Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 19 février 2025, n° 22/01284

TGI Grasse 10 décembre 2021

CA Aix-en-Provence
Confirmation 19 février 2025

Arguments

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Rejeté
Prescription de l'action en justice
La cour a estimé que l'action en suppression de la loggia était prescrite, car celle-ci était déjà présente avant l'acquisition par les époux [V], et que les travaux réalisés ne constituaient pas une modification substantielle.
Accepté
Droit à l'indemnisation pour frais de procédure
La cour a condamné le syndicat à verser des indemnités aux époux [V] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, en raison de l'irrecevabilité de l'action.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 19 févr. 2025, n° 22/01284
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/01284
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grasse, 10 décembre 2021, N° 18/05993
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thimothée JOLYThibault POZZO DI BORGOCyril SABATIÉSébastien BADIE
Cabinet(s) :	SCP INTERBARREAUX DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIESSCP PIETRA
Parties :	Syndicat des copropriétaires, Syndicat des copropriétaires LE BERMUDA sis à [ Adresse 2 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 19 FEVRIER 2025

N° 2025 / 029

N° RG 22/01284

N° Portalis DBVB-V-B7G-BIYKD

Syndicat des copropriétaires

[B]

[G] [P] épouse [V]

[H] [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de Grasse en date du 10 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/05993.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires LE BERMUDA sis à [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet EUROPAZUR, dont le siège social est sis [Adresse 1], elle-même agissant poursuite et diligence de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège

représentée par M^e Thimothée JOLY, membre de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Madame [G] [P] épouse [V]

née le 17 Octobre 2024 à [Localité 3] (30), demeurant [Adresse 5]

Monsieur [H] [V]

né le 16 Juillet 1972 à [Localité 7] (98), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Thibault POZZO DI BORGO, membre de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte du 3 juillet 2017, M.et Mme [V] ont acquis le lot n°19, correspondant à un appartement de deux pièces, au sein de la copropriété dénommée [Adresse 6] située [Adresse 2] à [Localité 8].

Un litige s’est élevé entre les époux [V] et le syndicat des copropriétaires quant aux travaux entrepris au sein du lot n°19.

Par ordonnance sur requête du 7 juin 2018, était désignée la SCP-ZONlNO-ERCOLI aux fins de dresser constat des aménagements, mobiliers et autres, permettant de déterminer les travaux réellement entrepris dans le lot 19.

Par acte d’huissier de justice du 26 novembre 2018, le Syndicat, des copropriétaires LE BERMUDA a fait citer M.et Mme [V] en remise en état de la façade de l’immeuble et suppression d’une loggia édifiée sans autorisation.

Retenant que l’action en justice du syndicat des copropriétaires du 26 novembre 2018 en suppression de la loggia déjà présente le 19 octobre 2001 est prescrite, par jugement rendu le 10 décembre 2021, le Tribunal:

Déclare l’action du Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] irrecevable;

Rejette l’ensemble des demandes du Syndicat des copropriétaires [Adresse 6],

Condamne le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à verser aux époux [V] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne le Syndicat des copropriétaires LE BERMUDA aux entiers dépens;

Rappelle qu’en application de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10juillet 1965, M.et Mme [V] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure;

Ordonne l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 27 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite:

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] en son appel et le dire bien fondé ;

REFORMER le jugement déféré en toutes ses dispositions.

STATUANT A NOUVEAU :

JUGER que les travaux exécutés par les époux [V] ont fait courir un nouveau délai de prescription à compter de leur réalisation ;

JUGER que la loggia attenante au lot n°19 porte atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble ;

JUGER que la loggia attenante au lot n°19 a été édifiée sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

JUGER que la loggia attenante au lot n°19 a pour effet d’augmenter sa surface, de sorte que le principe de proportionnalité posé par l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 n’est plus respecté, portant ainsi atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En conséquence,

CONDAMNER M.et Mme [V] à supprimer la loggia et à remettre la façade de l’immeuble dans son état d’origine ;

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 200 € par jour de retard courant à compter du mois de la signification de l’arrêt à intervenir et pendant un délai de 60 jours ;

CONDAMNER M.et Mme [V] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, incluant le coût du procès-verbal de constat dressé le 12 juillet 2018.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que suite à leur acquisition les intimés ont transformé la loggia en véritable pièce à vivre, fermée par des baies vitrées et intégrée au séjour, sans autorisation de l’AG,

— que ces travaux portent atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble et augmente la surface habitable de l’appartement,

— que les attestations produites respectent le formalisme de l’article 202 du code de procédure civile,

— que les photographies extraites du site google earth comme celles annexées au procès verbal de constat dressé le 27 octobre 2017 montrent que la baie vitrée de la loggia a été avancée de plusieurs dizaines de centimètres sur la façade du bâtiment et le store supprimé et remplacé par le cadre de la véranda, laquelle se trouve avancée sur la façade rompant l’harmonie de l’immeuble,

— que les travaux nouvellement entrepris par les intimés, qui ont conduit à la dépose de la loggia existante et à l’installation d’une nouvelle baie vitrée, dont l’aspect et l’implantation ont été modifiés sans autorisation, ne sont pas prescrits,

— que la superficie de la loggia s’ajoute à celle de l’appartement de sorte que les tantièmes qui y sont attachés calculés sur une surface habitable de 62,35m² ne correspondent plus à la réalité ce qui porte atteinte aux droits des autres copropriétaires et justifie la demande de remise en état.

M.et Mme [V] concluent:

A titre principal,

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE du 10 décembre 2021 en ce qu’il a déclaré prescrite l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 6],

JUGER irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 6],

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

JUGER infondées les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 6],

En tout état de cause,

JUGER que les époux [V] seront dispensés de la quote-part leur incombant a copropriété en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE BERMUDA aux dépens.

Ils soutiennent:

— que la loggia a été construite en 1988 sur la terrasse partie privative, de sorte que la prescription décennale doit s’appliquer,

— qu’ils n’ont fait que remplacer les panneaux en verre coulissants de la loggia strictement à l’identique, même emplacement, même nombre de vantaux et même couleur, ce qui ne saurait faire courir un nouveau délai de prescription,

— que la prescription trentenaire n’a pas lieu à s’appliquer dès lors que la loggia a été construite en 1988 sur une partie privative, et que quand bien même l’action reste prescrite,

— que les attestations des copropriétaires se heurtent au principe selon lequel nu ne peut se faire de preuve à soi même,

— qu’il résulte du constat dressé à la demande de la copropriété elle même que les travaux ont été réalisés à l’identique,

— que la seule différence notable qui résulte des photos google earth est la disparition du store, qui cachait le cadre de la loggia,

— que cette loggia est parfaitement alignée avec le reste de la façade,

— qu’il n’y a nullement création de superficie supplémentaire pour leur appartement,

— qu’ils ne se sont accaparés aucune partie commune et n’ont pas agrandi leur lot au détriment des autres copropriétaires,

— qu’une construction légère ne comportant aucun point d’ancrage dans une partie commune comme en l’espèce n’est pas de nature à modifier l’harmonie de l’immeuble au sens du règlement de copropriété non versé aux débats,

— qu’ils n’avaient besoin d’aucune autorisation de l’AG pour des travaux à l’identique pas davantage que la nécessité de faire une déclaration préalable de travaux à la mairie.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription de l’action

Il résulte de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d’espèce, que sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaires et le syndicat, se prescrivent par un délai de 10 ans.

En l’espèce les époux [V] ont fait l’acquisition du lot 19 au sein de la copropriété auprès de Mme [R].

L’avis de mutation en date du 5 juillet 2017 informant le syndicat des copropriétaires de cet acquisition met en évidence, que le balcon et la terrasse entrant dans la composition de ce lot sont des parties privatives et que l’appartement comprend un séjour avec loggia fermée que le vendeur déclare être identique à celle de son acquisition.

Ainsi, l’action en suppression de la loggia construite sur une partie privative est soumise à une prescription décennale.

Or, il résulte du mandat général de gestion immobilière donné par Mme [R] le 19 octobre 2001 à la SARL AGENCE LONGCHAMP à [Localité 4] que l’appartement disposait d’une loggia, dont il est attesté par la responsable de la gestion locative qu’elle n’a pas été édifiée pendant la durée du mandat, de sorte que le premier juge a pu valablement en déduire que cette loggia était déjà présente à cette date du 19 octobre 2001.

Par ailleurs, le procès verbal de constat réalisé le 12 juillet 2018 à la demande de la copropriété établit que la disposition de l’appartement est inchangée par rapport aux documents de vente remis par les époux [V].

Il constate que le marbre de la loggia est propre et n’a pas l’aspect d’un marbre neuf, et que le raccord entre le marbre du séjour et celui de la loggia n’est pas d’aspect récent.

De plus, il résulte d’une attestation du technicien ayant procédé le 6 mars 2017 (avant mutation [R]/[V] )et le 14 septembre 2017 (après travaux [V]) aux diagnostics, qu’il n’y a eu aucune modification au niveau de la loggia, la vitre était déjà située à l’emplacement actuel comme le démontre les plans des diagnostics effectués.

Il ressort d’ailleurs de ces diagnostics que la superficie de la loggia est la même.

En conséquence, la nouvelle loggia peut être considérée comme un simple remplacement d’un ouvrage existant, pas de nature à interrompre la prescription et à faire partir un nouveau délai.

Il importe peu que des copropriétaires, membres du syndicat, en attestent autrement.

Les images exportées du site google earth ne démontrent pas davantage de modification dans l’implantation de la loggia.

En conséquence, le syndicat, ayant engagé l’action en justice aux fins d’obtenir la suppression de la loggia par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2018, cette dernière est prescrite et le jugement entrepris confirmé en ce qu’il l’a déclaré irrecevable.

Sur la dispense de participation aux frais de procédure

Il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Il est en conséquence fait droit à la demande des intimés à ce titre.

Sur les autres demandes

Le syndicat est condamné à 2 000€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 décembre 2021 par le Tribunal judiciaire de GRASSE,

Y ajoutant

DIT que M.et Mme [V] seront dispensés de la quote part leur incombant des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Cabinet EUROPAZUR à régler à M.et Mme [V] la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Cabinet EUROPAZUR aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT