COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2025

N° 2025 / 175

N° RG 23/12405

N° Portalis DBVB-V-B7H-BL7IJ

[T] [A]

[O] [A]

C/

[K] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Gilles GIGUET

M^e Michel GOUGOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de TARASCON en date du 11 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00117.

APPELANTS

Monsieur [T] [A]

né le 17 Décembre 1956 à [Localité 4] (SUISSE), demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [A]

née le 29 Mai 1960 à [Localité 5] (75), demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Gilles GIGUET, membre de la SELARL BURAVAN DESMETTRE GIGUET FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON

INTIMÉE

Madame [K] [L]

née le 03 Juin 1951 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Michel GOUGOT, membre de la SCP TROEGELER – GOUGOT – BREDEAU- TROEGELER – MONCHAUZOU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat conclu sous seing privé le 29 juillet 2021, Madame [K] [L], représentée par son mandataire l’agence TERRE PIERRE, a donné à bail d’habitation meublée aux époux [T] et [O] [A], à compter du 1er août suivant, un appartement au premier étage d’un immeuble lui appartenant en totalité sis [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1.000 € et une provision pour charges de 60 €.

Les locataires n’ayant pas souhaité en définitive conserver le mobilier laissé dans les lieux par leur prédécesseur, un nouveau bail a été conclu en lieu et place du premier portant sur des locaux nus, le montant du loyer étant ramené à 925 €.

Les relations entre les parties se sont rapidement envenimées, les époux [A] se plaignant notamment d’un défaut d’entretien du logement et de nuisances sonores excessives dues à des travaux réalisés tant à l’intérieur de l’immeuble que sur la voirie municipale.

Par exploit d’huissier délivré le 5 mai 2022, les époux [A] ont assigné Madame [L] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Tarascon pour l’entendre condamner à leur payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, des répercussions des nuisances sonores sur leur état de santé, ainsi que des pertes de salaire subies par le mari dans le cadre de son activité de journaliste indépendant. Ils ont également réclamé sous astreinte l’installation d’une boîte aux lettres individuelle.

Madame [L] s’est opposée à ces demandes, en déniant toute responsabilité dans les troubles allégués par les demandeurs. Elle a sollicité à titre reconventionnel le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs des preneurs, en invoquant d’une part de nombreux retards de paiement du loyer, et d’autre part l’agressivité manifestée par les époux [A] tant à son encontre que vis-à-vis des autres occupants de l’immeuble, caractérisant un manquement à l’obligation de jouissance paisible. Elle a réclamé en outre paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et de la perte de chance de louer l’appartement du rez-de-chaussée.

Par jugement rendu le 11 septembre 2023, le tribunal a :

— débouté les époux [A] de l’ensemble de leurs prétentions,

— prononcé la résiliation du bail aux torts des locataires à compter du 30 septembre 2023 et ordonné en conséquence leur expulsion sous peine d’astreinte,

— mis à leur charge une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer et de la provision pour charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné solidairement les époux [A] à payer à Madame [L] une somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral,

— débouté Madame [L] du surplus de ses demandes,

— et condamné les époux [A] aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [A] ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 4 octobre 2023 au greffe de la cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant conclusions notifiées le 22 décembre 2023, les époux [A] font valoir que la bailleresse a manqué à l’obligation de délivrance mise à sa charge par l’article 1719 du code civil en raison de l’absence d’entretien et de réparation du logement, ainsi qu’à l’obligation de leur assurer une jouissance paisible du fait des nuisances sonores occasionnées par les travaux réalisés tant à l’intérieur de l’immeuble que sur la voirie et de la vue directe sur leur terrasse.

Ils soutiennent que Mme [L] avait nécessairement connaissance de ces travaux avant la conclusion du bail, de sorte qu’elle s’est rendue coupable de réticence dolosive au sens de l’article 1137 du code civil, ce d’autant qu’ils avaient particulièrement insisté sur leur besoin de calme.

Ils se prévalent notamment d’un constat d’huissier établi le 29 novembre 2021.

Ils soutiennent que les nuisances sonores ont eu des répercussions importantes sur leur état de santé et ont empêché M. [A] d’exercer normalement son activité de journaliste indépendant, ce qui a entraîné des pertes de revenus.

Ils font valoir d’autre part que l’immeuble possède une seule boîte aux lettres commune à tous les locataires, ce qui contrevient au principe du secret des correspondances.

Ils contestent en revanche les griefs qui leur sont adressés ainsi que la valeur probante des témoignages produits par la partie adverse.

Ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— de condamner Mme [L] à leur payer :

* 4.432,50 € au titre de leur préjudice de jouissance,

* 3.000,00 € à chacun en réparation de leurs préjudices moraux et physiques,

* 3.089,07 € au titre des pertes de revenus subies par M. [A],

— de la condamner également à installer une boîte aux lettres individuelle, sous peine d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt,

— de débouter l’intimée de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

— et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre le paiement d’une somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en réplique notifiées le 21 mars 2024, Madame [K] [L] indique à titre liminaire que les époux [A] ont finalement quitté les lieux le 28 décembre 2023.

Elle conteste les griefs qui lui sont adressés, faisant valoir qu’elle n’avait été informée des travaux de voirie engagés par la municipalité que le 3 septembre 2021, soit après la signature du bail, et que le plus gros des travaux entrepris à l’intérieur de l’immeuble avait été effectué avant l’emménagement des locataires, seuls restant à réaliser des travaux de second oeuvre qui ne généraient aucun trouble de jouissance.

Elle soutient en outre que la tranquillité des lieux loués n’avait pas été érigée par les époux [A] comme une condition déterminante de leur consentement, et que leur propre mode de vie était au contraire particulièrement bruyant pour le voisinage.

Elle expose que ses locataires se sont en réalité appliqués à multiplier les incidents sous de faux prétextes, au point de susciter une pétition à leur encontre signée par tous les autres occupants de l’immeuble, dont elle produit les témoignages aux débats. Elle considère que, dans ces conditions, il lui était impossible d’envisager de relouer l’appartement du rez-de-chaussée devenu vacant, ce qui lui a occasionné un préjudice financier.

Elle ajoute que le comportement particulièrement agressif manifesté à son endroit par les époux [A] lui a causé plusieurs jours d’incapacité totale de travail et l’a conduite à déposer plainte à neuf reprises.

Elle fait valoir enfin que ceux-ci réglaient leur loyer de manière très irrégulière, ce qui a nécessité la délivrance de quatre commandements de payer.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu’il l’a déboutée de la plus grande part de ses demandes en dommages-intérêts, et statuant à nouveau de ces chefs de condamner les époux [A] à lui payer la somme de 8.000 € en réparation de son préjudice moral et physique et celle de 10.000 € au titre de son préjudice financier.

Elle réclame en sus 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2025.

DISCUSSION

Sur le moyen tiré d’une réticence dolosive :

Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, les époux [A] font grief à Mme [L] de leur avoir dissimulé l’imminence des travaux de voirie prévus dans la [Adresse 8], alors qu’ils avaient particulièrement insisté sur leur besoin de calme lors de la conclusion du bail. Ils produisent à l’appui une lettre du maire de la commune d'[Localité 3] indiquant que les riverains avaient été tenus informés en amont, ainsi qu’une attestation d’une habitante du [Adresse 7].

Toutefois, il résulte d’éléments beaucoup plus précis produits par l’intimée que l’arrêté municipal autorisant les travaux de réfection des réseaux d’eau potable et d’assainissement a été pris le 18 août 2021 et qu’un avis d’information n’a été adressé aux riverains que le 3 septembre, alors que le bail avait été conclu le 29 juillet précédent. Le directeur général des services de la Ville confirme en outre par écrit qu’aucun usager n’avait été rendu destinataire d’une information officielle plus précoce, et il n’est pas établi que la bailleresse disposait d’une information personnelle par un autre canal, de sorte qu’aucune réticence dolosive ne peut lui être imputée.

Sur le moyen tiré d’un manquement de la bailleresse à ses obligations :

En vertu de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu :

— de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation,

— de lui assurer une jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle,

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations nécessaires, autre que locatives.

Le manquement à l’obligation de délivrance suppose que les locaux soient inhabitables, ce qui n’est absolument pas le cas en l’espèce. Si l’état des lieux d’entrée visé par le premier juge n’est pas produit devant la cour, le constat d’huissier dressé le 29 novembre 2021 à la requête des époux [A] ne fait état en effet que de désordres mineurs (évier temporairement bouché, entrebâilleurs des fenêtres endommagés, défaut de fixation au sol de la porte-fenêtre de la terrasse, défaut de fixation des volets, poignées de portes intérieures défectueuses). Il est en outre établi que la bailleresse a fait intervenir un artisan pour remédier aux problèmes de plomberie. S’il existe bien un préjudice de jouissance du fait de ces désordres, celui-ci doit être relativisé et indemnisé à hauteur de 2.000 euros, le jugement entrepris étant réformé de ce chef.

En revanche, le bailleur n’est pas tenu de garantir le locataire contre les troubles de jouissance résultant de travaux publics entrepris sur la voirie, de sorte que les époux [A] ne peuvent imputer à Mme [L] une quelconque responsabilité dans la dégradation de leur état de santé ou la perte de revenus qu’ils attribuent aux nuisances sonores occasionnées par ces derniers.

D’autre part, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que les travaux de rénovation entrepris dans l’appartement du rez-de-chaussée aient occasionné aux locataires un trouble excédant les inconvénient normaux du voisinage. Monsieur [R] [M], entrepreneur de maçonnerie, atteste au contraire que les travaux les plus bruyants avaient été réalisés avant l’été 2021 et qu’il ne restait à exécuter à l’automne que de simples finitions.

Enfin, il appartenait aux époux [A] de prendre toutes les dispositions nécessaires pour se prémunir contre les vues directes provenant de l’immeuble situé de l’autre côté de la rue, dont l’existence ne saurait être reprochée à la bailleresse, et il n’est pas établi que le mandataire de Madame [L] avait pris un quelconque engagement à ce sujet.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux [A] du surplus de leurs prétentions.

Sur la résiliation du bail :

En vertu des articles 1224 et 1741 du code civil, la résiliation du bail peut être prononcée en justice lorsque l’une des parties a gravement manqué à ses obligations.

En l’espèce, c’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a retenu que les époux [A] avaient gravement manqué à l’obligation de jouissance paisible édictée par l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, en raison d’une part du tapage occasionné dans l’immeuble et de leur incivilité vis-à-vis des autres locataires, dénoncés par ces derniers dans une pétition datée du 8 juillet 2022, et d’autre part d’un comportement particulièrement menaçant et injurieux à l’encontre de la bailleresse et de ses mandataires ou préposés, caractérisé par les attestations rédigées par MM. [C] [J], [D] [N] et [W] [E] et par Mmes [P] [F], [B] [H] et [G] [Z].

Il apparaît en outre que les époux [A] réglaient leur loyer avec retard de manière récurrente, ce qui a nécessité la délivrance de quatre commandements de payer successifs les 5 novembre 2021 et 30 mai, 21 juillet et 8 décembre 2022.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts des locataires, avec toutes ses conséquences de droit.

Sur la demande d’installation d’une boîte aux lettres individuelle :

Cette réclamation s’avère désormais dépourvue d’objet du fait de la confirmation de la résiliation judiciaire du bail.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts :

Le comportement menaçant et injurieux des époux [A] à l’encontre de Mme [L], établi par les témoignages susvisés, a causé à cette dernière, âgée de plus de 70 ans, des troubles anxieux accompagnés d’états de panique, de tachycardie et d’épisodes d’insomnie objectivés par plusieurs certificats médicaux, l’intéressée s’étant vu prescrire neuf jours d’incapacité totale de travail courant novembre 2021. Il doit lui être alloué en réparation une somme de 5.000 euros.

Il résulte d’autre part d’un courrier daté du 28 avril 2022 émanant de M. [S] [Z], directeur de l’agence LEONIS IMMOBILIER PAYS D'[Localité 3], mandaté pour louer l’appartement du rez-de-chaussée gauche, qu’il lui était impossible de proposer ce bien à la location 'pour des raisons éthiques et professionnelles’ en dissimulant le comportement des époux [A] vis-à-vis du voisinage. Mme [L], légalement tenue de garantir ses locataires contre les troubles de jouissance imputables à l’un d’entre eux, a donc subi du fait du comportement fautif des appelants une perte de chance de percevoir des revenus locatifs durant la période du 28 avril 2022 au 28 décembre 2023, qui sera réparée par l’allocation d’une somme de 5.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a intégralement débouté les époux [A] de leur demande en dommages-intérêts au titre d’un préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau de ce chef, condamne Madame [K] [L] à leur payer une somme de 2.000 euros,

Réforme également le jugement quant au montant des indemnités allouées à Madame [L],

Statuant à nouveau de ces chefs, condamne in solidum Monsieur [T] [A] et Madame [O] [A] à lui payer 5.000 euros en réparation de son préjudice personnel et 5.000 euros en réparation de la perte de revenus locatifs,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Y ajoutant, condamne les appelants aux dépens de la présente instance, ainsi qu’à verser à l’intimée une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE