COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT AU FOND

DU 29 JANVIER 2026

N° 2026/60

Rôle N° RG 24/06494

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNBZV

SAS COMPAGNIE D’INVESTISSEMENTCANNOISE

SAS CROISETTE 63

C/

Société PALAIS LERINA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Président du TJ de GRASSE en date du 23 Avril 2024 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 23/01384.

APPELANTES

SAS COMPAGNIE D’INVESTISSEMENTCANNOISE

Inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n°838.797.553,

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité

au siège social sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, postulant et M^e Camille IVARS, avocat au barreau de PARIS, plaidant

SAS CROISETTE 63

Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°948.565.726, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social sis,

63 Boulevard de la Croisette – 06400 CANNES

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, postulant et M^e Frédérique FERRAND, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIME

Syndicat des copropriétaires PALAIS LERINA

sis 63 Boulevard de la Croisette à 06400 CANNES,

représenté par son Syndic en exercice, la S.A.S. NEXITY LAMY

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, postulant et M^e Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Angélique NETO, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société par actions simplifiée (SAS) Compagnie d’investissement cannoise est propriétaire des lots n° 27, 28 et 29, à usage commercial, situés au rez-de-chaussée d’un immeuble de cinq étages élevés en sous-sol soumis au statut de la copropriété dénommé Palais Lerina se trouvant [Adresse 3].

Les lots n° 27, 28 et 29 ont été donnés à bail commercial à la société DB Group pour une durée de 9 années à compter du 15 octobre 2022 à usage 'à titre principal de restauration, brasserie, bar, salon de thé'.

L’article 21 du contrat de bail stipule que le preneur se substituera 'une société par actions simplifiée Croisette 63 dont il sera actionnaire à hauteur de 50 %, ce que le bailleur accepte'.

Le 6 avril 2023, la société Compagnie d’investissement cannoise a sollicité, du syndic de la copropriété, la société Nexity, la convocation d’une assemblée générale extraordinataire afin qu’elle se prononce sur un certain nombre de résolutions relatives aux projets de travaux envisagés par son preneur portant sur :

— l’installation d’une gaine d’extraction en façade arrière de l’immeuble ;

— le remplacement des menuiseries extérieures ;

— l’installation d’une enseigne commerciale ;

— l’installation de panneaux décoratifs en bois sur la façade ;

— l’installation des luminaires sur la façade ;

— l’installation d’un nouveau revêtement en bois sur la terrasse ;

— l’installation d’un store banne ;

— la modification de l’aspect esthétique de la pergola existante.

L’assemblée générale des copropriétaires, qui s’est réunie le 30 mai 2023, a autorisé les travaux portant sur les menuiseries extérieures (résolution n° 5), l’installation d’éléments décoratifs de façade (résolution n° 7) et l’installation de luminaires sur la façade (résolution n° 8), mais a refusé les cinq autres demandes.

La société Compagnie d’investissement cannoise a saisi, le 21 juin 2023, le tribunal judiciaire de Grasse aux fins notamment de voir annuler les résolutions n° 4, 6, 9, 10, 11, 12, 13 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 2023. A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires de la résidence Palais Lerina, représenté par son syndic en exercice, a demandé la condamnation de la société Compagnie d’investissement cannoise, sous astreinte, à démonter la gaine d’extraction et procéder à l’enlèvement de la pergola, de l’enseigne publicitaire, du store et de tous meubles obstruant l’accès à l’allée située au droit du lot n° 29, partie commune.

Par jugement en date du 3 octobre 2025, ce tribunal a notamment débouté la société Compagnie d’investissement cannoise de sa demande d’annulation des résolutions n° 4, 6, 9, 10, 11, 12, 13 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 2023 et lui a ordonné de procéder à l’enlèvement de la gaine d’extraction et de tous meubles obstruant l’accès à l’allée située au droit du lot n° 29 dans un délai de 6 mois et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Il a, en revanche, débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’enlèvement de la pergola, de l’enseigne sur la façade de l’immeuble et du store banne de la société Compagnie d’investissement cannoise.

Se prévalant de la réalisation de travaux sans autorisation constitutive d’un trouble manifestement illicite, le syndicat des copropriétaires de la résidence Palais Lerina, représenté par son syndic en exercice, a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, la SAS Compagnie d’investissement cannoise devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, aux fins de la voir condamner, sous astreinte, à remettre en état les lieux en démontant la gaine d’extraction existante, remettant en place l’ancienne gaine, enlevant les deux armoires de climatisation installées en toiture et procédant à la dépose des gaines de couleur blanche alimentant lesdites armoires.

La SAS Croisette 63 est intervenue volontairement à cette procédure.

Par ordonnance en date du 23 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a

— condamné la SAS Compagnie d’investissement cannoise à démonter la gaine d’extraction existante et à enlever les deux armoires de climatisation installées en toiture et les gaines de couleur blanche les alimentant, et ce, dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard durant trois mois ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Palais Lerina du surplus de ses demandes ;

— débouté la société Compagnie d’investissement cannoise de sa demande d’expertise;

— enjoint aux parties de rencontrer le médiateur qui serait désigné par l’association Ami Médiation, [Adresse 4], selon les modalités précisées dans le dispositif de l’ordonnance,

— condamné la société Compagnie d’investissement cannoise à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Palais Lerina la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SAS Croisette 63 de sa demande formée sur le même fondement ;

— condamné la société Compagnie d’investissement cannoise aux dépens.

Il a notamment considéré :

— que la SAS Croisette 63 justifiait d’un intérêt à intervenir en sa qualité de locataire des lieux litigieux ;

— que les SAS Compagnie d’investissement cannoise et Croisette 63 avaient procédé à des travaux affectant les parties communes refusés par l’assemblée générale des copropriétaires ;

— que la pose de la gaine d’extraction en façade arrière de l’immeuble et en toiture n’était pas contestée ;

— qu’à l’arrière du conduit du système d’extraction installé en toiture, il avait été constaté, en outre, la présence de plusieurs gaines protégées par un matériaux de coloris blanc qui longeaient la toiture puis se partageaient en deux pour rejoindre deux armoires de climatisation pour lesquelles les travaux d’installation étaient en cours avec la présence de deux personnes ;

— que cela caractérisait des troubles manifestement illicites, peu important l’absence d’atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble, l’absence de nuisances sonores et le fait qu’ils étaient indispensables à l’exploitation commerciale des lots ;

— que les mesures de remise en état qui s’imposaient pour faire cesser ledit trouble n’étaient pas disproportionnées dès lors que les travaux avaient été réalisés malgré le refus de l’assemblée générale et que le conduit, du fait de sa profondeur, occultait totalement la partie latérale des balcons qu’il jouxtait, ce qui entraînait une perte de vue et d’ensoleillement pour les copropriétaires concernés et, dès lors, une atteinte aux conditions de jouissance de leurs lots ;

— que l’action en annulation initiée par les SAS Compagnie d’investissement cannoise n’aurait pas pour effet d’autoriser les travaux, dès lors que cette autorisation ne pouvait être sollicitée, en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, que si les travaux n’avaient pas été exécutés ;

— que l’expertise sollicitée par la SAS Compagnie d’investissement cannoise était dépourvue d’utilité compte tenu des mesures de remise en état qui avaient été ordonnées.

Suivant déclaration transmise au greffe le 13 mai 2024, la SAS Compagnie d’investissement cannoise et la SAS Croisette 63 ont interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance en date du 27 février 2025, la conseillère de la chambre 1-2, saisi d’un incident soulevé, le 26 août 2024, par le syndicat des copropriétaires Palais Lerina, représenté par son syndic en exercice, a :

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires Palais Lerina, représenté par son syndic en exercice, tendant à voir déclarer nul l’acte de signification des conclusions des appelantes le 4 juillet 2024, et, par voie de conséquence, caduc l’appel formé par la SAS Compagnie d’investissement cannoise et la SAS Croisette 63, le 21 mai 2024, à l’encontre de l’ordonnance entreprise ;

— déclaré irrecevables les conclusions d’incident aux fins de radiation transmises et notifiées le 26 août 2024 par le syndicat des copropriétaires Palais Lerina, représenté par son syndic en exercice ;

— déclaré irrecevables les conclusions de fond transmises et notifiées le 26 août 2024 par le syndicat des copropriétaires Palais Lerina, représenté par son syndic en exercice, ainsi que les pièces qui y sont annexées ;

— débouté les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens du présent incident suivraient le sort de ceux de l’instance principale.

Par arrêt en date du 3 juillet 2024, la cour, saisi d’une requête aux fins de déféré, le 12 mars 2025, par le syndicat des copropriétaires Palais Lerina, représenté par son syndic en exercice, a :

— confirmé l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a dit que les dépens suivraient le sort de l’instance principale et débouté la SAS Croisette 63 et la SAS Compagnie d’investissement cannoise de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamne le syndicat des copropriétaires Palais Lerina, représenté par son syndic en exercice, à verser à la SAS Croisette 63 la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne le syndicat des copropriétaires Palais Lerina, représenté par son syndic en exercice, à verser à la SAS Compagnie d’investissement cannoise la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne le syndicat des copropriétaires Palais Lerina, représenté par son syndic en exercice, aux dépens de l’incident et du déféré.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 31 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la SAS Compagnie d’investissement cannoise sollicite de la cour qu’elle :

— infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a :

— condamnée à démonter la gaine d’extraction existante et à enlever les deux armoires de climatisation installées en toiture et les gaines de couleur blanche les alimentant, et ce, dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard durant trois mois ;

