Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 5, 19 juin 2025, n° 22/00208

TGI Tarascon 2 décembre 2021

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 19 juin 2025

Arguments

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Accepté
Trouble anormal du voisinage
La cour a reconnu l'existence d'un trouble anormal du voisinage et a estimé que la perte de valeur de la parcelle était justifiée, condamnant la S.C.I. à verser une indemnité.
Accepté
Dommages causés par la construction
La cour a confirmé que ces frais étaient justifiés en raison des troubles causés par la construction, et a ordonné le paiement de l'indemnité.
Rejeté
Préjudice moral et résistance abusive
La cour a estimé que les appelants n'avaient pas produit d'éléments suffisants pour justifier leur demande d'indemnisation pour préjudice moral.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné la S.C.I. à rembourser les frais de justice des appelants, considérant que la situation justifiait cette indemnisation.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, Monsieur et Madame [F] ont interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Tarascon qui avait condamné la SCI le Clos des Alpilles à leur verser 31 982 euros HT pour l'entretien d'une haie, tout en rejetant leurs autres demandes. Les questions juridiques portaient sur l'existence d'un trouble anormal du voisinage et la perte de valeur de leur propriété. La cour de première instance a reconnu le trouble, mais a limité l'indemnisation à l'entretien de la haie. La cour d'appel, après avoir constaté la gravité du trouble et la perte d'intimité causée par la construction, a infirmé le jugement sur le surplus, condamnant la SCI à verser 82 015 euros pour la perte de valeur de la parcelle, tout en confirmant les autres dispositions du jugement initial.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 5, 19 juin 2025, n° 22/00208
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/00208
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Tarascon, 2 décembre 2021, N° 19/00320
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thibault POMARESArnaud LEMOINE
Cabinet(s) :	PAUL MAGNAN ET JOSEPH MAGNAN, SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS
Parties :	S.C.I. [ Adresse 13 ] [ Adresse 12 ], SAS ABP AVOCATS CONSEILS

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2025

N° 2025/ 221

Rôle N° RG 22/00208 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIURX

[P] [F]

[V] [F]

S.C.I. [Adresse 14]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

SAS ABP AVOCATS CONSEILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de TARASCON en date du 02 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00320.

APPELANTS

Monsieur [P] [F]

demeurant [Adresse 8]

représenté par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Arnaud LEMOINE, avocat au barreau de NÎMES

Madame [V] [F]

demeurant [Adresse 8]

représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Arnaud LEMOINE, avocat au barreau de NÎMES

INTIMEE

S.C.I. [Adresse 13] [Adresse 12], dont le siège social est [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié ès-qualités audit siège

représentée par M^e Thibault POMARES de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de TARASCON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Avril 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

[P] [F] et [V] [J] épouse [F] sont propriétaires de parcelles bâties et non bâties lieu-dit « [Adresse 15] » à [Localité 16]. Par suite de la division de leur parcelle AP [Cadastre 4] non bâtie, une partie cadastrée AP [Cadastre 5] a été vendue à la Sci le Clos des Alpilles, également propriétaire des parcelles voisines AP [Cadastre 1] et [Cadastre 2], l’autre partie cadastrée AP [Cadastre 6] est demeurée leur propriété.

Par décision du 22 mai 2013 la Sci [Adresse 14] a obtenu l’autorisation de construire deux immeubles comprenant 20 logements sur ses parcelles.

Se plaignant de non-conformités au permis de construire portant notamment sur les hauteurs des bâtiments et les ouvertures, [P] [F] et [V] [J] épouse [F] ont obtenu par ordonnance du juge des référés du 2 octobre 2014 la désignation d’un expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 3 décembre 2016.

Par jugement du 2 décembre 2021 le tribunal judiciaire de Tarascon a statué en ces termes :

Condamne la Sci le Clos des Alpilles à payer à Monsieur et Madame [F] la somme de 31 982 euros HT concernant la plantation et l’entretien pendant deux ans d’une haie de bambous sur le terrain des époux [F].

Rejette toutes autres demandes des parties ;

Condamne la Sci [Adresse 14] à payer à Monsieur et Madame [F] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Le tribunal a considéré en substance que les parcelles en litige se trouvent en zone UDA qui ne remet pas en question le droit à construire, que la proposition de l’expert permet de mettre un terme à la perte d’intimité résultant des vues créées par les 24 fenêtres de la construction.

Par acte du 6 janvier 2022 [P] [F] et [V] [J] épouse [F] ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 juillet 2022 [P] [F] et [V] [J] épouse [F] demandent à la cour de :

REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de TARASCON du 2 décembre 2021,

A TITRE PRINCIPAL.

CONDAMNER la Sci le Clos des Alpilles à porter et payer aux consorts [F] une somme de 610 750,00 €, à parfaire, au titre de la perte de valeur subie pour la parcelle de terrain constructible cadastrées section AP N°[Cadastre 6],

A TITRE SUBSIDIAIRE

HOMOLOGUER le rapport d’expertise en ce qu’il a retenu la dépréciation de la valeur de la propriété [F] à hauteur de la somme de 82 015 euros ainsi que de la somme de 31 982 euros HT concernant la plantation et l’entretien d’une haie de bambous.

CONDAMNER la Sci [Adresse 14] à payer la somme de 120 393,40 euros aux consorts [F],

En tout état de cause,

CONDAMNER la Sci le Clos des Alpilles à payer aux consorts [F] une somme de 10 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait du trouble anormal de voisinage et de la résistance abusive subie,

REJETER l’intégralité des demandes fins et prétentions de la SCI [Adresse 14],

CONDAMNER la Sci le Clos des Alpilles à payer aux consorts [F] une somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Ils soutiennent :

— qu’ils se fondent sur la théorie du trouble anormal du voisinage :

— que son existence est reconnue par l’intimée ;

— que selon l’expert judiciaire le terrain d’assiette de la construction objet du litige, (parcelles AP n° [Cadastre 1] & AP n° [Cadastre 2]) supportait un mas élevé d’un étage sur rez-de-chaussée avec des dépendances agricoles et qu’aucune construction ne se trouvait en limite immédiate de la propriété [F] ;

— que l’immeuble comprend 24 ouvertures (12 par niveau) qui donnent directement sur la propriété des époux [F], et qu’il est d’une hauteur supérieure à l’ensemble des constructions existantes dans l’environnement ;

— qu’il retient que cette construction est donc très différente du voisinage, elle est imposante au regard des autres constructions du lotissement, et vient en limite immédiate et parallèle à la propriété [F],

— que selon l’estimation immobilière du cabinet [X] ils considèrent subir un préjudice de perte de valeur vénale de 610 750,00 €,

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 avril 2022 la Sci [Adresse 14] demande à la cour de :

Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Débouter les époux [F] de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamner solidairement les époux [F] à payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Les condamner aux entiers dépens.

Elle réplique :

— que selon l’expert judiciaire la construction édifiée par la Sci le Clos des Alpilles est susceptible de causer des dommages excédant les inconvénients normaux du voisinage qui sont plus significatifs sur la parcelle de terre cadastrée section AP N°[Cadastre 6] d’une contenance de 1 743 m² ;-

— que cette parcelle est exclusivement complantée d’arbres fruitiers, ainsi que cela ressort du constat établi par Me [C] huissier de justice le 2 février 2018 ;

— que l’estimation immobilière versée par les appelants parvient à une estimation très éloignée de celle retenue par l’expert dans un cadre contradictoire à hauteur de 82 015 euros ;

— que cette estimation ne distingue pas entre les situations des parcelles AP [Cadastre 6] et AP [Cadastre 3], alors que cette dernière n’est pas concernée par la création de vue en provenance du fonds de l’intimée:

— que la construction se trouve en zone urbaine et que la plantation d’une haie suffit à remédier au trouble ;

— que la zone UD est une zone résidentielle affectée principalement à l’habitation ainsi qu’aux établissements et services qui en sont le complément habituel ;

— que la construction litigieuse n’est pas susceptible de causer un trouble anormal dans une zone urbaine où la situation préexistante ne bénéficie d’aucune protection ;

— que les époux [F], qui lui ont vendu la parcelle [Cadastre 10], étaient parfaitement informés du projet de construction sur la parcelle [Cadastre 10] ;

— que le préjudice n’existerait que si, lors d’une vente sous quelque forme que ce soit, le prix devait être influencé à la baisse par la présence de la construction de la Sci [Adresse 14], ce qui n’est pas le cas ;

La clôture de l’instruction a été prononcée le 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes au titre du trouble anormal du voisinage

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

[P] [F] et [V] [J] épouse [F] soutiennent que l’édification d’un immeuble de deux étages comportant 24 fenêtres leur cause un trouble anormal du voisinage en ce que leur terrain est directement visible depuis ces nombreuses vues qui entraînent une perte d’intimité. Ce trouble est de nature à leur générer un préjudice financier au titre de la perte de valeur vénale de ce terrain et un préjudice moral.

Le procès verbal de constat d’huissier du 19 juin 2014 réalisé en cours de travaux permet de constater la hauteur et l’implantation du bâtiment litigieux situé en limite de propriété de la parcelle [Cadastre 11] non bâtie mais constructible.

L’expert judiciaire mentionne que le secteur est classé en zone UD, donc en zone résidentielle affectée principalement à l’habitation, qu’à l’origine le terrain d’assiette de la construction objet du litige supportait un mas élevé d’un étage sur rez-de-chaussée avec des dépendances agricoles et qu’aucune construction ne se trouvait en limite immédiate de la propriété des époux [F]. Il ajoute que la construction litigieuse, composée d’un immeuble dont la façade de 36,76 mètres linéaires comprenant 24 ouvertures est différente de l’existant voisin, qu’elle est imposante au regard des autres constructions du lotissement, et vient en limite immédiate et parallèle à la propriété [F].

L’expert conclut que cette construction, en raison de son architecture et de ses dimensions, ne s’intègre pas parfaitement dans le tissu urbain environnant et propose la mise en place d’un mur végétal de nature à masquer d’une manière efficace, immédiate et pérenne les vues sur la parcelle [Cadastre 11] et accessoirement sur la parcelle [Cadastre 9] actuellement bâtie.

La partie appelante conteste cette proposition indemnitaire et entend obtenir l’indemnisation de la perte de valeur du terrain en raison de la proximité de la nouvelle construction. Elle produit à ce titre deux attestations immobilières établies en novembre 2015 selon lesquelles la parcelle [Cadastre 11] dispose d’une valeur comprise entre 320 et 350 euros du m² mais que la présence immédiate d’un immeuble collectif conduit à la fixer à 180 euros du m².

La partie intimée, qui sollicite à titre principal la confirmation du jugement ne conteste pas in fine l’existence du trouble anormal du voisinage tel que qualifié par le premier juge et entend s’opposer uniquement à la demande indemnitaire.

Les photographies issues du constat d’huissier et l’analyse réalisée par l’expert conduisent à caractériser l’importance de la perte d’intimité pour la jouissance de la parcelle [Cadastre 11] en raison du nombre d’ouvertures, certes licites, donnant directement sur ce fonds.

La proposition d’indemnisation émise par l’expert et consistant en l’implantation d’un mur végétal apparaît insuffisante à rétablir partiellement ou intégralement la victime dans l’état dans lequel elle était avant le fait ayant entraîné le dommage puisqu’elle impose à la partie appelante l’entretient d’une haie végétale implantée sur son fonds alors même qu’elle subit une perte d’intimité par l’édification d’un bâtiment sur le fonds voisin et ne tient pas compte de la perte de valeur de la parcelle.

Or il doit être également pris en considération le caractère imposant de la construction de 36,76 mètres de long, l’existence de 24 ouvertures donnant directement sur le fonds AP [Cadastre 6], sa proximité en limite de propriété, l’augmentation notable d’habitants à proximité immédiate dans l’appréciation actuelle de la valeur vénale de la parcelle.

Les attestations immobilières, si elles permettent d’indiquer une fourchette de valeur de la parcelle AP [Cadastre 6], sont insuffisamment étayées pour considérer que la présence d’un immeuble collectif voisin serait nécessairement de nature à entraîner une perte de valeur d’une telle ampleur. La partie appelante ne produit aucun élément comparatif permettant à la cour d’apprécier la pertinence des avis immobiliers émis à sa demande.

Pour sa part l’expert judiciaire a retenu un prix moyen du m² à 189 euros et en y appliquant un abattement de 25 % a fixé à la somme de 142 euros le m² pour retenir une perte de valeur de 82 015 euros. La partie intimée ne produit quant à elle aucun élément permettant de contredire ces montants.

Il conviendra en conséquence de considérer que la partie appelante démontre l’existence d’un préjudice certain issu de la perte de valeur de la parcelle AP [Cadastre 6] par la présence immédiate sur le fonds voisin d’un immeuble collectif de nature à entraîner une perte d’intimité, et de condamner par conséquent la Sci le Clos des Alpilles à lui verser la somme de 82 015 euros, outre la confirmation de la décision querellée qui l’a condamnée à leur verser la somme de 31 982 euros HT concernant la plantation et l’entretien d’une haie de bambous.

Sur les autres demandes indemnitaires

Les époux [F] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice moral et de la résistance abusive. Ils ne produisent aucun élément permettant d’apprécier la réalité du préjudice moral qu’ils allèguent. Ils ne démontrent pas par ailleurs par quel comportement la Sci [Adresse 14] les aurait contraints à agir en justice puisque ces derniers ont de leur côté contesté comme cela leur est octroyé par la loi le permis de construire délivré à la partie intimée.

La demande indemnitaire sera donc rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci le Clos des Alpilles qui succombe sera condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge d'[P] [F] et [V] [J] épouse [F].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné la Sci [Adresse 14] à payer à [P] [F] et [V] [J] épouse [F] la somme de 31 982 euros HT concernant la plantation et l’entretien pendant deux ans d’une haie de bambous, à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens et en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire au titre du préjudice moral et de la résistance abusive ;

L’infirme sur le surplus des dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la Sci le Clos des Alpilles à verser à [P] [F] et [V] [J] épouse [F] la somme de 82 015 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice financier,

Condamne la Sci [Adresse 14] aux entiers dépens ;

Condamne la Sci le Clos des Alpilles à verser à [P] [F] et [V] [J] épouse [F] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,