COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 20 FEVRIER 2025

N° 2025/ 49

Rôle N° RG 21/15131 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIJMD

Synd. de copropriétaires RESIDENCE SAINTE-AGNES

C/

[U] [F] veuve [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe-laurent SIDER

M^e Samuel LAFAGE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 14 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02150.

APPELANTE

Synd. de copropriétaires RESIDENCE SAINTE-AGNES représenté par son syndic en exercice, la SAS CHAVISSIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Béatrice PORTAL, avocat au barreau de MARSEILLE,

INTIMEE

Madame [U] [F] veuve [J]

née le 20 Mai 1930 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Samuel LAFAGE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Céline CHAAR, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier [Adresse 8] à [Localité 6] est constitué de plusieurs immeubles.

Mme [F] veuve [J] est propriétaire des lots n° 370 et 229 dans l’ immeuble dit D de cet ensemble immobilier.

Par acte d’huissier du 20 février 2019, Mme [F] veuve [J] a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins principalement d’annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale du 03 décembre 2018.

Par acte d’huissier du 20 septembre 2019, Mme [F] veuve [J] a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins principalement d’annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale du premier juillet 2019.

Par jugement contradictoire du 14 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a statué ainsi :

— ordonne la jonction des instances référencées sous le numéros de RG 1.912150 et 19/10305;

— annule les résolutions n°4 et 5 de 1'assemblée générale en date du 3 décembre 2018 ;

— annule également les résolutions 11,12, 18, 14, 15, 16, 17, 19, 25, 21, 22, 23 et 26 de l’assemblée générale du 3 décembre 2018 ;

— annule les résolutions n°11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 de l’assemblée générale du 1er juillet 2019;

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Groupe [Localité 10] sis [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice 1a société CHAVISSIMO à payer à [U] [J] née [F] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— déboute les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires;

— condamne le syndicat des copropriétaires de 1'ensemble immobilier Groupe [Localité 10] sis [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice la société CHAVISSIMO aux dépens, distraits par M^e Samuel LAFAGE ;

— ordonne provisoire.

Le premier juge a annulé les résolutions n° 4 et 5 de l’assemblée générale du 03 décembre 2018 au motif de l’absence de notification de l’état financier du syndicat des copropriétaires et du compte de gestion général, au plus tard en même temps que l’ordre du jour.

Il a annulé les résolutions des assemblées générales du 03 décembre 2018 et du premier juillet 2019 relatives aux travaux de ravalement de façade de la totalité des immeubles et aux travaux de réfection de l’étanchéité des toitures de la résidence, en soulignant que les travaux de ravalement de façades et de l’étanchéité des toitures de chacun des bâtiments ne pouvaient être décidés que par les propriétaires des lots composant chacun des bâtiments et que la charge financière des travaux devaient être répartie, bâtiment par bâtiment, entre les propriétaires des lots le composant en fonction des tantièmes de charges communes spéciales prévues.

Par déclaration du 26 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [Localité 10] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Mme [F] veuve [J] a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2022 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [Localité 10] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré,

— de débouter Mme [F] veuve [J] de ses demandes,

— de condamner Mme [F] veuve [J] à lui verser :

* 1500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

* 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— de condamner Mme [F] veuve [J] aux dépens de première instance et d’appel.

Il souligne que la demande de Mme [F] veuve [J] tendant à voir annuler les résolutions n° 4 et 5 de l’assemblée générale du 03 décembre 2018 qui approuve les comptes de l’exercice 2017 et confirme le budget 2018 est sans objet puisque les comptes de l’exercice 2018 ont été adoptés par l’assemblée générale du premier juillet 2019. Il ajoute que Mme [F] veuve [J] sollicitait l’annulation des résolutions n° 4 et 5 relatives aux budgets des exercices 2017 et 2018, alors que ces résolutions votent l’approbation des comptes ; il en conclut que la demande n’est ni justifiée, ni fondée.

Il conteste l’argument selon lequel il existerait des parties communes spéciales. Il relève que le règlement de copropriété décrit les parties communes à chaque bâtiment dont les façades ne font pas partie. Il ajoute que les travaux d’étanchéité et de ravalement ne relèvent pas de la structure de l’immeuble. Il précise que les bâtiments B et C sont rattachés, en équerre, si bien qu’aucun vote séparé pour le ravalement de façade ne peut avoir lieu, ce qui contreviendrait par ailleurs à l’harmonie de l’immeuble prévu par le règlement de copropriété.

Il soutient que les pièces nécessaires pour les travaux de réfection de l’étanchéité et de ravalement de façades ont été jointes à la convocation (tableau comparatif des offres avec une synthèse des prestations proposées par différentes entreprises, étudiées par un architecte). Il conclut à la parfaite information des copropriétaires.

Il considère que la notification de tous les documents préalables n’est pas nécessaire pour la validité des résolutions.

Il précise que chaque solution, pour le ravalement des façades, avait le même objet et que chaque solution a fait l’objet d’un vote séparé.

Il conteste l’absence de mise en concurrence en notant que le tableau comparatif des offres avait été joint à la convocation et que l’assemblée générale a choisi la société dont le montant du devis était le moins élevé.

Il estime que la procédure intentée par Mme [F] veuve [J] est abusive. Il s’étonne de sa démarche judiciaire, alors qu’elle avait fait une demande d’autorisation d’emprunt collectif pour financer les travaux.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2022 auxquelles il convient de se reporter, Mme [J] née [F] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

— de condamner le [Adresse 12] à [Localité 6] à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10] aux dépens distraits au profit de Maître Samuel LAFAGE.