— déboutée de sa demande d’expertise ;

— condamnée au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamnée aux dépens ;

— statuant à nouveau,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et de dire n’y avoir lieu à référé sur celles-ci ;

— d’ordonner une expertise judiciaire avec notamment qu’un expert fournisse au tribunal tous éléments d’appréciation de la réalité des travaux entrepris dans les lots lui appartenant, qu’il dise si ces derniers sont conformes aux règles de l’art et, le cas échéant, qu’il donne son avis sur les moyens et travaux et nécessaires pour remédier aux éventuelles non conformités et désordres susceptibles d’être apparus ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

S’agissant de la gaine d’extraction, elle fait notamment valoir :

— que les lots n° 27 et 28 ont, avant même la mise en copropriété de l’immeuble intervenue en 1954, accueilli une activité de restauration, et notamment pour avoir été exploités par le restaurant Felix de 1953 à 2013, de sorte qu’elle dispose d’un droit acquis à l’exercice d’une activité de restauration au sein des lots dont elle est propriétaire ;

— que, pour les besoins de cette activité, une gaine d’extraction avait été installée au sein de la cour arrière de l’immeuble, tel que cela résulte d’un procès-verbal de constat du 3 octobre 1974 ;

— que c’est dans le respect de la destination de l’immeuble et conformément aux droits dont elle dispose qu’elle a donné à bail ses trois lots à la société Croisette 63 aux fins d’y exploiter, à nouveau, une activité de restaurant à effet au 15 octobre 2022 ;

— que des travaux devaient être réalisés afin notamment d’installer la gaine d’extraction qui existait avant qu’elle ne soit enlevée avec des dimensions inférieures (60 cm x 60 cm contre 60 cm x 90 cm), outre un habillage et une isolation acoustique et une gaine repeinte de la même couleur que la façade de l’immeuble ;

— qu’ils ont été soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires avec, à l’appui, un dossier de travaux particulièrement complet comprenant, pour chaque postes de travaux, une notice descriptive ainsi que des projections graphiques représentant l’état actuel et l’état projeté des lieux concernés, et ce, conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ;

— que les travaux refusés par l’assemblée générale des copropriétaires, le 30 mai 2023, sont des travaux d’amélioration indispensables à l’exercice de l’activité envisagée ;

— que le refus de l’assemblée générale est abusif étant donné que la preuve d’une incompatibilité du projet avec la destination de l’immeuble ou l’atteinte aux droits des autres copropriétaires n’est pas rapportée ;

— que les travaux réalisés ne causent aucun dommage imminent dès lors que la gaine d’extraction préexistait ;

— qu’ils ne causent aucun trouble sonore, tel que cela ressort d’un rapport dressé le 21 septembre 2023 par la société Acoustique conseil ;

— qu’ils ne causent aucune nuisance visuelle dès lors qu’ils ne font que remplacer une gaine technique qui existait déjà par une gaine de dimensions légèrement supérieures, laquelle est invisible depuis la rue comme donnant sur la courette arrière de l’immeuble qui est encaissée et peu éclairée, de sorte qu’elle n’est pas à l’origine d’une perte d’ensoleillement, outre le fait que le conduit a été peint de la même couleur que la façade arrière de l’immeuble de façon strictement identique au conduit existant ;

— qu’ils ne portent pas atteinte à l’esthétique de l’immeuble en l’état de nombreux réseaux, raccordements et autres équipements de climatisation apparents en façade ;

— que l’absence de gaine d’extraction serait contraire aux dispositions de l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques incendie et de panique dans les établissements recevant du public ;

— que la remise en état qui a été ordonnée ne répond pas au principe de proportionnalité au regard de l’absence d’atteinte grave portée aux parties communes et de ses conséquences dommageables en ce qu’elle entraînerait l’impossibilité d’exercer l’activité de restauration en l’absence de gaine d’extraction des airs viciés répondant aux normes sanitaires et de sécurité en vigueur et impacterait 63 emplois représentant une masse salariale de plus de 200 000 euros ;

— que la procédure qui a été initiée en annulation des résolutions portant refus d’autoriser les travaux indispensables à l’exercice d’une activité de restauration conforme à la destination de l’immeuble a vocation à faire constater le caractère abusif de ces décisions ;

— que la procédure d’autorisation à laquelle se réfère le premier juge est incompatible avec les besoins des exploitants d’activités commerciales compte tenu de ses délais ;

— que, dès lors que les suppressions sollicitées impactent un établissement recevant du public, elles ne peuvent s’analyser comme des mesures conservatoires.

S’agissant des armoires de climatisation et des gaines les alimentant, elle expose notamment :

— que la toiture-terrasse de l’immeuble constitue non pas un espace d’agrément mais un espace accueillant l’ensemble des équipements techniques des différents lots de l’immeuble ;

— que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’elle a installé les équipements de climatisation et de gaine litigieux ;

— que ces derniers sont présents en toiture depuis de nombreuses années ;

— que le fait que la présence de personnes autour des armoires de climatisation ait été constatée lorsque le commissaire de justice s’est rendu sur place ne démontre en rien la réalisation des travaux allégués, dès lors qu’il pouvait s’agir d’une simple opération de maintenance des équipements sur place ;

— que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’état antérieur des lieux ;

— que les équipements de climatisation desservant les lots n° 27 et 28, qui étaient déjà existants, ont été autorisés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2013 (résolution n° 14).

S’agissant de sa demande d’expertise, elle estime qu’il n’est pas possible de faire droit aux mesures sollicitées sans même déterminer la nature des installations existantes, la faisabilité et le coût de la dépose, la faisabilité et le coût de la modification des équipements actuels et les mesures adaptées pour la remise en état, soit autant d’éléments d’information indispensable pour déterminer les mesures les plus adéquates pour mettre un terme aux troubles manifestement illicites allégués.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 13 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la SAS Croisette 63 demande à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné la bailleresse à démonter la gaine d’extraction existante et à enlever les deux armoires de climatisation installées en toiture et les gaines de couleur blanche les alimentant, et ce, dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard durant trois mois ;

— l’a déboutée de sa demande d’expertise ;

— statuant à nouveau,

— de débouter, à titre principal, le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— d’ordonner, à titre subsidiaire, une expertise judiciaire ;

— de condamner, en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de mettre les dépens de l’instance à la charge du syndicat des copropriétaires.

Elle soutient que la preuve des troubles manifestement illicite retenus par le premier juge ne sont pas établis.

S’agissant de la gaine d’extraction, elle fait valoir :

— que les lots situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sont à usage de restaurant, tel que cela est rappelé dans le règlement de copropriété ;

— que pour les besoins du restaurant, une gaine d’extraction avait été mise en place à l’endroit même où se situe la gaine litigieuse, et ce, depuis le milieu des années 1970 ;

— que cet ancien conduit, situé en façade arrière de l’immeuble, présentait une épaisseur comprise entre 0,50 et 0,60 mètres et une largeur de 0,90 mètres et de même couleur que la façade ;

— qu’au début des années 2000, cette gaine a été modifiée et remplacée par une gaine beaucoup plus imposante constituée de trois conduits en inox de section 0,3 mètres par 0,3 mètres, encoffrés dans deux caissons verticaux en tôle et positionnés devant les colonnes extérieures ;

— que les caractéristiques de l’équipement, par rapport à l’existant, étaient donc sensiblement différentes : aspect métallique, conduits de 0,80 mètres d’épaisseur et de 1,30 mètres de largeur, entraînant un débord de 1,25 mètres par rapport à la façade ;

— que l’activité exercée dans les lots ayant été par la suite modifiée, l’ancien équipement a été remplacé en 2013 par un équipement de moindre importance servant à encoffrer les réseaux électrique et fluide en façade, tel que cela ressort de la résolution n° 14 votée à l’assemblée générale du 23 avril 2013 ;

— que cet équipement n’avait aucune fonction d’extraction pour les besoins d’une cuisine de restaurant ;

— que les lots litigieux devant de nouveau être occupés par un restaurant, il était nécessaire de mettre en place une gaine d’extraction répondant aux normes d’hygiène et de sécurité ;

— que les travaux soumis au vote de l’assemblée générale du 30 mai 2023 consistaient en la pose d’un conduit de 500 x 500 mm, habillé d’un capotage à des fins acoustiques entraînant un coffrage de 600 x 600 mm, enduit de la même couleur que la façade ;

— que la gaine montée répond strictement à ces travaux ;

— que les normes applicables ne permettent pas de prévoir une gaine d’extraction présentant strictement les mêmes dimensions que la gaine actuelle qui n’a aucune fonction d’extraction et ne fait qu’office de cache des réseaux ;

— qu’un restaurant suppose une cuisine qui doit être impérativement dotée d’un rejet d’air à plus de 8 mètres d’ouvrants imposant un rejet en toiture conforme aux exigences du règlement de sécurité et aux obligations en matière de normes acoustiques ;

— que l’opposition de l’assemblée générale des copropriétaires à l’installation de cette gaine d’extraction présente manifestement un caractère abusif ;

— que cette gaine ne crée aucun préjudice ni pour la copropriété ni pour les copropriétaires dont les lots jouxtent cet équipement ;

— qu’elle n’est source d’aucune nuisance acoustique ;

— qu’elle ne modifie pas de manière manifeste l’aspect de la courette intérieure de l’immeuble puisqu’elle a été peinte selon le même coloris que la façade :

— qu’aucune atteinte à l’harmonie de l’immeuble ne peut donc être retenue ;

— que l’ancienne gaine obstruait déjà partiellement les lots concernés qui ne disposent que d’une vue sur une façade d’immeuble d’une courette intérieure, de sorte qu’aucune perte de vue ou d’ensoleillement n’est caractérisée, d’autant que les balcons sont dotés de parois vitrées opaques ou de pare vues ;

— que la mesure ordonnant la dépose de la gaine n’est ni nécessaire ni proportionnée à la cessation du trouble ;

— que sa dépose et la remise en place de l’ancienne gaine emporteraient des conséquences excessives dès lors que l’ancienne gaine ne permet pas d’assurer une extraction de la cuisine du restaurant conforme aux normes d’hygiène, de sécurité et acoustiques, ce qui conduirait à l’arrêt de l’exploitation du restaurant et porterait atteinte au droit du copropriétaire de jouir de ses lots privatifs, à l’activité qu’elle exploite et à l’emploi de 63 personnes ;

— que l’abus de majorité étant certain, l’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 30 mai 2023, par laquelle l’installation de la gaine a été refusée, ne fait aucun doute, de sorte que la régularisation de ces travaux interviendra en conséquence de cette annulation.

S’agissant des équipements en toiture, résultant du procès-verbal de constat du 4 juillet 2023, elle expose :

— qu’ils sont étrangers au conduit de l’extracteur des fumées dès lors qu’ils n’y sont pas rattachés et sont situés à l’arrière dudit conduit ;

— qu’il s’agit d’installations de climatisation dont rien ne prouve qu’elle-même ou sa bailleresse serait à l’origine ;

— que la preuve n’est pas plus rapportée que ces équipements seraient en lien avec ses lots ;

— que ces équipements existent depuis longtemps, tel que cela résulte du procès-verbal de constat du 3 octobre 1974 qui révèle que la toiture de l’immeuble supporte deux tours d’eau installées du côté Nord et au milieu de la terrasse.

S’agissant de sa demande d’expertise, elle indique que seule cette mesure permettrait de statuer sur les modalités de dépose des équipements et leur coût et, partant, d’éclairer le juge sur la mesure la plus adéquate pour mettre un terme au trouble manifestement illicite éventuellement subi.

Il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires Palais Lerina, représenté par son syndic en exercice, a été déclaré irrecevable à conclure.

Par courrier transmis par la voie du RPVA le 30 octobre 2025, le conseil de la société Compagnie d’investissement cannoise expose que le tribunal judiciaire de Grasse l’a, par jugement rendu le 3 octobre 2025, condamnée à procéder à la dépose de la gaine d’extraction dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision. Elle considère donc que sa demande tendant à la réformation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée à la même dépose est devenu sans objet. Elle indique toutefois que le juge du fond ne s’est pas prononcé sur la question portant sur l’enlèvement des armoires de climatisation situées en toiture de l’immeuble.

Par courrier transmis par la voie du RPVA le 5 novembre 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires expose qu’une décision a été rendue le 3 octobre 2025 par le tribunal judiciaire de Grasse à la suite de l’action en nullité exercée par la société Compagnie d’investissement cannoise portant sur certaines résolutions de l’assemblée générale du 30 mai 2023.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 novembre 2025.

Par soit-transmis en date du 11 décembre 2025, la cour a indiqué aux parties qu’elle s’interrogeait sur la recevabilité de la demande des intimés tendant à voir condamner la SAS Compagnie d’investissement cannoise à démonter la gaine d’extraction existante, sous astreinte, au regard de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement, en date du 3 octobre 2025, du tribunal judiciaire de Grasse, en application des dispositions des articles 122 et 488 du code de procédure civile. Elle leur a rappelé la jurisprudence (Cour de cassation, 2e chambre civile, 10 mars 2005-n° 02-20.513) selon laquelle le juge des référés ne peut méconnaître l’autorité de la chose jugée par le juge du fond, même si le jugement au fond, non assorti de l’exécution provisoire, est frappé d’appel. Une cour d’appel, saisie de l’appel d’une ordonnance de référé, ne peut donc méconnaître ce qui a été précédemment jugé par une juridiction du fond. Elle leur a imparti un délai expirant le vendredi 19 décembre 2025 à midi pour lui faire parvenir leurs éventuelles observations sur ce point précis par le truchement d’une note en délibéré.

Par note en délibéré transmise le 17 décembre 2025, la société Compagnie d’investissement cannoise indique que, compte tenu du jugement rendu le 3 octobre 2025 portant sur la dépose de la gaine d’extraction, les demandes formulées visant à infirmer l’ordonnance entreprise de ce chef se heurtent à l’autorité de la chose jugée. Elle indique toutefois que tel n’est pas le cas de sa condamnation à enlever les deux armoires de climatisation et les gaines de couleur blanche les alimentant, point sur lequel elle sollicite l’infirmation et, statuant à nouveau, de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef et d’ordonner une expertise.

Par note en délibéré transmise le 17 décembre 2025, la société Croisette 63 relève que le juge du fond n’a pas été saisi d’une quelconque demande d’enlèvement des deux armoires de climatisation installées en toiture et les gaines de couleur blanche les alimentant, de sorte qu’il n’y a pas d’autorité de chose jugée sur ce point. Elle demande l’infirmation de l’ordonnance enrteprise sur ce point et, statuant à nouveau, de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et, à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise.

Par note en délibéré transmise le 17 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires indique que la décision rendue le 3 octobre 2025 vient s’ajouter à l’ordonnance entreprise mais n’est pas contradictoire avec cette dernière. Il relève que le juge des référés a considéré que les travaux réalisés qui affectaient les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, à savoir la gaine d’extraction, les deux armoires de climatisation installées en toiture et les gaines de couleur blanche les alimentant, n’avaient pas été autorisés par l’assemblée générale, à la suite de quoi il a ordonné leur enlèvement dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard durant trois mois. De plus, il indique que le juge du fond a, par jugement du 3 octobre 2025, rejeté la demande d’annulation des résolutions portant sur les travaux litigieux sollicités qui avaient été refusés par le syndicat des copropriétaires et a ordonné l’enlèvement de la gaine d’extraction litigieuse dans un délai de 6 mois à compter de la date de la signification de la décision sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue de ce délai. Il souligne que le juge du fond a donc ajouté une nouvelle astreinte avec un délai de 6 mois pour procéder à l’enlèvement de la gaine. En tout état de cause, il relève que l’ordonnance entreprise prévoit l’enlèvement d’autres équipements pour lesquels il n’y a pas autorité de la chose jugée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée concernant le démontage de la gaine d’extraction existante

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 alinéa 2 du même code énonce que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Aux termes de l’article 480 du même code, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4.

L’article 1355 du code civil énonce que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité.

Il est admis que le juge des référés ne peut méconnaître l’autorité de la chose jugée par le juge du fond, même si le jugement au fond, assorti ou non de l’exécution provisoire, est frappé d’appel. Il en résulte qu’une cour d’appel, saisie de l’appel d’une ordonnance de référé, ne peut méconnaître ce qui a été précédemment jugé par une juridiction du fond.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que, postérieurement à l’ordonnance entreprise en date du 23 avril 2024, le tribunal judiciaire de Grasse a rendu un jugement en date du 3 octobre 2025, revêtu de plein droit de l’exécution provisoire, lequel est frappé d’appel.

Il n’est pas contestable que la décision du juge du fond a été rendue entre les mêmes parties, sur la même cause et sur le même objet que la demande formulée dans le cadre de la procédure de référé concernant la gaine d’extraction existante.

En effet, dans le cadre de ces procédures, le syndicat des copropriétaire de la résidence Palais Lerina, représenté par son syndic en exercice, sollicite, à titre principal devant le juge des référés et à titre reconventionnel devant le juge du fond, la condamnation de la société Compagnie d’investissement cannoise, sous astreinte, à démonter la gaine d’extraction existante.

Il appert que le moyen soulevé est exactement le même, à savoir l’installation d’une gaine d’extraction en façade arrière de l’immeuble malgré le refus de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 2023.

Si le syndicat des copropriétaires fonde sa demande devant le juge des référés sur le trouble manifestement illicite tiré de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, tandis qu’il s’est prévalu de la violation de l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 devant le juge du fond, il n’en demeure pas moins que la seule différence de fondement juridique entre des demandes ayant le même objet est insuffisante à écarter la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée.

Dans ces conditions, la demande formée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure concernant la gaine d’extraction existante se heurte à l’autorité de la chose jugée du jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 3 octobre 2025, et ce, peu important qu’un appel a été interjeté à son encontre par la société Compagnie d’investissement cannoise.

En effet, si une décision frappée d’appel ne peut servir de base à une demande en justice tendant à la réalisation des effets qu’elle comporte, elle n’en subsiste pas moins et ne peut être remise en cause tant qu’elle n’a pas été réformée, de telle sorte qu’une juridiction ne peut statuer sur un chef de demande déjà tranché par un jugement dont la connaissance appartient à la juridiction saisie de l’appel contre ce jugement.

Il s’ensuit qu’une décision sur le fond, même frappée d’appel, a autorité de la chose jugée.

En l’état de ces éléments, la mesure sollicitée par le syndicat des copropriétaires concernant la gaine d’extraction existante est irrecevable en raison de l’autorité de la chose jugée du jugement, en date du 3 octobre 2025, du tribunal judiciaire de Grasse.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle s’est prononcée sur le fond du référé en condamnant la société Compagnie d’investissement cannoise à démonter, sous astreinte, la gaine d’extraction existante.

Sur la demande d’expertise judiciaire sollicitée avant dire droit

En application de l’article 145 du code de procédure civile, aux termes duquel les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, le juge des référés vide sa saisine dès lors qu’il ordonne une expertise. Il ne peut donc être saisi d’une demande visant à ordonner une expertise avant dire droit. Cette possibilité n’appartient qu’aux seuls les juges du fond.

En l’espèce, les appelantes demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en qu’elle a débouté la société Compagnie d’investissement cannoise de sa demande d’expertise et, statuant à nouveau, d’ordonner une expertise afin notamment de déterminer si les travaux litigieux ont été réalisés conformément aux règles de l’art et, à défaut, les travaux devant être réalisés pour remédier aux éventuelles non-conformités et mettre fin au trouble manifestement illicite éventuellement subi ainsi que les modalités de dépose des équipements et leur coût.

Ce faisant, l’expertise sollicitée s’analyse, non pas comme une demande subsidiaire dans le cas où il serait fait droit aux mesures sollicitées par le syndicat des copropriétaires, mais comme une mesure d’instruction sollicitée avant que la cour ne se prononce sur la réalité des troubles manifestement illicites allégués et, le cas échéant, sur les mesures de nature à y mettre un terme.

Or, dès lors que le juge des référés n’est compétent que pour ordonner des mesures d’instruction sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, et non des expertises avant dire droit, qui ne vident pas la saisine du juge les ayant ordonner, les appelantes ne sont pas fondées à solliciter une expertise avant dire droit.

Il y a donc lieu, pour d’autres motifs, de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la société Compagnie d’investissement cannoise de sa demande d’expertise.

Sur les autres mesures sollicitées pour trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de le faire cesser.

L’existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué.

Aux termes de l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s’ils tendent à rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif. A défaut, le syndicat des copropriétaires a le droit d’exiger la cessation de l’atteinte ainsi portée aux parties communes de l’immeuble et du trouble manifestement illicite qui en résulte.

S’agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l’harmonie de l’immeuble.

En l’espèce, alors même que le règlement de copropriété stipule que la toiture-terrasse est une partie commune entre tous les copropriétaires de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires fait grief à la société Compagnie d’investissement cannoise d’y avoir installé deux armoires de climatisation et des gaines de couleur blanche les alimentant sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il résulte de l’ordonnance entreprise (en page 10, 12ème paragraphe), qu’afin d’étayer ses allégations, le syndicat des copropriétaires s’est prévalu de deux procès-verbaux de constat dressés les 3 juillet 2023 et 29 février 2024 aux termes desquels le commissaire de justice a constaté, outre l’installation d’une gaine d’extraction de fumée sur la façade arrière de l’immeuble, les éléments suivants :

* le conduit de l’extracteur de fumée se [poursuivait] sur la toiture par une gaine acier galvanisé, avec une sortie directe, sous tourelle d’extraction ;

* à l’arrière du conduit, une installation réunissant apparemment plusieurs gaines protégées par un matériaux de coloris blanc,

* cet équipement [longeait] la toiture, puis se [partageait] en deux pour rejoindre deux armoires de climatisation pour lesquelles les travaux d’installation [étaient] en cours avec la présence de deux personnes.

Si la société Compagnie d’investissement cannoise reconnaît avoir installé le conduit de l’extracteur de fumée présent sur la toiture, comme étant la sortie de la gaine d’extraction installée sur la façade arrière de l’immeuble, tel que cela résulte du procès-verbal de constat dressé le 28 juin 2023 à la demande de la société Croisette 63, elle conteste avoir procédé, sur la même toiture-terrasse de l’immeuble, à la pose des armoires de climatisation et gaines les alimentant.

Le seul fait pour le commissaire de justice d’avoir localisé, à l’arrière du conduit de l’extracteur de fumée installé par la société Compagnie d’investissement cannoise, les gaines protégées par un matériaux de coloris blanc reliant, pour partie, les deux armoires de climatisation, ne permet aucunement d’en déduire qu’elle a nécessairement installé ces équipements. En effet, rien ne prouve qu’ils étaient indispensables au fonctionnement de la gaine d’évacuation des fumées qui a été installée.

Par ailleurs, s’il a relevé la présence de deux personnes sur la toiture lors de son passage, les éléments de la procédure ne démontrent pas qu’elles avaient été requises par la société Compagnie d’investissement cannoise et/ou la société Croisette 63 pour procéder à l’installation des armoires de climatisation ainsi que leurs gaines. Il pouvait s’agir de personnes intervenant pour le compte de la société Compagnie d’investissement cannoise dans le cadre de l’installation de la gaine d’extraction des fumées ou de celui du syndicat des copropriétaires afin d’assurer la maintenance des équipements se trouvant déjà en toiture.

Enfin, alors même que la société Compagnie d’investissement cannoise verse aux débats des photographies de la toiture prises le 5 juillet 2017 ainsi qu’une image satellite Google Earth du 1er avril 2018 montrant la présence de plusieurs équipements de couleur blanche pouvant correspondre à des éléments de climatisation, aucune précision n’est apportée par le syndicat des copropriétaires sur ces équipements, et notamment sur leurs fonctions, les parties communes ou privatives qu’ils desservent et la date de leurs installations.

Or, suivant procès-verbal de constat dressé le 3 octobre 1974 à la demande de la société Croisette 63, qui exploitait alors le restaurant Félix au sein de l’immeuble en question, il a été constaté que cette dernière venait d’installer, pour les besoins de son exploitation, deux tours à eau 'Cooling Tower’ de marque Westinghouse de type TY 45 1971 séries 37879 et 37881 côté Nord et au milieu de la toiture-terrasse ainsi que des éléments de tuyauterie afin de relier ces appareils au restaurant le long de la façade Nord de l’immeuble. Il a été également relevé l’installation par la même société d’un extracteur ' Marelli’ avec sa protection cimentée et gaine d’aération à côté des deux tours d’eau.

Il reste que, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2013, il a été pris acte, aux termes d’une résolution n° 14, de la décision prise par M. [O] de faire déposer les installations d’extraction du restaurant à ses frais exclusifs et qui ont été indûment installées par les frères [L]. Cette assemblée a alors accepté la réalisation en lieu et place de l’extraction existante d’une goulotte d’une section de 200 X 300 pour le passage électrique et fluide relative à l’installation d’une climatisation destinée au nouveau magasin.

Il se peut donc que M. [O] ait été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires à installer les gaines et armoires de climatisation en question à la place du système d’extraction qui existait alors dont une partie, et notamment la gaine d’aération se trouvant à côté des deux tours, avait été installée au niveau de la toiture-terrasse.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la société Compagnie d’investissement cannoise a, en même temps qu’elle a procédé à la pose de la gaine d’extraction en façade arrière de l’immeuble dans le courant des années 2023 et 2024, installé des éléments de climatisation au niveau de la toiture-terrasse de l’immeuble qui n’existaient pas auparavant et/ou qui n’avaient pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, et en particulier les armoires de climatisation et les gaines de couleur blanche les alimentant, telles qu’elles apparaissent dans les procès-verbaux de constat dressés les 3 juillet 2023 et 29 février 2024, étant relevé que rien ne prouve que ces équipements desservent uniquement les locaux commerciaux exploités au rez-de-chaussée de l’immeuble.

L’illicéité du trouble allégué n’étant pas manifeste, il n’y a pas lieu d’ordonner les mesures de dépose sollicitées par le syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné la société Compagnie d’investissement cannoise à enlever, sous astreinte, les deux armoires de climatisation installées en toiture et les gaines de couleur blanche les alimentant.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires, succombant en appel, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné la société Compagnie d’investissement cannoise aux dépens de première instance et à verser la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.

En revanche, la société Croisette 63 étant volontairement intervenue à la procédure de manière accessoire afin d’appuyer les prétentions de la société Compagnie d’investissement cannoise, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Pour les mêmes raisons, le syndicat des copropriétaires de la résidence Palais Lerina, représenté par son syndic en exercice, sera tenu aux dépens de première instance et d’appel.

En revanche, au vue de la décision rendue par la juridiction du fond aux termes de laquelle la société Compagnie d’investissement cannoise a été condamnée, sous astreinte, à enlever la gaine d’extraction existante, de la même manière qu’elle l’avait été par le premier juge, l’équité ne commande pas de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens. Elle en sera donc déboutée.

Il en est de même de la société Croisette 63 en tant qu’intervenant volontaire accessoire en cause d’appel, de la même manière qu’elle l’a été en première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné la SAS Compagnie d’investissement cannoise à démonter la gaine d’extraction existante et à enlever les deux armoires de climatisation installées en toiture et les gaines de couleur blanche les alimentant, et ce, dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard durant trois mois ;

— condamné la société Compagnie d’investissement cannoise à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Palais Lerina la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné la société Compagnie d’investissement cannoise aux dépens ;

La confirme en ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable, en raison de l’autorité de la chose jugée du jugement en date du 3 octobre 2025 rendu par le tribunal judiciaire de Grasse, la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Palais Lerina, représenté par son syndic en exercice, tendant à la condamnation de la SAS Compagnie d’investissement cannoise à démonter la gaine d’extraction existante sous astreinte ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Palais Lerina, représenté par son syndic en exercice de sa demande tendant à la condamnation de la SAS Compagnie d’investissement cannoise à enlever les deux armoires de climatisation installées en toiture et les gaines de couleur blanche les alimentant sous astreinte;

Déboute la SAS Compagnie d’investissement cannoise de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et appel non compris dans les dépens ;

Déboute la SAS Croisette de 63 de sa demande formée sur le même fondement pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Palais Lerina, représenté par son syndic en exercice, aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière Le président