COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 21/00796 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-L5Y3

S.A.R.L. HOME LAND TRANSACTION

c/

[W] [R]

[K] [J]

[I] [X]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 janvier 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 17/10121) suivant déclaration d’appel du 10 février 2021

APPELANTE :

S.A.R.L. HOME LAND TRANSACTION

Société à Responsabilité Limitée au capital de 2.000 €, immatriculée au RCS de Dax sous le numéro 811 608 009, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal dûment habilitée à cet effet.

Représentée par M^e Aurélie VIANDIER-LEFEVRE de la SELAS AVLH AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[W] [R]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Jean-françois GAUSSEN, avocat au barreau de BORDEAUX

[K] [J]

né le 23 Décembre 1981 à [Localité 5]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[I] [X]

née le 30 Juin 1990 à [Localité 4]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Julie CRESSON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

LES FAITS ET LA PROCÉDURE

La SARL Home Land Transaction a reçu, le 15 décembre 2015, de Mme [W] [R], un mandat de vendre son immeuble situé dans la commune de [Localité 6] ( Gironde).

Dans le cadre de ce mandat elle a notamment fait visiter la maison de Mme [R] à Mlle [I] [X] et à M. [K] [J], le 9 juin 2016.

Le 10 juin 2016, Mlle [X] et M. [J] ont formulé une offre d’achat d’un montant de 204 000 euros ( cette somme comprenant les frais de l’agent immobilier d’un montant de 8000 euros)

Toutefois, cette offre inférieure au prix de vente n’a pas reçu l’accord de Mme [R].

Le 28 juin 2016, cette dernière informait l’agent immobilier qu’elle renonçait à vendre sa maison, et qu’elle souhaitait la proposer à la location.

En fait, Mme [R] a vendu directement son immeuble à Mlle [I] [X] et à M. [K] [J] .

Aussi, la SARL Home Land Transaction a mis en demeure Mme [R] de lui régler la clause pénale prévue dans le contrat de mandat.

Mme [R] a refusé soutenant que les consorts [X] et [J] lui avaient été présentés par un autre agent immobilier. Elle a ajouté que le mandat qu’elle avait signé était irrégulier.

La SARL Home Land Transaction constatera à la lecture de l’acte de vente du bien que la vente était intervenue sans le concours d’un autre agent immobilier.

Aussi, la société Home Land a assigné Mme [R] et les consorts [X] [J] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de les voir solidairement condamnés au versement de la somme prévue au termes de la clause pénale contenue au contrat et à réparer son préjudice.

Par jugement du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a condamné Mme [W] [R] à payer à la société Home Land Transaction la somme de 2000 euros au titre de la clause pénale contenue au contrat de vente du 15 décembre 2015, celle de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens .

La SARL Home Land Transaction a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures elle demande à la cour d’appel de':

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle de la venderesse.

— le débouter pour le surplus.

— constater ainsi les manquements extracontractuels de M. [J] et de Mlle [X] .

— constater l’acquisition de la clause pénale du mandat de vente sans exclusivité.

— constater la mauvaise foi de Mme [R] , de M. [J] et de Mlle [X].

En conséquence,

— condamner solidairement Mme [R], M. [J] et Mlle [X] au versement d’une somme de 8.500 € à titre d’indemnité compensatrice forfaitaire.

— Les condamner solidairement au versement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de leur mauvaise foi et du préjudice subi par la société Home Land transaction.

— Les condamner solidairement au versement d’une somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures devant la cour d’appel Mme [R] demande à la cour d’appel de':

— constater l’absence de manquement commis par elle.

— constater l’absence de préjudice subi par la société Home Land Transaction

En conséquence

— Infirmer la décision déférée en ce qu’elle l’a condamnée au paiement d’une somme de 2.000 € au profit de la société Home Land Transaction au titre de la clause pénale et au versement d’une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

A titre subsidiaire':

— constater que l’indemnité prévue au contrat et manifestement excessive au vu du préjudice effectivement subi,

— confirmer le jugement en ce qu’il a limité la réparation due par elle

En tout état de cause

— condamner la société Home Land Transaction au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures, Mme [X] et M. [J] demandent à la cour d’appel de ':

— confirmer le jugement en ce qu’il a écarté leur responsabilité.

— constater que les demandes formulées par la société Home Land Transaction sont irrecevables et mal fondées.

En conséquence, la débouter de toutes ses demandes fins et conclusions.

