COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 24 JANVIER 2025

N° 2025/13

Rôle N° RG 20/02995 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFVLK

[J] [G]

[O] [X]

C/

[N] [B]

S.A.S.U. SNRL DIAG IMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Renaud ARLABOSSE

M^e Fabrice BATTESTI

Décision déférée à la cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 07 février 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00306.

APPELANTS

Monsieur [J] [G]

né le 22 Mars 1955 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [X]

née le 13 Février 1957 à [Localité 6] (ROYAUME UNI)

demeurant [Adresse 1]

tous deux représenté par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistés de M^e Isabelle PIQUET-MAURIN, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur [N] [B]

né le 04 Janvier 1944 à [Localité 3] (PAYS-BAS)

demeurant [Adresse 4] (PAYS-BAS)

représenté par M^e Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S.U. SNRL DIAG IMMO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice BATTESTI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M^me Marianne FEBVRE, présidente,

Madame Béatrice MARS, conseillère,

Madame Florence TANGUY, conseillère rapporteure,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Flavie DRILHON.

Les parties ayant déclaré déposer leurs dossiers sans plaider, ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 janvier 2025,

Signé par Marianne FEBVRE, présidente et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte authentique du 13 janvier 2017, M. [J] [G] et Mme [O] [X] ont acheté à M. [N] [B] deux maisons situées à [Adresse 7].

Ayant constaté par la suite des non-conformités aux diagnostics établis le 12 mars 2014 par M. [C] de la SNRL Diag immo ainsi que l’absence d’isolation des combles de l’annexe, ils ont assigné M. [B] devant le tribunal de grande instance de Draguignan en indemnisation de leurs préjudices résultant des anomalies constatées dans les installations électriques et dans l’isolation de la maison et M. [Z] a appelé en garantie la société SNRL Diag immo.

Par jugement du 7 février 2020, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— débouté M. [J] [G] et Mme [O] [X] de leur demande d’indemnisation ;

— débouté M. [J] [G] et Mme [O] [X] de leur demande d’expertise judiciaire ;

— condamné M. [J] [G] et Mme [O] [X] à payer à M. [N] [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [J] [G] et Mme [O] [X] aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration du 27 février 2020, M. [G] et Mme [X] ont relevé appel de ce jugement.

Par conclusions remises au greffe le 16 septembre 2024, et auxquelles il y a lieu de se référer, ils demandent à la cour de :

A titre principal :

— infirmer le jugement rendu le 7 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu’il a débouté M. [J] [G] et Mme [O] [X] de leur demande d’expertise judiciaire, condamné M. [J] [G] et Mme [O] [X] à payer à M. [N] [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné M. [J] [G] et Mme [O] [X] aux dépens, dit n’y avoir lieu à exécution provisoire, rejeté le surplus des demandes et notamment celles tendant à voir condamner M. [B] et la SASU SNRL Diag immo à payer à M. [G] et Mme [X] la somme de 40 000 euros au titre des préjudices subis du fait des non conformités, condamner M. [B] et la SASU SNRL Diag immo à payer à M. [G] et Mme [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, condamner M. [B] à payer à M. [G] et Mme [X] tous les dépens,

— en conséquence, condamner in solidum M. [B] et la SASU SNRL Diag immo à payer à M. [G] et Mme [X] la somme de 40 000 euros au titre des préjudices subis du fait des non conformités,

— débouter M. [B] et la société Diag immo de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum M. [B] et la société Diag immo à payer à M. [G] et Mme [X] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum M. [B] et la SASU SNRL Diag immo en tous les dépens,

Subsidiairement :

— infirmer le jugement rendu le 7 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu’il a débouté M. [J] [G] et Mme [O] [X] de leur demande d’expertise judiciaire, condamné M. [J] [G] et Mme [O] [X] à payer à M. [N] [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné M. [J] [G] et Mme [O] [X] aux dépens, dit n’y avoir lieu à exécution provisoire, rejeté le surplus des demandes et notamment celles tendant à voir condamner M. [B] et la SASU SNRL Diag immo à payer à M. [G] et Mme [X] la somme de 40 000 euros au titre des préjudices subis du fait des non conformités, condamner M. [B] et la SASU SNRL Diag immo à payer à M. [G] et Mme [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, condamner M. [B] à payer à M. [G] et Mme [X] tous les dépens,

— en conséquence, condamner in solidum M. [B] et la SASU SNRL Diag immo à payer à M. [G] et Mme [X] la somme de 30 000 euros au titre des préjudices subis du fait des non conformités,

— débouter M. [B] et la société Diag immo de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum M. [B] et la société Diag immo à payer à M. [G] et Mme [X] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum M. [B] et la société Diag immo en tous les dépens,

A titre infiniment subsidiairement :

— infirmer le jugement rendu le 7 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu’il a débouté M. [J] [G] et Mme [O] [X] de leur demande d’expertise judiciaire,

— désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction pour :

*se rendre sur les lieux,

*constater les non-conformités,

*chiffrer le coût des travaux de reprise,

*évaluer la durée des travaux,

*donner tous éléments au tribunal pour lui permettre d’apprécier l’étendue du préjudice subi par M. [G] et Mme [X],

— du tout dresser rapport,

— dire et juger que l’expertise sera opposable à la SASU SNRL Diag immo.

Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 21 juin 2024, la société SNRL Diag immo demande à la cour :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan en date du 7 février 2020 (RG n°18/00306) en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter les consorts [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner in solidum à payer à la société SNRL Diag immo la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Par conclusions remises au greffe le 21 avril 2020, et auxquelles il y a lieu de se référer, M. [N] [B] demande à la cour :

— rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— déclarer M. [J] [G] et Mme [O] [X] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, et de les en débouter,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 7 février 2020,

Subsidiairement :

— condamner la SASU SNRL Diag immo à relever et garantir M. [B] de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l’article 700 du code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre lui à la demande de M. [J] [G] et Mme [O] [X],

— dire et juger infondée la demande d’expertise formée à titre subsidiaire par M. [J] [G] et Mme [O] [X] et de la rejeter,

— limiter en tout état de cause la mission éventuellement confiée à l’expert, lequel devra simplement établir si le diagnostic établi par Diag immo n’était pas en adéquation avec l’installation électrique des biens immobiliers concernés et si les anomalies dénoncées nécessitent une mise en conformité qu’il conviendrait alors de chiffrer,

— condamner M. [J] [G] et Mme [O] [X] à payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [J] [G] et Mme [O] [X] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2024.

Motifs :

M. [G] et Mme [X] ont fait réaliser, le 9 mars 2017, un diagnostic portant sur les installations électriques intérieures par la société Alpes certifications immobilières à l’enseigne Agenda diagnostics qui a mis en évidence les anomalies suivantes :

— concernant la première maison :

*la valeur de la résistance de la prise de terre n’est pas adaptée au courant différentiel résiduel sensibilité) du ou des dispositifs différentiels protégeant l’ensemble de l’installation électrique ;

*des conducteurs ou des appareillages présentent des traces d’échauffement ;

*les locaux contenant une baignoire ou une douche : la continuité électrique de la liaison équipotentielle supplémentaire reliant les éléments conducteurs et les masses des matériels électriques n’est pas satisfaisante (résistance > 2 ohms) ;

*pour le local contenant une baignoire ou une douche : l’installation électrique ne répond pas aux prescriptions particulières appliquées à ce local (adéquation entre l’emplacement où est installé le matériel électrique et les caractéristiques de ce dernier, respect des règles de protection contre les chocs électriques liées aux zones) ;

— concernant la deuxième maison :

*le dispositif assurant la coupure d’urgence n’est pas situé à l’intérieur du logement ou dans un emplacement accessible directement depuis le logement ;

*au moins un socle de prise de courant placé à l’extérieur n’est pas protégé par un dispositif différentiel à haute sensibilité ;

*au moins un court-circuit n’est pas relié à la terre ;

*mesure compensatoire : non mise en 'uvre ou mise en 'uvre incorrecte ;

*installations nécessitant une mise en sécurité par un professionnel qualifié ;

*installer un dispositif de coupure d’urgence à l’intérieur du logement et à moins de 1m80 de hauteur ;

*installer un différentiel 30 mA ' 63 A protégeant l’ensemble de l’installation ;

*absence d’indice de protection sur le luminaire de la salle de bains. Dans la zone 2 des salles de bains ou salle d’eau, installer du matériel de classe 2 avec indice de protection IP 23 minimum.

La société NRL Diag immo rappelle qu’au jour de l’établissement de son diagnostic, la norme applicable était la norme XP C 16-600 alors que le diagnostic effectué par la société Alpes certifications immobilières s’appuie sur la norme FCD 16-600 applicable depuis juillet en 2016.

M. [G] et Mme [X] allèguent que la nouvelle norme n’apporte que des modifications mineures à la norme ayant servi au diagnostic établi par Diag immo.

Ils soulignent que les anomalies suivantes figuraient déjà comme points de contrôle dans la norme XP C 16-600 :

*B.1.3 b : Le dispositif assurant la coupure d’urgence n’est pas situé à l’intérieur du logement ou dans un emplacement accessible directement depuis le logement ;

*B.3.3.10 a : Au moins un socle de prise de courant placé à l’extérieur n’est pas protégé par un dispositif différentiel à haute sensibilité

*B.3.3.6 a3 : Au moins un circuit (n’alimentant pas des socles de prises de courant) n’est pas relié à la terre ;

*B.3.3.6.1 Mesure compensatoire (pour B.3.3.6 a3) : Non mise en 'uvre ou mise en 'uvre incorrecte.

La société Diag immo réplique que le diagnostic de la norme XP C 16-6000 porte uniquement sur l’ensemble de l’installation intérieure d’électricité à basse tension des locaux à usage d’habitation située en aval de l’appareil général de commande et de protection de cette installation. Il ne concerne pas les matériels d’utilisation amovibles, ni les circuits internes des matériels d’utilisation fixes destinés à être reliés à l’installation électrique fixe, ni les installations de production d’énergie électrique du générateur jusqu’au point d’injection au réseau public de distribution d’énergie ou au point de raccordement à l’installation intérieure. L’intervention de l’opérateur de diagnostic ne porte que sur les constituants visibles, visitables de l’installation au moment du diagnostic. Elle s’effectue sans déplacement des meubles ni démontage de l’installation électrique (hormis le démontage des capots des tableaux éléctriques lorsque cela est possible) ni destruction des isolants des câbles : des éléments dangereux de l’installation peuvent ne pas être repérés lorsque :

— les parties de l’installation non visibles (incorporées dans le gros 'uvre ou le second 'uvre ou masquées par le mobilier) non visibles ou non démontables ou nécessitant un démontage ou une détérioration pour pouvoir y accéder '),

— les parties non visibles ou non accessibles des tableaux électriques après démontage de leur capot ;

— inadéquation entre le courant assigné (calibre) des dispositifs de protection contre les surintensités et la section des conducteurs sur toute la longueur des circuits.

Or le diagnostic effectué par la société SNRL Diag immo mentionne clairement que « les articles B.3.3.1.a et B3.3.1.b (présence d’une prise de terre et élément constituant la prise de terre approprié) n’ont pu être vérifiés (contrôle impossible).

L’ensemble de l’installation électrique est protégé par au moins un dispositif différentiel à haute sensibilité inférieur ou égal à 30mA et l’ensemble des socles de prises de courant est de type à obturateur. »

En ce qui concerne l’autre maison, il est précisé que « le tableau électrique est manifestement ancien : son capot, s’il est démonté risque de ne pouvoir être remonté sans dommage ; les supports sur lesquels sont fixés directement les dispositifs de protection ne sont pas à démonter dans le cadre du présent diagnostic : de ce fait la section de l’état des conducteurs n’ont pu être vérifiés ; l’installation n’était pas alimentée en électricité le jour de la visite.

L’ensemble de l’installation électrique est protégé par au moins un dispositif différentiel à haute sensibilité inférieur ou égal à 30mA et l’ensemble des socles de prises de courant est de type à obturateur. »

Il en ressort que le diagnostic dont M. [G] et Mme [X] se prévalent ne se réfère pas à la norme applicable au jour de l’établissement par la société SNRL Diag immo de son propre diagnostic et que les appelants ne rapportent pas la preuve que la société SNRL Diag immo n’a pas respecté la norme XP C 16-600 applicable au jour de sa mission, une expertise judiciaire ne présentant aucune utilité en l’occurrence.

S’agissant de l’installation intérieure de gaz, M. [G] et Mme [X] invoquent les anomalies suivantes :

— dans le bien principal,

*Il n’y a pas de limiteur de pression ou de second détendeur sur une installation de GPL en récipient. Précision : Absence de limiteur de pression ;

*le local équipé ou prévu pour un appareil de cuisson seul n’est pas pourvu d’une amenée d’air. Précision : Absence d’amenée d’air directe et permanente ;

— dans le bien secondaire,

*il n’y a pas de limiteur de pression ou de second détendeur sur une installation de GPL en récipient. Précision : Absence de limiteur de pression ;

*le local équipé ou prévu pour un appareil de cuisson seul n’est pas pourvu d’une amenée d’air. Précision : Absence d’amenée d’air directe et permanente.

Le rapport de la société SNRL Diag immo, quant à lui, ne fait état d’aucune anomalie, les cuisinières n’étant pas raccordées et seul un radiateur électrique étant raccordé.

La société SNRL Diag immo s’est engagée à retourner sur les lieux dès que les dispositions permettant un contrôle des installations concernées auront été prises par le propriétaire.

En outre l’absence d’une amenée d’air dans une pièce étant apparente et, dépendant de la superficie de la pièce, la preuve d’une non-conformité n’est pas établie.

Il en ressort que les énonciations du diagnostic sont claires, la société SNRL Diag immo ayant fait les contrôles qui lui incombaient, sa responsabilité n’est donc pas engagée en l’absence de non-conformités apparentes, pas plus que celle du vendeur.

M. [G] et Mme [U] reprochent également à la société SNRL Diag immo des erreurs dans le diagnostic de performance énergétique concernant une isolation extérieure des combles de 20 cm et une isolation des murs de 10 cm non relevées par la société Alpes certifications immobilières qui indique une isolation de 5 cm pour les combles et aucune isolation pour les murs et ils critiquent également les consommations énergétiques et les émissions de CO2 minorées dans le rapport de la société SNRL Diag immo par rapport au rapport qu’ils ont fait établir par la société Alpes certifications immobilières.

Il n’est cependant pas suffisamment établi que la description par la société Alpes certifications immobilières soit conforme à la réalité en ce qui concerne l’absence d’isolation extérieure, les éléments du rapport ne permettant pas de déterminer si l’isolation extérieure et non intérieure a été recherchée.

En revanche, la société Alpes certifications immobilières n’a constaté qu’une isolation des murs de 5cm au lieu de 10 cm, étant observé que trois ans se sont écoulés entre le diagnostic et la vente du bien.

M. [G] et Mme [X] agissent sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme, les consommations énergétiques des biens étant erronées dans le rapport de la société SNLR Diag immo et ils sollicitent la réparation de leur préjudice résultant de la perte de chance d’obtenir un moindre prix d’acquisition.

Si un diagnostic de performance énergétique qui indique dans quelle classe de consommation énergétique et d’émission de gaz à effet de serre se situe un bien immobilier, doit obligatoirement être fourni au nouveau propriétaire ou au locataire lors d’une vente ou d’une location, ce diagnostic n’avait qu’une valeur informative au moment de la vente et une inexactitude n’ouvre pas d’action à l’acheteur contre le diagnostiqueur ni contre le vendeur pour défaut de conformité.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Par ces motifs :

Statuant contradictoirement et par arrêt mis à la disposition des parties,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Condamne M. [J] [G] et Mme [O] [X] à payer à M. [N] [B] la somme de 3 000 euros et à la société SNRL Diag immo la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [J] [G] et Mme [O] [X] aux dépens.

Le Greffier, La Présidente,