COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 25 NOVEMBRE 2025

N°2025/468

Rôle N° RG 21/10094 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHX6D

[J] [I]

[X] [F] épouse [I]

S.C.I. [12]

C/

S.C.P. [V] [S] [E] EON

[3]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Paul GUEDJ

M^e Pascal ANTIQ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] en date du 26 Mai 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/00869.

APPELANTS

Monsieur [J] [I]

demeurant [Adresse 1]

Madame [X] [F] épouse [I]

demeurant [Adresse 1]

S.C.I. [12] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]

Tous les trois représentés par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Xavier VALLI, avocat au barreau de MARSEILLE et M^e Aymeric ALIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

S.C.P. [2]

demeurant [Adresse 14]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Thierry KUHN, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e François DE MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS

[5]

demeurant '[Adresse 13]

représentée par M^e Pascal ANTIQ de la SCP MAGNAN – ANTIQ, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, et Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire ayant des fonctions juridictionnelles.

Madame Anne DAMPFHOFFER,Magistrate honoraire ayant des fonctions juridictionnelles, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire ayant des fonctions juridictionnelles.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2025.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Digne les bains le 26 mai 2021, ayant statué ainsi qu’il suit :

' dit que l’action en responsabilité de Monsieur et Madame [I] et de la SCI [12] contre la société de notaires est prescrite,

' déclare en conséquence les demandes en paiement de dommages et intérêts formées à son encontre irrecevables,

' rejette les demandes indemnitaires formées contre le [10] par Monsieur et Madame [I] et par la SCI [12],

' rejette les demandes pour procédure abusive de Monsieur et Madame [I] et de la SCI [12],

' les condamne in solidum à verser la somme de 1500 euros à la société notariale et la somme de 1000 euros au [10] par application de l’article 700 du code de procédure civile,

' rejette toutes autres demandes,

' condamne Monsieur et Madame [I] et la SCI [12] aux dépens avec distraction.

Sur l’action dirigée contre la société notariale, le jugement retient la prescription au motif que les demandeurs avaient connaissance, dès l’acquisition par Madame [O], mère de Monsieur [J] [I], de ce que la société [12] n’était pas l’acquéreur des parcelles et qu’elle ne réaliserait pas la seconde tranche du projet immobilier, de sorte que la manifestation du dommage ne peut se situer à la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2018 en saisie immobilière ainsi que les appelants le prétendent; qu’à tout le moins, les difficultés financières de la société civile immobilière [12] existaient au jour du prononcé de la déchéance du terme du prêt souscrit auprès du [10] au mois de février 2010; que l’impossibilité de procéder au remboursement anticipé du premier prêt a été consacrée par la décision de condamnation du 18 mai 2011, la procédure de saisie immobilière n’étant que la conséquence d’un itératif défaut de paiement, de sorte que l’action introduite les 19 juillet et 24 juillet 2019 doit être jugée prescrite.

Sur l’action dirigée contre le [10], il retient que la société [12] ainsi que Monsieur et Madame [I] avaient une connaissance suffisante du coût de l’opération immobilière, y compris des frais; qu’ils pouvaient solliciter la banque pour revoir le montant du déblocage du prêt au regard de l’évolution du prix en lien avec l’acquisition par une personne morale; qu’en outre, il n’apparaît pas, vu le courrier du 15 mars 2018 dans lequel M [I] évoque le chèque de banque 'que je vous ai apporté’ lors de la signature de la vente [I]- [T], que ce règlement ait été émis à leur insu; qu’à la même époque, Monsieur et Madame [I] ont effectué une autre opération immobilière sur laquelle ils n’apportent pas d’éléments quant à son financement; qu’ils ne versent pas, non plus, de documents sur l’état des comptes de la SCI postérieurement à leur achat, autre que celui du 31 juillet 2007; qu’au vu du courrier du 7 juin 2007 du notaire, ils avaient des éléments suffisants sur le différentiel existant entre la provision telle que chiffrée au compromis et le montant final à payer de sorte qu’il n’est pas établi que c’est en raison du seul mouvement bancaire comprenant le paiement des frais que les acquéreurs ont rencontré des difficultés financières pour s’acquitter des mensualités du prêt et ont été ainsi empêchés de réaliser la seconde tranche de leur projet immobilier.

