelle répartition de responsabilité qui serait fixée et ordonnée, à répondre in solidum de toutes les condamnations qui seraient prononcées contre le syndicat des copropriétaires dès 20 lors que le rapport de M. [M] démontre que l’origine du sinistre résulte également d’un défaut patent d’entretien régulier de la terrasse.

En tout état de cause,

CONDAMNER la partie succombante à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] une somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du C.P.C outre les entiers dépens.

Il soutient:

— que l’expert [M] a insisté sur la nature purement esthétique du désordre relatif à l’appartement de Mme [N], résultant d’infiltrations à travers la dalle béton qui le sépare de l’appartement du dessus, et sur le préjudice uniquement lié à la gêne occasionnée par les travaux dont la durée a été fixée à une semaine,

— que tant les travaux préconisés par l’expert que les travaux complémentaires ont été réalisés et facturés en totalité, comme cela résulte de l’état des charges pour l’exercice 2013 et de l’attestation de la SAFER confirmant que les travaux facturés ont été exécutés,

— que la simple comparaison des photos annexées au rapport de M.[M] et des deux PV de constat de 2019 et 2020 produits par Mme [N] démontre que le préjudice actuel de cette dernière est le même que celui visé dans l’expertise,

— qu’il résulte d’un rapport de recherches de fuites établi le 11 mai 2022 que les infiltrations dont se plaint Mme [N] aujourd’hui localisé dans la chambre ne résulte pas de la terrasse incriminée par la procédure actuelle,

— qu’elle ne rapporte pas la preuve des désordres allégués en 2015 alors que les travaux ont été réalisés en 2013,

— que le remboursement de la facture INGEX lui a été refusé par un vote définitif de l’AG du 11 mai 2009 puisqu’une ordonnance de radiation est intervenue le 8 mars 2013,

— qu’en tout état de cause il doit être relevé et garantie par les époux [C] du fait du défaut d’entretien qui leur incombe, en effet l’expert dans un dire a retenu que le défaut d’entretien est un élément concourant à la cause des désordres, les défauts de conception créant une vulnérabilité des ouvrages qui oblige à un entretien du caniveau au delà de la normale.

Les époux [C] concluent:

REFORMER le Jugement entrepris en ce qu’il a :

— Condamné le Syndicat des copropriétaires à payer à Mme [N] la somme de 9.600 € à titre de préjudice de jouissance, toutes causes confondues;

CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a :

— Débouté Mme [N] de sa demande de condamnation du syndicat de copropriété [Adresse 7] à faire réaliser des travaux de réparation supplémentaire;

— Débouté Mme [N] de sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral;

— Débouté le syndicat de copropriété de toute demande à l’encontre des époux [C];

Et y ajoutant,

DEBOUTER Mme [N] de sa demande tendant à l’exécution des travaux préconisés par l’Expert;

DEBOUTER Mme [N] de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance;

A titre reconventionnel,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à payer aux époux [C] la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir:

— que les travaux dont l’appelante sollicite l’exécution ont déjà été réalisés au mois de mai 2013 pour un montant supérieur à celui chiffré par l’Expert, soit 7.701,86 €, tel qu’en atteste la facture versée aux débats par le Syndicat des copropriétaires,

— que Mme [N] ne rapporte pas la preuve que ces travaux seraient insuffisants, ni même de ce qu’elle aurait subi de nouvelles infiltrations depuis cette date,

— que Mme [N] a subi des dommages uniquement esthétiques consistant en des traces apparentes sur son plafond, pouvant être facilement réparés par une remise en peinture, dès lors, aucune perte de valeur de l’appartement ne peut découler de ce dommage et de la même manière, aucun préjudice de jouissance ne saurait être allégué puisqu’il lui appartenait de remettre en peinture son plafond, ce qu’elle n’a pas fait en dépit de l’absence de nouveau sinistre,

— que leur terrasse présente des défauts de conception sur le caniveau et les seuils des fenêtres qui ont créé une vulnérabilité de ces ouvrages, obligeant à un entretien du caniveau au-delà de la normale,

— qu’il ne saurait leur être reproché de ne pas vivre dans l’appartement pour leur reprocher un prétendu défaut d’entretien régulier, alors que la conception normale des ouvrages d’évacuation doit permettre à l’occupant d’être absent de son logement pour une période prolongée sans que le caniveau ne déborde et génère un dégât des eaux.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de Mme [N]

Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le règlement de copropriété prévoit en son article 5 paragraphe 2 comme parties communes spéciales notamment les terrasses formant couverture, à l’exclusion des parties vitrées déposées directement sur des parties privatives, 'toutes les terrasses, accessibles ou non, à l’exclusion du revêtement superficiel au-dessus de l’étanchéité pour celles qui sont affectées à l’usage exclusif de certains copropriétaires et les gouttières et descentes des eaux pluviales'.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire de M.[M] en date du 15 juin 2012, que la cause principale des désordres résulte d’une défaillance dans la réalisation des points singuliers au niveau des seuils des portes-fenêtres de l’appartement des époux [C], que ces malfaçons sont aggravées par la conception des pentes des terrasses qui renvoient les eaux de pluie en pied de façade dans un caniveau sous dimensionné et démuni de trop-plein, qui s’évacue dans une descente d’eaux pluviales sous dimensionnée, que l’exposition plein Est face aux vents dominants, sans protection, et la présence d’une jardinière complantée, favorisent l’accumulation de résidus de végétaux dans le caniveau lorsque l’appartement n’est pas occupé, risquant de le colmater et de créer un débordement à l’intérieur de l’appartement, du fait que le niveau intérieur de celui-ci était plus bas que le niveau de la terrasse.

L’expert [M] précise que pour remédier aux infi1trations, il faut refaire l’étanchéité des seuils de l’appartement des époux [C] et mettre en conformité le caniveau pour éviter les débordements lors d’événements climatiques exceptionnels et repeindre les plafonds de l’appartement de Mme [N] dans le séjour, la cuisine, le WC, la salle de douche, le dégagement, le placard du dégagement distribuant le bureau dans le bureau lui-même et le balcon sud.

L’expert chiffre les travaux réparatoires en parties communes à la somme de 6882,4 l€ TTC et le montant des travaux aux embellissements de l’appartement de Mme [N] à 2418,37€ TTC.

L’expert souligne en page 29 de son rapport que les préjudices de Mme [N] sont d’ordre esthétique et que les préjudices à venir seront uniquement liés par la gêne occasionnée par les travaux, lesquels sont prévus pour une durée d’une semaine.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est ni contesté ni contestable du fait du défaut d’entretien de parties communes ayant occasionné des désordres à Mme [N], copropriétaire.

Sur la demande de Mme [N] de condamnation du syndicat des copropriétaires à la réalisation des travaux préconisés par l’expert

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment de la facture de la SARL SAFEP en date du 31 mai 2013 pour un montant de 7 701,86€ décrivant les travaux complémentaires et les travaux préconisés par l’expert, des attestations du gérant de cette SARL en date du 27 janvier 2022, qui certifient que tous les travaux ont été faits et de l’état des charges pour l’exercice 2013 qui vise un paiement de 7 701,86€ le 31 mai 2013, que les travaux complémentaires votés en assemblée générale du 17 mai 2013 comme les travaux préconisés par l’expert [M] ont été réalisés pour ce montant total de 7 701,86€.

Il peut difficilement être soutenu que les travaux auraient été réalisés sans contrôle d’un maître d’oeuvre et seraient non conformes aux règles de l’art, alors que le bureau d’étude GECAU le 2 avril 2013, après visite des lieux, a préconisé des travaux complémentaires à ceux prévus au devis initial de la SARL SAFEP.

Mme [N] verse aux débats un constat d’huissier du 14 août 2019, dont les constatations ne diffèrent pas de celles de l’expert [M].

Un nouveau constat a été réalisé le 24 juin 2020 mettant en lumière un nouveau dégât des eaux dans la chambre de Mme [N], qui a donné lieu à des recherches de fuites réalisées à la demande du syndic.

Cette dernière met en cause la terrasse de M.[E], qui est sans rapport avec le présent litige, concernant la réalisation de travaux préconisés par l’expert [M] relatifs à la terrasse de M.et Mme [C].

Si le rapport d’intervention de recherche de fuite du 25 septembre 2023 vise la terrasse de M.et Mme [C], rien n’établit que ce nouveau désordre, 10 ans après la réalisation des travaux, soit dû à la non exécution ou à la mauvaise exécution des travaux préconisés par l’expert [M].

En effet, ce rapport, intervenant 10 ans après l’expertise, se contente de dire que pour remédier aux infiltrations, il semble nécessaire de refaire l’étanchéité de la terrasse carrelée de l’appartement [C], alors que l’expertise [M] visait les défauts de conception du caniveau et des seuils de fenêtres.

En conséquence, Mme [N] échoue à établir que les travaux préconisés par l’expert [M] n’ont pas été réalisés et le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à la réalisation de ces travaux sous astreinte.

Sur l’indemnisation des préjudices

Sur le montant des travaux d’embellissement

Si l’expert a chiffré en 2013 ces travaux à la somme de 2418,37€, Mme [N] verse aux débats un devis pour un montant de 6 524,10€ au 4 septembre 2019.

Ce devis est une actualisation du montant des réparations établis avant les nouveaux dommages dénoncés par Mme [N] à partir de 2020, de sorte qu’il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à ce montant au titre des embellissements, seule la procédure étant à l’origine du délai important entre l’évaluation de l’expert et la présente indemnisation.

Sur l’indemnisation au titre de la perte de valeur du bien

En appel comme en première instance, Mme [N], qui fait état dans ses conclusions d’une perte de valeur de son appartement, ne sollicite aucune condamnation de ce chef dans le dispositif de ses écritures, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de cette demande.

Sur la facture INGEX

Il n’est pas contesté que Mme [N] a exposé les frais d’une expertise amiable de la société INGEX pour la défense de ses droits le 24 novembre 2008 pour un montant de 932,88€.

Or, cette facture, comme le rapport d’ailleurs, est libellé à l’ordre du syndicat des copropriétaires, qui peut donc être considéré comme le mandant, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a mis cette facture à la charge du syndicat.

Il importe peu que l’assemblée générale ait refusé de prendre en charge cette facture par une délibération du 11 mai 2009.

Sur le trouble de jouissance et le préjudice moral

Les dommages, constatés par l’expert et apparus d’août 2001 à 2013, sont purement esthétiques, mais affectent tous les plafonds de l’appartement de mme [N].

Le préjudice de jouissance de cette dernière, concernant cet appartement de standing sur une telle période, a été valablement évalué par le premier juge à la somme de 9 600€.

En revanche, Mme [N] ne justifie d’aucun préjudice moral, qui serait distinct du préjudice de jouissance qu’elle invoque, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’action récursoire du syndicat des copropriétaires

Comme le relève l’expert [M], les défauts de conception relevés sur le caniveau et les seuils des fenêtres ont créé une vulnérabilité de ces ouvrages, obligeant à un entretien du caniveau au delà de la normale, alors que la conception des ouvrages d’évacuation doit être telle que l’occupant puisse être absent de son logement pour une période prolongée, sans que nécessairement le caniveau déborde et génère un dégât des eaux à l’étage inférieur, de sorte qu’il ne peut être reproché aucune faute aux époux [C], résidents aux Etats Unis quant à l’entretien de leur bien, qui serait à l’origine des désordres.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande aux fins d’être relevé et garanti.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires est condamné à 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit des époux [C].

Il n’y a pas lieu à d’autres condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires est condamnés aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 14 mai 2021 par le Tribunal judiciaire de NICE

SAUF en ce qu’il a:

CONDAMNE le syndicat de copropriété à payer à Mme [N] la somme de 2418,37€ au titre des embellissements intérieurs,

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet GESTION BARBERIS à payer à Mme [N] la somme de 6524,10€ au titre des embellissements intérieurs

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet GESTION BARBERIS à régler aux époux [C] la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet GESTION BARBERIS aux entiers dépens de l’appel,

RAPPELLE que de droit Mme [N] est dispensée de toute participation aux frais de procédure.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT