RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 DECEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11907 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH5MZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mai 2023 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 13] – RG n° 23/02738

APPELANTS

Madame [B] [E] épouse [G]

née le 11 Mai 1981 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/020468 du 01/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

Monsieur [M] [G]

né le 17 Décembre 1980

[Adresse 4]

[Localité 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/020458 du 01/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

Tous deux représentés par M^e Emmanuel PIRE de l’AARPI WTAP, avocat au barreau de PARIS, toque : R28

INTIMÉE

S.A. [Adresse 12], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Assistée par M^e Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MÉANO, présidente de chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, conseillère

M^me Laura TARDY, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Catherine SILVAN

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MÉANO, Présidente et par Caroline GAUTIER, Greffière présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 30 mai 2005, la SA d’HLM Logement Français, aux droits de laquelle vient la SA 1001 Vies Habitat, a donné à bail à Mme [B] [E] un logement de type F1 situé [Adresse 7].

M. [M] [G] est devenu cotitulaire du bail suite à son mariage avec Mme [B] [E] le 15 janvier 2011.

Souhaitant procéder à un échange de logement suite à la naissance de leur fils en 2015, les époux [G] se sont inscrits sur la plateforme inter-bailleurs 'échanger/habiter'.

Sans attendre la décision de la commission d’attribution des logements, les époux [G] ont procédé à l’échange de leur logement avec le logement de type F3 loué par Mme [C] [D] auprès du même bailleur social, situé [Adresse 3].

Par décision du 4 août 2022, la commission d’attribution des logements a refusé de leur attribuer ledit logement, en raison de l’inadéquation de leurs ressources avec le montant du loyer.

Par courriers recommandés des 15 septembre 2022 et 9 mars 2023, la SA 1001 Vies Habitat a mis les époux [G] en demeure de réintégrer le logement loué sis [Adresse 5].

Sur sommation interpellative de commissaire de justice du 14 mars 2023, M. [G] a déclaré qu’il vivait dans le logement sis [Adresse 2] depuis juin 2019, qu’ils avaient demandé un échange et que le bailleur avait tardé à rendre une décision, et qu’ils ne pouvaient pas retourner vivre dans le logement loué.

Par acte d’huissier du 17 mars 2023, la SA 1001 Vies Habitat a fait assigner M. [M] [G] et Mme [B] [E] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail du 30 mai 2005, conclu pour les locaux situés : [Adresse 4] à [Localité 14], et du 13 novembre 2019, pour l’emplacement de stationnement n° 39 situé : [Adresse 6] à [Localité 14],

— prononcer leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec suppression du délai de deux mois,

— condamner les époux [G] à payer des indemnités d’occupation égale au montant des loyers, majorés de 30 % et des charges ou accessoires (indexation annuelle incluse) qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, 95,40 euros au titre des arriérés de loyer, et 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure ci vile.

Les époux [G], comparants en personne, ont sollicité de bénéficier d’un transfert de bail ; ils ont soutenu remplir les conditions pour bénéficier d’un échange de logement au regard du salaire actuel de M. [G], et ont déclaré que la société 1001 Vies Habitat n’avait pas traité le nouveau dossier qu’ils avaient déposé.

Par jugement contradictoire entrepris du 11 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Prononce la résiliation judiciaire du bail conclu depuis le 30 mai 2005, entre Mme [E], et la société Logement Français devenue la société 1001 Vies Habitat, pour le logement d’une pièce, situé : [Adresse 4] à [Localité 14] ;

Déboute les époux [G] de leur demande de transfert de bail ;

Ordonne l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, des époux [G] et celle de tous occupants de leur chef des lieux situés : [Adresse 4] à [Localité 14] et [Adresse 1] à [Localité 14], deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due par les époux [G] à compter de la résiliation, au montant du loyer, majoré des charges et accessoires (indexation annuelle incluse) qui auraient été dus si le bail du 30 mai 2005, conclu pour les locaux situés : [Adresse 4] à [Localité 14], n’avait pas été résilié ;

Condamne solidairement les époux [G] à payer à la société 1001 Vies Habitat, cette indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien ou de toute personne de leur chef, et la remise des clés ;

Déboute la société 1001 Vies Habitat de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 29 novembre 2019, à effet du 1er décembre 2019, pour la location d’un emplacement de stationnement n° 39, situé : [Adresse 6] à [Localité 14] ;

Dit qu’il est équitable de laisser à la société 1001 Vies Habitat la charge de ses frais irrépétibles ;

Condamne solidairement les époux [G] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 05 juillet 2023 par Mme [B] [E] épouse [G] et M. [M] [G],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 janvier 2024 par lesquelles Mme [B] [E] épouse [G] et M. [M] [G] demandent à la cour de :

INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

A titre principal :

ENJOINDRE la SA 1001 Vies Habitat de proposer aux époux [G] un logement adapté à leurs besoins, à leur vie de famille et à leurs revenus ;

A titre subsidiaire :

ACCORDER aux époux [G] un délai de grâce de 24 mois à compter de la notification de la décision à intervenir pour quitter l’appartement qu’ils occupent au [Adresse 5] ;

En tout état de cause :

CONDAMNER l’intimée à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, au bénéfice de M^e Pire, intervenant au titre de l’aide juridictionnelle totale, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 décembre 2023 par lesquelles la SA 1001 Vies Habitat demande à la cour de :

Déclarer 1001 Vies Habitat recevable et bien fondée en ses présentes écritures,

Débouter Monsieur [M] [G] et Madame [B] [E] épouse [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement en date du 11 mai 2023, rendu par le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 13] en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire, limiter les délais accordés à Monsieur [M] [G] et Madame [B] [E] épouse [G] pour quitter les lieux à douze mois,

En tout état de cause, condamner Monsieur [M] [G] et Madame [B] [E] épouse [G] à payer à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de la SA 1001 Vies Habitat

Les époux [G] sollicitent l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement loué situé [Adresse 5], d’avoir ordonné leur expulsion et de les avoir condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation. Ils forment une demande reconventionnelle de relogement, ainsi qu’une demande subsidiaire de délais supplémentaires pour quitter les lieux qui seront examinées ci-après.

Ils font valoir qu’ils ont procédé de bonne foi à l’échange de leur logement avec Mme [D], avec laquelle ils avaient été mis en relation par le gardien de leur immeuble, dès lors qu’elle recherchait un logement plus petit et qu’ils souhaitaient un logement plus grand afin d’y loger avec leur fils né en 2015. Ils indiquent qu’ils se sont conformés à l’obligation de réintégrer leur logement dans un délai raisonnable à compter du refus d’attribution de la commission, et soulignent que le bailleur a lui-même admis que le trouble issu de cet échange avait cessé, puisqu’il a renoncé à exécuter le jugement attaqué.

La SA 1001 Vies Habitat sollicite la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que les époux [G] ont procédé à un échange de logement avec une autre locataire, sans attendre que leur dossier soit examiné en commission d’attribution, et ont refusé de réintégrer le logement loué jusqu’à l’audience de plaidoiries devant le premier juge. Elle relève que les conditions d’un échange de droit prévues par l’article 9 de la loi du 6 juillet 1989 n’étaient pas réunies en l’espèce, dès lors que les époux [G] n’ont qu’un seul enfant, et souligne que l’échange nécessitait l’accord préalable du bailleur qu’ils n’avaient pas obtenu.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient , le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision ( 3e Civ., 22 mars 1983, pourvoi n° 81-13.508, Bull n°84).

L’article 10, 2° de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, applicable aux habitations à loyer modéré en application de l’article L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation, fait obligation aux preneurs d’occuper les lieux loués au moins huit mois par an.

Selon l’article 9 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'lorsque deux locataires occupant deux logements appartenant au même propriétaire et situés dans un même ensemble immobilier demandent à procéder à un échange de logements entre eux, cet échange est de droit dès lors que l’une des deux familles concernées comporte au moins trois enfants et que l’échange a pour conséquence d’accroître la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse (…)'.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les époux [G] ont procédé courant 2019 à un échange de logement avec une autre locataire du même bailleur, sans attendre la décision de la commission d’attribution des logements, alors que cet échange n’était pas de droit en vertu de l’article 9 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors qu’ils n’ont qu’un seul enfant.

Il n’est pas davantage contesté que, ce faisant, ils n’ont pas occupé les lieux loués pendant 8 mois par an, et ce que ce défaut d’occupation a duré de courant 2019 à avril 2023, date à laquelle ils ont réintégré les lieux loués.

Toutefois, il résulte d’un courrier adressé par la bailleresse aux locataires le 6 juillet 2023 qu’en considération de leur réintégration dans les lieux loués, celle-ci ne poursuivrait pas la procédure d’expulsion ; elle a précisé dans ce courrier que, 'si un nouvel échange s’opère sans notre consentement, la procédure d’expulsion reprendra'.

Par ailleurs, en réponse à la demande subsidiaire de délais supplémentaires pour quitter les lieux des époux [G], elle indique qu’elle 'n’entend pas exécuter la décision d’expulsion prononcée à leur encontre’ du fait de leur réintégration du logement loué, ajoutant que leur 'demande de délais d’expulsion n’a pas lieu d’être'.

Il en résulte que la SA 1001 Vies Habitat, tout en sollicitant la confirmation du jugement entrepris, n’entend plus poursuivre l’expulsion des locataires dès lors que le manquement à leurs obligations a cessé.

Il convient dès lors de juger que le manquement des époux [G] à leurs obligations, ayant consisté à cesser d’occuper le logement loué pour en occuper un autre dans le cadre d’un échange de logements avec une autre locataire sans l’accord préalable du bailleur, a cessé depuis avril 2023, qu’aucun autre manquement n’est reproché aux époux [G] qui sont à jour du paiement de leurs loyers, et que la bailleresse a renoncé à poursuivre l’expulsion des locataires en exécution du jugement entrepris.

Il en résulte que ce manquement n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, de sorte qu’il convient de débouter la SA 1001 Vies Habitat de sa demande à ce titre et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation, infirmant le jugement entrepris sur ces points.

La demande reconventionnelle subsidiaire de délais pour quitter les lieux formée par les époux [G] est donc sans objet.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [G]

* Le transfert de bail

Dans leur déclaration d’appel, les époux [G] ont visé le chef de dispositif du jugement entrepris les ayant déboutés de leur demande reconventionnelle de transfert de bail, mais ne forment aucune prétention à ce titre devant la cour.

Or, une demande d’infirmation ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées.

En conséquence, en application de l’article 954 précité et d’une jurisprudence constante (2e Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230 ; 2ème civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288 ; 1re Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64 ; 2ème civ 10 décembre 2020, n°1921187 ; 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l’absence de prétention sur cette demande tranchée dans le jugement, la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie de prétentions relatives à cette demande et ne peut que confirmer le jugement sur le chef de dispositif concerné.

* L’injonction au bailleur de proposer un logement adapté à leurs besoins, à leur vie de famille et à leurs revenus

Il convient à titre liminaire de constater que la SA 1001 Vies Habitat soutient dans la partie 'discussion’ de ses écritures que cette demande est irrecevable comme nouvelle, mais ne formule aucune prétention à ce titre dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile.

A titre surabondant, il convient de relever que la demande est recevable en application des articles 565 et 566 du code de procédure civile, en ce qu’elle tend aux mêmes fins que la demande de transfert de bail formée devant le premier juge et en constitue l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire, consistant à obtenir un logement adapté à leur situation.

Sur le fond, les époux [G] font valoir qu’ils remplissent dorénavant les conditions de ressources pour qu’un logement plus grand leur soit accordé.

La SA 1001 Vies Habitat sollicite qu’ils en soient déboutés, en faisant valoir qu’il n’est pas de la compétence de la cour d’appel d’ordonner le relogement d’un attributaire des logements appartenant aux organismes HLM.

Les conditions d’attribution des logements HLM sont régies par les articles L. 441 et suivants et R. 441-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, leur attribution relève des commissions d’attribution des logements définie à l’article L. 441-2 du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi que le souligne à juste titre la SA 1001 Vies Habitat, il n’appartient pas au juge, en dehors des cas spécifiques prévus par la loi comportant une obligation de relogement à la charge du bailleur, qui ne sont pas invoqués en l’espèce, d’enjoindre à un bailleur social de procéder au relogement de locataires.

Au demeurant, les époux [G] se contentent d’affirmer qu’ils remplissent les conditions de ressources pour qu’un logement plus grand leur soit attribué, sans en justifier par les pièces produites.

Il convient dès lors, ajoutant au jugement entrepris sur ce point, de débouter les époux [G] de leur demande reconventionnelle à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La présente procédure s’étant avérée nécessaire pour que les époux [G] réintègrent le logement loué, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés solidairement aux dépens et, y ajoutant, de les condamner solidairement aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant la SA 1001 Vies Habitat de sa demande à ce titre.

Les époux [G] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— débouté les époux [G] de leur demande de transfert de bail,

— condamné solidairement les époux [G] aux dépens,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Déboute la SA 1001 Vies Habitat de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

Déboute M. [M] [G] et Mme [B] [E] épouse [G] de leur demande reconventionnelle tendant à enjoindre à la SA 1001 Vies Habitat de leur proposer un logement adapté à leurs besoins, à leur vie de famille et à leurs revenus,

Condamne solidairement M. [M] [G] et Mme [B] [E] épouse [G] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE