COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 20 NOVEMBRE 2025

ac

N° 2025/ 380

Rôle N° RG 24/04463 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM3BO

[ZP] [B]

[C] [V] [X] [B]

[I] [G] [W] épouse [B]

[L] [B]

E.A.R.L. DES CHUTES

C/

[O] [F]

[OZ] [FP]

[A] [T] [Y] [F]

[WF] [D] [F] épouse [E]

[WU] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie AUDIER,

SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS

SCP RIBON – KLEIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Tarascon en date du 07 Mars 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00529.

APPELANTS

Monsieur [ZP] [B]

demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Marie AUDIER, avocat au barreau de CARPENTRAS substitué par M^e Isaure DOLLÉ, avocat au barreau de CARPENTRAS

Monsieur [C] [V] [X] [B]

demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Marie AUDIER, avocat au barreau de CARPENTRAS substitué par M^e Isaure DOLLÉ, avocat au barreau de CARPENTRAS

Madame [I] [G] [W] épouse [B]

demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Marie AUDIER, avocat au barreau de CARPENTRAS substitué par M^e Isaure DOLLÉ, avocat au barreau de CARPENTRAS

Monsieur [L] [B]

demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Marie AUDIER, avocat au barreau de CARPENTRAS substitué par M^e Isaure DOLLÉ, avocat au barreau de CARPENTRAS

E.A.R.L. DES CHUTES dont le siège social est [Adresse 12], prise en la personne de son gérant en exercice

représentée par M^e Marie AUDIER, avocat au barreau de CARPENTRAS substitué par M^e Isaure DOLLÉ, avocat au barreau de CARPENTRAS

INTIMES

Monsieur [O] [F]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Florence ROCHELEMAGNE de la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, avocat au barreau d’AVIGNON substituée par M^e Irène BOURÉ, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur [A] [T] [Y] [F]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Florence ROCHELEMAGNE de la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, avocat au barreau d’AVIGNON substituée par M^e Irène BOURÉ, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [WF] [D] [F] épouse [E]

demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Florence ROCHELEMAGNE de la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, avocat au barreau d’AVIGNON substituée par M^e Irène BOURÉ, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [OZ] [FP]

demeurant [Adresse 4]

défaillante

Maître [WU] [S],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

ARRÊT

Défaut

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

L’Earl des Chutes Monsieur [ZP] [B], Monsieur [K] [B], Madame [P] [W] épouse [B] et Monsieur [L] [B] soutiennent disposer d’un bail rural consenti par [N] [F] depuis le 1er janvier 2000 sur les parcelles ET [Cadastre 5]-[Cadastre 6] et [Cadastre 7] situées à [Localité 13] d’une contenance totale de 02ha24a82ca, ce que contestent les ayants droits de M.[F] décédé le 8 mars 2004.

Par jugement du 7 mars 2024 le tribunal paritaire des baux ruraux de Tarascon a statué en ces termes':

— SE DÉCLARE incompétent matériellement pour connaître du litige relatif à l’exécution de la clause pénale inscrite dans le compromis de vente signé le 25 août 2017 entre Monsieur [O] [F], Madame [WF] [R] [F], Madame [J] [FP], Madame [OZ] [FP], Monsieur [A] [F] et Monsieur [C] [B] et Madame [I] [W] épouse [B] et ORDONNE ainsi son dessaisissement au profit du tribunal judiciaire de Tarascon;

— DIT qu’à l’expiration du délai d’appel prévu aux articles 80 et suivants du Code de procédure civile, l’entier dossier sera transmis au Greffe de la juridiction susvisée avec une copie de la présente décision ;

— DEBOUTE L’Earl des Chutes Monsieur [ZP] [B], Monsieur [K] [B], Madame [P] [W] épouse [B] et Monsieur [L] [B] de l’ensemble de leurs demandes;

— DECLARE irrecevable la demande reconventionnelle en expulsion et paiement d’indemnité d’occupation formulée par Monsieur [O] [F] ;

— DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision,

— CONDAMNE in solidum L’Earl des Chutes Monsieur [ZP] [B], Monsieur [K] [B], Madame [P] [W] épouse [B] et Monsieur [L] [B] à verser à Monsieur [O] [F] la somme de 2 500 euros, à Madame [OZ] [FP] la somme de 500 euros et à Monsieur [WU] [S] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE in solidum L’Earl des Chutes Monsieur [ZP] [B], Monsieur [K] [B], Madame [P] [W] épouse [B] et Monsieur [L] [B] aux dépens de l’instance.

Le tribunal a considéré en substance':

— que la question de la mise en 'uvre d’une clause pénale inscrite dans un compromis de vente, quand bien même concernerait-il des immeubles ayant une vocation agricole, ne relève pas de la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux,

— qu’entre le 1er janvier 2000, date alléguée du début du bail rural verbal dont se prévalent les demandeurs, et les premiers éléments mentionnés ci-dessus, aucun élément de la procédure ne permet d’indiquer que Messieurs [B] ou l’Earl des Chutes a versé à Monsieur [N] [F] ou à ses héritiers le moindre loyer en contrepartie de l’exploitation des parcelles litigieuses';

— que la mention établie en page 5 du compromis de vente du 25 août 2017 indiquant «'l’acquéreur sera propriétaire du bien à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique, étant observé qu’il déclare en être locataire depuis le 1 er janvier 2000, en vertu d’un bail verbal » excipée à titre d’élément de preuve, n’est que purement déclarative et ne peut permettre d’établir l’existence d’un quelconque droit';

— que la demande reconventionnelle en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation ne répond pas aux conditions posées par l’article 70 du code de procédure civile en paiement d’une somme pour défaut d’entretien du logement incombant au bailleur, alors que l’action principale était une action en paiement du loyer et des charges récupérables';

Par acte du 8 avril 2024 [ZP] [B], [C] [B], [I] [W] épouse [B], [L] [B], l’Earl des Chutes ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2025 [ZP] [B], [C] [B], [I] [W] épouse [B], [L] [B], l’Earl des Chutes demandent à la cour de':

INFIRMER le jugement prononcé le 7 mars 2024 par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Tarascon

STATUANT A NOUVEAU, DÉCLARER l’Earl des Chutes, Monsieur [C] [B], Monsieur [L] [B], Monsieur [ZP] [B] et Madame [I] [B] recevables et bien fondés en leur appel partiel,

Y faisant droit,

CONSTATER l’existence d’un bail rural verbal, soumis au statut d’ordre public du Fermage, conclu au profit des époux [B] et l’indivision [M], ayants droits de Monsieur [C] [F] sur les parcelles cadastrées ET [Cadastre 5]-[Cadastre 6] et [Cadastre 7] ;

DIRE ET JUGER que ledit bail rural verbal a été mis à disposition de l’Earl des Chutes ;

DIRE ET JUGER opposable à tous les propriétaires indivis le bail rural accordé aux époux [B];

JUGER que le bail qui lie Monsieur [C] [B] et Madame [I] [B] à l’indivision [M] et dont l’objet sont les parcelles ET [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sur la commune de [Localité 13], ne saurait être qualifié de bail à petites parcelles.

CONDAMNER l’indivision [M] à payer à l’Earl des Chutes, Monsieur [L] [B], Madame [I] [B], Monsieur [ZP] [B] et Monsieur [C] [B] la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation des nombreux préjudices subis en leur qualité de preneurs à bail.

EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONDAMNER l’indivision [M] à payer à l’Earl des Chutes, Monsieur [L] [B], Monsieur [C] [B], Madame [I] [B] et Monsieur [ZP] [B] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Ils soutiennent':

— que le 25 août 2017, Monsieur [O] [F], Madame [WF]-[H] [D] [F], Madame [OZ] [LO] [FP] et Monsieur [A] [T] [Y] [F] ont tous signé un compromis de vente des parcelles en litige au bénéfice de Monsieur et Madame [B], à l’issue duquel les vendeurs reconnaissent qu’ils sont locataires depuis le 1er janvier 2000 en vertu d’un bail rural';

— que les consorts [B] et Monsieur [O] [F] ont décidé d’un commun accord que durant 7 années de 2003 à 2010, les preneurs ne verseraient aucun fermage, et qu’une contrepartie onéreuse prendrait la forme de travaux de réhabilitation des parcelles ET [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] visées par le bail';

— que Monsieur [O] [F] a attesté le 31 décembre 2008 avoir reçu un chèque d’un montant de 400 euros en règlement du fermage 2008,

— que les versements des fermages à compter de 2010 ont été effectués en espèces';

— que dès le début de la détérioration de leurs relations, les consorts [B] ont décidé de continuer de déposer leur fermage non plus en espèces mais en chèque, régulièrement consignés en CARPA depuis 2020,

— que les parcelles en litige constituent des terres agricoles, ce qui n’est contesté par aucune des parties';

— qu’ils ont réalisé des travaux de réhabilitation du talus et depuis la fin des travaux de réhabilitation des parcelles,

— que les consorts [B] cultivent des céréales ainsi que des tournesols';

— que la demande de [O] [F] présentée le 11 octobre 2019 aux fins de leur interdire l’accès aux parcelles ne respecte pas le formalisme légal et est infondée';

— que la demande en requalification en bail à petites parcelles n’est pas applicable dans sa version en vigueur en 2000';

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2025 [O] [F], [WF] [F] épouse [U] et [A] [F] demandent à la cour de':

— CONFIRMER le jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de TARASCON en date du 7 mars 2024

— DEBOUTER les consorts [B] et l’Earl des Chutes de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions

— CONDAMNER in solidum les consorts [B] et l’Earl des Chutes au paiement d’une somme de 4000 euros en application de l’article 700 du CPC

— CONDAMNER in solidum les consorts [B] et l’Earl des Chutes aux entiers dépens';

Ils répliquent':

— que la déclaration dans un compromis de vente de la qualité de preneur à bail ne suffit pas à établir l’existence d’un bail rural verbal';

— qu’il est admis qu’une déclaration signée des deux parties indiquant les parcelles destinées à être prises en fermage ne permet pas davantage de conclure à l’existence d’un bail car elle ne suffit pas à caractériser un transfert à titre onéreux de la jouissance des parcelles';

— que la preuve de l’occupation des lieux ne suffit pas à établir la preuve du bail ; il peut en effet s’agir d’un prêt, d’une tolérance, d’une gestion d’affaires';

— que l’exploitant qui sollicite la reconnaissance d’un bail rural a la charge de la preuve de la réunion des conditions nécessaires à cette qualification et du caractère onéreux de la mise à disposition qui lui a été consentie';

— que la prétendue attestation attribuée à [O] [F] qui évoque le règlement d’un prétendu fermage en 2008 est un simple document dactylographié ne permet pas d’identifier l’auteur de ce document, et qu’il conteste en être l’auteur';

— que dans le cadre d’un projet d’attribution des parcelles auprès de la Safer ils ont déclaré n’avoir versé aucun loyer,

— que l’ensemble des éléments produits par les appelants sont uniquement contemporains de la procédure engagée alors que le prétendu bail serait vieux de plus de 20 ans';

— que les pièces versées ne permettent pas d’établir l’existence d’une exploitation effective ancienne,

— que les parcelles [Cadastre 5],[Cadastre 6] et [Cadastre 7] sont d’une superficie totale inférieure à 3 hectares,

— que selon l’arrêté préfectoral du 12 novembre 2020 applicable les parcelles de polyculture, terres labourables, prairies, oliveraies et amandaies de moins de 3 hectares sont des petites parcelles,

— que dès lors la mise en disposition pourrait seulement être soumise aux dispositions du code civil et non aux dispositions du bail rural.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2025 Maître [WU] [S] demande à la cour de':

Ordonner la mise hors de cause de Maître [S], notaire et intimé en l’absence de demande formée contre lui en appel ;

Subsidiairement

— Déclarer irrecevable toute demande formée devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux relative la mise en cause de la responsabilité d’un officier ministériel, en l’espèce Maître [S] ;

— Pour le surplus confirmer la décision rendue sur le fond ;

— Condamner solidairement les appelants, l’Earl Des Chutes et les consorts [B] à payer à Maître [S] la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Il indique':

— qu’il résulte des dernières conclusions des appelants qu’ils ne formulent aucune demande contre le concluant notaire, qui a pourtant été intimé,

Mme [OZ] [FP] convoquée par le greffe de la cour d’appel par lettre recommandée avec accusé de réception portant la mention «'pli avisé et non réclamé'» n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat. L’arrêt sera en conséquence rendu par défaut.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre du bail rural

L’article L411-1 du code rural dispose que «'toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public. Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du présent titre:

— de toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ; -des contrats conclus en vue de la prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux. La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens ».

Par ailleurs, l’article L411-4 du code rural précise que « Les contrats de baux ruraux doivent être écrits. A défaut d’écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux ».

Pour qu’un bail rural verbal soit reconnu, il est nécessaire que l’exploitant qui sollicite cette qualification rapporte la preuve du caractère onéreux de la mise à disposition qui lui a été consentie, preuve pouvant être apportée par tous moyens.

La partie appelante soutient avoir conclu un bail rural verbal sur les parcelles ET [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] à compter du 1er janvier 2000, avec [N] [F], auteur de la partie intimée, et qu’en vertu d’un accord commun les parties ont décidé qu’aucun fermage ne serait versé en contrepartie des travaux de réhabilitation qu’ils se seraient engagés à réaliser sur lesdites parcelles.

Pour fonder la demande de reconnaissance du statut du bail à ferme, la partie appelante produit notamment':

— le compromis de vente desdites parcelles conclu entre les parties au litige le 25 août 2017 qui comprend en page 5 cette mention : « L’ACQUEREUR sera propriétaire du BIEN à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique, étant observé qu’il déclare en être locataire depuis le 1er janvier 2000, en vertu d’un bail verbal ».

Cette mention uniquement déclarative ne peut être considérée comme la preuve non équivoque de l’existence d’un bail rural verbal conclu entre les parties depuis le 1er janvier 2020, et ne permet aucunement d’établir d’une part l’exploitation effective des parcelles et d’autre part l’existence d’une contrepartie onéreuse quelle que soit sa forme.

— un relevé d’exploitation auprès de la Msa, du 20 décembre 2022 au nom de l’Earl Les Chutes, comprenant la référence à plusieurs parcelles en ce compris les parcelles en litige, qui ne permet pas d’établir la réalité d’une exploitation revendiquée depuis le 1er janvier 2000';

— les justificatifs de consignation des fermages des années 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 adressés à la partie intimée qui les a refusés, et ne peuvent donc être considérés comme une contrepartie onéreuse au titre de l’exploitation des terres prétendument louées, ce d’autant que ces consignations sont intervenues au moment du refus affirmé par l’hoirie [F] de laisser l’accès aux parcelles à la partie appelante';

— un procès verbal de constat d’huissier du 29 octobre 2023 qui permet de constater le passage d’un tracteur déclaré appartenir à la partie appelante, rempli de semis, sur les parcelles litigieuses, événement qui ne permet pas d’établir la réalité d’une exploitation pérenne depuis le 1er janvier 2000';

— une attestation manuscrite de [O] [F] en date du 1er janvier 2003, qui mentionne «'section ET [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], location à partir de 2003, de 2003 à 2010 pas de loyer pour compenser la remise en état et le nettoyage des parcelles, à partir de 2010 la location est de 200 E ( sic) par an'» .

Ce document est contesté par son auteur, en ce qu’il n’est accompagné d’aucune pièce complémentaire permettant de lui en attribuer la propriété. Au surplus il sera relevé que le contenu est contradictoire avec la position adoptée par la partie appelante qui d’une part soutient que le bail aurait été conclu à partir du 1er janvier 2000, et d’autre part ne démontre pas qu’à compter de l’année 2010 elle aurait effectivement procédé au paiement d’un fermage en espèce selon elle';

— une attestation dactylographiée du 31 décembre 2008 attribuée à [O] [F], non signée et non accompagnée d’éléments permettant de lui en attribuer la provenance, avec en son annexe un chèque de 400 euros au titre du règlement du fermage de l’année 2008.

La cour constate à nouveau que les éléments mentionnés dans ce document sont en contradiction avec la position adoptée par la partie appelante, puisque le montant du fermage ne correspond pas à celui qui aurait été fixé en 2003 pour les années à compter de 2010.

Au surplus la partie appelante produit la copie d’un chèque sans la preuve de son encaissement, de sorte que le paiement attribué à un fermage n’est pas démontré';

— une attestation de M.[Z] qui indique avoir régulièrement entreposé des ruches sur lesdites parcelles, ce document n’évoquant aucunement une quelconque exploitation effective de la part de la partie appelante';

Ainsi la partie appelante échoue à établir avec certitude et objectivité qu’elle exploite effectivement lesdites parcelles depuis plus de 25 ans, les documents versés étant insuffisants et non probants.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

La partie appelante sollicite la condamnation de la partie intimée à lui verser la somme de 5'000 euros au titre des nombreux préjudices subis en leur qualité de preneurs à bail. Dans la mesure où l’existence d’un bail est rejetée, la cause déterminante des préjudices n’est pas rapportée. La demande sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la demande de mise hors de cause de Me [S]

Dans la mesure où aucune demande n’est formée à l’encontre de Me [S], il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[ZP] [B], [C] [B], [I] [W] épouse [B], [L] [B], l’Earl des Chutes qui succombent seront condamnés aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de [O] [F], [A] [F], [WF] [F] épouse [E] et de Maître [S] assigné en appel alors qu’aucune demande n’a été formée à son encontre.

Aucune disposition ne prévoit la solidarité entre les personnes condamnées aux dépens et aux frais irrépétibles, et aucun fondement n’est invoqué à l’appui de la demande de condamnation solidaire aux dépens, qui sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la mise hors de cause de Me [S],

Confirme le jugement';

Y ajoutant,

Condamne [ZP] [B], [C] [B], [I] [W] épouse [B], [L] [B], l’Earl des Chutes aux entiers dépens';

Condamne [ZP] [B], [C] [B], [I] [W] épouse [B], [L] [B], l’Earl des Chutes à verser à [O] [F], [A] [F], [WF] [F] épouse [E] la somme de 3'000 euros et à Maître [WU] [S] la somme de 1'500' euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

LE GREFFIER LE PRESIDENT