COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 DECEMBRE 2025

N° 2025 / 372

N° RG 22/14727

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKIXA

[B] [L] épouse [S]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Véronique ALDEMAR

M^e Armelle BOUTY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 15 Septembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/08187.

APPELANTE

Madame [B] [L] épouse [S]

née le 19 Juillet 1943 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Véronique ALDEMAR, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 5]' sis à [Adresse 2]

représenté par son syndic le Cabine NEXITY, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Armelle BOUTY, membre de la SELARL RACINE, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Faustine KARAMANI-PELACUER, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DE LA PROCÉDURE

Suivant exploit d’huissier délivré le 30 juillet 2020, Madame [B] [L] épouse [S] a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], située [Adresse 2], à comparaître devant le tribunal judiciaire de cette ville pour entendre annuler les résolutions n° 4, 5, 6, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 et 23 votées lors de l’assemblée générale du 11 mars 2020, à laquelle elle n’était ni présente ni représentée.

Elle a été intégralement déboutée des fins de cette action par un jugement rendu le 15 septembre 2022, au motif qu’elle n’avait transmis aucune pièce à la juridiction, plaçant celle-ci dans l’impossibilité d’examiner le bien-fondé de ses moyens, et condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [B] [L] épouse [S] a interjeté appel le 6 novembre 2022. Aux termes de ses conclusions notifiées le 5 février 2023, auxquelles il est ici renvoyé pour l’exposé des moyens, elle demande à la cour d’infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau :

— d’annuler les résolutions n° 4, 5, 6, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 et 23 votées lors de l’assemblée générale du 11 mars 2020,

— de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui verser 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Par conclusions en réplique notifiées le 4 mai 2023, auxquelles il convient également de se reporter pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER FINE, demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner en sus l’appelante à lui verser 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 octobre 2025.

DISCUSSION

Sur le moyen tiré du non-respect du délai de convocation :

En vertu de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires doit, sauf urgence, être notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

En application de l’article 64 du même texte et de l’article 642 du code de procédure civile, ce délai a pour point de départ le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire et expire le dernier jour à 24 heures.

Il incombe au syndic de rapporter la preuve de la régularité de la convocation.

En l’espèce, le volet de réception de la lettre recommandée adressée à Madame [S] n’est pas produit au dossier, mais le syndicat ne conteste pas l’affirmation de l’appelante selon laquelle celle-ci lui a été remise le 19 février 2020, de sorte que le délai a commencé à courir le lendemain 20 février.

L’année 2020 étant une année bissextile, le délai de 21 jours expirait le 11 mars à 24 heures. Or l’assemblée générale s’est tenue le même jour à 17 h 30. La sanction de la nullité des délibérations est dès lors encourue en vertu de l’article 13 du décret précité, sans que l’appelante ait à justifier d’un grief.

Pour s’y opposer, le syndicat fait valoir qu’il y avait urgence à prendre certaines décisions relatives à la sécurité et la salubrité de l’immeuble. Cet argument est recevable s’agissant :

— des résolutions n° 16 et 17 concernant la condamnation des locaux de vide-ordures en raison de la prolifération de nuisibles,

— des résolutions n° 18 à 23 concernant le remplacement des portes d’entrée des bâtiments A, B et C en raison de plusieurs intrusions de personnes étrangères à la copropriété.

En revanche, le motif d’urgence ne peut s’appliquer aux autres résolutions contestées, de sorte qu’il y a lieu d’annuler les résolutions n° 4, 5 et 6 sans même examiner leur bien-fondé.

Sur les résolutions n° 16 et 17 :

Aux termes de ces résolutions, l’assemblée a autorisé la condamnation des locaux de vide-ordures des bâtiments A et C.

A l’appui de son recours, l’appelante fait valoir en premier lieu que la convocation ne comportait aucun projet de résolution, en méconnaissance de l’article 11 – I – 7° du décret du 17 mars 1967. Il apparaît cependant que les points 16 et 17 de l’ordre du jour étaient suffisamment explicites et ne présentaient aucun caractère imprécis ou équivoque, de sorte que les copropriétaires étaient en mesure de se prononcer en toute connaissance de cause.

Madame [S] soutient d’autre part que, faute de caractériser un impératif d’hygiène, les décisions devaient être adoptées à l’unanimité des copropriétaires en application de l’article 26 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965.

L’ancien article 25 g créé par la loi du 24 mars 2014 permettait la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène. Ce texte a été abrogé et transféré sous l’article 24 – II – e par l’ordonnance n° 2009-1101 du 30 octobre 2019. En l’espèce, l’impératif d’hygiène invoqué par le syndicat, lié à la prolifération de nuisibles dans les parties communes en dépit d’un contrat annuel d’entretien, est établi par plusieurs plaintes émanant de copropriétaires ou de locataires de l’immeuble exprimées dans des courriels produits au dossier. Les résolutions contestées ont donc été régulièrement adoptées à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires.

Sur les résolutions n° 18 à 23 :

Aux termes de ces résolutions, l’assemblée a autorisé le remplacement des portes d’entrée des bâtiments A, B et C sur la base des devis proposés par la société SIP et voté le montant des honoraires sur travaux que le syndic était autorisé à prélever hors gestion courante.

A l’appui de son recours, l’appelante fait valoir que la clé de répartition 'IT’ retenue pour ces dépenses est incompréhensible et qu’elle n’était pas précisée dans la convocation.

Le syndicat réplique que l’abréviation IT correspond à 'immeuble total’ et renvoie à la clé de répartition des charges communes générales prévue par le règlement de copropriété en fonction des tantièmes de chaque lot. Or Madame [S] ne soutient pas que les copropriétaires étaient en mesure d’opter pour une clé de répartition différente, de sorte qu’elle doit être déboutée de sa contestation.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Annule les résolutions n° 4, 5 et 6 votées par l’assemblée générale du 11 mars 2020,

Rejette la demande d’annulation des résolutions n° 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 et 23 votées au cours de la même assemblée,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT