Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 15 mai 2025, n° 21/12978

TGI Nice 5 juillet 2021

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 15 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Contestations sur les frais de recouvrement
La cour a jugé que la demande de remboursement des frais de recouvrement était irrecevable car elle n'avait pas été statuée dans le jugement déféré, considérée comme abandonnée.
Accepté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a estimé que les manquements répétés de Madame [C] à ses obligations ont causé un préjudice distinct du simple retard de paiement, justifiant l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Frais d'avocat exposés en cause d'appel
La cour a confirmé le jugement en condamnant Madame [C] à payer les frais d'avocat sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a confirmé la condamnation de Madame [C] aux dépens, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 15 mai 2025, n° 21/12978
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/12978
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 5 juillet 2021, N° 18/03052
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	10 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Cyril CHAHOUAR-BORGNALaetitia GABORIT
Parties :	Syndicat L ' [ Adresse 4 ], son Syndic en exercice

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 15 MAI 2025

N° 2025/ 183

Rôle N° RG 21/12978 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIBSO

[T] [C]

Syndicat L'[Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laetitia GABORIT

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 05 Juillet 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03052.

APPELANTE

Madame [T] [C]

née le 06 Octobre 1950 à NICE, demeurant [Adresse 2]

(bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale numéro 2025-001836 du 06 mars 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’Aix-en-Provence )

représentée par M^e Laetitia GABORIT, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat L'[Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice, la société SARL GTS IMMOBILIER, SARL au capital de 3.000,00 ', immatriculée au RCS de NICE sous le n° 500 147 806, ayant son siège social [Adresse 3], agissant par l’intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social., demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [C] est propriétaire de lots au sein d’un ensemble immobilier « l'[Adresse 4] » situé à Nice, soumis au régime de la copropriété dont la société CABINET DRAGO, puis désormais le CABINET GTS IMMOBILIER en est le syndic.

Le syndicat de copropriétaires était amené à mettre en demeure à plusieurs reprises Madame [C] d’avoir à régler ses charges de copropriété, cette dernière restant redevable de la somme de 9.922,99 ' au principal selon décompte arrêté au 1er mai 2018.

Suivant exploit d’huissier en date 20 juin 2018, le syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4]» pris en la personne de son syndic en exercice assignait Madame [C] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir condamner cette dernière au paiement des charges de copropriété impayées, de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 25 mars 2021.

Le syndicat des copropriétaires «l'[Adresse 4]» pris en la personne de son syndic en exercice demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 16.752,09 euros au titre des charge de copropriété impayées.

Madame [C] ne contestait pas les demandes mais sollicitait un délai de deux ans pour s’acquitter de ses charges.

Par jugement contradictoire rendu le 5 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Nice a , sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et fixé la clôture au 25 mars 2021 avant l’ouverture des débats.

*condamné Madame [C] à payer au syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] », en deniers ou quittances la somme de 16.752,09 euro arrêtée au 1er janvier 2020.

*dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2018, date de l’assignation sur la somme de 9.922,99 ' et que la différence, soit la somme de 6.829,10 ' sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2020.

*condamné Madame [C] au paiement de ces intérêts.

*ordonné la capitalisation des intérêts.

*condamné Madame [C] au paiement de ces intérêts.

*débouté le syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] » de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

*débouté Madame [C] de sa demande de délai de paiement.

*condamné Madame [C] à payer au syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] » la somme de 2.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamné Madame [C] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 1er octobre 2015.

*débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration au greffe en date du 3 septembre 2021, Madame [C] relevait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamne Madame [C] à payer au syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] », en deniers ou quittances la somme de 16.752,09 euro arrêtée au 1er janvier 2020.

— que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2018, date de l’assignation sur la somme de 9.922,99 ' et que la différence, soit la somme de 6.829,10 ' sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2020.

— condamne Madame [C] au paiement de ces intérêts.

— ordonne la capitalisation des intérêts.

— condamne Madame [C] au paiement de ces intérêts.

— condamne Madame [C] à payer au syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] » la somme de 2.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamne Madame [C] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 1er octobre 2015.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 9 février 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL GTS IMMOBILIER demande à la cour de :

*confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nice 5 juillet 2021en ce qu’il a :

— condamné Madame [C] à payer au syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] », en deniers ou quittances la somme de 16.752,09 euro arrêtée au 1er janvier 2020.

— dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2018, date de l’assignation sur la somme de 9.922,99 ' et que la différence, soit la somme de 6.829,10 ' sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2020.

— ordonné la capitalisation des intérêts.

— condamné Madame [C] au paiement de ces intérêts.

— condamné Madame [C] à payer au syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] » la somme de 2.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné Madame [C] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 1er octobre 2015.

Y ajoutant et le réformant.

*débouter Madame [C] de ses arguments et prétentions.

*rejeter les demandes de Madame [C] qui ne sont pas des prétentions .

*condamner Madame [C] au paiement de la somme de 3.511,76 ' au titre de dommages-intérêts.

*condamner Madame [C] au paiement de la somme de 2.000 ' au titre de dommages-intérêts.

*condamner Madame [C] au paiement de la somme de 2.500 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner Madame [C] au paiement des entiers dépens de procédure distrait au profit de Maître Cyril CHAHOUAR -BORGNA en ceux compris les frais de la sommation de payer.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL GTS IMMOBILIER fait valoir qu’il a été contraint d’engager à nouveau des frais pour obtenir le règlement des sommes dues rappelant que les frais exposés étaient strictement nécessaires au recouvrement de la créance.

Il fait observer que si les mises en demeure ont été multipliées c’est que l’appelante a souvent réalisédes versements grâce à ces dernières démontrant ainsi qu’elles étaient bien indispensables.

Enfin le syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] » rappelle que la situation débitrice de l’appelante aura été persistante pendant près de 7 ans, ce qui a causé un préjudice à la copropriété privée de fonds nécessaire à la gestion de l’immeuble.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [C] demande à la cour de :

*infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice en ce qu’il a :

— condamné Madame [C] à payer au syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] », en deniers ou quittances la somme de 16.752,09 euro arrêtée au 1er janvier 2020.

— ordonné la capitalisation des intérêts.

— condamné Madame [C] au paiement de ces intérêts.

— condamné Madame [C] à payer au syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] » la somme de 2.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné Madame [C] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 1er octobre 2015.

Et statuant à nouveau.

*juger que le syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] » n’a pas réalisé de diligence réelle, inhabituelle, nécessaire.

*juger le syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] » ne rapporte pas la preuve de son préjudice de la faute de Madame [C].

*juger que Madame [C] n’était pas une débitrice de mauvaise foi.

*condamner le syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] » à lui rembourser la somme de 5.084,44 ' au titre des frais induits.

*rejeter l’intégralité des demandes fins et conclusions du syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] »

A l’appui de ses demandes, Madame [C] soutient avoir contesté le montant des frais qui avaient été mis à sa charge avec notamment des frais facturés au titre de mise en demeure, de suivi de dossier ou encore d’ouverture du contentieux pour un montant total de 5.084,44 '.

Elle indique avoir dû s’acquitter de l’intégralité des frais réclamés lors de la vente de son bien car à défaut l’acte authentique n’aurait pas pu intervenir ce qui ne l’empêche pas en droit de réclamer le remboursement.

Elle rappelle que pour justifier les frais de recouvrement de syndic en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 , il est nécessaire que ces frais soient nécessaires et directement liés à la défaillance du copropriétaire dans le paiement des charges , ajoutant que ces frais ne peuvent être réclamés qu’une seule fois pour la même créance

Enfin elle souligne que le syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] » , ne démontrant pas une faute ni en quoi il subirait un préjudice distinct du retard de paiement des charges qui n’est pas compensé par les intérêts moratoires, ne peut être fondé en sa demande de dommages-intérêts.

******

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025 et mise en délibéré au 15 mai 2025.

******

SUR CE

1°) Sur l’application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Attendu que Madame [C] indique qu’elle n’entend pas contester le montant des charges dues en principal mais s’oppose aux sommes réclamées au titre des frais de justice et mises en demeure qu’elle juge infondés et disproportionnés.

Qu’elle demande à la Cour de condamner le syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] » à lui rembourser la somme de 5.084,44 ' au titre des frais induits.

Attendu qu’il convient de souligner que le jugement déféré a considéré, dans ces motifs, que les parties sont réputées avoir abandonné leurs prétentions lorsqu’elles ne sont pas reprises dans leurs dernières conclusions de sorte qu’à défaut de demander la condamnation dans le dispositif des frais de recouvrement en dehors des dépens en ce compris la sommation de payer de l’article 700 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur le montant des autres frais de recouvrement quand bien même font-ils l’objet de moyens invoqués dans la discussion par le syndicat des copropriétaires.

Que dés lors l’appel de Madame [C] ne saurait porter sur des frais de justice et mises en demeure alors que le jugement déféré n’a pas statué sur cette demande qu’il a considéré abandonnée par l’intimé.

Qu’il résulte par ailleurs des conclusions du syndicat des copropriétaires que ce dernier, dans le cadre de l’opposition au prix de vente, a fait opposition aux frais sur lesquels le tribunal n’avait pas statué

Que dés lors c’est dans le cadre de cette nouvelle instance que l’appelante aurait du faire valoir ses observations ou à tout le moins engager une nouvelle procédure.

Qu’il s’en suit que Madame [C] est irrecevable en cette demande.

2°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL GTS IMMOBILIER

Attendu que le syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL GTS IMMOBILIER demande à la Cour de condamner Madame [C] au paiement de la somme de 2.000' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé.

Attendu qu’il n’est pas possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci.

Attendu qu’en l’espèce, les manquements répétés de Madame [C], pendant 7 ans, à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] » de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement.

Qu’il convient par conséquent de faire droit à la demande de l’intimé, d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [C] à verser au syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL GTS IMMOBILIER la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

3°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [C] aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [C] à payer au syndicat des copropriétaires «  l'[Adresse 4]  » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL GTS IMMOBILIER la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable Madame [C] en sa demande au titre l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONFIRME le jugement contradictoire en date du 5 juillet 2021 du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] » de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE Madame [C] à verser au syndicat des copropriétaires «  l'[Adresse 4]  » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL GTS IMMOBILIER la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Madame [C] à payer au syndicat des copropriétaires « l'[Adresse 4] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL GTS IMMOBILIER la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en cause d’appel.

CONDAMNE Madame [C]aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,