Elle sollicite l’annulation des résolutions n° 4 et 5 de l’assemblée générale du 03 décembre 2018 relatives au budget des exercices 2017 et 2018 au motif que les documents nécessaires à l’adoption de ces résolutions n’avaient pas été annexés à la convocation.

Elle soutient que le règlement de copropriété institue des parties communes pour chaque immeuble à côté des parties communes aux copropriétaires de l’ensemble immobilier. Elle considère que sont comprises dans les parties communes spéciales de chaque immeuble les gros murs et la toiture. Elle conclut à l’annulation des résolutions relatives aux travaux sur les façades et sur les toitures puisqu’elles ont été soumises à l’ensemble des copropriétaires,

Elle ajoute que d’autres causes de nullité affectent l’adoption des travaux de façades et d’étanchéité. Elle déclare que les copropriétaires n’ont pu se prononcer en connaissance de cause: absence de diagnostic sur l’état des façades et de l’étanchéité annexé à la convocation ; absence des devis ou contrats de proposition des sociétés pour l’étanchéité ; résolution n° 12 qui comporte plusieurs objets ; vote du financement avant le vote des travaux ; absence de mise en concurrence.

Elle conteste avoir intenté une procédure abusive. Elle affirme n’être pas la signataire de la demande d’emprunt collectif.

MOTIVATION

Sur l’annulation des résolution n° 4 et 5 de l’assemblée générale du 03 décembre 2018

Selon l’article 11 I du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;(…).

Mme [F] veuve [J] demande l’annulation des résolutions 4 et 5 (approbation des comptes et dépenses du syndicat pour la période du premier janvier 2017 au 31 décembre 2017 et confirmation du budget de l’exercice 2018 pour 280.000 euros) ; sa demande est précise et ne peut prêter à confusion, même si elle mentionne le mot 'budget’ au lieu 'd’approbation des comptes'. Sa demande n’est pas sans objet, même si l’assemblée générale du premier juillet 2019 a approuvé les comptes et dépenses pour la période du premier janvier 2018 au 31 décembre 2018.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir notifié, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, les documents visés par l’article 11 I 1° et 2°, le libellés des pièces visées comme étant jointes à la convocation ne permettant pas de s’assurer que les pièces nécessaires à la validité de la décision ont été fournies. Dès lors, le jugement déféré qui a annulé les résolutions n°4 et 5 de l’assemblée générale du 03 décembre 2018 sera confirmé.

Sur les parties communes spéciales

Le règlement de copropriété (page 55) liste les parties commune de chacun des immeuble, celles-ci devant donc être considérées comme des parties communes spéciales à chaque immeuble.

Sont considérées comme des parties communes de chacun des immeubles, selon ce règlement:

*(…), les gros murs (…)

*les toitures

Le règlement de copropriété ne vise pas comme partie commune générale les façades de chaque bâtiment et les toitures de chaque bâtiment. Il mentionne (page 46) que les parties communes aux copropriétaires de l’ensemble immobilier comprendront : la totalité du sol du groupe d’habitation, le local de chaufferie, l’installation du chauffage central, les chaudières, les cuves et tuyauteries ainsi que les installation de distribution d’eaux chaudes.

Ainsi, les façades de chaque bâtiment, qui sont des gros murs et la toiture de chaque bâtiment sont des parties communes spéciales de chaque bâtiment.

Le règlement précise les millièmes des parties communes générales et les millièmes des parties communes spéciales.

Ainsi, comme l’indique avec pertinence le premier juge, seuls les copropriétaires qui sont propriétaires de parties communes spéciales pouvaient décider des travaux sur ces dernières, liés à la conservation et à l’entretien de ces parties communes spéciales. Les travaux de ravalement des façades et de l’étanchéité des toitures ne pouvaient donc être décidés par l’ensemble des copropriétaires avec les millièmes des parties générales, mais uniquement par les propriétaires des lots composant chacun des bâtiments, la charge financière devant être répartie, bâtiment par bâtiment, entre les propriétaires des lots le composant en fonction des tantièmes de charges communes spéciales. Ainsi que le note le premier juge, la forme de l’ensemble immobilier est indifférente. Par ailleurs, l’argument selon lequel les travaux de ravalement ou de toiture ne pourraient être réalisés bâtiment par bâtiment au motif d’une violation de l’harmonie de l’ensemble des bâtiments, prescrite par le règlement de copropriété, ne s’applique pas à ces travaux, le règlement de copropriété faisant uniquement interdiction, aux copropriétaires (page 66 du règlement de copropriété) de modifier leurs parties privées qui concourent à l’harmonie générale du groupe immobilier.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé :

*les résolutions 11,12, 18, 14, 15, 16, 17, 19, 25, 21, 22, 23 et 26 de l’assemblée générale du 3 décembre 2018;

*les résolutions n°11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 de l’assemblée générale du 1er juillet 2019, qui ont été prises en violation des dispositions du règlement de copropriété, sans qu’il soit nécessaire d’étudier les autres motifs d’annulation soulevés par Mme [F] veuve [J].

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le syndicat des copropriétaires

La procédure intentée par Mme [F] veuve [J], dont les prétentions ont été confirmées en appel, n’est pas abusive. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Mme [F] veuve [J] les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

Le syndicat des copropriétaires sera également condamné à verser à Mme [F] veuve [J] la somme de 2000 euros sur au titre des frais irrépétibles d’appel, ceux-ci étant distraits au profit de Maître Samuel LAFAGE.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le [Adresse 12] à [Localité 6] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10] à [Localité 6] au versement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

REJETTE la demande du [Adresse 11] [Adresse 9] Agnès à [Localité 6] au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE le [Adresse 13] [Localité 6] aux dépens de la présente instance, ceux-ci étant distraits au profit de Maître Samuel LAFAGE.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,