La condamner au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2024.

MOTIFS

Le tribunal a considéré que si la société Home Land Transaction ne prouvait pas avoir transmis l’offre d’achat de Mme [X] et de M. [J] à Mme [R] avant le 19 juillet 2016, cette dernière avait manqué à ses obligations contractuelles en envoyant plusieurs messages à l’agent immobilier pour lui indiquer faussement avoir décidé de ne plus mettre en vente son bien . Le premier juge a en revanche retenu aucun comportement fautif des consorts [X]-[J] .

La SARL Home Land Transaction considère que les responsabilités des intimés sont entières. Notamment, Mme [R] aux termes du mandat qu’elle avait signé s’interdisait de vendre son bien sans son concours à toute personne qu’elle lui avait présentée et qu’à défaut le mandant devrait s’acquitter d’une clause pénale. Or en l’espèce, il était démontré que dès que les consorts [X]-[J] ont émis une offre d’achat, celle-ci a aussitôt été répercutée à la venderesse par téléphone. La mauvaise foi de celle-ci est démontrée car après avoir soutenu qu’elle n’aurait pas été informée de cette offre, elle a laissé croire que le bien était retiré de la vente pour, dans le même temps, passé l’acte de vente avec les mêmes. Mme [X] et M. [J] ont également engagé leurs responsabilité vis-à-vis d’elle car même s’ils ne sont pas débiteurs de la commission, s’ils font perdre celle-ci à l’agent immobilier par l’entremise duquel ils ont été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, ils doivent alors sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier du fait du préjudice subi. Or, en visitant l’immeuble qu’ils ont acheté par son intermédiaire et en l’évinçant par la suite ils ont commis une faute.

Mme [W] [R] rappelle que l’appelante ne détenait pas de mandat exclusif de vente et que dans le cadre de ses relations avec celle-ci, elle n’a commis aucune faute. En effet, elle n’a jamais été informée d’une offre d’achat par les consorts [X]-[J] par l’intermédiaire de la SARL Home Land Transaction et la seule offre qu’elle a reçue émanant d’eux a été adressée par la société Partenaire Investissement le 12 juin 2016 , offre qu’elle a acceptée. En conséquence, l’appelante ne peut prétendre à l’application de la clause pénale prévue dans leur contrat

Mme [X] et M [J] considèrent également qu’ils n’ont commis aucune faute vis à vis de la SARL Home Land Transaction. Ils reconnaissent qu’ils ont visité le bien litigieux avec le concours de cette dernière, la 9 juin 2016 et qu’à l’issue de cette visite ils ont formulé une offre d’achat à hauteur de 204 000 euros, frais d’agence inclus mais dans la mesure où manifestement leur offre n’a pas été transmise à la vendeuse et que l’appelante leur a indiqué que celle-ci avait été refusée, ils se sont rapprochés d’un autre agent immobilier, la société Partenaire Investissement qui a transmis, le 12 juin 2016, une nouvelle offre d’un montant de 204 000 euros, hors frais d’agence qui a été acceptée par la vendeuse. Ils ajoutent que s’ils ont signé un bon de visite avec la SARL Home Land Transaction, ce document n’a aucune valeur juridique et seul le mandat de vente lie l’agent immobilier au vendeur de l’immeuble.

***

S’il est constant que la SARL Home Land Transaction a fait visiter l’immeuble de Mme [R] à Mme [X] et à M. [J], le 9 juin 2016 et que ceux-ci ont formulé une offre d’achat à hauteur de 204 000 euros, frais d’agence inclus, l’appelante ne prouve pas avoir transmis cette offre à la vendeuse, même si l’on doit s’en étonner puisque c’était là son intérêt, et même si elle démontre l’existence d’échanges téléphoniques le jour même avec Mme [R]. Toutefois, le contenu de ceux-ci est discuté et même si l’on doit s’interroger ainsi sur les mensonges éhontés de celle-ci contenus dans les messages envoyés à l’appelante et par lesquelles elle prétendait faussement avoir renoncé à vendre son bien, la cour ne peut que constater que l’appelante ne rapporte pas la preuve de la transmission de l’offre litigieuse. .

Aussi, faute de rapporter la preuve de la transmission à Mme [R] de l’offre d’achat des consorts [X]-[J], la SARL Home Land Transaction ne peut prétendre à la commission qui avait été contractuellement prévue dans le contrat de mandat.

En revanche, ainsi que le tribunal l’a justement relevé, il était prévu dans le contrat de mandat que le mandant, en cas de vente du bien, sans le concours de la SARL Home Land Transaction, devait informer cette dernière par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui fournissant toutes les informations essentielles sur la vente à venir, et qu’à défaut le vendeur devrait verser une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la moitié de la rémunération convenue .

Or, non seulement Mme [R] n’a pas transmis ces informations mais bien au contraire a fait croire à son mandataire qu’elle avait renoncé à vendre son immeuble.

En conséquence, l’appelante est fondée à obtenir en application de l’article 12 du contrat de mandat, en son alinéa 1, la moitié de la rémunération qui avait été convenue.

Non seulement Mme [R] ne s’est pas acquitté de cette obligation mais a tenté de laisser croire à son mandataire que le bien ne serait pas vendu. Ce mensonge ne peut s’expliquer que par la volonté de lui cacher que la vente devait être réalisée avec des acheteurs qui avaient visité l’immeuble avec lui.

Si le tribunal a considéré que l’indemnité prévue au contrat était manifestement excessive, la cour considère au contraire que celle-ci n’est nullement excessive au regard du préjudice subi par l’appelante.

Dès lors la cour réformera le jugement entrepris sur le montant de cette indemnité et condamnera Mme [R] à verser à l’appelante la somme de 4250 euros.

Par ailleurs, les consorts [X]-[J] ont signé avec la SARL Home Land Transaction un bon de visite de l’immeuble de Mme [R].

Si un tel bon de visite n’est pas un contrat de mandat entre l’agent immobilier et le visiteur du bien', il informe néanmoins le visiteur que l’agent immobilier dispose d’un mandat du vendeur pour faire visiter l’immeuble et parvenir à sa vente.

En outre, il interdit à l’acquéreur et au vendeur de contracter directement entre eux.

Si les intimés affirment qu’en définitive la transaction aurait été réalisée par un autre agent immobilier, une société Partenaire investissement, la cour constate que celle-ci n’a pas été appelée à l’acte de vente et n’a pas perçue de commission, Mme [R] prétendant que cet agent immobilier aurait renoncé à une telle commission en contrepartie de l’engagement des acquéreurs de lui confier la vente de leur bien dans le cas où il serait revendu.

En toute hypothèse, alors que les consorts [X]- [J] affirment avoir visité pour la première fois l’immeuble litigieux avec la société Home Land Transaction le jeudi 9 juin 2016, avoir formulé une offre d’achat qui aurait été refusée ( 204 000 euros, frais d’agence inclus) , ils se seraient alors rapprochés d’un autre agent immobilier pour formuler une nouvelle offre plus élevée ( 204 000 euros net vendeur) , le dimanche 12 juin 2016.

Or, un tel comportement est déloyal vis à vis du premier agent immobilier qui leur avait présenté le bien et qui était nécessairement disponible pour adresser au vendeur une nouvelle offre, plus haute.

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En ayant visité le bien par l’intermédiaire de l’appelante, en ayant formulè une première offre par l’intermédiaire de celle-ci, puis en adressant une autre, plus conséquente, par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier les consorts [X]-[J] ont eu un comportement déloyal qui a causé à la SARL Home Land Transaction un préjudice, puisqu’elle a été privée de poursuivre les négociations qui avaient été engagées et ainsi espérer percevoir la commission qui avait été convenue avec le vendeur de l’immeuble.

Un tel préjudice sera réparé par la condamnation in solidum des consorts [X]-[J] à verser à la SARL Home Land Transaction la somme de 2000 euros.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Mme [R] d’une part et les consorts [X]- [J] seront condamnés in solidum aux dépens d’instance et d’appel et à verser à la SARL Home Land Transaction la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme le jugement entrepris sauf en ce qu’il avait retenu la responsabilité contractuelle de Mme [W] [R] et statuant à nouveau des autres chefs réformés':

Condamne Mme [W] [R] à payer à la SARL Home Land Transaction la somme de 4250 euros au titre de la clause pénale contenue dans le mandat de vente du 15 décembre 2015,

Condamne in solidum Mme [I] [X] et M. [K] [J] à payer à la SARL Home Land Transaction la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 1382 ancien du code civil,

Condamne in solidum Mme [W] [R], Mme [I] [X] et M. [K] [J] à payer à la SARL Home Land Transaction la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [W] [R], Mme [I] [X] et M. [K] [J] aux dépens d’instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,