Vu l’appel interjeté par Monsieur et Madame [I] et la société civile immobilière [12] le 5 juillet 2021.

Vu les conclusions de Monsieur et Madame [I] ainsi que de la SCI [12] en date du 30 mars 2022, demandant de :

' les juger recevables et bien fondés en leur appel,

' rejeter toutes les demandes des intimés,

' infirmer le jugement et statuant à nouveau,

' déclarer la [7] ainsi que la société notariale responsables ensemble des dommages subis par les époux [I] et la société civile immobilière [12],

' condamner la [7] et la société civile de notaires à payer solidairement à la société [12] la somme de 473'726 euros et aux époux [I] la somme de 200 000 euros,

' les condamner à leur payer la somme de 6000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

' dire que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations, l’exécution forcée devra être réalisée, les sommes retenues par l’huissier en application de l’article A 444 ' 32 du code du commerce devront être supportées par le débiteur, en plus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de la SCP [V] [S] [E], en date du 4 janvier 2022, demandant de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a fait droit au moyen tiré de l’irrecevabilité et y ajoutant, en tant que de besoin, dire les demandes des appelants irrecevables,

' confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les appelants de leurs demandes indemnitaires et en tant que de besoin, dire que Me [V] n’a commis aucune faute et qu’il n’y a pas de lien de causalité prouvée, ni de preuve d’un dommage,

' infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté ses demandes et statuant à nouveau,

' condamner in solidum les appelants à lui payer la somme de 50'000 euros à titre de dommages et intérêts,

' en toute hypothèse, condamner in solidum les appelants à lui payer la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction.

Vu les conclusions de la [Adresse 8] en date du 3 janvier 2022, demandant de :

' confirmer le jugement et rejeter toutes les demandes des appelants,

' dire que leur carence est seule à l’origine de leurs difficultés,

' les condamner au paiement de la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Vu l’ordonnance de clôture du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

[J] [I] a acheté, aux termes d’un compromis du 30 septembre 2006, une propriété bâtie, située à [Localité 15], composée d’une maison d’habitation et d’un terrain de 1630 m² environ, à détacher d’un ensemble plus grand, au prix de 250 000 euros.

Le compromis prévoyait une faculté de substitution au profit de toute personne physique ou morale et il devait être réitéré entre le 31 octobre 2008 et le 30 novembre 2008.

Il y était stipulé une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire d’un montant de 220'000 euros avec une provision sur frais d’actes de 16'800 euros 'si acquéreur personne physique'.

Un second compromis de vente était passé, le même jour, par Monsieur [I] avec le même vendeur, portant sur un terrain à bâtir de 2600 m², à détacher d’un tènement plus grand, au prix de 150 000 euros.

Cet acte contenait également une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire d’un montant de 150'000 euros, avec une provision sur frais d’acte de 10 600 euros avec la mention : 'si acquéreur personne physique'.

Monsieur et Madame [I] faisaient ultérieurement connaître au notaire qu’ils se substituaient la société civile immobilière [12] dans l’acquisition du terrain ainsi que Mme [O], mère de M [I], dans l’acquisition du bien portant la maison.

Le 12 mars 2007, la société civile immobilière [12] était créée entre les époux [I].

Elle obtenait un prêt de la [7] le 24 mars 2007 d’un montant de 275'000 euros dont les époux [I] se portaient cautions solidaires .

Le 7 juin 2007, la notaire en charge du dossier adressait à M [I] le décompte des sommes à verser lors du rendez-vous de signature de la vente du terrain à bâtir, les frais y étant spécifiés et elle lui demandait l’établissement d’un chèque de banque, à remettre au jour de la signature, d’un montant total de 189'540 euros.

Lors de la signature de l’acte authentique, le 13 juillet 2007, il était à nouveau stipulé dans les termes ci-dessous reproduits:

— le montant du prix :'la présente vente est conclue moyennant le prix hors taxe de cent cinquante mille euros'

— ainsi que le régime fiscal de la vente, dont il est précisé qu’elle est soumise à la TVA 'dans le cadre des dispositions de l’article 257-7-1-a du CGI', la vente 'n’étant pas effectuée au profit d’une personne physique à l’effet de construire un immeuble à usage d’habitation'

— enfin, le montant exact de la taxe, soit la somme de 29'400 euros.

Le prix restant à acquitter, d’un montant de 189'540 euros était alors remis au notaire.

Le bien composé de la maison d’habitation était, de son côté, acheté le 27 novembre 2008 par Madame [O].

La société civile immobilière ayant cessé de régler les causes du prêt au mois d’août 2009, un jugement du tribunal de Digne les bains, rendu le 18 mai 2011, la condamnait ainsi que les cautions à payer à la banque la somme de 282'175,45 euros et une procédure de saisie immobilière était diligentée à l’initiative de la banque sur délivrance d’un commandement de payer du 13 octobre 2017.

Les demandes des appelants telles qu’élevées dans le cadre de ce litige concernent, d’une part, la responsabilité civile du notaire et d’autre part, la responsabilité civile du [10].

Sur l’action diligentée contre le notaire :

Contre le notaire, les appelants font essentiellement valoir que les difficultés financières dans lesquelles la SCI s’est trouvée et qui l’ont amenée à ne pas honorer son prêt, (d’où la mise en oeuvre de la procédure ayant conduit au jugement sus cité de déchéance du terme du 18 mai 2011 et à la saisie immobilière), résulteraient du comportement du notaire qui a manqué à son obligation de conseil et d’information en ce qu’il ne les aurait pas informés suffisamment à l’avance que la substitution d’une personne morale entraînerait le paiement de la TVA lors de la réitération authentique de l’acte, qui aurait également affirmé que la TVA serait restituable alors qu’il connaissait les projets de l’acquéreur et qui aurait demandé à la banque de débloquer la somme de 189'540 euros sans leur en parler.

Ils affirment que Monsieur [I] est profane en matière de TVA et qu’il n’a reçu aucune explication sur le surcoût en résultant, le courrier du notaire du 7 juin 2007 ne constituant pas la preuve de l’information donnée; ils ajoutent que le notaire avait assuré à la société civile immobilière que la TVA serait récupérable, ce qui ne pouvait être le cas dès lors que l’opération immobilière projetée n’était pas la réalisation d’une activité soumise à la TVA, mais la jouissance personnelle des terrains acquis sur lequel devaient être construites des maisons d’habitation.

Le notaire leur oppose, en premier lieu, le caractère irrecevable des demandes indemnitaires formées au motif de leur prescription.

La prescription applicable est celle de cinq années, prévue à l’article 2224 du Code civil, le point de départ étant le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action.

La présente action a été engagée par des assignations du 19 juillet et 24 juillet 2019.

La question à apprécier en conséquence est celle de la détermination du point de départ du délai, le notaire le situant au jour de la signature de l’acte et les appelants prétendant le reporter au 8 janvier 2018, date de la délivrance de l’assignation par le [10] devant le juge de l’exécution pour l’audience d’orientation.

Il résulte des pièces versées que :

— dans le compromis, le notaire a pris la précaution de chiffrer le montant des frais en précisant que l’évaluation qui y est alors faite était réservée à une acquisition par 'une personne physique',

— les mentions contenues à l’acte authentique du 13 juillet 2007 démontrent par ailleurs qu’il explicitait, clairement et dans des termes précis reprenant les dispositions du [9], que la vente était soumise à la TVA, dont il chiffrait très exactement le montant, (29 400 euros)

— que le notaire avait, préalablement, informé Monsieur [I] des frais à prévoir pour la réitération ainsi que cela ressort du courrier qu’il lui a adressé dès le 7 juin 2007, récapitulant l’économie entière de l’opération en y détaillant, notamment, le montant exact des sommes à engager de ce chef,

— le règlement du prix de la vente a été fait, le jour de l’acte et pour la somme exacte de 189'540 euros demandée par le notaire, sans au demeurant qu’une quelconque intervention du notaire soit démontrée dans la réalisation de ce paiement,

— enfin, l’assemblée générale extraordinaire de la société civile immobilière [12], qui s’est réunie sur la seule question de la vente le 19 juin 2007 et dont le procès verbal a été rédigé par Monsieur [I], lui même, a voté clairement une résolution qui non seulement validait l’opération envisagée, mais qui approuvait aussi, en des termes explicités sans risque de confusion, sa soumission à l’option fiscale taxe sur la valeur ajoutée en application des dispositions de l’article 257-7-1a du code général des impôts, de sorte que les appelants écrivent vainement dans leurs conclusions, page 4, que c’est 'le jour de la signature de l’acte authentique concernant l’acquisition des lots A et B ( que) Maître [V] informait Monsieur [J] [I], en sa qualité de gérant et associé de la société civile immobilière [12], que la vente serait soumise à TVA, augmentant le besoin de financement de 29'400 euros'.

Il s’en suit que l’acquéreur ainsi que M et Mme [I] connaissaient parfaitement et avant la signature de l’acte réitératif la soumission de la vente à la TVA qui avait donc été acceptée en assemblée générale de la SCI, ainsi que le surcoût en résultant; qu’indépendamment donc de l’action ultérieurement menée par la banque suite au défaut de règlement des échéances du crédit, ils connaissaient ainsi le régime fiscal applicable et ses conséquences dont ils prétendent qu’elles ne leur auraient pas permis d’honorer leurs obligations de remboursement du crédit.

Il en résulte que l’action diligentée à la date des 19 et 24 juillet 2019, motifs pris d’un défaut d’information du notaire de ces chefs est prescrite, étant encore observé que la déchéance du terme a ,en toute hypothèse, été prononcée par un jugement du 18 mai 2011.

Ces observations caractérisant la prescription valent également pour l’action fondée sur la faute prétendue du notaire consistant dans le fait de s’être immiscé dans le règlement bancaire qui daterait au plus tard du jour de l’acte, les acquéreurs, qui prétendent n’avoir pris aucune initiative de ce chef, ne pouvant, en effet, s’être mépris sur les circonstances de celui-ci.

Le jugement sera donc confirmé sur la prescription des demandes indemnitaires formées par les appelants contre le notaire, lesquelles seront jugées irrecevables.

La demande du notaire de dommages et intérêts du chef du caractère abusif allégué de la présente procédure sera rejetée, dès lors que l’action en justice est un droit qui ne dégénère en abus que s’il est démontré l’existence d’une erreur grossière équipollente au dol ou d’une intention de nuire; que tel n’est pas le cas en l’espèce, les éléments invoqués, tirés notamment du comportement de M [I] affichant, sur une banderole de rue, sa critique du notaire, ne concernant pas son comportement dans le cadre procédural de la présente instance.

Sur l’action diligentée contre la banque :

Les appelants reprochent à la [7] d’avoir mis le compte bancaire de la SCI [12] en débit et de s’être immiscée dans leurs affaires.

Ils exposent que le 12 juillet 2007, le [10] a débloqué une partie du prêt, à savoir, la somme de 175'000 euros sur un prêt initialement consenti pour un montant total de 275'000 euros et qu’en payant par chèque de banque la somme de 189'540 euros, il a laissé leur compte à découvert du montant de la différence, soit 14 540 euros, alors qu’ils n’avaient aucune autorisation de découvert, ce qui constituerait un manquement à l’obligation de vigilance et surveillance de la banque.

Ils ajoutent que les relations avec la banque se sont ensuite détériorées et que l’emprunteur s’est trouvé dans l’impossibilité de procéder à la régularisation de sa situation malgré des apports exceptionnels faits à plusieurs reprises pour remettre le compte en position créditrice et malgré un nouveau déblocage de fonds en mars 2008 qui s’est avéré insuffisant, des échéances étant déjà impayées; enfin, que la banque est dans l’incapacité de prouver l’existence du chèque de banque, ce qui renforce sa faute alors qu’elle aurait dû s’assurer des opérations qu’elle engageait.

La banque se défend en opposant son absence de faute.

La responsabilité contractuelle recherchée par les appelants contre leur banque exige qu’ils rapportent la preuve d’une faute en lien causal avec le préjudice allégué.

Or, à ce stade, il n’est démontré ni que le règlement fait par la banque du prix comprenant la TVA et ayant conduit à un défaut de provision sur le compte de la SCI soit la cause de leur défaillance sur les échéances laissées ultérieurement impayées, ni qu’il soit à l’origine de l’échec de leur projet qui s’en est suivi.

Ainsi, le découvert invoqué existait-il dès le 31 juillet 2007; il s’élevait alors à la somme de 17 056,45 euros et il était donc déjà supérieur au différentiel résultant du montant des sommes débloquées au titre du crédit et du règlement fait au notaire qui s’élevait à la seule somme de 14 540 euros.

Par ailleurs, les appelants, qui prétendent avoir eu des facultés contributives pour abonder le compte de la SCI pendant l’opération, ne versent cependant aucuns éléments de nature à en faire la preuve malgré leurs allégations contraires.

Aucun grief de disproportion entre le montant du prêt et leurs facultés contributives n’est au demeurant développé et la totalité du prêt que la banque avait accordé n’était, en outre, pas débloquée au jour de la vente de sorte que les acquéreurs disposaient encore d’une possibilité de financement.

Aucun élément n’est davantage versé par les appelants de nature à démontrer que, soit le notaire, soit la banque aurait pris l’initiative, ainsi qu’ils le prétendent, du règlement du prix de 189 540 euros, M [I] ayant envoyé à son notaire le 15 mars 2018 un courrier dans lequel il écrit précisément à ce propos :

'Bonjour maître [V]

Ce courrier avec accusé de réception, pour vous demander de bien vouloir me faire parvenir par retour de courrier, la photocopie du chèque de banque recto-verso que je vous ai apporté ( souligné par nous) lors de la signature de l’acte de vente [I] [T], chèque de banque que vous avez cité dans le dernier courrier échangé avec le président de la chambre des notaires en place…'

Enfin, il est en dernier lieu observé d’une part, que les époux [I], qui s’étaient ainsi engagés dans une opération portant sur un ensemble immobilier à scinder en plusieurs propriétés, devant conduire à des reventes avec une plus value 'en vue de procéder à un remboursement anticipé’ des sommes empruntées, ne fournissent aucune information sur son déroulement et ne versent notamment aucun décompte du compte de la SCI postérieur au 31 juillet 2007; d’autre part, qu’ils ne contestent pas avoir également procédé à l’achat d’autres terrains en mai 2008 sur lesquels ils ne donnent pas plus d’explication quant au montage financier afférant à cette opération, de sorte qu’il n’y a, dans ces conditions, pas de lien causal établi entre l’impécuniosité de la SCI [12] envers la banque et les fautes reprochées.

Le jugement sera donc, de ce chef, également confirmé.

Monsieur et Madame [I] ainsi que la société civile immobilière [12], qui succombent, supporteront les entiers dépens de la procédure d’appel et verseront, en équité, d’une part, à la société civile professionnelle [V] [S] [E] et d’autre part, à la [Adresse 6] la somme de 3000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf à préciser que les demandes de M [I], de Mme [I] et de la SCI [12] contre la SCP [V] [S] [E] sont irrecevables comme prescrites,

Y ajoutant :

Rejette la demande de dommages et intérêts de la SCP [V] [S] [E],

Condamne Monsieur et Madame [I] et la société civile immobilière [12], in solidum, à payer, d’une part, à la société civile professionnelle [V] [S] [E] la somme de 3000 euros et d’autre part, à la [4]

Côte d’Azur la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens avec distraction au profit des avocats en ayant fait la demande.

La greffière, La présidente.